台灣高等法院民事判決 九十年度上字第九一七號
上 訴 人 甲○○被 上訴人 丙○○右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十年七月十八日臺灣宜蘭地方法院八十八年度訴字第四○○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人與被上訴人間就坐落宜蘭縣○○鄉○○○段六九五之一地號土地之耕地租賃關係不存在。㈢前項租賃關係不存在部分，被上訴人應協同上訴人辦理塗銷宜員蓁字第八二之一號租約登記。㈢被上訴人應給付上訴人新台幣五萬一千三百三十三元及自民國八十五年一月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
（一）被上訴人怠於履行給付租金義務部分：
１、上訴人二十多年來均未曾收受被上訴人給付之任何租金，期間並經催討未獲置理，於租佃爭議調解時被上訴人亦不告知有給付租金於第三人林朝陽之事，且林朝陽有無簽訂租約及受領租金之權限，被上訴人應負舉證責任。又租金係以每期稻谷二九六三台斤合計現金，每年稻谷價格不一，被上訴人亦應舉證證明每期均按全部數額繳清，而非僅繳納屬於林朝陽之部分租金而已。
２、耕地租約之續訂與變更，依台灣省耕地租約登記辦法第二條第一項規定，得由承租人單獨申請登記，於本件租約簽訂之際，縱認林朝陽有代理權，則就每次續訂租約，亦應有代理權，僅以承租人單獨申請登記租約，難認全體出租人有繼續授與林朝陽代理權限。
３、催告給付租金之意思通知，性質為準法律行為，並無須依一定方式，而以言詞或書面均可。本件租佃爭議自調解開始，迄以起訴狀行使終止權之日止，期間已逾二年，其租金均未收取，而雙方經多次調解及以補償費為終止租約條件時，當均已有催收租金情形。上訴人於八十八年五月十三日以存證信函通知被上訴人，倘不生終止租約效力，則上訴人於本件訴訟起訴時行使終止權，其法律效果又將如何？
（二）關於上訴人租期屆滿收回自耕部分：
１、耕地三七五減租條例第二十條規定，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。依反面解釋，如出租人於租期屆滿時主張收回自耕者，依法使租賃關係消滅。本件租期屆滿時上訴人於被上訴人申請續訂租約即表示收回自耕，並願提出較法定補償額多四成之補償費，自已消滅。再者，上訴人收回自耕部分僅有八六平方公尺，被上訴人有無繼續耕作，對其生計不生影響。
２、本件租約耕地因實施農地重劃，經分配結果，上訴人之應有部分折算面積為八六平方公尺，然此部分分配之土地合併於上訴人所有同一分配區之系爭六九五之一土地之中，逾此部分以外土地自始既無出租被上訴人之情形，斷無因農地重劃合併分配而使整筆土地變成存有租賃關係之理。原審竟執非為農地重劃主管機關之宜蘭縣員山鄉公所提供之八十九年一月二十四日之變更後私有耕地租約書為採證基礎，自有未合。縱認主管機於農地重劃後逕為變更租約，且系爭耕地全部存有租賃關係，於法並無違誤，則上訴人即承當訴訟人甲○○因另有自己耕地，即新洲子段六九五地號土地，與系爭耕地位於同一地段，於系爭耕地租約期滿時，上訴人為擴大家庭農場經營規模收回自耕，要非無據。
三、證據：除援用原審提出者外，補提土地所有權狀、農地重劃新分配土地對照清冊、宜蘭縣政府函、土地登記簿謄本等件為證。
乙、被上訴人方面：
一、㈠聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
（一）查重劃前座落宜蘭縣○○鄉○○段四五九、四五九之一、四六一、四六一之一、四六一之二、四六三、四六四、四六四之一地號土地之全體共有人，即上訴人及其叔父林朝陽等十人，曾由林朝陽代全體共有人與被上訴人簽訂有耕地租約。且歷來亦均由林朝陽代全體共有人受領被上訴人所繳納之租金，以稻谷折合現金，並由林朝陽將其所收租金分配給上訴人等共有人。嗣重劃後因上訴人拒不將因重劃而變更標示之座落宜蘭縣○○鄉○○○段六九五之一地號土地提供被上訴人使用收益，被上訴人始未續繳租金，故上訴人指被上訴人二十幾年來均未繳租，顯不實在。
（二）按出租耕地因實施重劃致標示變更或不能達原租賃目的者，固應依公告確定結果，逕為變更或註銷其租約，惟農地重劃之主管機關，中央為內政部，省、市為省、市政府地政處，縣、市為縣、市政府，農地重劃條例第二十九條第一項及第二條規定參照，故主管機關為變更或未註銷租約均為形成處分，如有不服應經由行政爭訟程序解決。本件上訴人等所出租之座落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號等八筆土地因實施重劃致標示變更，並經主管機關變更租約，且主管機關並未認定實施重劃致不能達原租賃目的而註銷租約。故被上訴人因主管機關之行政處分而繼續承租系爭六九五之一號土地，要無可責之處。倘上訴人認為主管機關逕變更租約而未註銷租約之行政處分有違法或不當，則應經由行政爭訟程序解決，殊不能依民事訴訟法程序，向普通法院訴請裁判。
（三）又系爭土地業已由上訴人將其所有權移轉登記與甲○○，故上訴人主張其為擴大家庭農場經營規模收回自耕云云，殊無理由。
三、證據：援用原審提出之證據。理 由
一、程序方面㈠按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係移轉於第三人者，如經訴訟他造同意得代當
事人承當訴訟，民事訴訟法第二百五十四條第二項定有明文。本件訴訟繫屬中系爭坐落宜蘭縣○○鄉○○○段六九五之一地號土地全部之所有權，業由原上訴人乙○○移轉登記於上訴人即承擔訴訟人甲○○，有承當訴訟人甲○○提出之土地所有權狀、土地登記簿謄本、農地重劃區零星耕地合併申請書等在卷可稽（本院卷第二十九至第三十一頁），甲○○聲請代當事人即原上訴人乙○○承當訴訟，被上訴人未為反對之表示，而為本案言詞辯論，核其聲請承請承擔訴訟並無不合，合先說明。
㈡又按租佃爭議事件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第二十六條
第二項前段定有明文。本件原上訴人乙○○就其所有系爭六五九之一地號土地與被上訴人有關租佃終止租約爭議事件，業經宜蘭縣員山鄉公所、宜蘭縣政府耕地租佃委員會依法調解、調處，因調解不成立及上訴人不服調處，而由宜蘭縣政府耕地租佃委員會移送台灣宜蘭地方法院，有宜蘭縣政府耕地租佃委員會調處程序筆錄在卷可稽，是原上訴人乙○○於原審之起訴程序，尚無不合。
二、兩造爭執要旨㈠本件原上訴人乙○○於原審起訴主張：上訴人乙○○與被上訴人就重劃前座落宜
蘭縣○○鄉○○段四五九、四五九之一、四六一、四六一之一、四六一之二、四
六三、四六四、四六四之一地號等共八筆土地（下稱系爭八筆耕地）曾訂有耕地租約，雙方並約定地租每期以稻谷二九六三台斤繳付；原上訴人乙○○為重劃前八筆耕地之共有人，然自六十二年起迄未收到被上訴人繳付地租，經一再催討仍拒不繳付，上訴人自得依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款之規定終止租約，遂以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。再重劃前八筆耕地因實施農地重劃，經分配結果上訴人之應有部分折算面積為八十六平方公尺，並依法合併於原上訴人乙○○所有之新洲子段六九五之一地號土地（即系爭耕地）之中；然系爭耕地自始即為原上訴人之自耕地，重劃合併後增加之八六平方公尺面積，自分配確定之日起，即視為上訴人原有土地（農地重劃條例第二十七條參照），則逾此八十六平方公尺範圍以外之部分，自始既無出租予被上訴人，即無任何主張租賃關係存在之權源。再者，本件租約其他出租人因重劃而分配之土地，仍由被上訴人繼續承租，八十六平方公尺僅佔出租耕地面積比例九十六分之三，其有無存在對被上訴人權益實不生影響，倘強為承租，原租賃目的不能達到，對上訴人亦失諸衡平。上訴人於原審並主張系爭六九五之一地號土地與上訴人所有之其他土地座落於同一地段之內，原上訴人乙○○自得依耕地三七五減租條例自第十九條第二項收回耕，則依同條例第二十條之反面解釋，本件租期屆滿即當然消滅，為此訴請確認兩造間就系爭耕地之耕地租賃關係不存在，被上訴人應協同上訴人辦理塗銷宜員蓁字第八二之一號租約登記，並給付積欠之地租及法定遲延利息等語。被上訴人則以：重劃前八筆耕地之全體共有人（含上訴人）曾由林朝陽代全體共有人與被上訴人簽訂有耕地租約，且均由林朝陽代全體共有人受領租金（以稻谷折合現金）。嗣重劃後，因原上訴人拒不將因重劃而變更標示之系爭耕地提供被上訴人使用收益，始未續繳租金。再者，系爭六九五之一地號土地業經原上訴人乙○○移轉登記承當訴訟人甲○○，即無原上訴人所主之為擴大經營家庭場規模收回自耕情形等語，資為抗辯。
三、本件上訴人主張訴外人林朝陽未經全體土地共有人授權而擅自簽訂系爭耕地租約及簽訂續租契約等語。但查：本件被上訴人就重劃前系爭八筆耕地曾訂有耕地租約，雙方並約定地租每期以稻谷二九六三台斤繳付等情，業據其提出私有耕地租約書、農地重劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊、土地登記簿謄本、地租計算表各一件為證，並經證人林朝陽於原審到庭結證屬實（原審卷第一０九頁），且核卷附之八十五年一月十六日宜蘭縣員山鄉私有耕地租約書，並經員山鄉鄉長用印證明（原審卷第二十七頁、第六十頁），其內容為因原承租人死亡變更，依照規定呈奉宜蘭縣政府宜府地權字第一四八二０四號函核准辦理變更登記，租約書其末並記載承租人為被上訴人，出租人為林朝陽等十人，核該文書為公文書性質，自應推定其內容為真正，是以上訴人主張訴外人林朝陽並無代理全體共有人出租系爭八筆土地及續訂租約等語，並無可採，應認被上訴人主張系爭私有耕地租約存在之事實為可採。
四、上訴人再主張本件租金以每期稻谷二九六三台斤合計現金，每年稻谷價格不一，被上訴人亦應舉證證明每期均按全部數額繳清，而非僅繳納屬於林朝陽之部分租金而已，因而據以主張兩造租賃契約縱屬存在，亦已終止等語。但查：
㈠ 兩造租賃契約存在之事實，已如前述，被上訴人自有依約給付租金之義務。按民法第四百四十條第一項，承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約；此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款終止契約時亦適用之，最高法院四十五年台上字第二０五判例著有明文。本件上訴人以被上訴人未給付租金，而終止兩造租賃契約，固據其提出八十八年五月十三日台北三十四支局第三九一五號之存證信函為證，但核其內容雖告知被上訴人「通知終止‧‧‧‧‧租佃關係」、「歷年從未給付租金及耕作，已失租佃關係之本質與目的」等語，但並未定相當期限催告被上訴人給付租金，其逕為終止租約之意思表示，已難認生終止租約之法律效果。上訴人固再以本件租佃爭議自調解開始，迄以起訴狀行使終止權之日止，期間已逾二年，其租金未收取，而雙方多次調解及以補償費為終止租約條件時，當均已有催告租金等語。但核上訴人上開所指並未具體指陳與舉證其究係於何日、定若干期限、以何方式向被上訴人為催告給付租金之意思表示，上開所謂已定期催告者，自難採信。
㈡次核系爭重劃前八筆耕地係由林朝陽代全體共有人與被上訴人簽訂耕地租約，且
歷來亦均由林朝陽代全體共有人受領被上訴人繳納以稻谷折合現金之租金，並由林朝陽將其所收租金分配給含上訴人在內之其他共同出租人，而於重劃後，因上訴人乙○○拒不將因重劃而變更標示之系爭耕地提供被上訴人使用收益，被上訴人始未再續繳租金等情，業據被上訴人提出變更後私有耕地租約書、郵政匯票暨掛號郵件回執各一件為證（原審卷第六十頁），並再經證人林朝陽於原審中證述「被告（即被上訴人）有向我們十一人承租耕地耕作，被告在重劃前有繳租金，租金交給我，我代理收租金，再發給其他出租人」等語甚詳（原審卷第一０九頁），是以上訴人主張被上訴人僅給付林朝陽之部分租金而已，並無可採。上訴人雖以租金係以每期稻谷二九六三台斤合計現金，每年稻谷價格不一，被上訴人亦應舉證證明每期均按全部數額繳清，而非僅繳納屬於林朝陽之部分租金而已等語。但查被上訴人既已將租金給付予林朝陽並代轉分配予出租之共有人全體，當即係就全部租金為給付，而證人既證稱已再發給其他出租人，足證縱上訴人未賦予林朝陽收取租金之權限，但既已轉由上訴人乙○○收取，應認乙○○部分業已收取租金，就此事實部分，應認被上訴人已盡其舉證之責，當足採信。上訴人以被上訴人積欠二十年租金未繳而主張終止契約，並無可採。
五、上訴人又主張在系爭六九五之一地號土地存有租賃關係者，僅其中八十六平方公尺之特定部分而已，而該特定部分既位於上訴人自耕地之同一地段內，上訴人自得依耕地三七五減租條例第十九條第二項規定為擴大家庭農場之經營規模，得收回系爭土地自耕等語。但查：
㈠依宜蘭縣員山鄉公出具之八十九年一月二十四日之變更後私有耕地租約書所載，
承租人存在於系爭六九五之一地號土地之租賃面積為一三六六‧一七平方公尺（原審卷第三十九頁），但再經本院函宜蘭縣政府查上訴人乙○○所○○○鄉○○段系爭八筆土地，經農地重劃分配為新洲子段系爭六五九之一地號土地後承租人張蒼連（即被上訴人之父）存有租約面積一案，經宜蘭縣政府函復以「本案土地分配時依員山鄉公所所提供之張蒼連七十四年間訂定私有耕地租約書，承租之土地標示僅記載深溝段四九五、四六一、四六三、四六四、四六四之一等地號，未含同段四五九之一、四六一之一、之二等三筆土地。經核算乙○○先生所有持分各九六分之三，合計面積為九０平方公尺，依規定扣除應負擔農水路用地及工程費抵費地，核算應分配總地價為六萬四千九百二十元，重劃後分配之新洲子段六五九之一地號存有租約面積為八六平方公尺」，有該府九十府地字第一二九三０六號函在卷可稽（本院卷第五十六頁）。上訴人稱重劃後原應存在於系爭六九五之一地號土地之租約面積應為八十六平方公尺者，固非無據，但何以實際登載面積不符之原因，再依宜蘭縣政府函知原因為「又查租約上未詳載各筆租佃土地地號或其他租佃土地標示不明確之情形者，鄉公所應即通知出租人於三個月內會同辦理更正，或由一方檢具證明文件單獨申請更正，為內政部七十三年十月六日台
（七三）內地字第二六二八七六號訂頒三七五租約清理要點第十二點所明定。本件租約書無註記土地，深溝段四五九之一地號土地係由同段四五九地號土地分割增編，於六十九年一月十四日辦畢標示變更登記，同段四六一之一、之二地號土地，由同段四六一地號土地分割後增編，於五十五年五月十八日辦畢標示變更登記，七十四年繼訂租約時未依規定辦理更正，且本府辦理本深洲農地重劃區分配時發現員山鄉公所所送張先生租約書內深溝段四五九、四九六之一地號兩筆土地註記與土地登記簿記載面積不符，即以八十四年七月二十七日八四府地劃字第八七０四六號函請該所查對訂正，並再以八十四年十一月二十九日同字第一三六三八八號催限於同年十二月六日前將更正後租約書送府，唯均未獲該所提供，是本府乃依原送租約書所註地號，參酌土地登記本簿記載面積逕予辦理分配，並經公告確定」等語。按出租耕地因實施重劃致標示變更或不能達原租賃目的者，固應依公告確定結果，逕為變更或註銷其租約，惟農地重劃之主管機關，中央為內政部，省、市為省（市）政府地政處，縣、市為縣（市）政府，農地重劃條例第二十九條第一項及第二條定有文。本件上訴人等所出租之座落宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號等土地因實施重劃致標示變更，並經主管機關變更租約，且主管機關復未註銷租約，該行政處分是否違法或不當，應另以行政爭訟程序解決，不得據以主張系爭土地僅存在八十六平方公尺，而據為終止契約之事由。況縱僅存在八十六平方公尺之租約面積，其乃存在於系爭土地之每一分子上，並非上訴人所稱存在於特定部分土地，亦難認被上訴人上開租約之繼續，因僅八六平方公尺而已，對被上訴人並無實益又不影響其生計為由，而逕予終止契約。
㈡訴訟承當人甲○○再以縱本件被上訴人就系爭耕地全部存有租賃關係並無違誤，
但因承當人另有耕地即同段六九五地號土地與系爭土地位於同一地段，於系爭耕地租約期滿時，為擴大家庭場經營規模而收回自耕，依同條例第二十條反面解釋，本件之租期屆滿當然消滅，兩造之租賃關係不存在等語。
⑴查本件兩造係就系爭耕地是否仍存有租賃關係而訴訟，其為私法上法律關係之爭議，普通法院民事庭自有審判權，合先說明。
⑵原上訴人乙○○固於原審中即另曾以上訴人為擴大家庭農場經營規模而收回自
耕，主張依同條例第二十條反面解釋，本件之租期屆滿當然消滅，請求確認兩造間之租賃關係不存在。但查系爭六九五之一地號土地業經移轉所有權於承訴訟人甲○○，即無原上訴人乙○○所稱為擴大經營家庭農場而收回自耕之情事。
⑶又如前述，本件訟繫屬中系爭六九五之一地號土地經移轉於訴訟承當人甲○○
，甲○○於本院並主張為擴大經營農場且租期屆滿，依上開條例規定，租賃契約當然失效，請求確認租賃關係不存在等語。經核承當訴訟人甲○○之主張固據其提出宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地登記簿謄本一紙為證，但查本件承當訴人甲○○並未舉證證明其係為擴大家庭農場經營規模而收回系爭土地，且參以承當訴訟人甲○○其住所地為台北市內湖區與系爭土地座落於宜蘭相距甚遠，所謂擴大經營家庭農場等語，尚無可採。再者，出租人如依同條第十九條第二項規定收回耕地者，尚須依同條第十七條第二項規定補償承租人，本件原上訴人乙○○固曾主張願依較法定補償費四成之補償款給付，但終未達成協議，即迄未曾補償被上訴人，自難謂兩造系爭土地之租約業經合法終止。又同條例第二十條係指除出租人依法收回耕地外，出租人如願繼續承租者，即應續訂租約，上訴人與承當訴訟人援為本件確認租賃關係不存在之依據，亦有未合。
六、綜上所陳，本件系爭耕地之租賃契約並未終止，兩造間之租賃關係亦非僅存在系爭耕地之特定部分，則上訴人訴請確認兩造間之租賃關係不存在、被上訴人應協同上訴人辦理塗銷宜員蓁字第八二之一號租約登記、及應給付積欠之地租及法定遲延利息等語，即屬無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不另一一論述指駁。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 十六 日
民事第九庭
審判長法 官 吳 謙 仁
法 官 蘇 瑞 華法 官 魏 大 喨右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 十八 日
書記官 黃 美 玉附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。