臺灣高等法院民事判決 九十年度上字第七一○號
上 訴 人 甲○○被 上訴人 欣業永開發股份有限公司法定代理人 秦必韜右當事人間請求減少違約金事件，上訴人對於中華民國九十年五月二十五日臺灣臺北地方法院九十年度訴字第二三二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣伍拾陸萬捌仟肆佰元，及自民國九十年一月十九日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之六；餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人新臺幣（下同）一百零六萬九千四百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢前項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、系爭買賣契約第十六條約定，性質上屬賠償預定性質之違約金，應以債務人之違約程度及違約時間長短，決定違約金之多寡。而本件係預售屋買賣，買受人依工程進度，分期繳納價款，倘依上開約定，買方越早不付價款，違約情節越嚴重，因所繳價款尚少，被沒收充作違約金之金額較少，反之，買方於施工後期未續繳款項，違約情節較輕，因所繳價金已多，充作違約金之數額反而相對增加，有違約定違約金作為確保債務履行之本旨，是系爭買賣契約第十六條約定，未區分違約程度，悉數沒收已繳價金作為違約金，顯失公平。
㈡、上訴人於交屋階段，始以被上訴人未依廣告圖示興建系爭房地為由，拒絕繼續付款，非惡意違約，違約情況輕微，反觀被上訴人違約在先，非但受有利息收入及週轉使用之利益，且兩造社會經濟狀況懸殊，被上訴人悉數沒收一百零六萬九千四百元作為違約金，顯然過高，爰依民法第二百五十二條規定，請求酌減違約金。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免於宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
㈠、系爭買賣契約第十六條全數沒收已繳價金作為違約金之約定並未顯失公平。又違約金既經約定，當事人對不履約之風險本可預料，上訴人原購之二十八樓房屋，視野景觀並無障礙，而其於民國（下同）八十八年與被上訴人換約買受系爭房地，知悉周遭有高樓大廈、高架橋，仍予換屋，嗣後再因經濟因素故不履約，並以違約金過高請求酌減，將投資風險轉由被上訴人承擔，如准酌減違約金，非但鼓勵違約，亦與違約金約定之本旨相違。
㈡、酌減違約金之訴訟乃形成之訴，上訴人請求自起訴狀繕本送達之翌日起算遲延利息，於法無據。
理 由
甲、程序方面：上訴人在原審就遲延利息部分係請求自撤回部分訴訟狀繕本送達翌日起算，提起上訴後則聲明自起訴狀繕本送達之翌日起算，核屬應受判決事項聲明之擴張，依民事訴訟法第四百四十六條第一項準用第二百五十五條第一項第三款規定，自應予准許。
乙、實體方面：
一、上訴人起訴主張：伊於八十八年四月十七日向被上訴人買受坐落於台北縣中和市○○段五九七、七二二、七二二之一、七二四地號土地上興建之大樓Ａ棟八樓七號之房地一戶（下稱系爭房地），價金為三百三十四萬元。上訴人業已繳交一百零六萬九千四百元，因該屋落成後之景觀與當初購屋時之廣告嚴重不符，伊乃與被上訴人商議合意解約，未獲被上訴人同意，被上訴人復以上訴人未配合辦理過戶、貸款手續為由發函解約，並將所繳價金全數沒收充作違約金，惟該違約金已逾系爭房地總價款百分之三十二，顯然過高，爰依民法第二百五十二條規定，請求本院依職權酌減違約金，並依不當得利之規定求為命被上訴人返還已繳價金及法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：㈠上訴人拒不依約配合辦理過戶、貸款手續，被上訴人依系爭買賣契約第十六條約定，將已付價金悉數作為違約金，，並無不當得利或顯失公平之情事。㈡上訴人因個人經濟因素，二度換約，故意違約後，再以違約金過高請求酌減，將投資風險轉由被上訴人承擔，與法院職權酌減違約金之本旨相違。㈢況上訴人原向被上訴人購買之房地價金逾一千八百萬元，因上訴人二度換約、拒不履約，被上訴人受有三百六十九萬六千元預期利益之損失，沒收一百零六萬九千四百元作為違約金，並未過高等語，資為抗辯。
三、查，上訴人於八十四年三月十二日向被上訴人購買「天空之城」大廈Ｂ棟廿八樓一號、二號房地二戶、地下三層七三、七四號停車位二位，總價金合計一千八百四十八萬元，嗣於八十五年間與被上訴人合意解除其中Ｂ棟廿八樓一號房地及地下三層七三號停車位買賣契約，由被上訴人將上訴人已繳納之價金扣減六十六萬六千元，將其餘五十二萬八千元移轉為Ｂ棟廿八樓二號房地及地下三層七四號停車位價款，至八十八年四月十七日兩造復合意解除前開房地買賣契約，另就系爭房地成立買賣契約，總價為三百三十四萬元，由被上訴人扣減二十六萬二千六百元充作上訴人賠償其損失，其餘一百零六萬九千四百元價金則移轉為系爭房地價款；至八十九年間上訴人拒不配合辦理過戶、貸款手續，被上訴人於同年十二月間發函解除系爭買賣契約，上訴人已繳價金遭被上訴人沒收充作違約金等事實，為兩造所是認，並有房屋土地預定買賣契約書、統一發票、存證信函、備忘錄、申請書、切結書等件附原審卷可稽，均堪信為真正。
四、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人間另有訂定外，視為因不履行而生之賠償總額，民法第二百五十條定有明文。查，系爭房屋土地預定買賣契約書第十六條第一項第二款規定：「甲方（即上訴人）有下列情事之一者，乙方（即被上訴人）得解除本契約，並以甲方已繳價款作為違約金概不退還：⑵依本約第八條及第十三條經乙方通知辦理，產權移轉手續及交屋手續，逾期達十日以上，經乙方催告仍未配合辦理者」；此約定違約金之性質，應屬損害賠償總額預定性之違約金。又按約定之違約金過高者，法院得減至相當數額，亦為民法第二百五十二條所明定，而違約金是否相當，則應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準，最高法院四十九年台上字第八○七號判例意旨可資參照。再按民法第二百五十二條規定之立法意旨乃「按違約金之數額，雖許當事人自由約定，然使此約定之違約金額，竟至超過其損害額，有顯失公平之情形時，債務人尚受此約定之拘束否，各國法例不一。本法則規定對於違約金額過高者，得由法院減至相當額數，以救濟之。蓋以保護債務人之利益，而期得公平之結果也。」準此，契約自由固為私法之基本原則，惟若違約金之約定顯不相當時，自應由法院介入依職權予以酌減，庶幾乎維持衡平法則。
五、茲查，上訴人購買系爭房地總價為三百三十四萬元，被上訴人沒收其已繳價金一百零六萬九千四百元，已逾系爭房地總價款百分之三十二，其所占比例顯然過高。且本件為預售屋之買賣，買受人係依工程進度，分期繳納價款，若依上開約定，買方越早不付價款，違約情節越嚴重，因所繳價款尚少，被沒收充作違約金之金額較少；反之，買方於施工後期未續繳款項，違約情節較輕，因所繳價金已多，充作違約金之數額反而相對增加，實與違約金之約定係作為確保債務履行之本旨相違。被上訴人所營之系爭房屋出售業務，核屬中華民國稅務行業標準分類之房屋興建投資業，其於八十八年間銷售系爭房屋時，依財政部核定之當年度同業利潤標準，其純利潤為百分之十七，此利潤標準乃依一般同業之收入支出成本為據，並已涵蓋同業客觀事實、社會經濟情況在內，自得為本件核減違約金之標準。經查，系爭房地總價為三百三十四萬元，則如上訴人依約履行，被上訴人可預期之利潤為五十六萬七千八百元。惟此需待被上訴人依約鳩工興建，順利完成約定品質之房屋，始能獲得上開利潤；且上訴人自八十四年即已繳款一百一十九萬四千元，雖因一再更換購買之標的，但係經被上訴人同意並一再被扣款，上訴人所繳款項供被上訴人無息週轉運用，被上訴人實亦受有相當之利益。綜上，審酌被上訴人可預期之前開利潤及所受之利益，參以國內房地產價格普遍低迷之客觀情況，上訴人因經濟困難，並非有惡意違約情事，認上訴人所繳交之一百零六萬九千四百元悉遭被上訴人沒收作為違約金，殊非衡平，爰予酌減為原買賣總價之百分之十五即五十萬一千元為合理。從而，被上訴人沒收上訴人逾此金額即五十六萬八千四百元部分，即無法律上之原因，自屬不當得利，應予返還。且上訴人係依不當得利請求權請求被上訴人返還不當得利，本件並非形成訴訟；而不當得利受領人，應於知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第一百八十二條第二項規定甚明，是則，上訴人請求被上訴人自本件起訴狀繕本送達翌日起算利息，於法並無不合。被上訴人抗辯應自形成判決確定後始能起算遲延利息，尚屬無據。
六、綜上所述，上訴人依不當得利返還請求權請求被上訴人給付一百零六萬九千四百元及自本件起訴狀繕本送達之翌日即九十年一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，在五十六萬八千四百元及其遲延利息範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應與其假執行之聲請併予駁回；至上訴人勝訴部分，其金額未逾一百萬元，一經本院判決即告確定，不得上訴第三審，自無宣告假執行之必要。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 十一 日
民事第三庭
審判長法 官 張 宗 權
法 官 陳 永 昌法 官 吳 秀 美右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 十 月 十二 日
書記官 常 淑 慧