臺灣高等法院民事判決 九十年度上字第七五四號
上 訴 人 甲○○被 上訴 人 乙○○右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十年二月二十七日臺灣桃園地方法院八十八年度訴字第七二六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）二百零四萬八千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同，茲引用之外，補稱略以：㈠按契約解除時雙方固互負回復原狀之義務，惟查，坐落桃園縣平鎮市○○段東勢
小段０四八五之０一六０地號土地權利範圍十六之一及其上建號平鎮市○○路○段○○○巷○○○號房屋（下稱系爭房地）因被上訴人未依約繳納借款本息，遭抵押權人世華聯合商業銀行股份有限公司（下稱世華銀行）聲請拍賣，並由第三人張文輝買受在案，被上訴人就移轉登記系爭房地予上訴人業已陷於給付不能，依民法第二百六十一條準用第二百六十七條之規定，上訴人自得請求被上訴人與原審共同被告同信建設事業股份有限公司（下稱同信公司）返還價金及違約金。
㈡被上訴人與同信公司間屬授權代理之法律關係：
證人朱素秋於原審之證詞已明白指出被上訴人交付二份印鑑證明、戶籍謄本等資料，係用來辦理過戶手續，且被上訴人之印鑑章係由其拿來用印，足見系爭房地係被上訴人委託同信公司代理出售無訛。再證諸系爭房地於辦理移轉登記時，係由被上訴人提供由其保管之印鑑章，於買賣公契上用印，益證被上訴人乙○○與同信公司間係屬授權代理之法律關係。縱認同信公司係無權代理出售系爭房地，被上訴人亦因其提供印鑑於買賣公契上用印之行為，而默示承認本件買賣，依法應負出賣人之責任。
㈢被上訴人與同信公司共同出售系爭房地：
查系爭房地因係股東保留戶，且已登記為被上訴人所有，因此簽約時是由同信公司代理簽訂，再者，證人顧建業於原審亦證述「本件買賣在公司之工地代訂的契約，．．．．」，足見上訴人與被上訴人於民國（下同）八十七年十二月五日所簽訂之契約，係與同信公司代理被上訴人所簽訂。惟因上訴人與被上訴人未直接接洽，同信公司為取信上訴人，表明願與被上訴人同為出賣人，足證系爭房地之出賣人確為被上訴人與同信公司，無庸置疑。
㈣本件係因可歸責於被上訴人之事由，未能塗銷抵押權致依法解除，依約被上訴人即應賠償已付價款二百五十六萬元同額之損害金，並無過高之情形。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈤如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同，茲引用之外，補稱略以：㈠被上訴人未曾授權同信公司出售系爭房地：
⒈被上訴人係於向同信公司購得系爭房地，同時委請朱素秋辦理過戶與貸款手續
，且因與同信公司有一年內以同額價金「買回」之約定，始交付二份印鑑證明、戶籍謄本等資料予朱素秋。
⒉依證人顧建業於原審之證詞，可證系爭房地確係同信公司擅自出售，並收款入公司帳，並未交付被上訴人分文。
㈡系爭房地確係同信公司偽冒被上訴人名義與上訴人簽立買賣契約，應與被上訴人
無關，否則被上訴人不會於系爭房地已過戶於上訴人名下，仍向世華銀行繳納貸款。
理 由
一、上訴人起訴主張：伊於八十七年十二月五日向原審共同被告同信公司購買登記在被上訴人名下之系爭房地，總價款五百一十二萬元，並由伊與原審共同被告同信公司之業務員簽定書面契約，伊依約陸續繳付買賣價金二百五十六萬元，而被上訴人於系爭房地辦理移轉登記時，不僅出具印鑑證明、身分證明等文件，尚出具印鑑章蓋用於申請書上，被上訴人雖未授權原審共同被告同信公司之職員與伊訂定不動產買賣契約出賣系爭房地，惟其顯有表見代理之情形存在，被上訴人自應負授權人之責任，且被上訴人亦因其提供印鑑於買賣公契上用印之行為，而默示承認本件買賣，依法應負出賣人之責任，足見被上訴人與原審共同被告同信公司共同出售系爭房地，然被上訴人與原審共同被告同信公司雖依約將系爭房地所有權移轉登記予伊，但存在於系爭房地之抵押權五百六十四萬元並未塗銷，依買賣契約第七條之約定，被上訴人與原審共同被告同信公司應負責塗銷抵押權設定，惟至八十八年三月二十二日，被上訴人與原審共同被告同信公司均未能履行，顯已構成給付遲延，業經伊以存證信函解除契約，因被上訴人與原審共同被告同信公司對伊所負之債務屬不真正連帶債務，爰依買賣契約第十四條、民法第二百五十九條第二款、第二百六十條規定，訴請被上訴人與原審共同被告同信公司返還伊所付之價金二百五十六萬元及給付同額之違約金暨法定遲延利息（原審判命原審共同被告同信公司於上訴人將系爭房地移轉登記予被上訴人之同時，給付上訴人三百零七萬二千元本息，並駁回上訴人其餘之訴，原審共同被告同信公司就其敗訴部分，未據聲明不服，而上訴人就其敗訴部分於上訴後，於本院撤回對原審共同被告同信公司之上訴，並對被上訴人之聲明減縮為被上訴人應給付上訴人二百零四萬八千元及法定遲延利息，故其餘部分，均已告確定）。被上訴人則以：伊購得系爭房地後，並未與上訴人訂立買賣契約或收取分文價金，且上訴人亦自承係向原審共同被告同信公司購買系爭房地，是上訴人與伊間既無買賣契約，自不生解約問題，再於八十九年一月十五日前，上訴人亦未曾向伊為解約之意思表示，足證上訴人與伊間並無買賣關係至明。又伊辦理銀行貸款及過戶事宜，均由原審共同被告同信公司之代書辦理，故原審共同被告同信公司之負責人黃上等自能持有伊之印鑑及權狀等資料，惟伊未曾授權原審共同被告同信公司以伊之名義與第三人訂立買賣契約，黃上等偽造伊之署押及盜用印鑑章與上訴人簽訂契約出售系爭房地，係其個人之違法行為，與伊無涉等語，資為抗辯。
二、上訴人主張：被上訴人為系爭房地之所有權人，於系爭房地辦理移轉登記時，不僅出具印鑑證明、身分證明等文件，尚出具印鑑章蓋用於申請書上，足見系爭房地係被上訴人委託原審共同被告同信公司出售，縱認被上訴人未授權原審共同被告同信公司之職員與伊訂定不動產買賣契約出賣系爭房地，惟其顯有表見代理之情形存在，被上訴人自應負授權人之責任，且被上訴人亦因其提供印鑑於買賣公契上用印之行為，而默示承認本件買賣，依法應負出賣人之責任，與原審共同被告同信公司為系爭房地共同出賣人，自應與原審共同被告同信公司共同負返還價金及賠償違約金之責任，且其等對伊所負之債務屬不真正連帶債務等語，固提出不動產買賣契約書、存證信函為證（見原審卷第八、九、一七至二四頁）。被上訴人則抗辯：伊於向原審共同被告同信公司購得系爭房地，同時委請朱素秋辦理過戶與貸款手續，且因與原審共同被告同信公司有一年內以同額價金「買回」之約定，始交付二份印鑑證明、戶籍謄本等資料予朱素秋，伊固為系爭房地之所有權人，但伊並不認識上訴人，更未與上訴人訂約，亦無委託或授權黃上等出售系爭房地，黃上等偽造伊之署押及盜用印鑑章與上訴人簽訂契約，係其個人之違法行為，與伊無涉。經查：
㈠系爭房地為原審共同被告同信公司新建完工之新成屋，上訴人於購屋前曾看過系
爭房地，並在前開新建房屋之工地內，由原審共同被告同信公司之職員與上訴人接洽及簽訂立系爭房地買賣契約書，原審共同被告同信公司之職員曾向上訴人表示出賣之房地為股東保留戶，契約是與原審共同被告同信公司簽訂，此為上訴人所自承（見原審卷第一四九、一六一頁）。且證人即原審共同被告同信公司工地會計顧建業於原審證稱：「本件買賣在公司之工地代訂的契約，錢有收了，交給公司，公司有無把錢交給乙○○不清楚，買賣契約中乙○○的名字是我簽的，印章是公司魏小姐交給我的，契約中收款部分的字也是我寫的，其他是銷售小姐寫的，原告（即上訴人）有依約繳款，抵押權有無塗銷是代書要做的，而後來抵押權未塗銷，黃先生（黃上等）有說他會處理。」（見原審卷第九四頁），又原審共同被告同信公司寄給上訴人之存證函亦陳稱：「上訴人係向該公司購屋」（見原審卷第一七頁），則買賣契約既由建商即原審共同被告同信公司之職員在工地與上訴人接洽、簽訂，而向上訴人收取價金後亦交由原審共同被告同信公司，上訴人與系爭房地之名義人即被上訴人從未有任何接觸，顯見系爭房地買賣契約之當事人，應為上訴人與原審共同被告同信公司。
㈡雖系爭房地買賣契約之名義人為被上訴人與上訴人，惟買賣契約中「乙○○」的
名字是顧建業所簽，印章是原審共同被告同信公司魏小姐交給顧建業的，原審共同被告同信公司係將股東保留戶之系爭房地出售予上訴人，已詳如前述，衡諸一般新建房屋買賣常情，在新建工地向建商購買新建房地，對於購屋之人而言，不論所購之房屋，為建商所有或為股東保留戶或屬地主保留戶，均屬相同，購屋之人僅知欲購者為新建房地，並未詳加區別與之簽約之相對人，均認為係與出售之建商簽約，而建商出售股東保留戶時，亦以出賣人自居，向買受人收取價金，並負有出賣人之責任。故本件縱屬股東保留戶之出售，契約上固以股東之名義為簽約名義人，但此種契約上之記載，僅屬一時變通之計，係為便於日後辦理不動產過戶時，無須再另行簽訂建商與股東間、建商與買受人間之不動產買賣契約，並非表示契約於簽訂時，隨即改由股東保留戶之所有人與之簽訂，此從買賣過程中，均係由建商即原審共同被告同信公司之職員為上訴人接洽，並由原審共同被告同信公司之職員在工地內與上訴人簽訂買賣契約，且收取之價金亦交由原審共同被告同信公司，而系爭房地之名義人即被上訴人從未與上訴人有任何接觸即可得知，是系爭房地買賣之實際出售之人，仍為建商即原審共同被告同信公司，至上訴人所提出之不動產買賣契約上所載之出賣人雖記載為「乙○○」，因其僅為便於辦理過戶之用而已，且係由原審共同被告同信公司之職員所簽署，當不能以此即認被上訴人為系爭房地買賣契約當事人甚明。
㈢按「由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任，必
須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，始足當之（本院院六十年台上字第二一三○號判例參照）。我國人民將自己印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛。原審徒憑上訴人曾將印章交付與呂某之事實，即認被上訴人就保證契約之訂立應負表見代理之授權人責任，自屬率斷。」（最高法院七十年度台上字第六五七號判例參照）。本件不動產買賣契約書雖列名被上訴人為出賣人，惟被上訴人已否認有授權原審共同被告同信公司代理出售系爭房地，且除上開交付印鑑證明及戶籍謄本外，並無證據足以證明被上訴人有授權或其他表見代理之情事存在，依上開判例之意旨，尚不能以此即認被上訴人應負契約授權人之責任，上訴人主張被上訴人應負共同出賣人之責任，為不足採。
㈣證人朱素秋雖於原審雖證稱：「乙○○與同信公司（負責人）有親戚關係，．．
．．乙○○有說要再出賣．．．．乙○○要再出賣也是要委託同信公司出賣給其他客戶，乙○○給了我二份過戶的印鑑證明、戶籍謄本等資料，但印鑑章由他自已保管，到了要賣的時候才由他拿印鑑來辦，當時不記得是通知同信公司或乙○○，但是辦過戶給甲○○時乙○○也有到我辦公室瞭解過程．．．．。」（見原審卷第一八九頁），惟證人僅能證明被上訴人曾交付二份印鑑證明及戶籍資料而已，但無從查知交付上開文件之意旨為何，且因被上訴人與原審共同被告同信公司有一年內以同額價金「買回」之約定，則其交付印鑑證明、戶籍謄本等資料予朱素秋，及前往瞭解過程，係屬配合原審共同被告同信公司出售系爭房地之相關事宜，自不能以此即認被上訴人係授權他人出賣系爭房地，否則原審共同被告同信公司何以未將所收取之售屋價款交付予被上訴人。再者，證人顧建業固證稱：「賣給甲○○時，並不知道乙○○是否知情，但賣後他應該知道，因為由公司小姐賣給甲○○時我知道，收款是我收的，而且其他也有類似乙○○這種情形過戶後再賣出去的。」（見原審卷第一九○頁），惟該項證詞乃證人臆測推知被上訴人應知出賣系爭房地之情而已，亦不得以此即認被上訴人已授權他人代理。況證人顧建業亦另證稱：「類似以乙○○名義賣出去的亦僅有本件一戶之情形」、「公司房子都一定是登記在公司名下再過到真正買主名下，本件也是先登記在公司名下再轉登記在乙○○名下．．．．」（見原審卷第九三頁背面、一九○頁），足見系爭房地買賣顯與原審共同被告同信公司以往之交易形態不同，顯難以契約上之出賣人記載被上訴人「乙○○」之名義，即推測原審共同被告同信公司係代理被上訴人出售系爭房地，或即以此認被上訴人有表見代理之情，應負授權人之責任至明。
㈤上訴人起訴請求返還價金後，原審共同被告同信公司之法定代理人黃上等尚且要
求原審給予時間清償，並未抗辯其非買賣契約之當事人（見原審卷第四六頁），且被上訴人因原審共同被告同信公司未經其同意出售其名下系爭房地，而向臺灣臺北地方法院檢察署告訴黃上等偽造文書，亦有刑事告訴狀附卷可考（見原審卷第一○八至一一一頁），足見被上訴人確未委託或授權黃上等出售系爭房地，亦難以證人朱素秋之證詞，即認被上訴人有默示同意原審共同被告同信公司出售系爭房地，上訴人主張縱認原審共同被告同信公司係無權代理出售系爭房地，被上訴人亦因默示承認，依法應負出賣人之責任云云，為不可採。則原審共同被告同信公司以被上訴人之名義與他人簽訂不動產買賣契約，即屬無權代理，而無權代理之法律行為，依民法第一百七十條第一項規定，非經本人承認，對於本人不生效力，被上訴人對系爭房地買賣契約，既未允許且未承認，則系爭房地買賣契約，縱係原審共同被告同信公司以被上訴人之名義訂立，系爭房地買賣契約對於被上訴人亦不生效力，被上訴人自不負出賣人之責任。上訴人主張被上訴人與原審共同被告同信公司為系爭房地共同出賣人，自應與原審共同被告同信公司共同負返還價金及賠償違約金之責任，且其等對伊所負之債務屬不真正連帶債務，自屬無據。
三、上訴人主張：系爭房地係被上訴人委託原審共同被告同信公司出售，縱認被上訴人未授權原審共同被告同信公司之職員與伊訂定不動產買賣契約出賣系爭房地，惟其顯有表見代理之情形存在，且被上訴人亦因其提供印鑑於買賣公契上用印之行為，而默示承認本件買賣，依法應負出賣人之責任，與原審共同被告同信公司為系爭房地共同出賣人，為不可採。被上訴人抗辯：伊未與上訴人訂約，亦無委託或授權黃上等出售系爭房地，黃上等偽造伊之署押及盜用印鑑章與上訴人簽訂契約，係其個人之違法行為，與伊無涉，為可採。從而，上訴人依據契約第十四條、民法第二百五十九條、第二百六十條之規定，請求被上訴人給付二百零四萬八千元及法定遲延利息，並與原審共同被告同信公司對伊所負之債務屬不真正連帶債務，為無理由；其假執行之聲請，亦失所依附，應併予駁回。是則原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，經審酌後認並不影響判決結果，爰不一一論駁，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十六 日
民事第十庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 劉 勝 吉法 官 黃 騰 耀右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 二十七 日
書記官 楊 麗 雪附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。