臺灣高等法院民事判決 九十年度上字第七一三號
上 訴 人 丙○○
乙○○法定代理人 張永平被上訴人 甲○○訴訟代理人 郭永雄右當事人間返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國九十年五月十日臺灣士林地方法院八十八年度訴字第四三五號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於主文第二項後段命乙○○應將原判決附圖標示黃色遮雨棚部分面積十二點五一平方公尺土地返還全體共有人部分，及該部分假執行之宣告，並該訴訟費用之裁判均廢棄。
乙○○其餘上訴及丙○○之上訴均駁回。
乙○○其餘上訴駁回及丙○○上訴駁回部分第二審訴訟費用分別由上訴人乙○○、丙○○負擔；參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由：
壹、程序方面：
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。而所謂法律上之利害關係，係指因兩造所受裁判之結果，而自己亦受影響之謂，此觀民事訴訟法第五十八條及最高法院十七年聲字第四二號判例自明。本件參加人嘉泥建設開發股份有限公司（下稱嘉泥公司）為系爭停車位之出賣人，而上訴人則分別為系爭車位之買受人、占有使用人，若買受系爭停車位之上訴人受敗訴之判決，則衍生參加人應否對買受人之上訴人負物之瑕疵擔保責任之問題，參加人就兩造之訴訟，顯有法律上之利害關係，故而參加人於原審聲請參加訴訟，原審予以准許，即無不合。次按第三人參加後，若未撤回其參加，亦未受法院駁回其參加之確定裁定，則在該訴訟因確定裁判或其他原因終結前，得隨時為訴訟行為，並不以參加時之一審級為限，本件參加人雖在第一審為參加，在第二審亦得輔助上訴人為訴訟行為，合先敘明。
二、上訴人丙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列之情事，爰依被上訴人之聲請，就上訴人丙○○部分由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件被上訴人主張：其於民國七十二年十月十四日向參加人購買坐落台北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）所有權應有部分及其上嘉新天母華廈一樓建物乙戶（門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○號），該嘉新天母華廈預定房地買賣契約書第三條第二項約定：「地面層空地有劃分為停車位者，歸車位所有人使用之，其餘空地按配置圖劃分予一樓者，歸一樓住戶管理使用，其他歸本大廈之公共設施，由大廈所有住戶使用之。」，既已由參加人於前開契約條款為特別約定，並經由各承購戶簽認達成合意一致，足認系爭房地就地面層空地已有分管契約。而系爭土地上如原判決附圖標示紅色部分停車位（下稱系爭停車位）土地及黃色部分遮雨棚（下稱系爭遮雨棚）部分土地即屬上開「地面層空地」，已登記為社區住戶所共有，且被上訴人購買房地時，廣告上並無停車位，參加人故意畫出系爭停車位，欲賣與被上訴人，但被上訴人以土地所有權已登記給全體共有人，應屬全體所有人所共有為由，加以拒絕。茲參加人已將其所有全部房地產權應有部分均出售並移轉登記與被上訴人等社區住戶，已非系爭土地之所有權人，則其對系爭停車位土地即無處分權，惟參加人嗣後竟將系爭停車位出賣並點交與上訴人乙○○，即屬無權處分，上訴人乙○○自難以其依買賣契約所取得之停車位使用權對抗被上訴人等所共有之停車位所有權，從而上訴人乙○○於系爭土地搭蓋違章車庫並出租予上訴人丙○○皆屬無權占用。又系爭停車位土地並未約定由系爭土地特定共有人使用，而系爭遮雨棚土地則屬上開預定房地買賣契約書第三條第二款約定之被上訴人專用部分，其餘共有人就此部分土地不得再主張共用之權利，且被上訴人因上訴人無權占用系爭停車位及遮雨棚部分土地，而受有損害，亦得依不當得利法則請求返還利益，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條及第一百七十九條之規定，求為判命㈠上訴人丙○○應自系爭停車位及遮雨棚部分之車庫（基地）遷出。㈡上訴人乙○○應將前開車庫拆除，並將系爭停車位部分土地返還與全體共有人，將系爭遮雨棚部分土地返還與被上訴人。㈢上訴人乙○○應給付被上訴人新台幣（下同）二十四萬五千三百七十二元及自八十八年四月一日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人四千零八十九元之判決（上開請求，原審判命㈠上訴人丙○○應自系爭停車位及遮雨棚部分之車庫（基地）遷出。㈡上訴人乙○○應將前開車庫拆除，並將系爭停車位部分土地及系爭遮雨棚部分土地返還與全體共有人，而駁回其餘請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服）。被上訴人並於本院答辯聲明：對造之上訴駁回。
二、㈠上訴人乙○○則以：其先向訴外人陳小姐買受系爭嘉新天母華廈之某一房地，陳小姐說帶我去找向可立談買停車位問題，向可立說要跟參加人談，故其於七十四年九月二十七日向參加人買受系爭嘉新天母華廈編定之Ａ棟地面層編號第十二號停車位土地之使用權，被上訴人為系爭建物之原始買受人，依建築業者提供與全體預售屋承購戶簽約之預售屋契約所定條款而成立分管契約，有拘束全體原始承購戶的效力，對於輾轉買受區分所有建物專有部分及共用部分應有部分者，自亦有拘束力，上訴人占有系爭土地，並非無權利。且依其所提出平面圖影本（見本院卷證物袋）黃色部分為車庫，紅色部分為被上訴人房屋後面之土地，原審判決判定緊接該獨立車位之空地，應為停車所必要之迴旋空間，非屬其專用部分，命其將所買之一樓車位讓人作為通道，顯不合理，被上訴人稱車位之地面下為化糞池，不可作為停車位，但化糞池當初是在被上訴人住家房子後面各等語置辯。㈡上訴人丙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何陳述。㈢參加人嘉泥公司則陳述稱：於出售系爭「嘉新天母華廈」之房地時，業已保留地面層停車位、地下層停車位及一樓空地等共有部分之專用權，依嘉新天母華廈預定房地買賣契約書第三條第二款所示之地面層專用停車位，係車位購買人所專用，並非全體共有人均得使用。系爭停車位原為參加人所有，雖其已將其所有全部房地產權應有部分出售並移轉登記與被上訴人等社區住戶，惟系爭車位既未經特定人買受，則該車位之使用權人仍為參加人，故其嗣於七十四年三月三十日將該系爭車位使用權售與第三人向可立，並於同年九月二十七日經第三人向可立同意，將該停車位使用權讓售與上訴人乙○○，並非無權處分，上訴人乙○○已取得系爭車位之使用權，並非無權占用，且被上訴人並未向參加人買受系爭停車位使用權，自無從就系爭停車位主張專用之權利。又被上訴人就原判決附圖黃色遮雨棚部分土地，係請求上訴人返還與被上訴人一人，而非請求上訴人返還與全體共有人，原判決既認定該黃色遮雨棚部分土地非被上訴人所得專用之部分，則被上訴人請求上訴人返還該部分土地與被上訴人即無理由，應予駁回。原審法院於被上訴人原來訴之聲明以外，判決「返還與全體共有人」，此係就未受請求之事項而為判決，於法不合各等語。上訴人並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、查被上訴人主張系爭停車位為社區住戶全體共有之法定空地之車位，上訴人乙○○於系爭土地搭蓋車庫並出租予上訴人丙○○使用之事實，業據被上訴人提出土地登記簿謄本（見原審卷第二三、二四頁）為證，並經原法院囑託台北市士林地政事務所人員會同到場勘驗屬實，有勘驗筆錄、土地複丈成果圖（見原審卷第六十七頁、第五十頁）可稽，且為上訴人等所不爭執，自堪信為真實。又被上訴人主張其購買上開房地時，與參加人之契約條款為特別約定，並經由各承購戶簽認達成合意一致，系爭房地已有分管契約，即依預定房地買賣契約第三條第二項所約定「地面層空地有劃分為停車位者，歸車位所有人使用之，其餘空地按配置圖劃分予一樓者，歸一樓住戶管理使用，其他歸為本大廈之公共設施，由大廈所有住戶使用之。（土地所有權，按土地應有部分歸屬於全體住戶）」，此為地面層空地之使用權源，業據被上訴人提出嘉新天母華廈預定房地買賣契約書（見原審卷第一三至二十頁）為證，且為上訴人乙○○及參加人所不爭執，依上開約定停車位限於對停車位有所有權者始得使用，是被上訴人此部分主張，亦堪信為真實。則本件所應審究者，厥為㈠參加人讓售系爭車位使用權與上訴人乙○○是否合法有效？㈡原審判命上訴人乙○○將系爭黃色遮雨棚部分土地返還與全體共有人是否屬訴外裁判？茲分項詳析如后：
㈠、參加人讓售系爭車位使用權與上訴人乙○○無效：
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文，本件被上訴人主張上訴人乙○○於七十四年九月二十七日向參加人嘉泥公司訂立買受系爭停車位之不動產預定買賣契約書之時，參加人早已於七十四年三月三十日將其所有全部房地所有權應有部分出售予被上訴人等社區住戶，則嘉泥公司對該停車位基地並無處分權。參加人嘉泥公司雖陳稱：其於七十四年三月三十日將其使用權售予第三人向可立，此一事實業經訴外人即證人向可立於八十九年一月十三日到庭作證（見原審卷第一七八頁），參加人嘉泥公司於七十四年九月二十七日經訴外人向可立之同意，將該停車位使用權出賣予上訴人乙○○，並非無權處分云云。然查系爭停車位係「嘉新天母華廈」預售房屋廣告配置圖上編號第十二號之停車位，依參加人所稱有購買停車位所有權或使用權者，均另簽訂車位之不動產預訂買賣契約書，未購買者則無，然參加人嘉泥公司於本件既未能提出其與訴外人向可立間就系爭車位之不動產所有權預訂買賣契約書，是以參加人嘉泥公司既未舉證以實其說，則揆諸前揭說明，使用收益為所有權之權能，非獨立之權利，不能自所有權分離出售，其買賣為無效。參加人嘉泥公司將停車位之使用權售予訴外人向可立，自屬無效，參加人自無由再得向可立同意再將停車位使用權售予上訴人，其第二次停車位使用權買賣亦屬無效。
２、次按區分所有建物之共同使用部分性質上係屬共有，共有人將各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依土地登記規則第七十二條第二款規定，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉同一人，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又地下室車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人（最高法院八十七年台上二一九九、八十五年台上五六九號判決意旨參照）。雖上訴人乙○○抗辯，其已經訴外人向可立之同意，向參加人價購系爭車位土地之使用權，並受讓該部分土地之占有，縱其所言屬實，惟依上開實務見解，使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的，則其與參加人間之系爭車位土地使用權買賣，即因係以不能之給付為契約之標的，依民法第二百四十六條第一項規定，而屬無效，從而，上訴人占有系爭停車位部分基地，即無合法權源。
３、又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第七百六十七條及第八百二十一條分別定有明文。經查：嘉泥公司係於不具系爭土地所有權人身分之情形下，將系爭原規劃為停車位部分之土地出賣其使用權並點交予上訴人乙○○，係屬無效，對於被上訴人及其他共有人於法不生效力，從而上訴人乙○○於系爭土地搭蓋違章車庫並出租予上訴人丙○○皆屬無權占用該基地。本件被上訴人既為系爭土地之共有人，上訴人對於系爭停車位基地無權占用，已如前述，則被上訴人本於所有權之作用，起訴請求上訴人丙○○所有之車輛應自座落台北市○○區○○段○○○○號土地上如原判決附圖標示紅色停車位部分面積十四點三三平方公尺及黃色遮雨棚部份面積十二點五一平方公尺之車庫遷出（依原判決理由顯示命其自車庫基地遷出，主文所示車庫實指車庫基地）。乙○○應將上開之車庫拆除，並將原判決附圖標示紅色停車位部份面積十四點三三平方公尺之土地返還予全體共有人，洵屬正當，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請，諭知相當擔保金額，分別為准免假執行之宣告，核無違誤。上訴人丙○○、乙○○上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
㈡、原判決附圖所示黃色遮雨棚部分基地原審判命上訴人乙○○返還與全體共有人屬訴外裁判：
查本件被上訴人就原判決附圖黃色遮雨棚部分基地，係聲明請求上訴人乙○○返還與被上訴人一人，而非請求上訴人返還與全體共有人，原判決附圖黃色遮雨棚部分基地非被上訴人所得專用之部分，被上訴人請求上訴人乙○○返還該部分土地與被上訴人為無理由，原判決駁回被上訴人此部分之請求，被上訴人未就此聲明不服，已告確定。惟原審超出被上訴人原來聲明之外，判決上訴人將此部分之土地「返還與全體共有人」，即係就未受請求之事項而為判決，自屬訴外裁判。上訴人乙○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰將原判決此部分予以廢棄。
四、本件事實已臻明確．兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，核與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件乙○○上訴為一部有理由，一部無理由，丙○○上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 十九 日
民事第八庭
審判長法 官 鄭 三 源
法 官 黃 豐 澤法 官 王 淇 梓右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 九 月 二十 日
書記官 張 美 華附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。