台灣高等法院民事判決 九十年度上字第六一五號
上 訴 人 甲○○被 上訴人 好吉祥建設股份有限公司法定代理人 李伯浩複 代理人 林傳欽右當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十年五月十日臺灣板橋地方法院八十八年度訴字第二二六五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠按依鄉鎮市調解條例第廿四條第二項前段規定：「經法院核定之民事調解，與民
事確定判決有同一之效力。」，第一項亦明定：「調解經法院核定後，當事人就該事件不得再行起訴、告訴或自訴。」。本件買賣餘款之給付既已調解成立並經法院核定，依前揭法條之規定，其與民事確定判決有同一之效力，被上訴人自不得再行起訴應依民事訴訟法第二百四十九條第一項第七款起訴不合法裁定駁回，原審不察而為被上訴人勝訴之判決，認事用法顯有違誤。
㈡依兩造土地買賣契約書第三條約定：「乙方保證本土地產權清楚，若因產權糾紛
導致甲方損失，乙方應負責理清」，另依第七條約定：「本約之附件皆為本約之一部份與本約具有同等效力，甲方應同時訂立」房屋預定買賣契約書「暨上述契約附件之各項約定並同時履行，如任何一部份不履行時，視同全部違約」。而房屋買賣合約書第三條亦約定：「本房屋產權清楚，若有產權糾紛導致甲方損失，乙方保證負責理清」，第十五條約定：「契約分存：本約之附件視為本約之一部分，效力視同本約。甲方應同時訂立「土地預定買賣契約書」暨上述契約附件之各項約定並同時履行，如任何一部分不履行時，視同全部違約」。另依房屋買賣契約書第十二條更明定：「壹樓㈠壹樓空地屬於公共使用維護部份之公共通道，歸本社區住戶共同使用維護。其餘屬相對等之住戶維護使用。㈡屋頂除樓梯間、昇降機間、水箱、水表位置等公共設施外，歸頂樓相對等住戶使用。㈢使用範圍內之加建、搭建，悉依當時主管機關法令規定、並以不影響整體美觀及整棟大樓安全為原則。但遇空襲時其屬於法定防空避難部份應開放供全體住戶避難使用。」。是依前所述本件雙方約定同時訂立土地暨房屋買賣合約書，並明訂應同時履行，如有任何一部分不履行時，視同全部違約（土地、房屋買賣契約書第七條及十五條參照），亦即兩合約雖分別訂立卻相互關連，任一部分未履行，即屬違約。準此，該二份契約內容，被上訴人對上訴人負有下列義務：
⑴點交房屋。
⑵移轉房屋所有權。
⑶點交公共設施及空地。
⑷移轉房屋及公共設施所坐落基地土地及空地所有權。
如被上訴人就前述義務如有任何一項未盡，即屬債務不履行。
㈢被上訴人於八十五年七月五日將系爭房屋交付並移轉登記予上訴人，理論上自當
包含房屋建物本身之基地土地，惟並不當然包含公共設施、公共設施之基地及其他空地在內，本件遭第三人非法占用之土地為中庭、天井、後院及防火巷等法定空地之土地，非交付房屋建物本身所占用面積之土地，蘆洲調委會調解書中明定被上訴人所交付者，為上訴人所購買而區分所有之房屋而已，並不及於其他公共設施或空地，退言之，調解內容既未載明公共設施及空地土地一併交付，且土地所有權仍屬被上訴人所有，被上訴人依約自有排除第三人違建侵占之義務。再者，土地暨房屋買賣合約第三條均約定被上訴人保證「產權清楚」，有糾紛時被上訴人應負責理清，所謂「產權清楚」解釋上應包括所有權及本於所有權權能而生之使用收益權，因此所有權雖清楚，倘使用收益權有紛爭，即屬條約中之「產權不清」，被上訴人依約即有理清義務，原審認定契約中所謂「產權」僅指土地所有權一端，其認事用法自有未洽。
㈣又買受人依法主張物之瑕疵擔保請求權（民法第三五九條及三六０條）及不完全
給付損害賠償請求（民法第二二七條）雖以物之交付（債務之履行）為要件，然依法律規範目的，物之瑕疵不能補正或雖能補正而出賣人不願補正者，應認在危險移轉前，買受人即得行使瑕疵擔保請求權，並得行使民法第二六四條之同時履行抗辯權（最高法院五一年台上字第九三一號判決、七二年台上字第三七八七號判決、七七年第七次民庭決議內容參照）。本件被上訴人依兩造土地及房屋買賣契約對上訴人應負物之瑕疵擔保及不完全給付之責任，上訴人依法主張同時履行抗辯，是以被上訴人之訴無理由。
㈤未查本件兩造於八十四年十月三十日簽訂房地買賣合約書，合約原均明訂尾（餘
）款之付款辦法（方式），嗣被上訴人因地主土地繼承問題遲未將買賣土地移轉登記給上訴人，繼而衍生第三人侵占中井後院及防火巷等法定空地而生糾紛，上訴人主動聲請台北縣蘆洲市調委會調解，嗣經雙方同意成立調解，依調解書第二條約定：「聲請人同意於本案土地遺產稅查核完畢，土地所有權登記為聲請人，同時向銀行辦理貸款新台幣（以下同）參佰玖拾伍萬元給付給對造人」，亦即後來經雙方合意成立之調解就餘款三百九十五萬元之給付方式取代原契約所約定餘款給付方式（後合意推翻前合意）。被上訴人係依據原買賣契約請求被告給付餘款，而原審更援引為被上訴人勝訴判決之立論基礎，顯有疏誤。
三、證據：除援用原審立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠本件並無違反民事訴訟法第四百條第一項更行起訴之問題，蓋同時履行之對待給
付部分，性質上僅係限制債權人請求債務人給付所附加之條件，並非獨立之訴訟標的，尚無既判力，亦無執行力，債務人不得就對待給付部分聲請強制執行，此除有七十三年七月二十日廳民二字第五五三號函採此見解外，學者張登科亦同此看法。故上訴人提起本件訴訟並無違反同一事件更行起訴之規定。至上訴人所稱調解委員會之調解與民事訴訟之判決不得相提並論，因此本件不得援引上開見解，而有一事不再理之適用云云，並非妥適。蓋調解委員會之調解，依鄉鎮市調解條例第九條第一項規定，係由調解聲請人以書面或言詞（言詞聲請者，應製作筆錄）向鄉鎮市調解委員會聲請，其書面或言詞筆錄，程序上有如民事訴訟程序上之起訴狀，調解對造人係被動參與調解，並非主動有所請求，且未為任何書面答覆或請求，其所為之對待給付部分，係為保障其同時履行抗辯權而來，應非積極上有所請求所致。如謂調解對造人就對待給付部分有執行力，除超出調解對造人被動應調解之意思外，恐亦凌越調解聲請人主動聲請之請求範圍，而有不當擴大調解效力之嫌，且非當事人兩造所認識可及之處。因此，調解委員會調解之對待給付既判力範圍，鄉鎮市調解條例既未為規定，然其類似於確定判決之既判力（鄉鎮市調解條例第二十四條第二項規定參照），原則上自應類推適用上開實務見解，始較符合調解兩造之認識。亦即，調解委員會所為之對待給付調解方案，其對造人應不得就對待給付部分聲請強制執行，否則，似有超越兩造之預見，而有突襲之嫌。
㈡本件於過戶時未將土地所有權隨同房屋所有權一併移轉登記與上訴人，係肇因於
交屋期間，地主呂天財意外死亡，導致基地持分於其繼承人未辦理繼承登記前無法過戶，雙方乃於台北縣蘆洲鄉調解委員會調解，同意房屋部分先行過戶並交予上訴人使用，俟基地辦理繼承登記完成後，始辦理土地過戶。故被上訴人除土地所有權未移轉登記予上訴人外，其餘之房屋所有權移轉登記暨房屋、公共設施、空地及土地等部分均已一併點交予上訴人，與一般正常之房屋買賣過戶交屋無異。上訴人謂理論上交屋並不當然包括公共設施、公共設施之基地及其他空地在內，雖有其邏輯可憑，然究與本件事實與經驗法則有違，因此，其應就此變態之事實，負舉證責任。
㈢次查上訴人主張本件所有權雖清楚，惟使用收益權仍有糾紛，因此有未達於被上
訴人應保證「產權清楚」之義務，惟被上訴人已交付不動產之事實，雙方並無爭執，則依最高法院三十三年度上字第六０四號判例要旨「不動產買賣契約成立後，其收益權屬於何方，依民法第三百七十三條之規定，應以標的物已否交付為斷。所有權雖已移轉，而標的物未交付者，買受人仍無收益權。所有權雖未移轉，而標的物已交付者，買受人亦有收益權。」所示，該不動產之收益權當屬於上訴人，應無疑義。是上訴人主張被上訴人依約有理清使用收益權之義務，自有未洽。按「買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。」民法第三百七十三條定有明文。而「民法第三百七十三條規定買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔。是買賣標的物苟已交付，雖所有權尚未移轉，其危險亦由買受人負擔．．．」且為最高法院三十一年度上字第一０四０號判例要旨所揭示。本件之房、地交付，依原審原證二之調解書第二行所記載，於八十五年五月七日（調解前）即完成交屋，而第三人佔用係於調解成立之後，是依上開規定及判例所示，上訴人既自交付時起承受買賣標的物之利益，自應負擔該危險，所謂「危險」，於此應指「給付危險」而言，第三人不法之佔用應包括在內，故被上訴人實無排除第三人佔用之義務可言，上訴人上訴理由仍執前詞，實無理由。
㈣又兩造雖曾於台北縣蘆洲鄉調解委員會成立調解，惟調解書僅約定房屋部分先行
過戶並交予上訴人使用，至應辦理銀行貸款支付之尾款新台幣三百九十五萬元，則待基地辦理繼承登記完成後，於辦理土地過戶同時，始就房地一併辦理銀行貸款支付。並未就上訴人如拒不辦理貸款，應為如何處理等部分另為約定，是明兩造於成立調解當時，並未就兩造所訂房屋預定買賣契約書第二條第四款第二目「若因金融機構貸款金額政策更改或甲方條件不符、拒辦或未能依通知期限配合辦理貸款手續，致不能獲得貸款或金額較預定金額少時，甲方（即上訴人）同意在接獲乙方通知十五日內以現金一次向乙方付清，否則視同違約。」約定加以變更，該約定自仍有拘束兩造之效力，而被上訴人既已定期催告上訴人配合辦理貸款，上訴人未於期限內辦理，被上訴人自得依上開約定，請求上訴人以現金一次付清貸款金額三百九十五萬元，原審並依此而為判決，並無不合。
㈤綜上所陳，被上訴人於移轉土地所有權登記時，應祇負有權利瑕疵擔保之責任，
而關於物之瑕疵擔保部分，依民法第三百五十四、三百七十三條之規定，被上訴人之義務早於交付時即已完成，而上訴人故將二者混淆，謂被上訴人於移轉土地所有權登記時仍負有物之瑕疵擔保責任，並有不完全給付之問題，實係對法律有所誤解所致，是本件上訴應無理由，應予駁回。
三、證據：除援用原審立證方法。理 由
一、按被上訴人好吉祥建設股份有限公司法定代理人已變更為李伯浩，有公司變更登記事項卡可按（本院卷三一頁），其聲明承受訴訟，自無不合，應先說明。
二、被上訴人起訴主張：上訴人於八十四年間向其購買坐落台北縣蘆洲市○○段八七八之二地號應有部分，及其上門牌號碼台北縣蘆洲市○○街○○○號五樓房屋，雙方約定總價款五百六十五萬元，上訴人已依約交付一百七十萬元。嗣因與被上訴人合建之地主呂天財意外死亡，致基地部分於其繼承人未辦妥繼承登記前無法依約過戶。其後兩造乃於台北縣蘆洲市（鄉）調解委員會成立調解，由被上訴人將房屋部分先行辦理過戶並交予上訴人使用，至餘款三百九十五萬元部分，則待土地完成過戶予上訴人後，併同房屋向銀行貸款支付。茲基地部分業已辦妥繼承登記，然迭經被上訴人催告上訴人辦理土地過戶、銀行貸款以支付餘款，但上訴人均未予置理，爰依買賣法律關係請求上訴人給付價金尾款及法定遲延利息。
三、上訴人則以：本件買賣房地關於餘款之交付，兩造前業於台北縣蘆洲鄉調解委員會成立調解，並經法院核定在案，其與確定判決有同一效力，被上訴人再起訴請求，有違一事不再理原則。況系爭買賣之基地之法定空間等處遭第三人違法佔用，危及上訴人及家人之生命安全，顯有瑕疵，且不符債之本質，是於被上訴人將第三人之佔用排除前，上訴人自得拒絕價金尾款之給付。且本件兩造間關於價金尾款之給付方式，業已成立調解而取代原有買賣契約之約定，被上訴人既未依調解內容將土地所有權移轉登記予上訴人，上訴人則無法辦理銀行貸款以給付尾款，乃被上訴人仍依買賣契約請求給付價金，自有未合等語置辯。
四、按調解經法院核定後，當事人就該事件不得再行起訴、告訴或自訴；又經法院核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效力，鄉鎮市調解條例第二十四條第一項、二項前段固分別定有明文。惟調解成立所命之給付部分，性質上如係限制債權人請求債務人給付所附加之條件，其並非獨立之訴訟標的，縱成立調解，並經法院核定，亦無既判力可言，如就此部分再行起訴，自無違反一事不再理原則。本件經查兩造為系爭買賣房地之過戶與價金餘款之交付，於八十五年五月二十一日在台北縣蘆洲鄉調解委員會成立調解，並經法院核定等情，雖為兩造所不爭，並有被上訴人所提調解書（影本）在卷可憑（見原審卷三七頁）。但依該調解書第二項：「聲請人（即上訴人）同意於本案土地遺產稅查核完畢土地所有權登記為聲請人同時，向銀行辦理貸款新台幣（以下同）參佰玖拾伍萬元給付給對造人（即被上訴人）」內容觀之，其雖名為土地所有權登記為上訴人（聲請人）之「同時」，實係以系爭土地於遺產稅查核完畢後，被上訴人將土地所有權辦理移轉登記予上訴人後向銀行辦理貸款，並以貸得款項給付買賣餘款予被上訴人（對造人）之條件，性質上屬限制被上訴人請求上訴人價金給付所附加之條件，並非獨立之訴訟標的，縱經成立調解並經法院核定，揆諸前揭說明，被上訴人再行起訴請求給付價金，尚無違一事不再理之原則。上訴人抗辯本件訴訟標的為確定判決效力所及，其起訴為不合法云云，尚非可採。
五、被上訴人主張上訴人於八十四年間向其購買坐落台北縣蘆洲市○○段八七八之二地號應有部分，及其上門牌號碼台北縣蘆洲市○○街○○○號五樓房屋，雙方約定總價款五百六十五萬元，上訴人已依約交付一百七十萬元。嗣因地主呂天財意外死亡，致基地部分未於其繼承人經辦妥繼承登記前無法依約過戶。其後兩造乃於台北縣蘆洲市調解委員會成立調解，由被上訴人將房屋部分先行辦理過戶並交予上訴人使用，至餘款三百九十五萬元部分，則待土地完成過戶手續後，併同房屋向銀行貸款支付等事實，為上訴人所不爭執，並有被上訴人所提房屋、土地預定買賣契約書、台北縣蘆洲鄉調解委員會調解書各乙件（均影本）可憑，堪信實在。被上訴人又主張系爭買賣基地部分業已辦妥繼承登記，經催告上訴人辦理所有權登記，然上訴人拒不協同辦理登記，及向銀行貸款等情，固為上訴人所不爭執，但辯稱被上訴人未依債之本旨給付，任令法定空地等處遭第三人無權占用，而危害身家安全，有不完全給付之情事，並以前揭情詞置辯。
六、經查兩造間關於系爭房地之買賣價金之給付除上訴人已給付之一百七十萬元外，其餘三百九十五萬元雙方原係約定由上訴人委託被上訴人向金融機構代辦貸款以抵繳價款，為兩造所不爭，且有代辦貸款委託書在卷可稽（見原審卷二十頁）。嗣因與被上訴人合建之基地部分地主呂天財死亡，遺產稅案件其時尚在稅務單位查核中，致使無法辦理土地部分所有權移轉登記及銀行貸款事宜，經上訴人聲請鄉鎮調解，雙方乃於八十六年五月二十一日在台北縣蘆洲鄉調解委員會成立調解。依調解書第一項所載：「對造人（被上訴人）同意於調解成立六十日內將本案建築物（一二四號五樓）之所有權登記為聲請人（上訴人）所有。」，於第二項則記載：「聲請人同意於本案土地遺產稅查核完畢土地所有權登記為聲請人同時，向銀行辦理貸款新台幣（以下同）參佰玖拾伍萬元給付給對造人」，可知關於房屋部分雙方另已合意於調解成立後之六十日內辦理所有權移轉登記。至土地所有權之移轉與價金尾款之給付部分，雙方亦合意變更為被上訴人應於土地遺產稅查核完畢後即辦理移轉登記與上訴人，再由上訴人向銀行辦理貸款三百九十五萬元支付。是系爭買賣價金尾款部分之給付時機與方式，自應依兩造嗣後成立調解之約定為準。然查，系爭買賣房屋之基地部分，迄今被上訴人仍未辨理所有權移轉登記與上訴人，為兩造所不爭執，則上訴人自無從以房地辦理貸款並履行給付尾款之義務。
七、再上訴人又抗辯已辦理過戶之房屋部分，其逃生梯道、防火巷遭他人堵住或以鐵門鎖住，至未辦所有權移轉登記土地部分，其為法定空地之一樓公共空間亦遭他人違章建築違法占用，並據提出照片六張為證（原審卷六四頁至六六頁），且為被上訴人所不爭執。雖被上訴人主張房屋業已辦理過戶並交付上訴人使用，其共同使用部分自已隨同交付，而第三人之佔用係在交付之後，被上訴人自無義務排除等語，然為上訴人所否認，辯稱被上訴人並未將公共設施之基地及其他空地一併交付等語。經查本件被上訴人僅將系爭買賣房屋交付上訴人占有並移轉所有權，至基地及其他法定空地與共同使用部分，上訴人既否認已受領交付，被上訴人就此有利於己之事實，自應負舉證之責。乃被上訴人並未舉證證明，其主張房屋既已交付，其基地、法定空地與公同使用部分自亦已一併交付，尚不足採。則被上訴人據此拒絕被上訴人土地所有權移轉登記之要求，亦難遽認有故意不按調解條件履行之情事。況前揭公共設施與逃生梯道遭他人占用與圍堵，勢將危及住戶生命財產之安全，事屬重大，上訴人所辯於被上訴人將之排除後，始願受領土地所有權之移轉移轉與尾款之給付，自無不合。被上訴人主張依兩造所訂房屋預定買賣契約書第二條第四款第二目：「若因金融機構貸款金額政策更改或甲方條件不符、拒辦或未能依通知期限配合辦理貸款手續，致不能獲得貸款或金額較預定金額少時，甲方（即上訴人）同意在接獲乙方通知十五日內以現金一次向乙方付清，否則視同違約。」之約定，經定期催告上訴人配合辦理貸款，然上訴人未於期限內辦理，被上訴人自得請求上訴人以現金一次付清貸款金額三百九十五萬元，尚非可採。
八、綜上所述，被上訴人依買賣契約約定，請求上訴人給付價金尾款，尚不應准許，原審疏未審酌，准其所請，自有未合，上訴意旨指摘原判決不當求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，並駁回被上訴人在原審之訴及假執行之聲請。又兩造其餘攻擊防禦方法於本件勝負之判斷無涉，爰不予一一論酌，應予敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十六 日
民事第七庭
審判長法 官 張 耀 彩
法 官 陳 玉 完法 官 王 仁 貴右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十七 日
書記官 鄭 兆 璋附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。