台灣高等法院民事判決 九十年度上字第五○四號
上 訴 人 乙○○被 上訴 人 甲○○右當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十年三月二十六日臺灣板橋地方法院八十八年度訴字第二○一七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）一百三十九萬七千三百元，及自起訴狀繕本送達翌日即民國八十八年十一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢請准供擔保宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱略以：㈠本件上訴人與被上訴人約定由專業代書評定本案系爭房屋之價值，而以該專業代
書評定之價值作為本案系爭房屋之價金，依民法第三百四十六條第一項之規定，兩造間已就價金互相意思表示一致，加之就買賣標的物亦已意思表示一致，準此，本案系爭房屋之買賣契約已成立。
㈡本件系爭房屋係違章建築，屬無法登記之不動產，其贈與無法以「登記」為特別
生效要件，惟權衡動產之贈與，贈與人尚享有於交付前得隨時撤銷贈與之悔約權，則違章建築之贈與應得類推適用民法第四０七條，於未交付前，贈與不生效力。
㈢由兩造於八十七年十二月十四日簽訂之租賃契約書亦無法認定上訴人係將本案系爭房屋贈與被上訴人。
㈣租地建屋之契約於租期屆滿時，承租人固應返還土地原狀予出租人，惟倘出租人
擬取得該屋，仍須給償，此參酌土地法第一０四條第一項之規定，自明。上訴人與被上訴人於八十七年十二月十四日簽訂租賃契約時，即已知悉本案系爭房地將被徵收，且該房屋之建物補償費高達伍佰捌拾餘萬元，則何以上訴人會同意將其自行出資建造之本案系爭房屋贈與被上訴人並任令被上訴人領取約伍佰捌拾萬之鉅額補償費？由是可知，兩造間移轉本案系爭房屋所有權之原因係買賣，而非贈與，顯屬昭然。
㈤兩造於八十二年六月十四日簽訂租賃契約時即已知本案系爭房地將被政府徵收，
惟何時徵收及補償金多少，斯時兩造均不清楚，此詳前揭契約書第十二條規定，自明。
三、證據：援用原審提出之證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠駁回上訴。㈡如受不利判決，請准供擔保宣告免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱略以：㈠被上訴人是基於無償贈與關係承受系爭建物，兩造間並無買賣關係存在，被上訴人自無給付房屋買賣價金之義務。
㈡依八十二年六月十四日雙方所訂之租賃契約第十條及第六條約定：「乙方（乙○
○）承租土地上之建築（鐵架房屋）於租期屆滿，歸甲方所有」於是，雙方於八十七年十二月十四日續訂租約時，即委請代書王建文重擬租約，並就雙方已約定歸屬被上訴人之房屋，做移轉交付之處置。
㈢雖上訴人主張依八十七年十二月十八日之建築改良物所有權移轉契約書，請求被
上訴人給付買賣價金等語。然查契約成立之要件，以當事人意思表示一致為前提，若無意思表示，則根本無契約成立之可能。
㈣依兩造於八十二年六月十四日所簽訂租賃契約第十條所載：「乙方（乙○○）
於承租土地上之建築（鐵架房屋）於租期屆滿，歸甲方所有，於滿三年，若甲方土地出售，於提前終止本租約，則甲方應賠償乙方搭鐵架房屋造價新台幣二百萬元正為基準之百分之四十，即新台幣八十萬元正。若滿四年解約，則甲方應賠償乙方新台幣四十萬元正，但如係乙方自行提前解約，則不在此限。」於租期屆滿，系爭建物即歸屬甲方，甲方不須賠償乙方任何代價。
㈤被上訴人自始至終否認有買賣契約存在，亦無買賣之意思表示，系爭建築物改良
物所有權移轉契約書，是變更納稅義務人名義之公契。其上雖載有買賣價款總金額，惟其真意，是核稅之依據而已，並非真有買賣之事實。
㈥修正前民法第四○七條乃就「以非經登記不得移轉之財產」為規範客體，系爭房屋為違章建築，其移轉並不以登記為要件，自不能適用或類推適用。
㈦建物所有權移轉契約書上所載立約日期及稅籍名義變更登記為被上訴人名義之日
期，均為八十七年十二月十八日，與訂立第二份租約之時間僅相差四天，亦足以証明王代書是同時辦理系爭建物所有權移轉及擬訂第二份租約。
㈧系爭建物所有權移轉後，事隔半年，至八十八年五月十七日台北縣政府才公告建
築物補償費之價額。顯見，補償費乙事，與雙方就系爭建物所有權移轉之約定，完全無關。
三、證據：除援用原審提出者外，補提台北縣政府八八北府地五字第一八四九八九號公告一件。
理 由
一、上訴人起訴主張其於八十二年六月間向被上訴人及訴外人林信郎、林文仁三人承租渠等共有坐落台北縣蘆洲市和尚洲南港子段一○○地號之土地，租期至八十七年十二月十四日。上訴人經其三人同意，於八十二年間以二百六十多萬元在該承租土地上自行出資興建門牌號碼為台北縣蘆洲市○○路○○○巷○○號之鐵架房屋 (以下稱系爭房屋)，並與出租人三人達成協議，於租期屆滿後，上訴人願將系爭所有權移轉予該三人，然並未約定無條件贈與系爭房屋予被上訴人。嗣上訴人所承租之土地經台北縣政府土地重劃，系爭房屋可得補償費五百八十三萬餘元，惟上訴人鑒於已承諾將系爭房屋出賣予被上訴人，遂信守承諾，於八十七年十二月十八日與被上訴人簽訂建築改良物買賣所有權移轉契約書，將系爭房屋出賣予被上訴人，價金係委由代書王建文評定，嗣經評定為一百三十九萬七千三百元。因被上訴人至今仍未給付上開房屋價款，經上訴人發函催告，被上訴人仍置之不理。爰依民法第三百六十七條之規定，求為判決被上訴人應給付上訴人一百三十九萬七千三百元及自八十八年十一月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被上訴人則以：依兩造於八十二年六月所簽訂之租約第十條、第六條之約定，租期屆滿上訴人所搭建之鐵架房屋歸被上訴人所有，上述租賃契約於八十七年十二月十四日屆滿，雙方同意續約，於八十八年八月間，因公告地重劃確定，雙方依續約第六條規定，同意終止租約，交還土地，被上訴人依約退還履約保證金二十二萬五千元，及未到期租金支票予上訴人，上訴人則應將系爭建物移轉予被上訴人，雖上訴人主張依八十七年十二月十八日之建築改良物所有權移轉契約書，請求被上訴人給付買賣價金，然查被上訴人否認雙方有房屋買賣之意思表示合致，且辦理系爭房屋所有權移轉之代書王建文亦到庭證稱雙方確無房屋買賣之意，該建築改良物所有權移轉契約書，只是代書就雙方同意移轉系爭建物，自己採取最有利於被上訴人節稅之權宜方法，上訴人主張有買賣契約存在，顯與事實不符等語，資為抗辯。
三、本件上訴人主張兩造間訂有買賣契約，然為被上訴人所否認，故首應審究者，乃兩造間究竟有無買賣關係存在。上訴人主張兩造間有買賣關係，無非以兩造間於八十七年十二月十八日，就系爭房屋訂定建築改良物買賣所有權移轉契約書，於移轉原因欄中載明為「買賣」，台北縣蘆洲市公所監證費繳納通知書載明移轉種類為「買賣」，八十八年度契稅繳款書載明依「買賣」而核定契稅為論據。然上開契約書、通知書及繳款書，係行政機關為辦理房屋所有權移轉時所要求具備之文件，至於當事人間究竟有無買賣之私法上法律關係，仍應依其有無就買賣標的物及價金為合意之事實為判斷。按民法第三百四十五條規定，稱買賣者，係指當事人約定當事人一方移轉財產權予他方，他方支付價金之契約。如當事人欠缺此一合意，即無成立買賣契約之餘地。就兩造間如何就系爭房屋之價金為約定，上訴人前後所述至為不一，或謂證人即代書王建文將契約書交給上訴人蓋章時，上訴人就知道買賣價金為多少，而不論被上訴人是否親自蓋章，在拿到契約正本時，亦知買賣價金，表示雙方對價金已無爭議（見原審卷第六二頁），或謂因雙方是朋友，所以未就價金去約定，被上訴人說多少就多少（原審卷第六二頁），或謂買賣價金係口頭約定，且租賃契約中已訂明移轉之意思（原審卷第六七頁背面），或謂當初就買賣價金兩造有意思表示請代書核定本件系爭房屋的價值，可見雙方同意如何計算房屋價值部分（見本院卷第二七頁、三二頁）云云。以兩造間既有多年之租賃關係，且上訴人亦自承兩造為朋友，若兩造間就系爭房屋有成立買賣之意思，豈有不直接就價金為約定，卻待接受移轉契約書時，始知價金之理？上訴人並不能證明兩造間就價金多少，有合意交由代書評定之事實，其主張已難採信。何況負責為兩造擬定該建築改良物買賣所有權移轉契約書之代書，即證人王建文，亦於原審法院八十九年四月十二日言詞辯論時到庭證稱：「（審判長問：雙方實際上有無買賣關係？）當然不是，是原告（上訴人）同意移轉被告（被上訴人）．．．當初我是根據第一份租約再擬出第二份續約內容，根據八十二年簽訂之契約，原告就知道租賃期滿時，要將房子移轉給被告．．．。當初委任我的內容是擬定契約及辦所有權移轉。」、「因已知房子將被拆除，為避免日後具領補償費之麻煩，才單獨移轉給甲○○，由其為三人之代表。」、「（審判長問：兩造在簽訂第二份契約時，有無約定何時辦理建物所有權移轉？）在簽訂好時，即應辦理。房子已經轉為土地租金一部分，土地上建物若由承租人自行搭蓋，租金上會較為便宜，但租賃期滿房子即歸由出租人所有。雙方在簽訂第二份契約時已知有補償費問題」、「（審判長問：兩造是否於交付辦理移轉資料時，知悉買賣價款為多少？）不知道。我是根據房屋稅單編定的現值訂出買賣價金。」等語（原審卷六０頁至六一頁參照) 。可知被上訴人主張兩造間建築改良物買賣所有權移轉契約書，係為配合由被上訴人領取補償費所訂，並非買賣，並非無據。
四、又上訴人於八十二年六月十四日與被上訴人甲○○及林信郎、林文仁三兄弟承租座落蘆洲鄉和尚洲南港子段一００地號土地內一九六坪，門牌○○○鄉○○路○○○巷○○○號，租期自八十二年六月十五日起至八十七年十二月十四日止，共五年六個月 (以下稱第一次租約)。依租約第十條規定：「乙方（指上訴人）於承租土地上之建築（鐵架房屋）於租期屆滿，歸甲方所有，於滿三年，若甲方土地出售，於提前終止本租約，則甲方應賠償乙方搭鐵架房屋造價新台幣二百萬元正為基準之百分之四十，即新台幣八十萬元正。若滿四年解約，則甲方應賠償乙方新台幣四十萬元正但如係乙方自行提前解約，則不在此限。」，第六條規定：「租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，乙方應即為將租賃土地及乙方所搭建之鐵架房屋返還與甲方」，第十二條約定：「於乙方承租期限內，如不可歸責於甲方之事由，如政府徵收、土地重劃等，致未能使用土地，乙方應放棄本租賃約定之任何權利，無條件歸還土地與甲方。地上之鐵屋之補償費歸乙方領取。」該租約於八十七年十二月十四日屆滿後，雙方復於八十七年十二月十四日續約一次，租期至八十八年十二月十四日期滿。依續約第九條規定：「乙方（指上訴人）同意將座落蘆洲市○○○○○段○○○○號內門牌蘆洲市○○路○○○號之鐵皮屋產權及重劃建物補償費移轉給甲方，但其中有稅金等，及費用都由甲方同意負擔及往後房屋稅」。第十條規定：「甲方同意負擔房屋稅及地價稅，乙方則同意負擔房屋租賃所得稅」之事實，為兩造所不爭，且有上開租賃契約書影本二份，存卷可參，應信為真實。
依第一次租約第十條內容，可知隨租賃期間之經過，上訴人就租賃契約之終止而能向被上訴人請求賠償建造系爭房屋之金額，逐次減低，亦即因被上訴人之因素於滿三年時提前解約 (即終止)，應給付上訴人系爭房屋造價 (二百萬元)之百分之四十 (即八十萬元)，滿四年時提前解約，應給付造價之百分之二十 (四十萬元) 。依此遞減比例，於滿五年時，被上訴人應給付上訴人之金額為零，故該條所約定：「乙方 (即上訴人)於承租土地上之建築 (鐵架房屋)於租期屆滿，歸甲方 (被上訴人)所有」云者，自係無償歸被上訴人之意。此一當事人之意思，於第一份租約期滿後所訂之續約第九條，明定將系爭房屋移轉予出租人，益臻明確。否則，如依上訴人之主張，於滿五年時反須給付如建築改良物買賣所有權移轉契約書上所約定之一百三十九萬七千三百元，較諸滿三年、滿四年時所應給付者還高，顯非合理。
五、再從兩造就系爭房屋若被政府徵收時，其補償費應如何領取之約定，亦可得出同一結論。蓋兩造均稱於第一次訂約時，即已知悉系爭房屋將被徵收 (原審卷一一二頁、本院卷四０頁) ，故就系爭房屋若被政府徵收時，補償費應如何領取乙節，必有所約定。依第一次租約第十二條，僅就契約未屆期即終止時，系爭房屋若被徵收時，補償費應歸上訴人。至若終止後被徵收時，應如何領取，則未明文。然依該契約第十條之意旨，契約於期滿時，系爭房屋應歸被上訴人取得，已如前述，故若於期滿時被徵收，當然由被上訴人取得補償費，故第十二條未特別明定期滿時，補償費如何歸屬，要屬當然。又依續約第九條明定，系爭房屋之財產權及補償費歸被上訴人。可知，雙方在前後二次租賃契約，均己明白且周詳約定，於租期屆滿時，系爭房屋之所有權應無償歸被上訴人，若被徵收時補償費亦應歸被上訴人領取，上訴人反於此約定而為主張，委無足採。
六、綜上所述，本件兩造間並無買賣關係存在，從而上訴人基於買賣關係請求被上訴人給付如事實欄所示之價金，自屬無據。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於兩造間就系爭房屋有無發生贈與契約效力、被上訴人是否已取得系爭房屋之所有權等攻擊或防禦方法，均於本件之結論無影響，不必一一審究。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 十四 日
民事第十七庭
審判長法 官 鄭 雅 萍
法 官 吳 謀 焰法 官 呂 太 郎右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 八 月 十七 日
書記官 明 祖 星附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。