臺灣高等法院民事判決 九十年度上字第七六二號
上 訴 人 佳懿建設股份有限公司法定代理人 池旺融被 上訴人 塑恆股份有限公司法定代理人 林玉虎右當事人間不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十年四月二十日臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第四○一一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件上訴人之法定代理人已於民國九十年八月十日變更為池旺融，並已具狀聲明承受訴訟，有上訴人公司變更登記事表在卷可稽 (見本院卷第四七至四八頁)，核無不合，應予准許，先此敘明。
乙、實體方面：
一、本件被上訴人主張：被上訴人於八十九年七月四日與上訴人授權之業務科長陶泗華簽訂含「補充說明」之摩天東帝市房屋土地買賣契約書 (下稱房地買賣契約書) ，向上訴人購買坐落台北縣中和市○○路○○○號十三樓之房地一戶及地下第六層編號B2號車位一個，雙方並於房地買賣契約補充說明中約定，上開房地之買賣價金新台幣（下同）一千零二十萬元，分別以被上訴人承攬上訴人「中和摩天東帝市六樓至四十一樓住家紗窗工程」及東帝士營造股份有限公司 (前開補充說明之文件誤植為東帝士營造有限公司) 「汐止摩天鎮塑鋼門窗工程」、「汐止摩天鎮浴廁塑鋼門扇工程」被積欠之工程款抵付。雙方簽訂房地買賣契約書後，即由共同委任之代書辦理所有權移轉登記之相關事宜，上開房地之增值稅及契稅業經稅捐稽徵機關核定完成；詎料上訴人一再拒絕履行其義務，並指示代書毋庸通知被上訴人繳納相關稅捐，拖延辦理移轉登記之應辦事項，經被上訴人委請律師催告，上訴人仍置之不理，實已違反房地買賣契約書之約定。又上訴人既授權其業務課長陶泗華負責與被上訴人協議房地買賣契約，並授權陶泗華與被上訴人簽訂含「補充說明」之房地買賣契約書，則上訴人縱未同意該「補充說明」之約定，亦有表見代理情事，上訴人仍應負授權人之責任而履行本件房地買賣契約。爰提起本訴，求為命上訴人將如附表所示土地及房屋所有權移轉登記予被上訴人，並將上開土地及房屋交付被上訴人之判決(原審為被上訴人勝訴判決)。且於本院答辯聲明：駁回上訴人之上訴。
二、上訴人則以：被上訴人承包上訴人「中和摩天東帝市六樓至四十一樓住家紗窗工程」，合約總價二百十萬元，上訴人積欠之工程款僅一百五十六萬六千二百六十五元，剩餘工程被上訴人未施作；嗣被上訴人同意以總價金一千零二十萬元購買上訴人所有坐落中和市○○路○○○號十三樓房地一戶及地下六樓編號Ｂ２車位一個，被上訴人以上訴人積欠之工程款一百五十六萬六千二百六十五元抵付後，尚欠上訴人八百六十三萬三千七百三十五元，迄未給付，上訴人已解除契約，無履行契約之義務，倘認被上訴人得提起本訴請求上訴人履行契約，上訴人亦得為同時履行之抗辯。又房地買賣契約書中之「補充說明」，係被上訴人於簽訂房地買賣契約書時臨時提出之文件，上訴人並未同意，亦未授權陶泗華簽訂，且房地買賣契約書應蓋公司章及董事長印章，而該「補充說明」僅蓋用工務所印章而已，對於上訴人自不生效力，況陶泗華僅係上訴人之業務課長，無權代表公司，縱然於簽訂房地買賣契約書之同時一併簽訂「補充說明」，亦無表現代理之問題，被上訴人主張以其承攬上訴人「中和摩天東帝市六樓至四十一樓住家紗窗工程」及東帝士營造股份有限公司(下稱東帝士營造公司)「汐止摩天鎮塑鋼門窗工程」、「汐止摩天鎮浴廁塑鋼門扇工程」被積欠之工程款抵付本件之房地買賣價金，即無理由各等語置辯。並於本院上訴聲明：①、原判決廢棄。②、被上訴人在第一審之訴駁回。
三、查被上訴人主張之前開事實，已據其提出上訴人不爭執形式上為真正之房地買賣契約書 (含補充說明)、工程款轉付房屋款明細表、律師函及掛號郵件收件回執、中和摩天東帝市四樓至四十一樓住家紗窗工程工程發包承攬書及完工證明書、汐止摩天鎮塑鋼門窗工程發包承攬書、摩天鎮塑鋼門窗結算表、摩天鎮浴廁塑鋼門扇工程發包承攬書、摩天鎮浴廁及拉門結算、台北縣稅捐稽徵處土地增值稅免稅證明書、掛號郵件收件回執等文件為證 (見原審卷第一二至三三頁、六一至八三頁、一二七至一三五頁) 。上訴人對於被上訴人向其承攬「中和摩天東帝市六樓至四十一樓住家紗窗工程」及向其承購坐落台北縣中和市○○路○○○號十三樓之房地一戶及地下第六層編號B2號車位一個等情，亦不爭執，堪信被上訴人此部分之主張為真正。惟上訴人否認曾同意房地契約書上所附「補充說明」之約定，即否認曾同意被上訴人以承攬上訴人「中和摩天東帝市六樓至四十一樓住家紗窗工程」及東帝士營造公司「汐止摩天鎮塑鋼門窗工程」、「汐止摩天鎮浴廁塑鋼門扇工程」被積欠之工程款抵付本件房地買賣之價金，並以前開情詞置辯。則本件應予審究之爭點厥為：①、本件房地買賣契約書所附之「補充說明」是否有效？上訴人是否應負授權人之責任？②、上訴人能否主張同時履行抗辯？茲分述如后：
(一)、本件房地買賣契約書所附之「補充說明」是否有效，上訴人是否應負授權人之責任：
１、本件房地買賣契約書係上訴人先行蓋用公司章及法定代理人吳炳燦印章，而後再授權其業務課長陶泗華於八十九年七月四與被上訴人簽約，簽約時分別將「補充說明」黏貼於房地買賣契約，並由陶泗華於該「補充說明」蓋上「佳懿建設股份有限公司摩天東帝市工務所」之騎縫章及簽名，為兩造所不爭執 (見本院卷第一二一頁)，且有兩造所提出含「補充說明」之房地買賣契約可稽 (見原審卷第一二至二四頁) ，復經本院當庭勘驗兩造所提出含「補充說明」之房地買賣契約無訛，有勘驗筆錄可憑 (見本院卷第一二一頁)。雖「補充說明」之文件將「東帝士營造股份有限公司」載為「東帝士營造有限公司」，惟兩造間之真意係指「東帝士營造股份有限公司」，並非「東帝士營造有限公司」，此觀被上訴人與「東帝士營造股份有限公司」就「汐止摩天鎮塑鋼門窗工程」、「汐止摩天鎮浴廁塑鋼門扇工程」簽訂之工程發包承攬書，足以證之 (見原審卷第七八至八二頁)。
是以被上訴人陳稱「補充說明」之「東帝士營造有限公司」係「東帝士營造股份有限公司」之誤，即非無稽。又本件房地買賣之金額高達一千零二十萬元，倘陶泗華將該「補充說明」黏貼於房地買賣契約，並蓋用「佳懿建設股份有限公司摩天東帝市工務所」印章後，猶需上訴人同意而蓋用上訴人公司章及法定代理人印章，該「補充說明」始生效力，何以陶泗華未慎重其事於該「補充說明」之文件上為如是之文字記載？是以證人陶泗華於原審證稱：「我簽名蓋章 (於補充說明），表示我知道這件事情，我有交代補充說明部分要補用公司印才算」云云（見原審卷第一一九頁)，即與常情有違。
２、次查系爭房地買賣契約簽訂後，上訴人即著手辦理系爭房地之所有權移轉登記事宜，除兩造於建築物所有權移轉契約書上蓋章外，上訴人且向台北縣稅捐稽徵處中和分處申報系爭土地之增值稅，有被上訴人所提出而上訴人不否認為真正之建築物所有權移轉契約書及土地增值稅免稅證明書在卷可考 (見原審卷第一二三、一二七頁) 。倘陶泗華簽訂含「補充說明」之房地買賣契約書後，猶需上訴人同意而蓋用上訴人公司章及法定代理人印章，該「補充說明」始生效力，何以上訴人於陶泗華簽訂含「補充說明」之房地買賣契約書後，未補行蓋章，即為被上訴人辦理系爭房地之所有權移轉登記手續，且於建築物所有權移轉契約書及土地增值稅免稅證明書上載明買受人為上訴人？堪信上訴人已承認該「補充說明」之簽訂甚明。
３、又上訴人先於八十九年十一月十六日以汐止龍安郵局第一五三一號存證信函催告被上訴人，略稱：「．．．尚有八百六十三萬三千七百三十五元未收款，現本公司欲辦理產權移轉手續，故特函請台端於八十九年十一月三十日前將上述未付款項繳付．．．」等語，嗣於八十九年十二月十四日又以汐止龍安郵局第一七○九號存證信函催告被上訴人，略稱：「．．．本公司於八十九年十一月十六日以汐止龍安郵局第一五三一號存證信函催告台端履行貴我之房地買賣契約，惟未獲置理，本公司依買賣契約書違約條款第十條約定解除與台端間之契約，並沒收已繳價金一百五十六萬六千二百六十五元，作為違約金．．．」等語，有該存證信函二紙在卷可稽(見原審卷第九二至九四頁)。倘上訴人之訴訟代理人於本院言詞辯論時所稱：「陶泗華補簽之補充說明要報上訴人同意，如果上訴人不同意，就整個房地買賣契約不生效力」等語屬實(見本院卷第一二二頁)，且上訴人未同意其業務課長陶泗華簽訂之「補充說明」，則兩造簽訂之房地買賣契約已然不生效力，何以未見上訴人另行支付被上訴人向其承攬「中和摩天東帝市四樓至四十一樓住家紗窗工程」之工程款？何以上訴人仍催告被上訴人繳納未付款項八百六十三萬三千七百三十五元，並於被上訴人未依限繳納未付款項即解除契約？益見上訴人辯稱伊未同意其業務科長陶泗華簽訂之「補充說明」云云，不足採信。
４、再者，兩造簽訂之房地買賣契約書係上訴人印就之定型化契約，其適用對象乃一般之承購戶，至於像被上訴人要求以工程款抵付買賣價金之特殊個案，則需另以加註文字之方式處理。本件上訴人既稱簽約前兩造對於買賣契約有所磋商，且上訴人同意被上訴人以其承攬「中和摩天東帝市六樓至四十一樓之住家紗窗工程」之工程款抵付買賣價金，則上訴人於用印之前，何以未於房地買賣契約書上就此價金給付方式有所記載？倘上訴人未同意其業務課長陶泗華於簽訂房地買賣契約時一併簽訂之「補充說明」，則其同意被上訴人以承攬「中和摩天東帝市六樓至四十一樓之住家紗窗工程」之工程款抵付買賣價金之依據何在？否則，上訴人同意被上訴人以其承攬「中和摩天東帝市住家紗窗工程」之工程款抵付買賣價金，又當如何解釋？豈不割裂該「補充說明」，而選擇性接受「補充說明」有利於己之約定？
５、此外，陶泗華雖非上訴人之經理人，僅係上訴人之業務科長而已，惟其於原審業已證稱：「我是代表公司 (即上訴人）對買賣房子負責協議的」等語（見原審卷第一一九頁) ，足見陶泗華對於本件買賣契約之磋商係其業務之一環，則其簽訂本件房地買賣契約時，一併於被上訴人提出之「補充說明」文件上蓋用上訴人之工務所印章，並簽名其上，即非僅將之轉知上訴人之意義而已。是以上訴人既以其業務課長陶泗華負責協議買賣契約於前，又命其負責簽訂買賣契約於後，則其業務課長於被上訴人提出之「補充說明」文件，蓋用上訴人之工務所印章，並簽名其上，自應認係已得上訴人之授權，上訴人即應負授權人之責任而受該「補充說明」之拘束。退而言之，縱認陶泗華於簽訂本件房地買賣契約之同時一併簽訂「補充說明」，逾越上訴人授權之範圍，而屬無權代理；惟就上訴人於本件房地買賣契約簽訂後，即著手辦理系爭房地之所有權移轉登記等事宜觀之，上訴人顯已承認該「補充說明」之簽訂，該「補充說明」之約定，對於上訴人應生其效力，最高法院二十三年上字第三八八八號判例要旨「民法第一百七十條所謂無代理權人，不僅指代理權全不存在者而言，有代理權而逾越其範圍者，亦包含在內。故代理人逾越代理權所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。」之反面解釋足資參照。又上訴人提出之訴外人王貴雲信函，固載明以工程款換購房屋要「陳董事長」首肯，並請「陳董事長」協助被上訴人以工程款換購房屋云云，有該函在卷可稽(見本院卷第四四頁)，惟該函之「陳董事長」並非上訴人之法定代理人，已據上訴人陳明在卷，有其提出之民事辯論意旨狀可考 (見本院卷第九八頁) ，對於本件「補充說明」之簽訂，並無同意與否之法律上效力，是以該王貴雲者縱受被上訴人委託而寄發該信函，亦不足為上訴人未同意該「補充說明」之有利證據，遑論被上訴人否認委託他人寄發信函。
６、揆諸前開說明，該「補充說明」即屬房地買賣契約書之一部，對於上訴人發生效力，有關買賣價金之給付，應按「補充說明」第二項「本合約中所有價款，均由塑恒股份有限公司之工程款 (含佳懿建設股份有限公司及東帝士營造股份有限公司)抵付之。」之約定 (見原審卷第二○頁)，即以被上訴人承攬上訴人「中和摩天東帝市六樓至四十一樓住家紗窗工程」及東帝士營造公司「汐止摩天鎮塑鋼門窗工程」、「汐止摩天鎮浴廁塑鋼門扇工程」被積欠之工程款抵付。上訴人辯稱本件房地買賣契約書中之「補充說明」，係被上訴人於簽訂房地買賣契約書時臨時提出之文件，伊未同意，亦未授權陶泗華簽訂，且房地買賣契約書應蓋伊之公司章及董事長印章，而該「補充說明」僅蓋用工務所印章而已，對伊不生效力云云，即非可採。
(二)、上訴人能否主張同時履行抗辯：
１、查被上訴人主張伊曾於八十八年八月二十七日向上訴人承攬「中和摩天東帝市六樓至四十一樓之住家紗窗工程」，工程總價(含稅)二百十萬元，伊已依約完工，上訴人尚積欠工程款一百九十六萬一千四百七十七元等語，已提出上訴人不爭執為真正之工程發包承攬書、工程詳細價目表及完工證明書為證 (見原審卷第六一至六六頁) 。雖上訴人辯稱被上訴人向伊承攬之「中和摩天東帝市六樓至四十一樓之住家紗窗工程」，伊僅積欠被上訴人工程款一百五十六萬六千二百六十五元，其餘工程被上訴人並未施作云云。惟上訴人對於被上訴人提出之完工證明書為真正乙節，並不爭執，衡諸常情，倘該工程未全部施作完成，上訴人豈會出具完工證明書予被上訴人？且上訴人對於其所辯積欠一百五十六萬六千二百六十五元工程款與被上訴人所主張積欠一百九十六萬一千四百七十七元工程款間之差額三十九萬五千二百十二元(0000000－0000000＝395212)係屬被上訴人未施作部分，亦未舉證以實其說，是其空言抗辯，自難令人置信，應以被上訴人之主張為可採，即被上訴人對於上訴人有一百九十六萬一千四百七十七元之工程款債權存在。
２、又被上訴人主張伊曾於八十五年八月三十日向東帝士營造公司承攬「汐止摩天鎮塑鋼門窗工程」、「汐止摩天鎮浴廁塑鋼門扇工程」，工程總價分別為八千一百五十萬元 (含稅)、五百七十九萬九千九百四十五元 (含稅)，伊均依約完工，合計東帝士營造公司尚積欠工程款為九百四十萬四千九百四十六元等語，並已提出上訴人不爭執為真正之工程發包承攬書、完工證明書及結算表為證 (見原審卷第六八至八二頁) ，堪信被上訴人此部分之主張為真正，即被上訴人對於東帝士營造公司有九百四十萬四千九百四十六元之工程款債權。
３、次查被上訴人於八十九年七月四日與上訴人簽訂含「補充說明」之房地買賣契約後，即委請黃啟倫律師先後於八十九年八月二十四日、八十九年九月八日以（89）建倫字第０八二四二號、(８９)建倫字０九０八號函催告上訴人履行契約，並將工程款抵付本件房地買賣價金事通知東帝士營造公司，有被上訴人所提出而上訴人不爭執為真正之律師函二紙及雙掛號收件回執四紙在卷可憑 (見原審卷第二七至三三頁、第一三五頁) ，且被上訴人與東帝士營造公司共同會算蓋章之「汐止摩天鎮塑鋼門窗工程」結算表及「汐止摩天鎮浴廁塑鋼門扇工程」結算表，亦載明各有九百四十萬四千九百四十六元、四十萬五千九百九十六元之工程款未付，於「汐止摩天鎮塑鋼門窗工程」之結算表上並有「未收款金額轉付房地款金額七百八十三萬二千五百二十七元」之記載，有被上訴人所提出而上訴人不爭執為真正之該結算表二紙在卷可考(見原審卷第七七、八三頁)，依民法第二百九十七條之規定，在本件房地買賣價金給付之範圍內已生工程款債權讓與之效力。依「補充說明」第三項：「不論佳懿建設股份有限公司及東帝士營造有限公司之工程款轉付有任何問題，及票據等授信問題均不影響本買賣合約，且與塑恆股份有限公司完全無關」之約定，本件房地買賣價金既因工程款債權讓與而生抵付之效力，則嗣後上訴人與東帝士營造公司間縱有工程款給付之問題，甚或東帝士營造公司交付上訴人之支票不獲兌現，亦與被上訴人無關，並非被上訴人簽訂「補充說明」後猶應負責交付東帝士營造公司簽發或背書之支票予上訴人。雖證人陶泗華於原審證稱：「我有要求她 (即負責簽訂本件房地買賣契約之被上訴人職員陳寶玲) 去向東帝士營造拿票繳房地款，我當場有講要八百萬元支票，她有答應，因為補充說明還要用印，所以到時候再一起將支票拿來」云云 (見原審卷第一二一頁) ，惟此與前開「補充說明」第三項之約定不符，且陳寶玲已否認其事，並於原審證稱：「我們換屋幾次，第一次東帝士有開票，我將票拿給上訴人公司付房地款，這次因為沒有拿到支票，所以我希望以帳抵帳，我會註明第三條，是因為萬一東帝士真的開票的話，我會拿給他，結果後來東帝士沒有開票，協調是內部的帳自己處理」等語(見原審卷第一二一頁)，是以證人陶泗華之前開證言亦難採信。從而，上訴人辯稱被上訴人對於東帝士營造公司之工程債權不明確，無法抵付云云，即不足採。堪信本件房地之買賣價金已以被上訴人向上訴人承攬「中和摩天東帝市六樓至四十一樓住家紗窗工程」之工程款一百九十六萬一千四百七十七元、及向東帝士營造公司承攬「汐止摩天鎮塑鋼門窗工程」、「汐止摩天鎮浴廁塑鋼門扇工程」之工程款八百二十三萬八千五百二十三日抵付，上訴人以被上訴人逾期未付八百六十三萬三千七百三十五元之房地價金為由解除本件房地買賣契約，即非合法，自不生解除契約之效力。又被上訴人既已付清系爭房地之買賣價金，則其請求上訴人將如附表所示土地及房屋所有權移轉登記予被上訴人，並將上開土地及房屋交付被上訴人，即屬有據，上訴人主張同時履行抗辯，自非可採。
四、綜上所述，被上訴人請求上訴人應將如附表所示土地及房屋所有權移轉登記予被上訴人，並將上開土地及房屋交付被上訴人，即屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴判決，並無違誤，上訴意旨猶執陳詞指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 四 日
臺灣高等法院民事第十六庭
審判長法 官 阮 富 枝
法 官 吳 麗 惠法 官 黃 豐 澤右正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 六 日
書記官 廖 麗 蓮附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。