台灣高等法院民事判決 九十年度上字第四七三號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十年四月十三日台灣台北地方法院八十九年度訴字第二九六號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）三百六十萬元，其中九十萬元自民國（下
同）八十八年八月九日起至清償日止，另九十萬元自八十八年八月廿七日起至清償日止，餘一百八十萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣上訴人願供擔保，請准予宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者引用之外，補陳略稱：㈠依據目前實務見解，如果在出賣人交付標的物前，買受人已發現物之瑕疵，且瑕
疵無法除去，或出賣人確定拒絕負擔瑕疵擔保責任時，買受人仍可主張出賣人應負瑕疵擔保責任而對之解除契約，原審認為物之瑕疵擔保請求權僅能於買賣標的物交付時，始能主張，買受人在買賣標的物交付前不能主張，並謂上訴人主張之瑕疵亦僅構成減少價金而不得主張解除契約云云，顯與實務有違。且在未解除契約之前，買受人亦有權主張同時履行抗辯，拒絕價金之支付。
㈡上訴人於原審一再主張系爭標的物有瑕疵，而被上訴人不願修復亦不願減價，致
上訴人暫停付款程序，以待瑕疵問題解決，且原審置上訴人主張之同時履行抗辯，以及被上訴人不肯負瑕疵擔保責任時，被上訴人並無解除契約之權於不論，顯然判決違背法令。
㈢上訴人並無違約，違約的是被上訴人：
１上訴人於兩造買賣契約訂立後，交付之前發現系爭標的物存有瑕疵，上訴人即一
再要求修補，並主張在瑕疵修復前暫停支付款項之行使同時履行抗辯權，而在被上訴人未修補或雙方達成減價協議之前，上訴人亦可拒絕價金之支付，行使同時履行抗辯權，被上訴人所負擔之瑕疵擔保責任，是一種法定責任，被上訴人被要求負擔物之瑕疵擔保責任時，依據民法第三百六十一條規定，被上訴人只有定相當期限，催告買受人於期限內是否解除契約之權，被上訴人並無解約之權。被上訴人之解約行使根本無效。
２被上訴人發函解除契約，無端沒收上訴人已支付之價金共壹佰捌拾萬元，且被上
訴人亦發函指責新明陽仲介公司代理被上訴人訂立之斡旋金協議書，承諾於交屋前修補瑕疵係超過其授權權限，亦要求代書不得辦理土地房屋所有權移轉登記。，顯見被上訴人拒絕負擔瑕疵擔保責任，及拒絕履行契約，且無端沒收上訴人已支付價金共壹佰捌拾萬元３原審於判決理由認定系爭買賣標的物確實有上訴人所主張之瑕疵，但卻又否認上
訴人在瑕疵問題未解決前，可以對價金之給付主張同時履行抗辯，顯然與最高法院之判解有違，而有違背法令之處，應予廢棄。
４依照兩造買賣契約第二條規定，稅捐機關核發應繳納之稅單，甲方應三日內給付
完稅款，雙方並應負稅捐，此為兩造各自對政府機關之負擔公法上義務，並非兩造之對價義務，且依該買賣契約第二條規定，亦未以上訴人繳納完稅款為先行給付之要件，被上訴人未履行移轉所有權登記之義務、瑕疵擔保之義務，而發函解除契約，不僅解除不生效力，且更曝露被上訴人拒絕履約之違約行為。
㈣被上訴人於原審主張其已發函解除契約，然而在八十八年十月十九日之前，上訴
人未曾被告知契稅稅單已經核發下來，被上訴人亦未曾催告上訴人給付完稅款，被上訴人亦未曾『限期』請求上訴人給付完稅款，即使不論買賣標的物之瑕疵問題尚未解決，被上訴人之解除權行使亦因之不發生解除效力。即在八十八年十月廿七日雙方於松山區調解委員會調解，雙方也只是就瑕疵問題討論，被上訴人也未告知其已委託律師發函解除契約。被上訴人於原審雖指上訴人在起訴狀已承認八十八年九月廿三日就已接到契稅通知單，但仍未於三日內提出完稅款，已經違約，故其可以解約云云，然被上訴人顯然誤解為稅單下來三日內即必應給付完稅款不可，而忽視其尚須經限期催告通知，才能使未定期給付發生催告效果。況上訴人於起訴狀證八之存證信函所言乃係『除了本人在九月廿三日以後接獲本標的物之土地增值稅通知書，契稅繳款通知書及國宅處買賣同意函均非買方所能直接獲得。』即上訴人並未表示接到契稅繳款單，上訴人乃指收到土地增值稅負稅通知書，且上訴人乃係於八十八年十月廿九日，才收到代書傳真來之契稅繳款通知書，有傳真日期可證，在八十八年十月十九日之前，上訴人都還未接獲繳納契稅之稅單，上訴人如何完稅？上訴人並無違約之處。仲介公司究竟何時通知上訴人繳款，證人林溪河並無法確實說明，證人林溪河稱在十月一日之後三日內通知，是受到原證十七林溪河所屬之新明陽房屋仲介股份有限公司，委託律師發函所述內容稱：「國宅處之轉售同意函亦於八十八年十月一日收悉‧‧‧」之誘導，而稱在八十八年十月一日接到國宅處通知函，所以一定在三日以後通知上訴人付款，然經上訴人向國宅處查詢，仲介公司是在八十八年十月六日才派廖月娥領取，顯然被上訴人所舉證人林溪河稱八十八年十月一日拿到國宅轉售同意函，三日內通知上訴人繳款之證詞係做偽證，不足採信，況本件房屋買賣林溪河所屬新明陽房屋仲介股份有限公司收取被上訴人佣金，並未收取上訴人佣金，且依慣例若賣方解約成功，仲介公司還可以收取被上訴人沒收價金之一半，如本件即有玖拾萬元可得，顯見林溪河與被上訴人是禍福與共，林溪河自會為被上訴人做偽證，其所為證言豈能採信？而林溪河也未稱有命上訴人於何時繳納完稅款之語，亦不足證明有無通知、催告之事實存在。故被上訴人並無通知及限期催告上訴人繳付完稅款，無解除契約之權，被上訴人解除契約無效，契約仍然存在。被上訴人又因未盡契約義務及法定義務，無解除之權，不生解除效力，被上訴人辯稱只有心中保留及通謀虛偽意思表示才會無效云云，顯然誤解解除權之發生、行使效力，契約解除權人，必需已盡契約義務才有解除權，如果未盡契約義務之人，則無契約解除之權。
㈤被上訴人在上訴人發函表示要求其修復房屋之後，被上訴人不履行義務修復房屋
，反而於八十八年十月十九日委託律師發函解除契約，顯有拒絕履行契約之意思，復於八十八年十一月十五日發函永信代書終止辦裡移轉過戶手續，且被上訴人於八十八年十月十九日委託律師發函解除契約，顯然也是拒絕履行契約義務，依兩造契約第七、十條約定，被上訴人有毀約不賣之情形，構成解約事由，又因上訴人在八十八年十月廿五日仍一再提出瑕疵解決之方式，被上訴人均置之不理，上訴人於八十八年十月廿八日主動詢問代書是否可以完稅了，上訴人在八十八年十月廿八日備妥壹佰萬元要求履約，但均遭被上訴人拒絕，且終止永信代書替其繼續辦裡移轉過戶手續，拒不辦理移轉過戶。由上所述上訴人要求被上訴人履約均遭被上訴人拒絕，上訴人在八十八年十一月五日、十一月二十二日發存證信函主張被上訴人違約不賣房屋，援引兩造買賣契約第十條第一項、第三項約定解除契約，自屬有理。上訴人自得於八十八年十一月五日、十一月二十二日發存證信函解除契約。被上訴人於八十八年十一月五日、十一月二十三日收受，應已發生解除契約之效力。
㈥被上訴人雖辯稱：上訴人於八十八年十一月五日、十一月二十二日所發之存証信
函沒有解約之意思云云，然上訴人於八十八年十一月五日存証信函表示『依據民國八十八年八月九日所簽訂買賣契約書之特約條款規定，甲乙雙方同意於簽約後乙方提供所有權設定予甲方（甲方得選擇設定與否），經本人於十月二十九日催告通知永信代書及台端應依約定提供所有權設定予本人後，』台端拒不履行該條款規定，以致本人無法進行反設定（所有權設定），且迄今十一月五日之前台端仍不依約履行該條款規定，本人依據契約書條款第十條規定『甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約』，業已逕行解除本契約。另依據契約書第十條『如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事等，甲方除得解除契約外，乙方並應於十日內以現金加倍返還所收款項予甲方，以為違約損害賠償，是以台端應於收文後十日內以現金加倍返還所收本人已支付之前述款項予本人，以為違約損害賠償。』，可見上訴人業已明白表示解除契約，並要被上人訴返還價金及給付違約賠償，被上訴人徒以上訴人於信函稱『業已逕行解約』之字語，看不出解約之意思表示云云，顯屬曲解文字，況且解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用辭句，上訴人若非為解約之意思表示，上訴人何必於存證信函援用兩造契約條款規定逕行解除契約，上訴人何須於存證信函中要求被上訴人於文到十日內返還價金及給付違約損害賠償？足證被上訴人空言抗辯，不足採信。又被上訴人於八十八年十一月二十三日，收到上訴人於八十八年十一月二十二日所發存証信函，上訴人表示：『針對買賣雙方於民國八十八年八月九日所簽定之不動產買賣契約書，本人（買方）曾多次提供賣方契約復效之機會並提醒相勸，以寬恕賣方『違（毀）約不賣』的重大違約情事提及賣方以無效之片面解約不賣且沒收買方已支付價金共新台幣壹佰捌拾萬元整），無奈賣方仍不接受，且賣方存在多次不依約而堅拒針對買賣所要求所有權設定予本人（針對買方已支付之價金共新台幣壹佰捌拾萬元整）完成之，遲延瑕疵毀損處理，遲延借屋予買方裝修、產權移轉及交屋（交屋日為十一月九日）等違約情事。基於買方實已仁盡義至，遂主張本發函日起解除本契約，且賣方應於收文後十日內以現金加倍（即新台幣參佰陸拾萬元整）返還所收本人已支付前述款項予本人，以為違約損害賠償。』，上訴人詳細羅列被上訴人毀約不賣及各項違約情事，因而主張自本發函日起解除契約，並要求被上訴人返還價金給付違約損害賠償，足證上訴人主張解約之意思表示相當明確。
㈦系爭買賣標的物於訂約後，遭上訴人發現存在多處毀損、瑕疵，為兩造不爭執之
事實，被上訴人雖爭執瑕疵大小或瑕疵發生原因係工程施工不良或地震因素等語，但是只要有瑕疵問題，在問題未解決之前，上訴人本即可行使同時履行抗辯之權，暫停價金支付，以待瑕疵問題解決。又上訴人是以瑕疵為由，依法行使同時履行抗辯權，嗣後因被上訴人毀約不賣無端沒收上訴人已支付價金及拒絕履約，才依契約條款解除契約，被上訴人自應依兩造買賣契約第十條第三項規定給付違約之損害賠償及返還所支付之價金。
㈧上訴人於八十八年八月九日給付九十萬元、八十八年八月二十七日給付九十萬元
，被上訴人除應返還該二筆買賣價金之外，並應自受領日起至清償日止加計利息清償之。另依據兩造買賣契約第十條第三款規定，被上訴人因毀約不賣及違反契約義務而遭解除契約，應以現金加倍返還給上訴人，以做約損害賠償，因此被上訴人應再給付壹佰捌拾萬元暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日之法定利息做為違約之損害賠償。
三、證據：除於原審所提證據茲援用外，並提出：八十八年十月十九日律師函、台北市稅捐稽徵處松山分處函乙份契稅繳款通知單乙份、國宅處公文自取登記簿節本乙份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡如受不利判決，被上訴人願以現金或同面額之世華聯合商業銀行東門分行發行之無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。
㈢上訴費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者引用之外，補陳略稱：㈠原審判決理由第十點僅認為民法第三百五十四條規定『原則上』應於買賣標的物
交付時始能主張，此為依法條文義所為之當然解釋，並無任何錯誤，因本件被上訴人尚未交付買賣標的物與上訴人，是以上訴人依據民法第三百五十九條之規定主張解除契約即屬無據，但原審亦認縱上訴人得主張『瑕疵擔保請求權」，但原審亦認解除契約對被上訴人顯失公平而認上訴人之主張無理由。再者，上訴人縱在危險移轉前主張瑕疵擔保請求權，上訴人首應證明買賣標的物依民法第三百五十四條之規定，因「可歸責於被上訴人」之事由而有滅失價值、減少價值、減少通常效用、減少契約預定效用之瑕疵存在，且應證明該瑕疵有不能除去或被上訴人拒不除去之情形，上訴人始能據以解約，然事實上上訴人所稱之『瑕疵』，係因地震不可抗力所造成，非屬可歸責於被上訴人之事由，且經鑑定亦不影響買賣標的物之結構安全，故上訴人無權解約。
㈡依據民法總則篇第三節有關意思表示無效之事由，僅有真意保留及通謀虛偽意思
表示而已，上訴人如主張被上訴人委請律師所為解約之意思表示無效，自應就被上訴人有何真意保留或通謀虛偽意思表示之事實，負舉證之責。且被上訴人解約之依據為兩造間之買賣契約第二條第三項約定：『稅捐機關核發甲乙雙方各應繳納之稅單三日內甲方應給付完稅款，雙方並應同時完納應負稅捐，且甲方應開立與尾款同額之商業本票乙張，置放於永信代書事務所作為尾款給付之擔保，俟尾款付清時返還甲方』，而稅單已於八十八年九月十七日核發，並經新明陽房屋仲介公司通知上訴人，上訴人應依約於八十八年九月二十日給付被上訴人第三期買賣價金，惟上訴人均未依約給付，且上訴人亦自承於九月二十三日接獲土地增值稅，故依上訴人自認之事實至遲亦應於九月二十六日給付第三期之買賣價金一百萬元，惟上訴人拒不給付，經被上訴人及仲介公司屢次催討，仍拒不繳納第三期買賣價金，被上訴人始於八十八年十月十九日，依買賣契約第十條之規定，委託雷祿慶律師對之解除契約，並沒收已繳價款，上訴人亦已於八十八年十月二十七日接獲上開律師函，被上訴人之解約合法，並無任何違法或無效之事由。
㈢依買賣契約第二條係約定有關價金交付之時期，有四：『簽約款』『備證款』『
完稅款』『尾款』。而『完稅款』係指買受人應給付予出賣人之第三期買賣價金，並非指兩造各應向政府給付之土地增值稅稅金或契稅稅金，此項給付價金之義務與被上訴人移轉所有權義務，當然具有對價關係，上訴人竟故意曲解契約上所稱『完稅款』之意義，意圖誤導認為完稅款為公法上稅金繳納義務。故上訴人於接獲土地增值稅單三日內並未向被上訴人給付第三期買賣價金一百萬元，經被上訴人及仲介公司多次催告上訴人後，被上訴人依法解約，並無違誤。
㈣兩造間契約第二條第三款約定為：『稅捐機關核發甲乙雙方各應繳納之稅單三日
內甲方應給付完稅款』，另於『買賣價格及付款條件』約定『完稅款：稅捐機關核發稅單參日內新台幣壹佰萬元』，可知『完稅款』並非未定期限之給付，上訴人本負有依約定之期限給付買賣價金之義務。再，證人即負責本件系爭房屋買賣斡旋之新明陽房屋仲介公司總經理林溪河於原審具結證稱，關於一百萬之完稅款，依其公司代書部，在增值稅、契稅核發下來時，會通知買方約時間來付款，本件是國宅，必須要國宅處的同意函，該函是在八十八年十月一日到，所以本件是在十月一日以後通知上訴人，通常是三日以後通知付完稅款一百萬元，因為賣方的服務費沒有完全給，而買方的代書費也還沒有給，所以我們一定會通知，我們通知很多次，起先上訴人以房子有瑕疵，要求折價，協調未成，我們又請上訴人付一百萬元完稅款，否則會沒收價金等語，可知上訴人主張其『八十八年十月廿九日才收到代書傳真來之契約繳納通知書．．在八十八年十月十九日之前請問上訴人都還未接獲繳納契稅之稅單，上訴人如何完稅』云云，顯屬不實。縱依上訴人提出公文自取登記簿顯示國宅處之函件係在十月六日領取，然仲介公司因賣方服務費沒有完全給，而買方代書費也還有給，故仲介公司十分注意稅單核發下來與否，故於稅單一核發即通知上訴人，雖其領文件在後，然無法抹滅仲介公司於領件前、後均多次通知上訴人繳納第三期之『完稅款』買賣價金之事實。
三、證據：援引原審所提證據。理 由
一、上訴人主張：伊與被上訴人於八十八年八月九日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），購買被上訴人所有座落於台北市○○段○○段○○○○號土地應有部分，及該土地上門牌號碼：臺北市○○路○○○巷○○○號二樓房屋（下稱系爭房屋），上訴人於同日繳納第一期款九十萬元，於八月二十七日繳納第二期九十萬元，共計已支付價金一百八十萬元。在臺灣九二一大地震後，上訴人多次向新明陽房屋仲介股份有限公司要求借取鑰匙勘屋，直至十月二日連文雄店長方能提供鑰匙以共同勘屋，上訴人並立即向其反應發現該屋存在多處瑕疵毀損，顯示不僅有影響安全之虞，亦有危及住戶生命財產安全與侵害上訴人權益之虞，被上訴人應依據買賣契約書條款第七條第二項、特約條款第五項及民法第三百五十四條前段規定，完全排除或恢復瑕疵毀損。且上訴人於十月四日寄出存證信函，告知被上訴人及新明陽公司與永信土地登記專業代理人事務所，房屋安全鑑定書完成後，若瑕疵及毀損，請賣方加以補正修復或予以排除，買方再繼續支付款項。隨後上訴人與被上訴人均著重在瑕疵毀損處理相關事宜，上訴人於十月二十一日去電永信土地登記專業代理人事務所廖月娥代書詢及完稅相關事宜，其表示因雙方有房屋瑕庛損壞問題待處理，以該問題解決後再進行完稅相關事宜為宜，避免產權移轉過戶後無法取消該買賣，且完稅時間可在台北市政府國宅處同意買賣函、契稅繳款書及土地增值稅等稅單核發之後，再者，廖代書告知所有權設定所需費用，上訴人表示希望依據買賣契約特約條款第一項規定進行所有權設定，廖代書認為買方宜向該公司林溪河總經理提出此要求。上訴人於同日再去電林總經理要求進行所有權設定，其為買賣雙方人格無慮，建議買方無需在小處訴求，上訴人倍感無奈與無助。上訴人於十月二十五日寄出存證信函，告知被上訴人未依據買賣契約特約條款第二項如期借屋，催告通知被上訴人應儘速依約借屋。上訴人與被上訴人於十月二十七日下午，在松山區調解委員會針對房屋瑕疵損壞處理進行調解，被上訴人未知整修程度等而無法成功調解，上訴人稍後於同日傍晚領取雷祿慶律師函，得知被上訴人無端片面解除契約，且沒收上訴人已支付之價金共一百八十萬元，上訴人於十月二十八日上午傳真提議將於十月二十八日至三十日進行完稅相關事宜及買賣雙方可繼續請求調解，廖代書隨後於十月二十九日回電表示，賣方有其他考量而拒絕受領上訴人業已備妥之完稅款一百萬元，上訴人於同日下午傳真再次請永信代書依據買賣契約進行反設定，經屢催通知後，被上訴人仍拒絕依約履行，另上訴人應新明陽公司連店長於十月二十八日建議房屋瑕疵毀損經整修已可勘屋後，於十月二十九日向新明陽公司借鑰匙進行初步勘屋。上訴人在十月二十七日所突然接獲雷祿慶律師函（於十月十九日寄發）提及被上訴人解除契約，並沒收上訴人已支付之價金共一百八十萬元，明顯揭示被上訴人無端片面、未經正當通知催告程序的解除契約乃是不合法解約。又被上訴人拒不依約提供所有權設定予上訴人、遲延且未完全排除或恢復房屋瑕疵毀損、遲延且不依約借屋裝修、遲延與拒絕受領完稅款，拒不履行完稅相關事宜，且未產權移轉過戶及交屋，上訴人遂於十一月二十二日按前述買賣契約書條款第十條第一項、第三項及民法三百五十九條前段『買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責任者，買受人得解除契約或減少其價金』之規定，依約依法解除買賣契約，以及請求被上訴人應返還上訴人已支付之價金一百八十萬元整與給付上訴人違約損害賠償金一百八十萬元整，共計應給付上訴人三百六十萬元，並加計利息等語。
二、被上訴人則以：兩造間之買賣契約早經被上訴人解除，依據兩造間之買賣契約第二條第三項規定：「稅捐機關核發甲乙雙方各應繳納之稅單三日內甲方應給付完稅款，雙方並應同時完納應負稅捐，且甲方應開立與尾款同額之商業本票乙張，置放於永信代書事務所作為尾款給付之擔保，俟尾款付清時返還甲方」，而稅單已於八十八年九月十七日核發，並經新明陽房屋仲介公司通知上訴人，是以上訴人應依約於八十八年九月二十日給付被上訴人第三期買賣價金，即完稅款一百萬元，惟上訴人均未依約給付，且上訴人亦自承於九月二十三日接獲土地增值稅，是以依上訴人自認之事實至遲亦應於九月二十六日給付第三期之買賣價金一百萬元，惟上訴人仍拒不給付。經被上訴人及仲介公司屢次催討，上訴人仍拒不繳納第三期買賣價金，被上訴人始於八十八年十月十九日，依買賣契約第十條之規定，委託雷祿慶律師對上訴人解除契約，並沒收已繳價款，上訴人亦已於八十八年十月二十七日接獲上開律師函。上訴人意圖毀約而以九二一地震作為藉口，惟買賣標的物房屋所在大樓主體結構部分，並無任何之損壞，上訴人所稱之裂縫，僅有0.05公釐，完全不影響結構之安全，有台北市土木技師公會所作之鑑定報告書可證，且被上訴人亦已雇工逐一修復，然上訴人仍不滿意，上訴人所謂被上訴人遲延且未完全排除或恢復房屋瑕疵云云，均屬無稽。被上訴人完全依約行事，解約係依兩造買賣契約之約定，並無「非法解約、毀約不賣」。上訴人係藉口地震而悔約不買之事實明顯。上訴人既於已解約前未行使其選擇權，解約後被上訴人當然並無法律上之義務，設定抵押權予上訴人，又上訴人未按期給付第三期買賣價金為不爭之事實，是被上訴人當然得拒絕交付系爭房屋予上訴人裝璜，此為依法被上訴人得主張權利，與契約之約定無關等語，資為抗辯。
三、本件上訴人主張兩造簽訂系爭買賣契約，由其購買被上訴人所有前揭土地及房屋，並已交付價金一百八十萬元等情，業為兩造所不爭執，並有上開系爭買賣契約書，在卷可稽（見原審卷第十七至二三頁），應認為真實。是本件兩造所爭執者，應為系爭買賣契約，是否因任何一造之解除，而自始消滅是也。
四、依兩造系爭買賣契約關於解除契約之約定，係以「甲（指上訴人）乙（指被上訴人）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約」（見原審卷第二十頁背面系爭買賣契約第十條第一款），是本件解除契約之要件，必須其中一方未按本契約條款規定履行；再經他方催告通知後仍不履行，始得為之，至為明顯。而契約當事人之一方催告他方履行給付義務，依民法第二百五十四條之規定應定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，始得解除契約，此觀民法第二百五十四條之規定自明。本件上訴人與被上訴人約定，將被上訴人所有系爭土地及房屋出賣於上訴人，價金共九百三十六萬元，簽約時（八十八年八月九日）付九十萬元，備證款（八十八年八月二十九日）付九十萬元，完稅款（稅捐機關核發稅單三日內付一百萬元），尾款（銀行貸款撥款時）付六百五十六萬元；是本件被上訴人雖以完稅款經仲介公司通知上訴人付款，而上訴人拒不付款，經委託雷祿慶律師於八十八年十月十九日函上訴人解除系爭買賣契約等語置辯，但查上訴人於完稅款雖未給付，被上訴人並未定期催告上訴人給付，即由雷祿慶律師函上訴人表示解除系爭買賣契約，揆諸上開說明，自不生解除契約之效力。被上訴人抗辯上訴人所付價金壹佰捌拾萬元已經其解除契約予以沒收，於法尚屬無據。
五、上訴人主張因九二一地震，發現該屋存在多處瑕疵毀損，有影響安全之虞為由，未支付第三期（完稅款）價金，並催告被上訴人應予八十八年十月二十日前修復，因被上訴人違約未修復瑕疵，經通知解除系爭買賣契約等語，惟上訴人委託台灣省技師公會鑑定系爭房屋損壞狀況，七個評估項目，除「建築物柱、損壞、牆壁龜裂」為「中度」外，其餘六項未有發現（無記載），評估結果及處理方式（七個評估項目只要有一項為嚴重，即評為危險，七個項目皆為輕微，則評為安全），認定「危險分級」為「安全」；「處理方式」為「可以進入」；「標誌顏色」為「綠色」，附記事項：⒈客廳、入口、陽台、廁所前走道，和室、主臥室頂版，因保護層不足，至鋼筋銹蝕，粉刷層剝落。⒉、牆普遍龜裂寬度○．○五至○．三ＭＭ，廚房磁磚剝落，主臥室近冷汽窗台牆滲水剝落，廚房流理台旁牆磁磚鼓脹裂紋，客廳地磚鼓脹。⒊建議：⑴頂版剝落鼓脹部分，部分鋼筋已銹蝕，須進行防銹處理後，再用輕質砂漿粉刷，以免本項因保護層不足，致鋼筋銹蝕影響建物安全。⑵裂縫部分，○．二ＭＭ以下，建議切Ｖ溝後填彈性材料，大於○．三ＭＭ以上，以環氧樹脂補強；其餘非結構體之瑕疵，建議由一般修繕處理即可。⑶綜上所述，建物結構尚屬安全．．．，有上訴人提出之震災後建築物第一階段危險分級及其使用評估表可稽（見原審卷第二八、二九頁）。但查，上訴人於購買系爭房屋時，即已發現系爭房屋有牆壁剝落（油漆）、磁磚脫落及滲漏水之情形，並約定被上訴人應於交屋日前一個月，完成建物及所屬建物之牆壁油漆、磁磚脫落、漏水等修繕及清理與清潔，而成交價九百三十六萬元，則不含滲漏水瑕疵擔保；賣方即被上訴人應儘可能完成磁磚修補，若被上訴人（賣方）仍未能購得相同或相近款式，則不在此限，有上訴人所提出之斡旋協議書（即附件Ａ）及致仲介人之信函（即附件三）可稽（見原審卷第二一、二二頁），系爭買賣契約附註⑷，亦約定「乙方（指被上訴人）不負擔本標的物滲漏水之瑕疵擔保責任」；⑸甲、乙雙方於八十八年七月三十一日所簽訂斡旋協議書（如附件Ａ）為本契約之一部分．．．」（見原審卷第十一頁），是上訴人以系爭房屋有安全之虞及瑕疵為詞，解除系爭買賣契約，已非有據。且經被上訴人於八十八年十一月四日，再申請台北市土木技師公會就「損壞清單」逐項調查鑑定，認定：「⒈清單上指入口處頂版，但依損壞照片一，評判應指入口處柱面，但該處裂縫幾乎細不可見，鑑定人查核時（可能經修復後），柱面亦幾乎不見裂紋；⒉清單上所指客廳側面上似有數處裂縫，但亦幾不可見。查核時（可能經修復後）亦不可見；⒊清單所指客廳頂版，．．．以上各處於查核時（可能經修復後）大致皆不可見；⒋清單上指陽台頂版，但現場及損壞照片皆不見其跡象．．．；⒌清單所指廁所走道頂版，經查核（可能經修復後）已幾不可見；⒍清單上所指和室頂版，並無損壞照片可稽，本項指稱實屬錯誤，．．．；⒎清單上所指主臥室頂版，．．．經查核（可能經修復後）皆不見裂紋；⒏清單上所指廚房側及流理台磁磚．．．經查核已經換修；⒐其他非清單所指，但依損壞照片（十二至十四）所示．．．以上數處裂紋，經查核皆已經修復；⒑以上損壞清單及損壞照片查核以外，鑑定人並針對屋內可以見到的柱、加以查核，皆無裂縫或異狀可明見。」，鑑定結論亦認為「經由柱裂縫情形評估，可視為不影響結構安全。依據『損壞清單』逐項調查結果，所指各項皆已修復．．．」，有台北市土木技師公會八十九年一月十二日北土技字第八九三○○七一號鑑定報告可稽（見原審卷第一一八至一二四頁）。益證以系爭房屋瑕疵及有安全之虞，主張解除本件買賣契約，並無可取。
六、上訴人另主張被上訴人遲延且不依約借屋裝修云云，惟查依上開買賣契約附註⑵約定「簽約後乙方（即被上訴人）同意甲方（即上訴人）先行放置傢俬、物品（惟乙方不負保管責任），甲方應於八十八年十一月九日以前完成交屋，乙方同意交屋前二十日先行借屋供甲方裝修之用」，而被上訴人已依約同意上訴人放置物品等情，有被上訴人提出之照片五紙可參。又依兩造系爭買賣契約第七條第一項約定「本買賣標的物之移轉占有，於雙方所約定甲方交付尾款時，以現場點交方式為之」；第二條第四項亦約定「甲方取得完整之產權登記，乙方將標的物移轉占有之同時，甲方應將尾款付清」，而尾款係以辦理金融機構貸款給付之，上訴人並應開立與尾款同額之商業本票，交由土地代書保管，俟尾款付清時返還上訴人（見系爭買賣契約第二、三條），是其交屋日期，前後約定不同，而解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院三十九年度台上字第一○五三號判例參照），按買賣契約中，買受人給付價金與出賣人交付買賣標的物，互有對價之關係，為主要之義務，且依斡旋協議所載「交屋時間為簽約日（以八月九日為基準）之三個月」，足見兩造係預估於三個月內，應完成銀行貸款付清尾款之意至明，是兩造約定八十八年十一月九日交屋，只係預定日期，其真意自應以是否付清尾款為準，故約定「交屋前二十日先行借屋供上訴人裝修」，自以預定付清尾款之日往前計算二十日，本件上訴人並未給付完稅款，亦未預付尾款，上訴人此部分之主張自不可採。
七、上訴人又主張被上訴人拒不依約提供所有權設定（抵押權）予上訴人云云，惟查兩造系爭買賣契約附註⑴約定「甲乙雙方同意於簽約後，乙方提供所有權設定於甲方，規費及代書費由甲方負擔（甲方得選擇設定與否）」，證人林溪河於原審證稱，有關設定，在開始簽約時，賣方同意配合設定，因設定需要一萬多元代書費，且在詢問我們有關賣方的信用後，就沒有再要求，後來因為雙方發生糾紛時（一百萬元完稅款），買方才又要求設定等語（見原審卷第二一六至二一七頁），因抵押權之設定與否，其選擇權在上訴人，有如前述，核與證人林溪河之證言相符，其證言應可採信。是上訴人主張其於八十八年十月二十一日，要求永信事務所代為要求進行所有權設定一節，已因與證人林溪河洽詢後打消原意，而上訴人所稱再度向被上訴人請求提供所有權設定之事，則在上訴人表示解除契約（八十八年十月十一日）後之八十八年十月二十九日，此有上訴人提出之八十八年十月十一日存證信函在卷可憑（見原審卷第二五至二七頁），可見上訴人既已表示解除契約後，始選擇欲辦理設定，縱使解除契約是否有效，尚在爭執之中，但其請求設定抵押權與其解除契約之主張，顯然已相互抵觸，上訴人主張被上訴人未提供所有權設定抵押權，有違契約約定之義務云云，自無可採。
八、上訴人復主張被上訴人遲延與拒絕受領完稅款，且未產權移轉過戶及交屋云云，惟按債權人之受領遲延，僅為權利之不行使，除有民法第二百四十條之適用，債務人得請求賠償提出及保管給付物之必要費用，或當事人間另有特別約定外，殊不負任何之賠償責任（最高法院五十九年度台上字第三六六二號判例參照），故債權人對於已提出之給付拒絕受領者，通常祇負遲延責任，債務人不得強制其受領給付。何況，被上訴人於八十八年十月二十九日，委託雷祿慶律師函致上訴人，略稱如上訴人於八十八年十一月三日前給付一百萬元，並開立尾款六百五十萬元之本票，交被上訴人保管（俟辦妥貸款後返還本票），則同意恢復系爭買賣契約之效力（見原審卷第五四頁背面及五五頁），於委託雷祿慶律師函覆上訴人八十八年十月三十日台北郵局一五九二九號存證信函時，亦再度重申請上訴人於函到三日內給付一百萬元之完稅款（見原審卷第六六至六八頁），是被上訴人縱有受領遲延，其復表示受領之意思時，則受領遲延之狀態，即因滌除而終了，上訴人殊無從更以受領遲延為原因聲明解除契約。至於產權移轉過戶及交屋問題，依兩造系爭買賣契約第七條第一項約定「本買賣標的物之移轉占有，於雙方所約定甲方交付尾款時，以現場點交方式為之」；第二條第四項亦約定「甲方取得完整之產權登記，乙方將標的物移轉占有之同時，甲方應將尾款付清」，而尾款係以辦理金融機構貸款給付之，上訴人並應開立與尾款同額之商業本票，交由土地代書保管，俟尾款付清時返還上訴人（見系爭買賣契約第二、三條），本件上訴人既未辦理貸款，付清完稅款及尾款，有如前述，上訴人請求被上訴人為產權移轉及交屋，自非有據，上訴人此項主張解除契約，並無可取。
九、綜上所述，上訴人主張依毀約不賣、拒不依約提供所有權設定予上訴人、遲延且未完全排除或恢復房屋瑕疵毀損、遲延且不依約借屋裝修、遲延與拒絕受領完稅款，拒不履行完稅相關事宜，且未產權移轉過戶及交屋等情，解除系爭買賣契約，為不足採，被上訴人抗辯其並無違約，尚屬可信。是則上訴人執此主張被上訴人應返還買賣價金給付加倍之違約金云云，自屬無據。從而，上訴人主張本於系爭買賣契約書第十條第一項、第三項及民法三百五十九條前段之規定，請求被上訴人給付上訴人三百六十萬元，其中九十萬元自八十八年八月九日起至清償日止，另九十萬元自八十八年八月廿七日起至清償日止，餘一百八十萬元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。理由雖有不同，結果並無二致，仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審酌核與判決結果不生影響，爰不再一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 十六 日
臺灣高等法院民事第十一庭
審判長法 官 吳 景 源
法 官 滕 允 潔法 官 連 正 義右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 十 月 十八 日
書記官 張 永 中附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。