台灣高等法院民事判決 九十年度上更㈡字第一四七號
上 訴 人 甲○○
乙○○上 訴 人 丙○○右當事人間遷讓房屋等事件，兩造對於中華民國八十四年十一月三十日臺灣臺北地方法院八十四年度重訴字第六五七號第一審判決分別提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人丙○○給付超過新台幣捌萬貳仟伍佰元之部分，及訴訟費用之裁判，均廢棄。
右廢棄部分，上訴人甲○○、乙○○在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
兩造其餘上訴均駁回。
第一審、第二審及發回前第三審之訴訟費用，由上訴人丙○○負擔七分之一，餘由上訴人甲○○、乙○○負擔。
事 實
甲、甲○○、乙○○方面：
一、聲明：㈠原判決不利於甲○○、乙○○部分廢棄。
㈡右廢棄部分，丙○○應給付甲○○、乙○○新台幣（以下同）二百八十九萬三千零六十四元。
㈢歷審訴訟費用由丙○○負擔。
二、陳述：除與原判決及本院前審判決記載相同者予以引用外，補稱略以：㈠丙○○於八十三年間將系爭房屋轉租給萬通法律事務所，經甲○○、乙○○ (以
下稱甲○○等二人) 於八十三年五月十七日向丙○○表示終止租約，後丙○○於八十三年八月十日再將房屋轉租給源一資訊股份有限公司（以下稱源一公司），甲○○等二人復於八十四年三月一日向丙○○終止系爭租約，並催請返還房屋，而丙○○遲至八十四年九月十日始交還房屋，並僅清償至八十四年三月二十四日止之損害賠償。則自八十四年三月廿五日起至八十四年九月十日，甲○○等二人因丙○○無權占有系爭房地致未能出租，至少受有同於租金數額之損害，應按照相當於租金十萬五千元計算損害（最高法院六十七年台上字第三六二二號判例參照），則丙○○應給付甲○○等二人五十七萬七千五百元之損害金（ 000000 ×
5.5=577500），丙○○仍以土地法第一百四十八條、平均地權十六條公告地價及建物申報價額作為計算標準，已牴觸上開判例。況丙○○以每個月十二萬八千元轉租給源一公司，丙○○已收受不當利益。再土地法第九十七條有關城市房屋租金上限之規定，雖四十七年前的最高法院見解認為超過部分出租人無請求權，然同條第二項規定，超過部分該管市縣政府得依第一項所定標準強制減定之，此乃藉由行政機關介入私人契約，以達到立法目的，足見並非超過部分即無請求權。而土地法第九十七條所稱房屋，依學者之見解認為係供住宅用之房屋，而營業用之房屋，其土地之使用與營業本身所帶來之特殊利益，不能與一般住宅相提並論，應不受限制。本件系爭房屋座落商業區，丙○○承租後係作為辦公室使用，該屋租金自不應受土地法第九十七條之限制，縱受有該條限制，亦因未經市政府減定，丙○○無此權利。則甲○○等二人主張受有相當於租金每月十萬五千元之損害，此一客觀數字乃甲○○等二人實際之損害，丙○○自應填補。
㈡兩造租約第六條規定，承租人違約時「乙方（承租人）應支付按房屋租金一倍計
算之違約金」，所謂一倍依中文字典解釋乃照原數加上相等的一份，即二倍之義，且違約金有處罰之意義，如維持原數十萬五千元，不符兩造締約之意思。
㈢丙○○所稱兩造不爭執「甲○○等二人於八十三年五月十七日發律師函給丙○○
終止租賃契約後，卻又繼續收受源一公司租金達七個月之久」，惟甲○○等二人於八十三年五月十七日及八十四年三月一日向甲○○等二人終止租約後，丙○○仍有繳交租金，惟甲○○等二人係將之充作損害金予以收受。且被上訴人忽而稱甲○○等二人收受源一公司七個月租，忽而稱收受丙○○七個月租金，前後亦有不一。
㈣丙○○歷次轉租時，甲○○等二人從未擔任見證人，丙○○主張甲○○等二人簽
名當見證人，請提出轉租約書送請調查局鑑定。另丙○○曾將系爭房屋轉租昱杰公司一情，縱使甲○○等二人簽名當見證人，亦不影響本件丙○○違約轉租萬通、源一公司之事實。
㈤甲○○等二人知悉丙○○轉租源一公司係一回事，有無同意則係另一回事，且被
上訴人交付甲○○等二人扣繳憑單據以申報所得稅，亦與同意轉租並無關聯。況甲○○等二人若不知丙○○轉租，如何以違約轉租為由終止租約？㈥丙○○親筆寫給甲○○等二人甲○○父親林阿仁之信函載稱：「我把十二樓裝潢
漂亮的結果是害了我自己……，更不值得的是阿忠（指甲○○）常說我這樣裝潢把前後打通反而將來沒有價值，不好處理」，倘甲○○等二人同意丙○○改裝，自不能向丙○○抱怨。而該信函日期為八十三年二月十四日，當時雙方尚未涉訟，足證甲○○等二人並未同意丙○○打通隔間。再依兩造租賃契約第四條第五款載明「房屋有改裝設施之必要，乙方（被上訴人）取得甲方（甲○○等二人）之書面同意後得自行改裝設定，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時應負責回復原狀。」甲○○等二人縱同意丙○○改裝，丙○○亦應回復原狀，且不得損害原有建物。
㈦回復原狀之費用三百六十一萬六千七百八十二元：
⒈出租人於出租房屋時，為方便承租人使用，固有同意承租人改裝房屋之情形，但
除非有特別約定，不當然係將改裝後之租賃物提供承租人使用，苟未特別約定，承租人於租約終止後應回復未改裝前原狀。丙○○與甲○○等二人之契約，並未約定將改裝後之租賃物提供承租使用，此外契約第四條第五款更約定丙○○取得甲○○等二人書面同意始得改裝，且交還房屋時應負責回復原狀，依此規定，被甲○○等二人應負回復原狀之義務。
⒉群創股份有限公司估價認為須支付三百六十一萬六千七百八十二元回復原狀之費
用，丙○○主張由台北市建築師公會鑑定，其鑑定結果須二百八十二萬三千五百三十二元之費用。
⒊丙○○稱如非百餘坪辦公室不可能承租，且若知悉回復原狀三百多萬元，豈可能
負擔。惟甲○○等二人倘知悉丙○○不履約回復原狀，反而由上訴人支付三百多萬元回復原狀，甲○○等二人自不能出租丙○○。
⒋甲○○等二人固於八十六年四月間將系爭房屋出租雪芃股份有限公司及群創股份
有限公司，惟丙○○仍須回復交屋時之狀態，尚不得因該二公司之承租而免除，此係不同義務。
⒌丙○○主張改裝打通隔間及前後棟房屋，增加房屋經濟增值云云，依民法第四三
一條規定，乃出租人不反對時，終止時出租人應償還費用，而工作物承租人得取回之。甲○○等二人兩次向丙○○表示反對轉租，並於終止租約後提起訴訟，核與民法第四三一條出租人不反對之情形不同，丙○○自無權請求償還費用。再系爭房屋所在大樓，十二樓及十二樓一分別為甲○○等二人將來仍須回復原狀，二人始得各自使用房屋，則本件甲○○等二人請求丙○○負擔回復原狀之費用，自非濫用權利。又所謂經濟價值，乃相對性之觀念，並非丙○○所稱租金多寡之考量而已，且台北市建築師公會之鑑定估價，已考慮折舊後之價格，復原費用估算為二百八十二萬三千五百三十二元，如再加上違反建築法令，公寓大廈管理條例所受之處罰，該損害將難以估計。被告主張打掉隔間係增加經濟價值顯屬無稽。㈧丙○○在歷次審理中均未針對甲○○等二人主張之三筆債權（包括違約金、損害金及回復原狀之損害），主張抵銷及抵銷之順序。
三、證據：除援用原審及本院前審所提證據外，補提八十三年七月二十六日丙○○與源一公司租賃契約影本一份、八十三年五月十七日律師函影本一份、八十四年三月一日律師函影本一份、李源毅著土地法論影本為證。
乙、丙○○方面：
一、聲明：㈠上訴聲明⒈原判決不利於丙○○部分廢棄⒉甲○○、乙○○於第一審之訴及假執行聲請均駁回。
⒊一、二、三審訴訟費用均由丙○○負擔。
㈡答辯聲明⒈甲○○、乙○○之上訴駁回。
⒉一、二、三審訴訟費用均由甲○○、乙○○負擔。
⒊如受不利判決，丙○○願供擔保，請准宣告免予假執行。
二、陳述：除與原判決及本院前審判決記載相同者予以引用外，補稱略以：㈠違約金部分：
⒈丙○○轉租系爭房屋予王俊傑、崇雅國際文化事業股份有限公司 (以下稱崇雅公
司) 時，甲○○等二人於轉租契約上簽名擔任見證人，顯見甲○○等二人有同意轉租。
⒉丙○○轉租源一公司後，該公司均以甲○○等人為租賃所得申報對象，並交付租
賃所得扣繳憑單予甲○○申報所得稅，甲○○等二人等顯然知悉有轉租情事且同意。
⒊丙○○於轉租予崇雅公司前，原與昱杰企業股份有限公司簽訂轉租契約，約定自
八十二年四月二十五日起至八十四年四月二十四日止，甲○○亦擔任該轉租契約之見證人，後因昱杰企業不承租，丙○○始轉租崇雅公司。丙○○原轉租昱杰企業股份有限公司之租期顯已涵蓋轉租萬通法律代書事務所、源一公司之期間，甲○○等二人確有同意轉租之事。
⒋甲○○等二人於八十三年五月十七委託律師終止租約，卻又繼續收受丙○○七個
月之租金，亦應認有默示的同意轉租。則甲○○等二人主張丙○○違約而終止租賃契約，顯有違反誠信原則，濫用權利。
⒌丙○○自七十八年四月開始向甲○○等二人承租房屋，租賃契約上均僅有甲○○代表簽名，足見甲○○就乙○○部份有代理權。
⒍丙○○寫給甲○○等二人之父信函，並無自認打通隔間之意，主要內容係表明被
上訴人所有轉租房客情事，甲○○等二人均知悉，且單純提到甲○○等二人擔心打通隔間後不好處理，惟甲○○等二人斷章取義，及最高法院以本院前審對甲○○等二人提出該信函，未說明何以不足採，顯有不當。
⒎雖兩造間租賃契約自八十二年九月二十五日改為不定期，惟甲○○等二人既同意
被上訴人轉租，且丙○○轉租他人，均屬一年以上之定期契約，甲○○等二人即應受該等定期租賃期間之拘束，自不得任意終止契約，致丙○○對第三人造成違約之情況。況甲○○等二人繼續收受丙○○租金超過七個，亦可認甲○○等二人於相當期間內不行使權利，亦構成權利之失效。
⒏甲○○等二人於本院開庭審理時，對於是否知悉丙○○打通大隔間，先稱不知情
，後改稱即使知情，丙○○還是要回復原狀，供詞反覆。且打通成一百多坪數之房屋，係屬大變化，甲○○等二人焉有可能不知？況丙○○向甲○○等二人承租系爭房屋，並非自始即轉租給他人，復向甲○○等二人另承租三十七號一樓店面經營滿順樓餐廳，兩造關係良好，倘未經甲○○等二人同意，丙○○自不可能將將兩間房屋打成一間。
㈡五個半月相當於租金之損害部分：
⒈丙○○曾寄送甲○○等二人十二張支票，作為八十四年三月二十四日至同年九月十日近五個半月之租金，惟均遭甲○○等二人退回，並非丙○○拒絕給付。
⒉丙○○並無違法轉租情事，甲○○等二人依侵權行為請求相當於租金之損害，自
無理由。況甲○○等二人既主張依侵權行為請求相當於租金之損害，惟：土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」同條第二項規定：「約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣市政府得依前項所定標準，強制減定之。」該條第一項規定應係強行規定。而土地法係特別法，為民法侵權行為法理之填補損害，關於請求相當於租金之損害亦應受該法之拘束，即甲○○等二人不得任意調高超過法定限制額度之租金，再聲稱此違反法律強制規定之租金係「實際損害」，五十九年台上字第七九三判決亦明指：「房屋及其基地之租金數額，按其地區，於土地法第九十七條及實施平均地權條例第五十八條分別定有限制，出租人對於超過部份無請求權，法院就出租人超過部份之請求予以駁回。」則本件甲○○等二人請求關於相當於租金之損害部份，不論上訴人有無理由，自應受土地法第九十七條規定拘束。原審依土地法第一百四十八條、平均地權條例第十六條所定計算公告地價與建物申報價額，計算出相當於租金之損害三十六萬二十九百六十七元，並無不當。丙○○請求五十七萬餘元超出部份違反土地法第九十七條第一項之規定，自無理由。
⒊丙○○對前揭三十六萬三千九百六十七元之相當於租金之損害，主張以給予甲○○等二人之押金六十萬元抵銷該額。
㈢回復原狀之費用部分：
⒈甲○○等二人迄今未能提出系爭房屋於七十八年四月十一日交付丙○○狀況之證
據。而甲○○等二人所提七十三年竣工圖與七十八年房屋狀況已大不同，自不能證明當時狀況。再系爭房屋於兩造簽約前，係沒有隔間之空屋，有證人即於七十八年三月十六日前去估價之呂文祥得證明。又證人高世賢係甲○○之好友，現在承租系爭房屋，證詞前後矛盾，顯有偏頗甲○○等二人，涉及偽證，丙○○將保留法律追訴權。
⒉民法第四百二十三條規定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付
承租人」，而丙○○租賃時即表示需一百餘坪之大型辦公室，甲○○等二人即有打通隔間以成一百餘坪辦公室，始合於兩造所約定可以使用之租賃物。查系爭房屋於七十八年三月八日尚未打通隔間，與兩造約定使用一百餘坪之大型辦公室狀況不合，自與民法第四百二十三條規定不符，則本件租賃契約應於四月十一日始成立，最高法院八十七年度上更㈠字第四七七號判決亦同此見解。上訴人及最高法院以兩造租賃契約第四條第五項約定「房屋有改裝之必要．．．，乙方應於交還房屋時負責回復原狀」，認丙○○有回復原狀之必要；及上訴人辯稱租賃契約係諾成契約，回復原狀應以三月八日為時間點，顯然不當。而丙○○於四月十一日後幾乎無就系爭房屋有何改裝，僅於小地方裝演，並於系爭房屋返還甲○○等二人時拆除回復原狀，丙○○自無違反兩造租賃契約第四條第五款之約定。
⒊丙○○僅簽約承租二年半，倘丙○○並須給付高達三百餘萬元之回復原狀費用，
丙○○自不可能承租。再損害賠償法理之回復原狀，以具有必要性為原則，如無回復原狀之必要性，自無請求關於此部分「損害賠償」之理，以防止請求人受有不當得益。本件甲○○等二人仍繼續使用該打通隔間之百餘坪辦公室，並以每用十一萬元之租金出租高世賢，顯無實質損害，自無回復原狀之必要性，甲○○等二人請求顯構成權利濫用，本院前審亦認甲○○等二人請求回復原狀，核屬權利之濫用。
⒋甲○○等二人辯稱回復原狀之必要費用與回復狀不同，惟回復原狀之必要費用係跟隨回復原狀而來，二者自無不同。
⒌損害賠償之方法，以回復原狀為原則，金錢賠償為例外。本件客觀上丙○○仍可
雇工再將打通之隔間補回，甲○○等二人自應請求丙○○回復原狀。惟甲○○等二人竟請求高達三百餘萬元金錢賠償，顯欲藉此獲利。
⒍台北建築師公會所作的估價不實，該公會鑑定係以七十三年竣工圖為準，最高法院發回意旨亦認該公會估價不得作為回復原狀之依據。
㈣丙○○於本院前審期間均已就六十萬元押金主張為抵銷之意思表示，依序抵銷⒈
甲○○等二人請求相當於五個月十七天相當於租金之損害；⒉違約金；⒊回復原狀之損害。
㈤按承租人就租賃物，支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事
而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用，但以其現存之現增額為限，民法第四百三十一條定有明文。甲○○等二人系爭房屋在未打通隔間前，每間五十餘坪，由同棟大樓收取租金水平係每月四萬元左右，經丙○○打通大隔間後，現甲○○等二人以每月十一萬元租金出租高世賢，顯有提高系爭租賃物之經濟價值。丙○○承租系爭房屋時，總計花費二百餘萬元裝潢，且現仍由上訴人使用之物有電梯口及門廳廣的大理石（二十五萬）、玻璃大門（十六萬）、所有後陽台的鋁窗共三處（二十萬）、電氣箱設施（設備施工八萬，改為大用電戶申請費七萬共十五萬）、櫥櫃（八萬）、內隔間二處（十五萬）、大隔間（五十萬），總計約有一百五十萬元，此部份被甲○○等二人亦應償還，並請求履勘現場。㈥轉租差額有交付甲○○等二人，有轉租差額收據影本為證。
三、證據：除援用原審及本院前審所提證據外，補提源一公司租賃所得扣繳憑單影本、上訴人之存證信函影本一份、各個租賃期間表列、昱杰企業股份有限公司轉租契約影本、馬維麟著民法債編注釋書、被上訴人承租上訴人一樓店面經營滿順樓餐廳租賃契約影本、照片、轉租差額收據影本為證，並請求履勘系爭房屋現場，審酌有無回復原狀之必要性及被上訴人增加系爭租賃物經濟價值之部份。
理 由
一、甲○○、乙○○於原審起訴主張，丙○○向其承租坐落台北市○○路○段○○號十二樓及同段四一─一號十二樓房屋 (以下稱系爭房屋)，約定每月租金十萬五千元，丙○○竟擅自將系爭房屋先後轉租與萬通法律代書事務所及源一公司，經其於八十三年五月十七日及八十四年三月二日先後二次向丙○○終止租約，請求交還房屋，丙○○始於八十四年九月十日交還系爭房屋。計丙○○於租約終止後，無權占用系爭房屋五個半月，其自得請求丙○○給付相當於租金之損害金五十七萬五千元（依實際計算應為五十七萬七千五百元，其僅請求五十七萬五千元）及違約金二十一萬元。又丙○○租用系爭房屋後，打通隔間重新改裝，依兩造所訂房屋租賃契約書第四條第五款約定，應負責回復原狀，丙○○拒絕回復原狀，係債務不履行，其自行回復原狀，支出三百六十一萬六千七百八十二元，亦應由丙○○賠償等情，求為命丙○○給付其四百四十萬一千七百八十二元之判決。（原判決判命丙○○應給付甲○○、乙○○一百五十萬八千七百十七元五角，而駁回其餘之訴，兩造分別就對其不利部分上訴）。
二、丙○○則以，其轉租已得甲○○等二人同意，並未違約，甲○○等二人不得請求其給付違約金，縱得請求，該違約金亦屬過高。又其並未變更系爭房屋之狀況，依約僅有回復至承租時之原狀之義務，且主張以所交付予甲○○等二人之六十萬元押租金抵銷等語，資為抗辯。
三、查丙○○於七十八年四月二十五日向甲○○及乙○○二人承租系爭房屋，約定租金每月十萬元，租期至八十年九月二十五日止，期限屆滿後，另與甲○○、乙○○訂立新約，約定租期自八十年九月二十五日起至八十二年九月二十四日，第一年租金為每月十萬元，第二年為每月十萬五千元，丙○○已交付甲○○等二人六十萬元之押租金，又上開租期屆滿後，丙○○繼續使用系爭房屋，甲○○等未為反對之意思表示，並續予收租，自八十二年九月廿四日起變更為不定期租賃契約關係，原租約條款並繼續適用等事實，為兩造所一致陳述，本院均應以為裁判基礎。
四、首應審究者，乃系爭租賃契約是否因丙○○之違法轉租，已由甲○○等二人合法終止。關乎此，甲○○等二人主張依兩造所訂租約第四條第二項約定：「未經甲方（指甲○○等）同意，乙方（指丙○○）不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋。」第六條約定：「乙方違反約定方法使用房屋，．．．甲方得終止租約。」丙○○未經其同意，將系爭房屋轉租予萬通法律代書事務所、源一公司，其自得依上開約定終止租約，故其於八十三年五月十七日及八十四年三月二日先後二次以存證信函向丙○○表示終止租賃契約已生效力等語。丙○○就其先後於八十三年、八十四年間將系爭房屋轉租予訴外人萬通法律代書事務所、源一公司之事實，以及甲○○等二人於八十三年五月十七日及八十四年三月二日先後二次以存證信函向其表示終止租賃契約之事實均不爭執，但以其轉租予王俊傑及崇雅公司時，甲○○均在租約見證人欄簽名，甲○○並收受丙○○所轉交源一公司支付之七個月之租金，且甲○○上班地點與系爭房屋相鄰，每日均可見源一公司之招牌，可證甲○○等知悉並同意轉租，故甲○○等二人之終止租賃契約為無效置辯。按兩造之租約明文約定轉租應得甲○○等二人之同意，所謂同意某一事實，乃為發生法律上效果為目的之意思表示，與單純知悉某一事實，並不相同，難因甲○○知悉丙○○轉租之事實，即認定甲○○等二人同意丙○○轉租。查：
㈠甲○○否認於八十年九月十日及八十二年三月十八日分別在丙○○轉租與王俊傑
及崇雅公司之租約見證人欄簽名，丙○○復不能舉證證明該簽名確為甲○○所為，已難以該文書作為證據，即使甲○○之簽名為真，亦為丙○○該二次轉租行為，甲○○是否知悉之問題，與本件甲○○等二人所據以終止系爭租賃契約之原因，乃丙○○轉租予萬通法律代書事務所、源一公司者，轉租契約之當事人並不相同，何況甲○○並未在丙○○轉租予萬通法律代書事務所、源一公司之租賃契約上簽名，難以甲○○在其他轉租契約上是否簽名，證明甲○○同意丙○○本件轉租。
㈡甲○○於八十二年十二月廿四日收受丙○○開具之支票十二張，每張面額各為十
一萬元，以預付一年之房租（租期至八十三年十二月廿四日止），雖有甲○○所不爭執之收據附卷可稽（本院上更㈠卷第四十四頁），但此僅為兩造間是否成立不定期租賃關係之問題，與丙○○是否違法轉租，要屬兩事。從而甲○○等二人於八十三年五月十七日以丙○○違約將系爭房屋轉租予萬通法律代書事務所為由，以存證信函向丙○○表示終止租約，當已發生終止租賃契約效力。
㈢至於丙○○抗辯甲○○等二人於終止契約後又繼續收受源一公司之房租達七個月
（迄八十四年三月廿四日止）之事實，雖亦為甲○○等二人所不爭執，但終止契約之行為為單方法律行為，一經合法行使，即生契約消滅之效果，因此，甲○○等二人縱使於終止後又收受丙○○所交付之金錢，亦無礙於兩造原有契約已合法終止之效果。何況甲○○等二人既於丙○○轉租予萬通法律代書事務所時，即以書面反對丙○○之轉租並表示終止租約，可知其並無同意丙○○轉租予源一公司之意思。故甲○○等二人主張雖兩造之契約於八十三年五月十七日即已終止，但因系爭房屋既仍在丙○○實際占有中，故甲○○等二人繼續收受由丙○○交付相當租金之金錢，以填補其損害 (本院更㈡卷五九頁參照) ，即非無據。是不能以甲○○等二人收受丙○○所交付之上開金錢，即認為兩造間有依原租賃契約同一內容，重新訂立租賃契約之合意，何況即使認為兩造有訂立新約之合意，亦不能因此即謂甲○○等二人同意丙○○轉租予源一公司。
㈣至於丙○○抗辯甲○○等於隔鄰開設「走過從前」餐廳，每日均可見源一公司之
醒目招牌，不可能不知轉租情事云云，亦為推測之詞，縱其於丙○○轉租後知悉，亦不能認定其事前同意轉租。
㈤丙○○於本院審理期間，復抗辯其轉租之差額均有轉交甲○○，並提出甲○○於
本件起訴後之所立之收據為證 (本院上更㈡卷一六一頁) 。然甲○○等二人否認該收據之形式真正，丙○○又未舉證證明其形式之真正，本難採為認定事實之證據。何況該收據係於八十四年七月五日簽立，為本件甲○○等二人起訴後原審第二次言詞辯論日期八十四年七月六日之前一日，縱使該收據為真，則丙○○亦應於上開言詞辯論期日，或其後之期日中提出，其竟未為之，顯未依訴訟進行之程度適時提出防禦方法。故其於歷經多次審理後，始於本院第二次發回更審之準備程序中提出影本，復經本院受命法官命其提出原本後經三個月仍未提出，顯屬因重大過失而逾時提出防禦方法而有礙訴訟之終結，依民事訴訟法第一百九十六條第二項規定，本院自得駁回此一防禦方法。故丙○○上開抗辯，均不足採。是兩造租賃契約已於八十三年五月十七日合法終止，縱使如前所述，甲○○等二人於終止租賃契約後仍收受丙○○所交付源一公司之七個月租金，可解為兩造間有再訂立同一內容之租賃契約之意思，但丙○○既仍違法轉租，從而甲○○等二人復於八十四年三月二日以丙○○違法轉租為由，終止兩造之租賃契約，仍屬有據。又丙○○係於甲○○等二人反對轉租後仍執意轉租，則甲○○等二人依法終止兩造間之租賃契約，難認有違誠信原則或解為權利失效之問題。兩造間之租賃契約既已合法終止，丙○○自有返還系爭房屋予甲○○等二人之義務。
五、次應審究者，乃甲○○等二人請求丙○○應賠償其相當於租金之損害、給付相當於二倍租金之違約金以及回復原狀之費用，是否有理由。按無權占有他人之房屋，係侵害所有權人對於所有物之使用收益，加害人通常可獲得相當於租金之利益，而所有人則受有此一損失，乃社會一般通念。本件丙○○於甲○○等二人合法終止租賃契約後仍未返還系爭房屋，無權占有系爭房屋，顯有過失而侵害甲○○等二人之權利，則甲○○等二人主張丙○○應依侵權行為之法律關係賠償其損害，應屬有據。又丙○○係自八十四年三月二十五日起始未再給付甲○○等二人租金（或相當於租金之損害) ，至八十四年九月十日搬離系爭房屋之事實，為兩造所一致陳述 (原審卷一二五頁、本院更㈠卷三０頁、一一九頁參照)。故甲○○等二人請求丙○○賠償自八十四年三月二十五日起至同年九月十日止 (五．五個月) 之損害部分，尚無不合。應審究者，乃其金額如何計算。關乎此，甲○○等二人主張應依兩造之租金為計算標準，丙○○則抗辯應依土地法第九十七條規定計算損害額。然土地法第九十七條之規定，乃在限制租賃契約之租金最高限度，此一規定於基於侵權行為之損害賠償，並非當然一體適用 (最高法院四十九年台上字第一二三０號判例參照) 。且系爭房屋位於商業區內，有甲○○等二人所提出台北市都市發展局土地使用分區及公共設施用地證明書影本可據 (本院更㈡卷一００頁) ，丙○○租屋之目的為充辦公室之用，並非一般住宅，使用系爭房屋可獲取商業區繁榮所生之特殊利益，因此應無受土地法上開規定限制之理 (最高法院五十四年台上字第一五二八號判例參照) 。本院認為兩造就系爭房屋最後之租金，為每月十萬五千元之事實，為兩造所一致陳述，又甲○○等二人主張丙○○將系爭房屋轉租予昱杰企業股份有限公司及源一公司，每月租金為十二萬元之事實，亦為丙○○所不爭，且有丙○○與源一公司之租賃契約影本可據 (本院上更㈡卷一一四頁、一八頁參照) ，依此，丙○○所轉租之租金顯較兩造間之租賃契約為高，且系爭房屋又處於商業區，為供辦公室之用，故甲○○等二人請求以每月十萬五千元為計算損害之標準，應屬合理。是甲○○等二人請求丙○○應賠償其五．五個月相當於租金之損害五十七萬七千五百元 (000000X5.5=577500)為有理由，應予准許。
六、甲○○等二人另主張丙○○於租約終止後仍繼續占有系爭房屋，遲至八十四年九月十日始返還系爭房屋，依兩造系爭租約第六條第二項之約定，丙○○應給付其按租金雙倍之懲罰性違約金共二十一萬元等語。丙○○則以其並未違約，依契約亦僅能請求一倍非兩倍，且此違約金之性質為損害賠償總額性質置辯。按丙○○於甲○○等二人合法終止租賃契約後，並未立即返還系爭房屋之事實，已如前述，則丙○○抗辯其未違約，不必支付違約金，自不可採。又兩造系爭租約第六條第二項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。」此契約中有關違約金之約定，係於當事人未依約定期限履行時應支付予他方之金額，性質上應屬懲罰性之違約金 (民法第二百五十條第二項參照) ，丙○○既有於租約終止或租期屆滿而不返還房屋之情形，自應即依此約定給付違約金。再者，依上開契約，既稱按租金之一倍計算違約金，自指相當於租金之違約金，甲○○等二人指租金之一倍即係雙倍云云，並無依據。又依上開契約內容，丙○○應支付之違約金數額為「按房租壹倍計算」，並非「按月以房租壹倍計算」，因此，不得以丙○○逾五．五個月未交還系爭房屋，即以五．五個月計算違約金 (本院發回前之判決，認應依五．五個月之租金一倍計算，似有誤解) 。從而丙○○抗辯縱有違約亦應依一個月計算之違約金為有理由。是甲○○等二人請求丙○○支付違約金，於十萬五千元範圍內，為有理由，逾此請求為無理由，不應准許。
七、至於甲○○等二人主張丙○○未經其同意將系爭房屋之隔間打通，縱使經甲○○等二人同意打通，因兩造間系爭租賃契約既已終止，丙○○自應依約回復原狀，而系爭房屋已打通之隔間事實上已無法回復，故丙○○應支付回復原狀之費用等語，丙○○則以其打通系爭房屋之隔間，係代甲○○等二人為之，兩造已以丙○○應支付之租金扣抵，故其回復原狀之範圍，為已打通之狀態置辯。按兩造於八十年九月十日簽訂之租賃契約第四條第五項約定：「房屋有改裝設施之必要，乙方取得甲方之同意後得自行改裝設定，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時應負責回復原狀。」此一契約中雖未明定丙○○之改裝應得甲○○等二人之書面同意，但無論是否經甲○○等二人同意，丙○○均有於交還系爭房屋時，為回復原狀之義務。茲有爭議者，乃應回復如何之原狀。本院認為丙○○之回復原狀義務，係基於其為承租人之地位而來，因此，其依契約所負之回復原狀義務，自指回復基於租賃契約所為之給付而言。至於履行後所增加之利益，固無返還義務(同條第五款參照) ，即使是訂立租賃契約前，兩造間有關準備履行契約所支付之費用，於租賃契約消滅後，得依其他法律關係，例如債務不履行之損害賠償等請求，但亦非回復原狀之義務 (史尚寬著，債法總論五三四頁參照)。因此，本件所應審究者，乃甲○○等二人，依租賃契約交付系爭房屋予丙○○時，系爭房屋之狀況如何。茲再分述如下：
㈠系爭房屋於七十三年間建築完成時，原係住家設備，因丙○○欲承租系爭房屋以
充辦公室之用，甲○○等二人乃於七十八年三月八日，將系爭房屋交予丙○○，並交付系爭房屋之使用執照，以便丙○○申請營業執照，同年四月十一日簽訂租賃契約，同年0月000日生效，而自交屋日起至契約生效日間，丙○○並未支付租金等事實，為兩造一致陳述 (原審卷八四頁、本院上更㈠卷七七頁、七八頁) ，且有契約書附卷可據。又丙○○於兩造簽訂契約後二日即同月十三日在系爭房屋設立陸德房屋仲介股份有限公司，亦有經濟部公司執照、台北市政府營利事業登記證影本存卷可參 (本院上更㈠卷四八頁) 。丙○○抗辯其於同月二十九日開始營業之事實，並為甲○○等二人所不爭。以丙○○自訂立租賃契約日至其正式營業日，僅隔半月，欲將系爭房屋由住家格局，變更為辦公室，並加裝潢，實無可能。而系爭房屋於丙○○正式營業前，即已打通隔間之事實，亦據證人即丙○○公司原負責施工相關事宜之職員林孝宗，以及前往估價之證人呂文祥於原審證述明確 (原審卷七四頁、八三頁、八八頁) 。因此，丙○○抗辯系爭房屋於租賃契約訂約前即已打通隔間，並予裝潢，應屬可信。至於證人高世賢於原審及本院前審，雖均證稱七十八年三月間其欲與甲○○等二人訂約而前往了解系爭房屋時，尚未打通隔間，仍留有流理台、衣櫃、高矮櫃等物 (原審卷七四頁) ，然證人高世賢為甲○○等二人之高工同學，於原審提出估價單，以作為甲○○等二人請求回復原狀費用之依據，現又承租系爭房屋 (本院上字卷一六五頁) ，與甲○○等二人情誼親密，所言已難盡信。其既然自承於七十八年前往時，只看系爭房屋中之四十一號之一十二樓，並未看四十一號十二樓 (本院上更㈠卷八十頁) ，卻能於事隔數年後，仍清楚記憶系爭房屋之內部陳設，甚至隔壁間之情形，而提出原有狀況之平面圖 (原審卷七七頁) ，顯違常情，難予採信。何況即使證人高世賢所述為真，亦僅為七十八年三月間，亦即在兩造簽訂系爭契約前之狀況，難以證明系爭房屋是在兩造契約簽訂或生效後始打通隔間。
㈡本件系爭房屋於兩造訂立租賃契約前，即已打通隔間之事實，已如前述，則甲○
○等二人以兩造間之租賃契約已終止為由，請求丙○○應回復未打通隔間之原狀，即要求丙○○必須回復契約簽訂前之狀況，依上開說明已難認有理。何況，依社會一般經驗，出租人將房屋交付予承租人實際支配時，即起算租金。若依兩造合意，打通隔間非甲○○等二人之義務，則當甲○○等二人將系爭房屋交付予丙○○時，即起算租金。但本件甲○○等二人雖於三月八日即將系爭房屋交付予丙○○，但至同年四月二十五日租賃契約生效為止，經一個半月時間，丙○○均未支付租金之事實，為兩造所不爭，可見丙○○抗辯因依兩造之合意，甲○○等二人有打通隔間後再出租予丙○○之義務，但因甲○○等二人找不到工人，故由其代找工人打通隔間，所支出之十三萬元費用，則由應付予甲○○等二人之租金（每月十萬，一個半月共十五萬元) 中扣除，尚稱合理，足證兩造訂約時之合意，應由甲○○等二人負責打通隔間。又依民法第四百二十三條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。」甲○○等二人既同意將系爭房屋出租予丙○○充當辦公室使用，並將使用執照交付與丙○○，以便申請營業執照，則依前開條文之規定，甲○○等二人亦有義務交付合於約定使用收益之房屋予丙○○，從而縱使丙○○未獲甲○○等二人同意而為打通隔間，其行為性質亦係代甲○○等二人完成民法第四百二十三條之義務，並非基於承租人之地位，變更租賃物。
㈢至於甲○○等二人雖以丙○○於其寄給其父之信中，提及「我把十二樓裝璜漂亮
的結果是害了我自己……更不值得的是阿忠常說我這樣裝璜把前後打通反而將來沒有價值，不好處理……」云云，資為被上訴人未經同意擅自打通隔間之證明（本院上更㈠卷一○○頁、上字卷一三七頁）。然此一書信乃訴訟外之陳述，其真實性及真意如何，原僅得為訴訟上認定事實之參考，何況即使此信中所言為真實，亦僅能證明系爭房屋確由丙○○打通隔間而已，對於為何打通隔間，亦即是否受甲○○等二人之託而打通，或基於自己日後願負回復原狀之意思而打通，並未提及，反而依此信之語氣，似亦說明甲○○二人對於打通隔間之抱怨，亦可證明該隔間之結果，日後將由甲○○等二人承受，故有此抱怨。否則若丙○○既有回復原狀之義務，則甲○○二人亦無對於丙○○抱怨必要。故難據此信為有利於甲○○等二人之認定。
㈣如上所述，兩造訂立租約之七十八年四月十一日，系爭房屋為已將原來住家之格
局全部拆除，成為打通空屋後，再為裝潢之辦公室，是所謂「回復原狀」，應係回復此訂立租賃契約時即七十八年四月十一日之原狀而言，並非未拆除隔間之原狀。故甲○○等二人基於租賃契約請求丙○○支付回復為未隔間之費用，並無依據，不應准許。
㈤至於丙○○所為之裝潢應否拆除以回復原狀，亦應審究。按依系爭租賃契約，丙
○○所應負之回復原狀義務，係回復七十八年四月十一日之原狀，亦即是已將住家格局打掉，系爭房屋二間隔間打通之狀態。因此，丙○○於訂立租賃契約後，甚至訂約前非基於甲○○等二人意思而為之裝潢，於租賃契約終止後，本應予拆除，以回復原狀。惟甲○○等二人現已將系爭房屋再出租與第三人高世賢，為兩造所不爭，現承租人亦充當辦公室使用，其格局方式與丙○○使用時之格局大致相同，但大部分由該第三人重新裝潢，業經本院前審審理時勘驗現場無訛 (本院上更㈠卷八二頁) ，將丙○○原有裝潢拆除以回復原狀已無意義，上訴人再請求回復原狀，損人不利己，核屬權利濫用，應認已無回復原狀之必要。
㈥基上分析，甲○○等二人主張丙○○應回復至原住家原狀之格局，因丙○○逾期
未回復原狀，其自行回復原狀之費用為估算為三百六十一萬六千七百八十二元，應由丙○○給付，即無可採，不應准許。
八、丙○○主張其於承租系爭房屋時給付六十萬元保證金予甲○○等二人，其主張依序抵銷甲○○等二人之相當於租金之損害、違約金及回復原狀之費用等語 (本院更㈡卷七五頁) 。依兩造所訂契約第三條第二款約定，甲○○等二人應於租期屆滿交還房屋時無息返還保證金（即俗稱之押金）予丙○○，甲○○等二人對於丙○○有交付六十萬元之保證金，及丙○○已交還系爭房屋之事實均不爭執，依租賃契約甲○○等二人即有返還該保證金之義務。按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項定有明文。本件丙○○對於甲○○等二人負有六十八萬二千五百元之債務 (即相當於租金之損害五十七萬七千五百元及違約金十萬五千元），而甲○○等二人對於丙○○則有六十萬元之債務，上開債務均以給付金錢為標的，且均屆清償期，復無不能抵銷之情形，從而丙○○主張抵銷，核無不合。故兩造所負之債務互相抵銷後，丙○○尚應給付甲○○等二人八萬二千五百元。
九、綜上所述，甲○○等二人本於侵權行為及租賃之法律關係，請求丙○○給付八萬二千五百元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。甲○○等二人請求有理由之部分，原審判命丙○○如數給付，尚無不當，丙○○上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於甲○○等二人請求無理由部分，原審判命丙○○給付，則有未洽，丙○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，為有理由，應予廢棄並駁回甲○○等二人在原審之訴。又甲○○等二人請求有理由部分，其金額未超過一百五十萬元，不得上訴第三審，故無宣告假執行必要。至於其請求無理由部分，甲○○等二人假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。甲○○、乙○○亦對原判決不利之部分提起上訴，指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，再命丙○○給付，非有理由，應駁回其上訴。
十、據上論結，丙○○之上訴，為一部有理由，一部無理由，甲○○等二人之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十四 日
民事第十七庭
審判長法 官 鄭 雅 萍
法 官 吳 謀 焰法 官 呂 太 郎右正本係照原本作成。
丙○○部分不得上訴，其餘部分如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十五 日
書記官 明 祖 星附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。