臺灣高等法院民事判決 九十年度上字第六八三號
上 訴 人 新燕實業股份有限公司法定代理人 秦綏遠被 上訴人 乙○○
甲○○右當事人間給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十年五月二日臺灣臺北地方法院九十年度訴字第五二二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、上訴人公司之法定代理人已變更為秦綏遠，有公司執照及營利事業登記證可稽，爰依法承受訴訟。
㈡、依讓渡契約書，訴外人日成鑫建設股份有限公司（下稱日成鑫公司）所受讓者，非僅「百年大世紀」案之房地產權，尚包括本件已預售買賣契約之一切權利義務，對不願換約之訂購戶，日成鑫公司亦同意配合上訴人履行出賣人之全部義務，可見上開讓渡契約係契約承擔，非一屋數賣。日成鑫公司於本案使用執照核發後，已依約將本工地未換約客戶之房地產權移轉予上訴人公司名下，由上訴人公司續為履行未換約客戶之預售契約，自無給付不能情事，被上訴人依民法第二百五十六條、系爭契約第十六條第一項約定解除契約，即屬無據。
㈢、系爭「百年大世紀才子區」工程，日成鑫公司業於民國（下同）八十九年十二月十五日興建完工，並於九十年三月十七日核發使用執照，並無系爭契約第十七條第一項違約不建或給付遲延之情事，被上訴人解約亦屬無據。
㈣、上訴人依約盡力完成系爭房地之興建，而被上訴人簽訂系爭契約僅約年餘，房地景氣持續低糜，被上訴人縱解除契約，亦無損害可言，其請求上訴人賠償與已付價款同額之違約金，誠屬過高，爰依民法第二百五十二條規定准予酌減違約金。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、上訴人將系爭建案盤讓與日成鑫公司之行為，係一屋數賣，與契約承擔無涉。⒈被上訴人並未接受上訴人與日成鑫公司之換約要求，上訴人與日成鑫公司及王世
堅間之讓渡契約效力不及於被上訴人，是以系爭契約仍存在於上訴人與被上訴人間，不生契約承擔問題。
⒉預售屋買賣與成屋買賣不同，預售屋買賣中所謂之「一屋數賣」，除了指出賣人
即建商就同一「預售屋」標的分別與數買受人成立買賣契約或為標的權利之移轉約定，尚包括建商於與消費者簽定預售屋買賣契約後，復將其對興建工程之一切權利轉讓與第三人之情形，是預售屋買賣之「一屋數賣」，並不以給付不能為要件，只要影響買受人債權人之地位均屬之。本件上訴人與日成鑫公司及王世堅簽訂讓渡契約，將系爭房地建案盤讓（概括移轉）予日成鑫公司及王世堅，退出系爭「百年大世紀」案建築工程，非但影響被上訴人之債權人地位，系爭契約原定給付之標的亦由「百年大世紀」變更為日成鑫公司投資興建之「日成新世紀」，陷於給付不能，並構成「一屋數賣」之違約情事，被上訴人自得依系爭契約第十六條第一項約定解除契約。又被上訴人已於九十年四月十八日以一屋數賣為由解除系爭契約，上訴人嗣後於同年五月二十四日取得系爭房地產權，即與本件無涉。
㈡、日成鑫公司接手承建系爭「百年大世紀」建案，並改名為「日成－e-home」，要求被上訴人換約，片面變更原合約條件，強迫被上訴人接受，並未同意配合上訴人履行出賣人之全部義務。系爭工程已由上訴人轉為日成鑫公司承建出賣，非上訴人所建、所賣，構成系爭契約第十七條第一項約定之中途不建或不賣之情事，被上訴人據以解約，誠屬有據。
㈢、上訴人並未於八十九年七月十一日前，將其所負責興建之系爭房地交付被上訴人，縱認上訴人依約得交付日成鑫公司興建之房地，依系爭契約第十條第一項規定，亦應以上訴人取得使用執照之日即九十年六月間為完工之日，然被上訴人業於九十年三月十九日以給付遲延為由，依民法第二百五十四條規定，解除系爭契約，是上訴人嗣後取得使用執照，亦無礙被上訴人解除契約之效力。
㈣、被上訴人因上訴人違約，未能如期取得系爭房屋以供居住，除受有利息、租屋居住之租金之損害外，尚須花時間、精力、費用另尋合適居住之房屋，是以，被上訴人請求新臺幣（下同）五十六萬五千元之違約金，僅為房地總價款五百八十二萬元之百分之九點七（565,000/5,820,000,000=0.097），並未過高。
理 由
一、上訴人公司之法定代理人已變更為秦綏遠，有公司執照及營利事業登記證可稽，秦綏遠聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、被上訴人起訴主張：伊等於八十七年五月十九日與上訴人簽訂不動產預定買賣契約書，向上訴人購買百年大世紀才子區編號第Ａ棟第四樓房屋及土地一戶（下稱系爭房地），約定總價為五百八十二萬元，伊等業已依約分期繳交價金五十六萬五千元。嗣上訴人因財務困難，致系爭房地興建工程停工，且將上開「百年大世紀」集合住宅興建銷售開發案之權利義務，移轉予訴外人日成鑫公司概括承受，構成系爭契約第十七條第一項規定因可歸責於乙方之事由致違約中途不建之情形，並涉一屋二賣而陷於給付不能，被上訴人自得主張解除契約；另上訴人逾期完工，經催告後仍未履行，已給付遲延，被上訴人亦得解除契約，爰依契約第十七條第一項、第十六條約定及民法第二百五十四條、二百五十六條規定，求為命上訴人返還已繳納價金五十六萬五千元，及給付違約金五十六萬五千元並法定遲延利息之判決。
三、上訴人則以：上訴人將系爭「百年大世紀」工地營建案移轉予日成鑫公司，係屬契約承擔，讓渡契約書約定如購買戶未與日成鑫換約，仍由上訴人履行出賣人之全部義務，並無一屋二賣或給付不能之情形；而系爭契約第十七條所謂「中途不賣或不建」係指拒絕給付之情形，上訴人並無違約不建系爭預售屋之情事；又上訴人已於九十年三月十七日取得系爭房地之使用執照，被上訴人於同年三月十九日以遲延完工為由解除系爭契約，亦非有理等語，資為抗辯。
四、查被上訴人主張伊二人於八十七年五月十九日，向上訴人購買系爭房地，約定總價為五百八十二萬元，被上訴人已繳付價金五十六萬五千元。八十八年五月間上訴人因財務發生困難，致系爭房地興建工程停工，嗣於同年八月三十一日將「百年大世紀」集合住宅興建銷售開發案之權利義務，讓渡予訴外人日成鑫公司概括承受，由日成鑫公司繼續營造，系爭土地所有權移轉登記予訴外人日成鑫公司、王世堅、林秀芬等人，建物部分亦由日成鑫公司辦理所有權第一次登記等情，有不動產預定買賣契約書、讓渡契約書、土地及建物登記簿謄本在卷可證，復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
五、被上訴人雖主張上訴人將系爭房地所有權移轉登記予訴外人日成鑫公司、王世堅，已該當買賣契約第十六條第一項所稱「一屋數賣」之要件，並已構成給付不能，伊等自得解除契約；惟查：
㈠、依日成鑫公司與上訴人所簽立之讓渡契約 (原審卷第一一五至一二○頁)所載內容以觀，契約開宗明義即載：乙方（即上訴人）為協助乙方之債權銀行為債權債務釐清分割、並免「汐止百年大世紀Ａ、Ｂ案」房地遭第三債權人查封致未能順利履約與承購戶所簽立之預售房屋買賣契約，是以，為爭取時效，爰共行將上開房地讓渡予甲方（即日成鑫公司），嗣再協調承購戶與甲方換約，訂立本契約；契約第一條約明讓渡標的為乙方座落於附件一所示土地之「汐止百年大世紀Ａ、Ｂ案」集合住宅興建銷售開發案，包括在建工程、土地成本、遞延管銷費用、已預售土地房屋預定買賣契約之權利義務．．等全部由甲方（日成鑫公司）概括承受；第四條約定關於已預售房屋買賣契約讓渡部分，乙方應協助取得訂購客戶同意契約轉讓，若乙方未能取得同意憑據，本件讓渡契約並不受影響，惟「汐止百年大世紀ＡＢ案」房地興建完工取得使用執照後一個月內，甲方同意依約移轉登記予乙方，再由乙方移轉登記予訂購客戶；第六條第三項約定．．其中已預售房屋買賣契約經訂購戶同意轉讓者，乙方協助甲方換約，訂購戶不同意轉讓者，仍保留以乙方名義繼續履約等語；綜此足見，本件上訴人將「汐止百年大世紀」工地營建案房地轉讓予日成鑫公司續建，旨在能順利履行上訴人原與承購戶所簽立預售房屋買賣契約之義務，而日成鑫公司所受讓者非僅系爭房地產權，尚包括上訴人與購買戶所訂土地房屋預定買賣契約之權利義務，性質上屬於契約承擔，依法應徵得被上訴人之同意，始對被上訴人發生轉讓之效力。因是，被上訴人雖因不同意日成鑫公司有關完工期限、貸款成數等更動（原審卷第一六○頁釋疑說明書），而不願與日成鑫公司換約；惟伊等與上訴人間之權義仍胥以不動產預定買賣契約書之約定為依歸，且依上開讓渡契約之約定，日成鑫公司亦負有履行本件預售合約之義務，並同意配合由上訴人繼續履行出賣人之義務，在取得使用執照一個月內移轉房地所有權登記予上訴人，則上訴人之履約能力及被上訴人之權益尚不受影響，即無被上訴人所謂之一屋數賣之情形。被上訴人辯稱本件預售屋買賣契約所謂之「一屋數賣」，包括上訴人將其對興建工程之一切權利轉讓與日成鑫公司之情形，自非可取。
㈡、按買賣契約與移轉所有權之契約不同，出賣人對於出賣之標的物，不以有處分權為必要；故出賣人僅須具有依債之本旨提出給付之能力即足，至提出給付前，出賣人是否確為買賣標的之所有權人，並不影響買受人之權益。被上訴人於依不動產預定買賣契約書第七條關於房地產權登記之期限尚未屆至時，即認上訴人已陷於給付不能，通知上訴人解除買賣契約，自屬無據。況日成鑫公司完成本案房屋營建，於九十年三月十七日使用執照核發並辦理建物所有權第一次登記後，復於同年六月二十六日將系爭房地所有權移轉為上訴人名義，有台北縣政府工務局九○汐使字第一三九號建築使用執照、土地及建物所有權狀可按，上訴人自可履行兩造間買賣契約之義務，益見上訴人確無一屋數賣而陷於給付不能之情事。從而，被上訴人依不動產預定買賣契約書第十六條第一項約定，以上訴人一屋數賣，系爭契約原定給付之標的亦陷於給付不能，於九十年四月十八日解除系爭契約，非有理由。
六、被上訴人又主張上訴人有違約中途不賣及不建之情形，伊等依不動產預定買賣契約書第十七條規定，亦得解除契約；經查：
㈠、兩造不動產預定買賣契約書第十七條固約定：「如因可歸責於乙方之事由而致違約中途不賣或不建或違反第十六條第一項規定時，甲方除有權要求乙依約履行外並應定相當期限催告乙方限期改善，乙方逾期仍未改善者，甲方得解除契約。」
惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第九十八條定有明文；是則，解釋契約，應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察。
㈡、次按預售屋買賣乃我國特有之房屋買賣方式，買賣當時，房屋尚未興建或尚未興建完成，故預售屋房地之買賣契約，當事人首重者，為標的物之交付及財產權之移轉；並要求所買受者為符合建築圖說及建材設備說明約定品質及面積之房地，其性質屬於買賣，上訴人只須於給付期限交付符合契約所約定品質之房地即足。徵諸預售屋買賣常例，一般係由建設公司統籌房屋基地之取得、設計、營造、銷售等事宜，尤以大樓之興建事涉複雜之各種工程專業，包括土木、景觀、機電、消防、空調、污水處理，乃至於裝修工程等，通常均由賣方直接或間接發包予各專業廠商施作，非由預售屋之賣方親自興建完成。再者，建築法第十四條規定「本法所稱建築物之承造人為營造業，以依登記開業之營造廠商為限。」，而上訴人乃建設公司，其營業項目為「委託營造廠商興建國民住宅及商業大樓之出租出售」，有公司執照及營利事業登記證在卷可憑，上訴人依法亦不得擔任系爭房地之承造人，然此並不影響其銷售系爭房屋之能力；是以，預售房屋之品質若不符約定，乃出賣人應負瑕疵擔保責任之問題，至實際上房屋由何人興建完成，要非所問。又不動產預定買賣契約書雖明定有完工期限，惟上訴人只須於完工期限前完工即可，至施工期間內，如何安排工期乃上訴人得因應實際情況決定之，並非必須連續不斷興建。綜上各情判斷，上開十七條約定所謂之「中途不建」，顯係指客觀上有停止興建之事實，且上訴人主觀上亦已確定不再興建，致無法履行買賣契約之情形而言。茲查，上訴人雖於八十八年五月間因財務困難，暫時停工，但已與日成鑫公司訂立契約，將系爭工地轉讓予日成鑫公司續建完成，足見上訴人不僅主觀上無停止興建之意，且願繼續履行兩造買賣契約之義務，客觀上亦僅短暫停工，並非停止興建，自難認有契約第十七條所稱中途不賣或中途不建之違約情事，被上訴人據此主張解除契約，洵非有據。
七、再者，被上訴人因不接受與日成鑫公司換約，依兩造間原定不動產預定買賣契約書關於完工期限，契約第十條明定：「本社區之建築工程於民國八十七年九月一日開工，並自民國八十七年九月一日起六八○個日曆天內完工，完工日期雙方同意以建築主管機關核發使用執照之日認定」，則系爭房屋應於八十九年七月十一日前完工並取得使用執照；再依契約第七條第二項約定，於使用執照核發後六個月內辦理房屋所有權移轉登記。經查，被上訴人在原審以九十年三月十四日庭呈之準備書狀一之送達催告上訴人於三日內完工並取得使用執照（原審卷第一五五頁反面），並於同年三月十九日以上訴人給付遲延為由，依民法第二百五十四條規定解除契約，雖有台北敦南郵局第七六號存證信函附原審卷第二五二至二五四頁可按；微論被上訴人所定三日期限顯不相當，難認其催告合法有效，況日成鑫公司早已完工，經台北縣政府工務局於同年三月十七日准予核發使用執照，在被上訴人催告期限之內，有該局九○汐使字第一三九號建築使用執照足稽（原審卷第二一五頁）。準此，被上訴人以上訴人遲延完工取得使用執照為由，以上開存證信函及九十年四月十八日言詞辯論意旨續狀之送達對上訴人為解除契約之意思表示，均非適法。至被上訴人於起訴前，在八十八年八月以汐止新昌郵局第二七五八號存證信函（原審卷第六五至六七頁）向上訴人提出解約之要求時，約定之完工期限尚未屆至，不生給付遲延之問題；另同郵局第三二九○號存證信函（原審卷第六九至七三頁）係表明不願換約；台北法院郵局第八○七號存證信函（原審卷第七四至七七頁）則以上訴人違約為由，直接請求上訴人返還價金及給付違約金，未定相當之催告履行期限，自均不生解除契約之效力。
八、綜上所述，被上訴人以上訴人違約中途不賣、不建及有給付不能、給付遲延之情事為由主張解除系爭買賣契約，均非有理由。從而，被上訴人依據解除契約後回復原狀之法律關係及買賣契約第十七條第一項、第十六條約定，請求上訴人返還已繳納價金五十六萬五千元，及給付違約金五十六萬五千元並自八十九年十二月二十日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，不應准許；其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審判命上訴人如數給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由；爰廢棄原判決改判如
主文第二項所示。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十八 日
民事第三庭
審判長法 官 張 宗 權
法 官 陳 永 昌法 官 吳 秀 美右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 三十 日
書記官 董 曼 華