台灣高等法院民事判決 九十年度上更㈡字第二○號
上 訴 人 辛○○被 上訴人 丁○○○
戊○○己○○丙○○乙○○庚○○甲○○右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十五年十月二十三日台灣桃園地方法院八十四年度訴字第一一一八號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決除關於駁回上訴人在第一審請求新台幣二百三十五萬六千四百二十六元及該部分訴訟費用之裁判外均廢棄。
（二）確認兩造就坐落桃園縣八德市○○○段四０八、四０九及四一一地號等三筆土地之租賃關係存在。
（三）被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請駁回。
二、陳述：除與歷審判決所載相同者，予以引用外，補稱：
（一）上訴人於第一審雖係請求確認兩造就坐落桃園縣八德市○○○段四０九、四０九之二及四一一地號土地之租賃關係存在，惟因兩造自調處時起，爭點均集中在同段四０八、四０九及四一一等三筆地號土地，且被上訴人提起反訴，亦係請求上訴人返還該三筆土地。為求紛爭一次解決，上訴人爰擴張聲明及於四０八地號土地，並撤回對四０九之二地號土地部分之上訴。
（二）系爭四０八地號土地，乃被上訴人林忠誠欲收回自用而囑託上訴人代為整地，並由被上訴人己○○親自指揮怪手剷除原有之稻田及綠竹作物。詎被上訴人竟乘機予以拍照，據以主張上訴人有廢耕之事實。核其所為，顯違誠信原則。且上訴人在被上訴人剷除原有之稻田及綠竹作物後，已另行在其上栽種觀賞用園藝作物「馬拉巴栗」樹，並非如被上訴人所指完全不自任耕作、任其荒蕪。
（三）被上訴人林忠誠之被繼承人林有諒與上訴人就系爭三筆土地所訂租約上，已明確載明四０九地號土地地目為「建」，雙方並約定該筆土地「免租」。由此可見系爭四０九地號土地及其上之舊有農舍，係林有諒無償提供給上訴人使用，並無耕地三七五減租條例規定之適用。因此，上訴人自無須在其上從事耕作。
（四）系爭四一一地號土地上之房屋，乃上訴人為便利耕作所設之農舍，並非專供上訴人及其家人居住。原判決徒以該建物外有圍牆，內有冷氣及熱水器，門首有春聯等為由，認該屋非屬農舍，難謂有理。況上訴人係因系爭四０九地號土地上之舊有農舍已傾倒不堪使用，遂徵得林有諒之同意，另行在系爭四一一地號土地上興建農舍，此有林有諒出具之土地使用同意書可資證明。嗣上訴人持該同意書，向桃園縣八德市公所申請核發建築物完工證明書，亦經該所核發在案，益見系爭四一一地號土地上之房屋確屬合法之農舍。
（五）依前說明，本件上訴人並無耕地三七五減租條例第十六條第一項所稱不自任耕作之情形，從而兩造就系爭三筆土地所訂之租賃契約，自不淪於無效。被上訴人以此為由，請求上訴人返還該三筆土地，實無理由。
三、證據：除援用歷審所提證據外，另提出土地登記簿謄本、土地使用同意書各一份及桃園縣八德市公所函二份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與歷審判決所載相同者，予以引用外，補稱：
系爭三筆土地，於八十五年六月十四日第一審履勘現場時，發現四０八地號土地雜草叢生，且遭人堆置廢棄物。四０九地號遭人開闢道路，上訴人復自行亂砌磚牆。上訴人為掩飾其廢耕之事實，刻意在其上栽種「馬拉巴栗」樹以資充數。而四一一地號土地廢耕已久，上訴人並在其上建有房屋，所占面積甚大，遠遠超過林有諒同意之四十坪，亦違反實施區域計畫地區建築管理辦法第五條規定。上訴人在系爭三筆土地上既有不自任耕作之事實，依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，被上訴人自得收回該三筆土地。
三、證據：援用歷審提出之證據。理 由
甲、程序方面：
一、本件被上訴人林忠誠於民國八十八年二月十四日死亡，有死亡證明書、戶籍謄本附卷可稽（見本院更一字卷宗第六０至六三頁），爰由其繼承人丁○○○、戊○○、己○○、甲○○、丙○○、乙○○、庚○○聲明承受訴訟，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第四百四十六條第一項分別定有明文。本件上訴人於第一審起訴請求確認之土地為坐落桃園縣八德市○○○段四０九、四０九之二及四一一地號土地，嗣於本院審理時，變更為請求確認兩造就同段四０八、四０九及四一一地號土地之租賃關係存在（見本院卷宗第三一頁）。因該四０八、四０九、四０九之二及四一一地號等四筆土地均屬同一耕地租賃契約之範圍，核上訴人所為，並未變更訴訟標的，而僅擴張及減縮應受判決事項之聲明。揆諸首開說明，自無須經被上訴人之同意，併予敘明。
乙、實體方面：
一、兩造爭執要旨上訴人起訴主張：伊於民國四十二年間，向被上訴人林忠誠之被繼承人林有諒承租系爭四０八、四０九及四一一地號土地，並訂有租約。詎被上訴人林忠誠於八十一年九月間，竟表示欲收回上開土地，致伊之承租權有被侵害之虞，為此起訴請求確認兩造就系爭四０八、四０九及四一一地號等三筆土地之租賃關係存在。
被上訴人則以：系爭四０八、四０九地號土地遭上訴人任其荒蕪，並堆置廢棄物；系爭四一一地號土地則興建二層樓房居住，房屋外設圍牆，且內部有冷氣機、熱水器等設備，顯非屬農舍。上訴人於系爭三筆土地上既不自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，其租約全部無效等語，資為抗辯，並提起反訴，請求上訴人將系爭三筆土地返還予伊（第一審判決上訴人之訴駁回，上訴人並應將系爭四０八、四０九及四一一地號土地返還予被上訴人。至上訴人於第一審另請求被上訴人給付四０八及四０八之三地號土地補償費新台幣二百三十五萬六千四百二十六元部分，經第一審為上訴人敗訴之判決後，上訴人未對之提起上訴，已告確定）。
二、得心證之理由
（一）兩造不爭執部分上訴人主張其與被上訴人林忠誠之被繼承人林有諒就系爭四０八、四０九及四一一地號等三筆土地訂有租約之事實，業據提出六十九年一月六日台灣省桃園縣八茄字第一０三號私有耕地租約為證（見第一審卷宗第一七頁），復為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
（二）本件兩造所爭議者，上訴人於系爭三筆土地是否有不耕作事實，致租約無效之情形。按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文。所稱農地，參照同條第二項之立法精神，應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用，最高法院八十八年台上字第一號著有判例可資參照。經查：系爭四０九地號土地，依被上訴人所提土地所有權狀記載（附於桃園縣政府耕地租佃爭議調處卷宗），地目為「建」。
系爭四０九地號土地既非屬農、漁、牧地，則兩造就該地所成立者，應非耕地租賃關係，而無耕地三七五減租條例規定之適用。由上訴人與林有諒所訂租約在系爭四０九地號土地下載明「免租」以觀，可知林有諒係將四０九地號土地無償提供給上訴人使用，核其性質，要屬民法使用借貸法律關係。本件即應就兩造間四０八及四一一地號土地所成立之耕地租賃關係，分別觀察其效力：
１、關於系爭四０九地號土地部分：上訴人與林有諒就系爭四０九地號土地成立使用借貸契約關係，已如前述。按使用借貸關係借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期限者，應於依借貸目的之使用完畢時返還之，民法第四百七十條第一項前段定有明文。由上訴人所提上訴理由狀中提及：「本件四０九地號上之房屋係由被上訴人之祖父林有諒所建，該屋係舊有之農舍，該舊有之農舍四周係為晒穀場：：該舊宅及晒穀場於民國六十七年之前即已存在，且系爭租約除此之外並無晒穀場之設置」等語（見本院卷宗第三四、三五頁），可見上訴人當初向林有諒借貸系爭四０九地號之目的乃在使用其上之舊有農舍及晒穀場。惟依第一審勘驗現場時命被上訴人拍攝之相片觀之（見第一審卷宗第一０四、一０五頁），四０九地號土地上之舊有農舍業已傾倒，四０九地號土地亦遍地瓦礫、雜草叢生，上訴人復自承：該舊有農舍及晒穀場自六十七年起即已不堪使用等語（見本院卷宗第三十五頁）。系爭四０九地號土地上之舊有農舍既已傾倒不堪使用，晒穀場亦不復存在，是則應認上訴人與林有諒間借貸目的已使用完畢，依民法第四百七十條第一項前段規定，被上訴人自得請求上訴人返還系爭四０九地號土地。
２、關於系爭四０八及四一一地號土地部分：
（１）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一、二項定有明文。所謂「不自任耕作」，乃兼指轉租及將耕地借與他人使用，或交換耕作，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，或無正當理由不自任耕作而任命荒蕪者而言（最高法院七十一年台上字第四二九四號判決意旨參照）。又耕地三七五件減租條例第十六條第二項所稱原訂租約無效，依該規定之本旨推之，係指全部租約無效而言（最高法院四十六年台上字第五七號判例意旨參照）。
（２）其次，佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因，最高法院六十四年台上字第五七一號、七十年台上字第四六三七號分別著有判例可資參照。同時，實施區域計畫地區建築管理辦法第五條規定：「於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺，建築面積不得超過其耕地面積百分之十，建築物高度不得超過三層樓並不得超過一０、五公尺，但其最大基層建築面積不得超過三百三十平方公尺」。準此而言，承租耕地並在其上建築房屋，若總樓地板面積超過四百九十五平方公尺、建築面積超過其耕地面積百分之
十、建築物高度超過三層樓或一０、五公尺、最大基層建築面積超過三百三十平方公尺者，均非屬合法之自用農舍。
（３）經查：系爭四一一地號土地地目為「田」，屬耕地之一種，面積為一六五０平方公尺，有土地所有權狀附桃園縣政府耕地租佃爭議調處卷宗可憑。而上訴人在其上興建門牌號碼桃園縣八德市茄苳里五鄰大圳腳一四之二號房屋（下稱系爭房屋），依被上訴人於第一審提出之相片所示（見第一審卷宗第二四頁背面），該屋為加強磚造之二層樓建築，門首留有春聯，建物外圍設有圍牆，其內並有冷氣機、熱水器等日常生活設備，顯見上訴人興建系爭房屋之目的在於供其與家人居住，非僅為便利耕作而設。同時，系爭房屋之建築基地（圍牆內）土地使用面積為二三六、六八六平方公尺，有桃園縣八德市公所八十六年十一月二十五日德市工字第八六一二六三六七號函附之平面圖及面積計算公式在卷足參（見本院上字卷宗第一三八至一四一頁），占四一一地號土地面積百分之十四、三四（236.686÷1650＝0.1434，小數點第五位以下四捨五入），超過上述百分之十之限制，而非合法之農舍。參照前揭說明，上訴人以承租之耕地建築房屋供其與家人居住，不在自任耕作之列，依耕地三七五減租條例第十六項第一、二項規定，兩造之租約應全部歸於無效。
（４）上訴人雖另以：伊興建系爭房屋曾事先徵得林有諒之同意，林有諒並出具土地使用同意書。且系爭房屋業經桃園縣八德市公所核發完工證明書，足證該屋為合法之農舍。又實施區域計畫地區建築管理辦法第五條所稱「建築面積不得超過其耕地面積百分之十」，乃計算農地建蔽率之標準，係指承租耕地之總面積而言，非單指農舍坐落土地之面積而言等語置辯，並提出土地使用同意書、桃園縣八德市公所八十六年十月二十日德市工字第八六一二三六五五號函及完工證明書為證（分見第一審卷宗第二二頁及本院上字卷宗第一一六至一二０頁）。惟按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第三百五十七條前段定有明文。本件被上訴人否認上訴人所提土地使用同意書為真正，上訴人自應就此負舉證之責，然上訴人迄未提出任何證據可資證明該土地使用同意書確為林有諒所出具，則上訴人此部分所辯，即屬無據。況縱認該土地使用同意書為真正，惟依其上所載：「茲○○○鄉○○○段○○○○號：：同意無償提供與辛○○君興建房屋乙棟約四十坪」等字樣，可知林有諒僅同意上訴人在系爭四一一地號土地上興建建築基地面積約「四十坪」之房屋，惟系爭房屋建築基地面積卻高達二三六、六八六平方公尺（約七一、五九七坪），顯已超過林有諒同意之範圍。再者，系爭房屋雖經桃園縣八德市公所核發完工證明書，然此僅能證明系爭房屋業已施工完竣，與系爭房屋是否屬合法農舍、上訴人在四一一地號土地上興建系爭房屋供居住之用是否符合不自任耕作之要件，完全無涉。另實施區域計畫地區建築管理辦法第五條既謂：「建築面積不得超過『其耕地面積』百分之十」，則於審酌自用農舍建築面積是否符合法定限制時，自應以該農舍坐落土地之面積為計算基準，此亦為最高法院於廢棄、發回本院八十七年度上字第二八０號判決所指摘者（見最高法院八十七年台上字第二二０一號判決第四頁第八至一三行）。尤有甚者，本件上訴人所借貸、承租之四０九、四０八及四一一地號等三筆土地，並未相連（見桃園縣八德地政事務所土地複丈成果圖，附於第一審卷宗第一０八頁）。該三筆土地既無法合併利用，自無從以其合併面積做為計算之基準，故上訴人所辯：實施區域計畫地區建築管理辦法第五條規定應以上訴人承租耕地之總面積做為計算基準等語，並非有據。
３、依前說明，兩造就系爭四０九地號土地所成立之使用借貸關係，依借貸目的已使用完畢，上訴人負有返還該地之義務；就系爭四０八及四一一地號土地所成立之耕地租賃關係，則因上訴人違反耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定而全部歸於無效。因此，上訴人請求確認兩造就上開三筆土地之租賃關係存在，應屬無據。同時，「耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項規定所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而轉於消滅而言，非謂租賃關係自始不存在，故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明」，最高法院八十年台再字第一五號著有判例可資參照。職是，被上訴人本於借用物及租賃物返還請求權，請求上訴人返還系爭三筆土地，即屬正當。
三、綜上所述，本件上訴人之主張均不足採，被上訴人之抗辯則屬可信。從而，上訴人請求確認兩造就系爭三筆土地之租賃關係存在，為無理由，應予駁回；反之，被上訴人請求上訴人返還系爭三筆土地，為有理由，應予准許。第一審為上訴人本、反訴敗訴之判決，並依兩造之聲請，就反訴部分分別為假執行及免為假執行之宣告，經核均無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，爰由本院駁回其上訴。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 六 月 六 日
審判長法 官 吳 謙 仁
法 官 蘇 瑞 華法 官 魏 大 喨右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 六 月 八 日
書記官 黃 美 玉附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。