台灣高等法院民事判決 九十年度上更㈡字第七六號
上 訴人 即附帶被上訴人 王竣民（即祭祀公業王五祥管理人）附 帶 上訴人 乙○○○
甲○○被 上 訴 人 丙○○複 代 理 人 周秋香右當事人間調整租金等事件，上訴人對於中華民國八十五年四月二十三日臺灣臺北地方法院八十四年度訴字第二九三二號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，上訴人於本審為訴之擴張，被上訴人乙○○○、甲○○則於本審提起附帶上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及並訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人乙○○○承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段三一八號土地其中面積二百四十六平方公尺，地上權權利範圍二六四ＯＯ分之六ＯＯＯ及同區段三一九號土地其中面積四百七十三平方公尺，地上權權利範圍一ＯＯＯ分之三六（地上權登記字號：78.06.23景美字第065450號），自民國八十四年四月一日起年租金應調整為各依該土地當年度每坪申報地價年息百分之六點五及稻谷伍台斛計算，於當年七月中旬繳納。
被上訴人丙○○承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段三一九號土地其中面積四百七十三平方公尺，地上權權利範圍一ＯＯＯ分之六三（地上權登記字號：
72.07.29景美字第064580號），自八十四年四月一日起年租金應調整為各依該土地當年度每坪申報地價年息百分之六點五及稻谷伍台斛計算，於當年七月中旬繳納。
被上訴人甲○○承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段三一九號土地其中面積四百七十三平方公尺，地上權權利範圍一ＯＯＯ分之五二（地上權登記字號：
78.06.23景美字第065460號），自八十四年四月一日起年租金應調整為各依該土地當年度每坪申報地價年息百分之六點五及稻谷伍台斛計算，於當年七月中旬繳納。
被上訴人乙○○○、丙○○、甲○○應各協同上訴人依前開第二、三、四項所示內容辦理地上權地租變更登記。
被上訴人乙○○○、丙○○、甲○○應依序各再給付上訴人新台幣壹拾玖萬參仟壹佰捌拾伍元、肆萬陸仟參佰參拾陸元、伍萬肆仟陸佰陸拾元及均自民國八十四年七月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
被上訴人乙○○○、甲○○附帶上訴駁回。
第一、二審與擴張之訴及發回前第三審訴訟費用，由被上訴人負擔三十分之二十九；餘由上訴人負擔。
附帶上訴訴訟費用由被上訴人乙○○○、甲○○負擔。
事 實
甲、上訴人即附帶被上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決除已確定之部分外，不利於上訴人之部分均廢棄。
二、被上訴人乙○○○承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段三一八號土地其中面積二百四十六平方公尺，地上權權利範圍二六四ＯＯ分之六ＯＯ○○○區段○○○號土地其中面積四百七十三平方公尺，地上權權利範圍一ＯＯＯ分之三六（地上權登記字號：78.06.23景美字第065450號），自民國八十四年四月一日起年租金應調整為各依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月中旬繳納。
三、被上訴人丙○○承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段三一九號土地其中面積四百七十三平方公尺，地上權權利範圍一ＯＯＯ分之六三（地上權登記字號：72.07.29景美字第064580號），自八十四年四月一日起年租金應調整為各依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月中旬繳納。
四、被上訴人甲○○承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段三一九號土地其中面積四百七十三平方公尺，地上權權利範圍一ＯＯＯ分之五二（地上權登記字號：78.06.23景美字第065460號），自八十四年四月一日起年租金應調整為各依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月中旬繳納。
五、被上訴人乙○○○、丙○○、甲○○應各協同上訴人依前開第二、三、四項聲明所示內容辦理地上權地租變更登記。
六、被上訴人乙○○○、丙○○、甲○○應各再給付上訴人新台幣（下同）十九萬三千一百八十五元、四萬六千三百三十六元、五萬四千六百六十元，暨均自八十四年七月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
七、附帶上訴部分：附帶上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決書之記載相同者外，補稱略以：
一、兩造間法律關係之釐清：㈠本件原土地租賃契約租賃期限係自六十一年七月一日起至八十一年六月三十日
止，被上訴人於租賃期限屆滿後，皆仍為租賃物之使用，而上訴人亦未即表示反對之意思，依民法第四百五十一條規定，視為以不定期限繼續契約。
㈡被上訴人丙○○係於七十二年，被上訴人乙○○○、甲○○於七十八年，始陸
續從訴外人游文通、廖燦輝處受讓取得系爭土地之地上權，而非原始設定取得，是被上訴人所取得之本件土地租賃權及地上權之相對人既屬不同，自無被上訴人所謂「兩造之原租賃契約已因被上訴人取得地上權而失其效力」可言。㈢故兩造間就系爭土地併存土地租賃及地上權關係，被上訴人自仍應受租賃契約
之拘束，而不得逕妄否定原租賃契約之效力，況該地上權之地租約定乙欄亦明載：「依照各個契約約定」，其理至明。職是，上訴人依民法第四百四十二條本於租賃關係及依司法院院字第九八六號解釋類推適用民法第四百四十二條之規定本於地上權之法律關係訴請調租，均屬有據。
二、有關租金之調整：㈠兩造就系爭土地之地租係於六十一年七月一日約定：「租金：每年每坪按地價
千分之十五稅率繳納．．．」，是本件地租乃於六十六年平均地權條例將有關建築基地租金最高限額（申報地價百分之五）之規定刪除，且回復適用土地法不超過申報地價百分之十計算之前所為之約定，從而本院前審判決以「本件兩造所約定之租金既係按每年每坪地價稅率及稻谷折合時價給付．．．足見此租金之約定已按土地及稻谷價格昇降而機動調整．．．」，遽認已無再依民法第四百四十二條規定請求法院調整其租金之必要云云，顯與最高法院八十八年度台上字第二三四七號判決所持最新見解有所扞格，實不足採。
㈡系爭三一八號土地於重測前六十一年之公告地價每平方公尺僅一千二百八十七
元（萬盛段溪子口小段第一一二號）及八百六十六元（萬盛段溪子口小段一一三－一二號）。三一九號土地重測前（萬盛段溪子口小段一一三號）六十一年之公告地價每平方公尺亦僅四百六十三元；而重測後於七十六年間因地價上漲，以三一八號土地而言：七十六年七月公告地價為四萬三千七百八十元，較上半年公告地價七千三百七十六元，即上漲五．九倍之鉅。以三一九號土地而言：七十六年公告地價為二萬九千五百十元，較上半年公告地價三千七百八十六元，亦上漲七．七九倍之鉅。足證系爭土地於六十一年間因當時之土地價值尚不高，故兩造之租約僅約定以地價千分之十五及稻谷四台斤計租，除用以繳納地價稅外，尚有合理收益。然承前所述，七十六年間起雖因地價飛漲致上訴人所有土地應納之地價稅率均需按最高累進稅率核課，惟上訴人因礙於租約係自六十一年至八十一年，為定期租約，故仍受限不得調整租金。
㈢另以租賃之經濟制度而言，出租人收取租賃所得除以繳納應付之稅額外，尚應
另有餘額之收益，誠以建物出租而言，出租人（被上訴人）亦非以收取租金足敷繳納房屋稅即以足。本件兩造租約有關系爭土地之租金約定係按地價千分之十五稅率繳納，而系爭土地如以「個別土地」所應適用之地價稅率即為千分之十五，是以系爭土地個別適用稅率而言，兩造所約定之地租僅足敷上訴人繳納地價稅而已，上訴人並無餘額之收益，更遑論系爭土地實際所適用之累進地價稅率為千分之五十五，況如前述，所謂「租賃」，就出租人當意有所收益，而非用以僅繳稅即足。
㈣地價稅之課徵係以課稅義務人所有之土地總歸戶為課徵標準，依此標準乃系爭
土地之適用累進地價稅率為千分之五十五。另稅捐稽徵機關既未能就各筆土地個別課徵地價稅，當更無就各筆土地其中之部分面積單獨課徵地價稅之理。是被上訴人略以：「系爭土地之地上權持分面積甚小，均完全未達累進起點．．
．其『個別稅額』之稅率，依法應為千分之十」云云，顯未究明地價稅課徵制度，殊不足採。
㈤上訴人公業所有之土地係先人遺留予後世子孫用以祭祀祖先及維持家族制度，
而地租之收取乃上訴人公業唯一之收益，亦為每年應繳鉅額地價稅之來源，設每一土地承租人（地上權人）僅欲依其承租土地所個別適用之地價稅率繳納地租，則上訴人公業所收取之地租猶不敷補足累進稅率差額之稅款，姑不論上訴人公業無力繳足地價稅額而影響國家稅收，更遑論另有盈餘以祭祀祖先暨維持家族公業之花費。雖按土地法第二十八條、第二十九條暨土地法施行細則第七條就有關私有土地超過十畝部分得以強制出賣或由政府徵收，然依現實而論，上訴人公業縱欲出賣所有之土地予土地承租人，其土地承租人尚不願承買，豈能奢求由政府編列預算以徵收？據此，上訴人公業倘無法對承租人訴請調整地租以因應繳稅暨維持公業祭祀所需費用，承租人或政府復不願承買或徵收，則上訴人公業身處兩難之境，即非公允。
㈥被上訴人以其所有坐落系爭土地之建物出租予7-11超商或一般家庭，每月收取
之房租分別至少高達八萬元、三萬元、二萬元不等，核計每年即可分別收取房租九十六萬元、三十六萬元、二十萬元之譜，（依系爭土地與系爭地上建物出租行情比較，每年房租收入約為地租支出之四到七倍，被上訴人每年均有鉅額之房租收入，相較其應付之地租，兩者顯不相當），然房屋之價值係每年折舊，而土地之價值不僅高於房屋，且因交通開發年年增值，故上訴人就系爭土地訴請按申報地價百分之七計算其地租，與被上訴人以其建物所收取租金所得兩相比較，顯然地租甚廉，上訴人之請求依法、論理、衡情實屬允當。
三、承前所述，兩造間就系爭土地既有租賃及地上權之法律關係並存，且系爭三一九號土地於八十五年間業經分割，故上訴人為計算之便，茲就被上訴人所承租系爭土地之面積、範圍，爰聲明均以土地登記簿謄本登記為準。另就上訴人訴請調整租金部分，因自八十四年起訴至今業已時隔六年，系爭土地地價調漲情事業已變更，準此，上訴人就訴請調整租金部分謹依民事訴訟法第四百四十六條第一項更正為第二、三、四項之聲明，另就被上訴人給付租金部分，因統一以土地登記簿謄本所載地上權之面積、持分範圍為準，故被上訴人應再給付之租金亦有所減縮（乙○○○、丙○○部分）或擴張（甲○○部分）。
四、㈠附帶上訴人略以：「原判決於計算該租金時，誤將『平方公尺』當做『坪』等
不正確情形」，遽認原判決之計算結果發生偏差，惟此乃附帶上訴人不解其換算公式之誤認。蓋：
⒈按申報地價係以土地之「平方公尺」為計算單位，故若以「坪」為計算單位
，則申報地價亦應以「坪」為計算單位，而一平方公尺約等於Ｏ．三Ｏ二五坪，則申報地價一除，再與以「平方公尺」計算之面積一乘，其結果並無二致。
⒉蓋申報地價既以平方公尺為計算單位，則若欲以每「坪」計算該土地之申報
地價者，則計算單位必先統一始得加以計算，其乃數學計算公式最基本之道理。況附帶被上訴人於他案訴請給付租金中，亦曾遭如附帶上訴人相同之主張，惟承審法官亦認附帶被上訴人之以平方公尺為計算單位為可採。
⒊況查，附帶被上訴人如以附帶上訴人所承租之土地面積按平方公尺計算地租
，尚不敷繳納應繳之地價稅，豈有再以每坪按申報地價計租之理？職是，原判決就附帶上訴人應付之地租其以平方公尺為計算單位，並無任何違誤之處。
㈡本件租約簽約當時（六十一年）與現今比較，不僅地價飛漲七、八倍之鉅，且
社會結構亦轉型為工商業社會，其稻谷已非昔日農業社會如此價值非凡，況於台北市已不復見稻谷之種植，再者兩造租約有關蓬萊稻谷僅以「四台斤」折合現金，折算後其金額極微，其是否如附帶上訴人主張能據以反應當下之物價波動，殊容置疑？職是，有關附帶上訴人主張本件租約有關另以稻谷折算現金之約定係屬「極為理想」之租率約定方式，不無疑問。
㈢依本件租約有關地租之約定：「每年每坪按地價千分之十五稅率繳納．．．如
稅率調整時依照政府規定繳納。」，是兩造之地租於租賃期限內本應依附帶被上訴人所有之土地經政府核定地價稅率之標準繳納，與土地之基本稅率抑或最高稅率無關，附帶上訴人竟恣意曲解需依地價稅之基本稅率計算，實非公允。
是附帶被上訴人以系爭土地所適用之千分之五十五地價稅率計算附帶上訴人應付之地租，並無不合。
叁、證據：除援用歷審所提證據外，補提土地謄本暨系爭土地八十五年至八十九年地
價課稅明細表、系爭土地個別稅率之稅額與實際應納稅額計算比較表、台北市稅捐處文山分處函各一份、繳納租金與應負擔地價稅額對照表、被上訴人應再給付上訴人租金之計算表各三份、系爭土地重測前後之地價表、民事判決各五份為證。
乙、乙○○○、甲○○（被上訴人即附帶上訴人）、丙○○（被上訴人）方面：
壹、聲明：
答辯聲明
一、上訴駁回。
二、如受不利判決，請准供擔保免假執行。
附帶上訴聲明
一、附帶上訴人乙○○○部分：㈠原判決關於命附帶上訴人乙○○○給付附帶被上訴人二十九萬四千三百五十九元部分裁判均廢棄。
㈡右廢棄部分附帶被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、附帶上訴人甲○○部分：㈠原判決關於命附帶上訴人甲○○給付附帶被上訴人八萬四千九百六十五元部分其中超過三萬四千九百八十七元之裁判均廢棄。
㈡右廢棄部分附帶被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、陳述：除與原判決書之記載相同者外，補稱略以：
一、兩造法律關係之澄清：上訴人早年先將系爭土地出租予訴外人游文通、廖燦輝（鴻昌木材加工廠）建屋出售，而後被上訴人乙○○○、甲○○、丙○○則分別向游文通、廖燦輝購買或輾轉購買系爭房屋。按租地建屋之契約，如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係存在（最高法院四十八年台上字第二二七號判例參照）。基此，上訴人基地租賃關係之相對人，應已隨房屋之移轉而移轉為被上訴人。惟上訴人竟於六十一年七月一日要求被上訴人另訂租賃契約，租期為自六十一年七月一日至八十一年六月三十日。六十四年五月二十八日，上訴人復將系爭土地設定不定期限之地上權予游文通，致被上訴人無法依土地法第一百零二條之規定，請求上訴人就同一土地協同辦理第二個地上權之登記。被上訴人恐權益受侵害或衍生困擾，乃付出代價，分別商得游文通之同意，先後將地上權按持分比例於七十二年七月二十九日移轉讓與被上訴人丙○○，七十八年六月二十三日讓與被上訴人乙○○○、甲○○。屆此，被上訴人就系爭土地對於上訴人，乃先後分別發生有內容不同之租賃關係及地上權關係，且因此二種法律關係內容不同，究應何者為是，雙方爭執不定，上訴人復不按既存之法律關係內容收取租金，致衍生本件訴訟。
二、關於租金之調整：㈠本件上訴人主張其地價「均按最高累進稅率即千分之五十五繳納」，依土地法
第十六條之規定，應是指其地價總額超過七公畝平均地價二十倍以上之部分而言。為此，最高法院發回意旨特別指出應按「系爭土地」之「個別稅額」計算，俾釐清其是否有稅額增加致所收租金不敷納稅之情形。基此，由於「系爭土地」之地上權持分面積甚小，均完全未達累進起點七公畝，其「個別稅額」之稅率，依法應為千分之十。然而兩造地上權登記之地租為「每坪按申報地價百分之二點五及稻谷五台斛計算」，遠超過其「個別稅額」，並無「不敷納稅」情事。更何況上述地租是按地價之百分之二點五及稻谷五台斛計算，地價如有騰漲，地租亦隨之騰漲，更無最高法院四十八年第六次民、刑庭總會決議所謂：「未定期限之不動產，如遇稅額增加致所收租金不敷納稅時，如稅額之增加與不動產價值之騰漲有關係者，可以請求增加租金」之情況。關此，上訴人應就其主張，舉證以實其說。
㈡兩造之租金額應按地上權所定租率計算：
地上權，係依民法第七百五十條登記而生效，有「物權優先於債權原則」之適用。土地所有權人如將土地分別「出租」、設定「地上權」予不同之人，無論其成立存在之先後如何，該「地上權」有優先於「租賃權」之效力。且設定「地上權」不以「租賃關係」存在為前提，兩者無並存之必要關連，法律效果亦有極大的差異，故所謂「地上權之設定係以租賃存在為前提」之論點，並非正確。再者，兩造間之「土地租賃契約」與「地上權」，既然是先後分別成立存在，被上訴人且是從訴外人游文通轉讓而取得該地上權，兩者內容不同、基礎不同、法律依據不同、法律效果也不同，當然有「物權優先債權原則」之適用。因此，兩造當然應該受「地上權法律關係」之拘束，而原土地租賃契約應自被上訴人取得地上權時起，失其效力。
㈢上訴人主張調整前所欠租金數額應依地價稅最高累進稅率千分之五十五計算，理由不正當：
按上訴人此項主張是以兩造原租賃契約第四條：「．．．如稅率調整時，依照政府規定繳納．．．」等文字而為主張。惟兩造自被上訴人由訴外人游文通轉讓取得地上權時起，基於「物權優先於債權原則」，兩造即應受該地上權內容之拘束，原「租賃契約」並同時失其效力。茲上訴人竟仍據該已失效力之租賃契約條款任意主張請求，誠非有理。
㈣上訴人所陳報「系爭土地個別稅額」，明顯有誤：
⒈被上訴人乙○○○就系爭三一八號土地地上權設定範圍二百四十六平方公尺
，權利持分範圍二六四ＯＯ分之六ＯＯＯ，地上權持分面積五十五．九平方公尺；就系爭三一九號土地地上權設定範圍四百七十三平方公尺，權利持分範圍一ＯＯＯ分之三六，地上權持分面積十七．Ｏ二平方公尺。被上訴人甲○○就系爭三一九號土地地上權設定範圍四百七十三平方公尺，權利持分範圍一ＯＯＯ分之五十二，地上權持分面積二十四．五九平方公尺。被上訴人丙○○就系爭三一九號土地地上權設定範圍四百七十三平方公尺，權利持分範圍一ＯＯＯ分之三六，地上權持分面積二十九．七九平方公尺。
⒉惟查，上訴人所有系爭三一八號及三一九號土地之整筆面積，分別為一千六
百五十八平方公尺、九百九十三平方公尺。如不計算平均地價，而僅就其面積而言，該兩筆土地均已超過地價稅之累進起點（七公畝），依法當然要按照累進稅率課徵較高之地價稅。
⒊茲被上訴人地上權範圍持分面積，均僅區區數十平方公尺，並無不明白情事
。因此所謂「系爭土地」個別稅額，當然應分別就被上訴人地上權範圍持分面積為計算基礎，來計算「系爭土地」之個別稅額，不應包括其他土地面積。然上訴人所陳報之「系爭土地」個別稅額，竟就上開土地整筆面積來計算，將被上訴人地上權持分以外的面積亦予以計入，不無誤導之嫌。
三、㈠關於附帶上訴，民事訴訟法僅規定被上訴人於言詞辯論終結前得為提起，而於
發回更審後，並無不得提起之限制，且附帶上訴之立法意旨，係因事件之一部方在上訴之中，他部分與之不無牽涉，從而亦准被上訴人聲明不服，以得整體之解決，故應認為在更審程序中亦得提起，最高法院五Ｏ年台上字第四九七號著有判例。
㈡附帶被上訴人請求給付調整租金意思表示前之租金部分，原判決於計算該租金時，發生誤將「平方公尺」當做「坪」等不正確情形：
⒈附帶上訴人乙○○○部分，依地上權登記之租率計算，其應給付之金額為四
十萬九千二百二十四元，但已給付四十七萬五千三百五十五元，原判決因誤算而判令乙○○○應再給付二十九萬四千三百五十九元。
⒉附帶上訴人甲○○部分，依地上權登記之租率計算，其應給付之金額為十二
萬五千八百零六元，但已給付九萬零八百十九元，僅餘三萬四千九百八十七元未給付，原判決亦因誤算而判令甲○○應再給付八萬四千九百六十五元，其中超過四萬九千九百七十八元，亦依法提起附帶上訴。
㈢況無論是兩造間之地上權關係所定租率或租賃契約所定租率，除均以土地地價
之一定比率計算外，並有稻谷折現給付之約定，如遇地價上漲，依其固定比率，租金亦隨之上揚，至稻谷折現金給付之約定，更有使租金能夠隨物價之波動而自動調整，可謂極為理想之租率約定方式。
㈣茲就附帶上訴人之請求以觀，即令依租賃契約之約定，亦是每年「每坪」而非
「每平方公尺」按地價千分之十五稅率繳納。且地價稅的基本稅率原為千分之十五，最高稅率為千分之七十，但七十九年六月二十九日政府修改法令，將基本稅率調降為千分之十，最高稅率調降為千分之五十五。今附帶被上訴人竟錯誤援用而主張「應依政府規定繳納」，被上訴人此一主張誠屬無理。
叁、證據：除援用歷審所提證據外，補提土地稅法及施行細則、謝在全著民法物權上
冊第四二九～四三一頁、附帶上訴人乙○○○及甲○○之租金計算表各一份為證。
理 由
一、關於附帶上訴，民事訴訟法僅規定被上訴人於言詞辯論終結前得為提起，而於發回更審後，並無不得提起之限制，且附帶上訴之立法意旨，係因事件之一部方在上訴之中，他部分與之不無牽涉，從而亦准被上訴人聲明不服，以得整體之解決，故應認為在更審程序中亦得提起（最高法院五Ｏ年台上字第四九七號判例參照）。準此，本件被上訴人於本院更審程序中就第一審不利於伊之判決部分提起附帶上訴，即無不合，應予准許，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：坐落台北市○○區○○段二小段三一八號（重測前為萬盛段溪子口小段第一一二、一一三－五、一一二－六地號）及三一九號（重測前為萬盛段溪子口小段第一一三、一一二－三、一一二－九地號）土地（下稱系爭土地）為伊所有，被上訴人乙○○○承租上開三一八、三一九號土地，被上訴人丙○○、甲○○分別承租上開三一九號土地，供作渠等所有房屋之基地，且均登記為地上權人（被上訴人等承租土地之情形詳如第一審判決附表㈠所示）。伊與被上訴人等分別訂立之原租約期間雖自民國六十一年至八十一年止已屆滿，惟被上訴人等於屆滿後仍為租賃物之使用，而伊未即表示反對之意思，依民法第四百五十一條規定，應視為以不定期間繼續契約。因兩造租約原約定租金係按地價稅百分之五點五及蓬萊稻谷四台斤計算，而台北市已不再生產稻谷，且系爭土地地價自六十一年之六十元上漲至三萬餘元、六萬餘元，且其由於土地眾多，大部分均出租他人建屋使用，土地地價總額超過累進稅標準，致所收取之租金不敷繳納地價稅，租金有調整之必要。經伊於八十一年原租約屆滿時分別通知將租金調整為每年按申報地價百分之七計算，並於八十四年間再以存證信函為調整租金之通知，同時催請繳納歷年積欠之租金，被上訴人等均不予置理等情，爰就先位聲明部分，依民法第四百四十二條及民事訴訟法第三百九十七條規定暨地上權之法律關係，求為：被上訴人等各承租之系爭土地自上開存證信函送達被上訴人等之翌月一日起，年租金調整為各依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月中旬繳納，並協同辦理地上權租金額變更登記，暨減縮及擴張請求給付所積欠之租金乙○○○、丙○○、甲○○應依序各再給付伊新台幣（下同）十九萬三千一百八十五元、四萬六千三百三十六元及五萬四千六百六十元暨均自八十四年七月十五日算付法定遲延利息之判決（第一審就先位聲明部分，判決上開被上訴人應依序給付上訴人二十九萬四千三百五十九元、五萬五千五百三十五元及八萬四千九百六十五元並加計法定遲延利息，其餘之先位聲明，均為上訴人敗訴之判決，對備位聲明部分，則未予審酌。上訴人已表明僅就其先位聲明受敗訴判決部分提起上訴，並聲明被上訴人應各再給付上訴人上開積欠之租金及利息，而對原有移審效力之備位聲明部分未再併為上訴之聲明。至被上訴人等就渠等受前開第一審不利判決部分，於本審則提起附帶上訴聲明不服）。
被上訴人則以：兩造在形式上就系爭土地先後發生有不同內容之基地使用權契約關係即租賃契約與地上權存在。因登記在後之地上權有絕對效力，且已另有地租之約定，兩造間即屬租約之更新，而應同受地上權法律關係之拘束，上訴人自不得依原租約為請求。況伊等房屋基地之使用權係源自訴外人即地上權人游文通及建屋之廖燦輝，而非源於六十一年七月一日所簽訂之租賃契約，尤應按地上權之約定計算租金。縱兩種契約關係可併存，依原租賃契約約定之租金係按每年每坪土地地價千分之十五稅率並蓬萊稻谷四台斤計算、地上權租金係按每坪申報地價百分之二點五及稻谷五台斛計算，均屬機動調整，上訴人亦不得再請求調整及變更稻谷種類而按金錢請求。至於上訴人按最高累進稅率繳納地價稅，係因其擁有眾多土地，不依土地法分售之結果，並非各筆土地均須按最高累進稅率繳稅。又被上訴人乙○○○、甲○○已給付七十九年一月一日至八十四年六月三十日之租金，丙○○在八十二年給付地租時已與上訴人合意變更租率為按申報地價百分之二點五計算，上訴人超過上開部分之請求仍屬無理由等語，資為抗辯。
三、上訴人上訴部分：上訴人主張系爭土地為伊所有，伊出租予被上訴人供作渠等所有之房屋基地使用，並於六十一年七月一日訂立土地租賃契約書，其上載明「租賃期間自六十一年七月一日起至八十一年六月三十日止，租金每年每坪按地價千分之十五稅率繳納外蓬萊稻谷四台斤。於當年七月中旬依時價折合現款一次付清，如稅率調整時依照政府規定繳納」。另被上訴人於七十年及七十八年間就系爭土地分別取得地上權登記，登記「存續期間不定期，地租每坪按申報地價百分之二‧五及稻谷伍台斛計算」。兩造租約期間自六十一年七月一日至八十一年六月三十日止，被上訴人於屆滿後繼續為租賃物之使用，伊未即為反對之表示，已成為不定期租賃關係等情，業據提出土地及建物登記簿謄本、土地租賃契約書附卷為證（見一審卷十三頁至二四頁、二九頁至三二頁），被上訴人對於兩造間就系爭土地訂有租賃契約其後並設定有地上權之事實均不爭執，是上訴人主張兩造間有不定期租賃及地上權關係存在一節可信為真實。被上訴人辯稱渠等簽訂租約後又取得系爭土地之地上權，租約已經更新而不適用，兩造間自八十一年下半年起應僅適用地上權之物權關係云云，惟查系爭土地前由上訴人出租予訴外人游文通、廖燦輝建築房屋，並為游文通設定地上權，嗣被上訴人輾轉購得游文通、廖燦輝所建坐落於系爭土地上之房屋，除由被上訴人與上訴人簽訂租約外，另輾轉受讓地上權，此為兩造不爭之事實，並有前開土地及建物登記簿謄本在卷可稽，足徵被上訴人取得上開地上權係基於租用系爭土地供作其所有房屋之基地之原因，而非基於另外之法律關係，故其地上權設定係以兩造間有租賃關係存在為前提。又被上訴人於八十一年六月三十日租期屆滿後猶繼續使用系爭土地，上訴人未為反對之意思，依民法第四百五十一條規定，視為以不定期限繼續租賃契約，租賃關係並不當然消滅，被上訴人辯稱自八十一年下半年起兩造間僅適用地上權之物權關係而不再適用租賃關係云云，顯無依據。至兩造租約約定之租金與地上權約定之租金不同，並不影響兩造間同時有租賃及地上權關係存在。上訴人主張系爭土地之地價已由六十一年之六十元上漲至三萬餘元、六萬餘元，且其由於土地眾多，土地地價總額超過累進稅標準，致所收取之租金不敷繳納地價稅，租金有調整之必要，爰本於不定期租賃、地上權及民事訴訟法第三百九十七條第一項情事變更原則請求調整租金等語，並提出公告地價表、台北市稅捐稽徵處函、原法院財務執行通知書各一紙附卷為證（見一審卷三八頁至四二頁、本院更二卷二七頁至三八頁），被上訴人對於上開證物之真正固不爭執，惟執前揭情詞置辯，查：
按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。又地上權之地租與租賃契之租金固屬不同，然就其因使用地而支付金錢為對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法第四百四十二條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用。又未定租賃期限之不動產，如遇稅額增加致所收租金不敷納稅時，如稅額之增加與不動產價值之騰漲有關係者，可以請求增加租金（司法院院字第九八六號解釋、最高法院四十八年度第六次民刑庭總會決議（一）參照）。查兩造於上開租賃契約約定：租金每年每坪按地價千分之十五稅率繳納外蓬萊稻谷四台斤。於當年七月中旬依時價折合現款一次付清，如稅率調整時依照政府規定繳納。另於地上權登記，登記「存續期間不定期，地租每坪按申報地價百分之二‧五及稻谷伍台斛計算」等語，為兩造所不爭，已如上述。被上訴人固辯稱：上開租金之約定，均屬機動調整，上訴人不得再請求調整云云，惟按未定租賃期限之不動產，如契約當事人所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整者，原則上固無再請求法院准予調整租金之必要，惟倘遇稅額增加致所收租金不敷納稅，而稅額之增加又與不動產價值之騰漲有關係時，若仍不許增加租金，則出租人之出租該不動產，不但毫無收益，反將成為一種負累，即屬顯失公平，且與雙方約定「機動調整」之本意有違。上訴人主張：伊所有之系爭土地之地價自六十一年之六十元至今已上漲至三萬餘元、六萬餘元，且其由於土地眾多，大部分均出租他人建屋，均須按最高累進稅率即千分之五十五課徵地價稅，因伊得向被上訴人等收取之地租甚微，時常入不敷出，無法按時完納地價稅，是依原約定之租金與系爭土地現今之地價相比較，顯不相當等語，並據提出土地登記簿謄本上載公告地價二件、系爭土地八十五年至八十九年地價課稅明細表一件、繳納租金與應負擔地價稅額對照表三件為證（見本院更二卷二五頁至四一頁），且依上訴人提出其向台北市稅捐稽徵處文山分處查詢有關地價稅課徵情形，據覆略以：地價稅自七十五年六月二十九日修訂基本稅率為千分之十，最高累進稅率千分之五十五，上訴人之地價總額均超過累進起點按最高累進稅率（即千分之五十五）課徵地價稅等情，亦有該分處八十三年七月十二日北市稽文乙字第一○八七四號公函一件附卷足憑（見一審卷三八頁至四一頁），被上訴人對上開證物亦不爭執。系爭土地既按累進稅率千分之五十五課徵地價稅，而上訴人出租與被上訴人之租金則僅按百分二點五及稻谷五台斛計算，足見系爭土地確因稅額增加致上訴人所收租金不敷納稅，及系爭土地稅額之增加確源於不動產價值騰漲之故。被上訴人雖稱伊承租之系爭土地面積不大，如按伊承租面積之「個別稅額」計算，僅須按千分之十課徵地價稅，並無累進稅率問題，上訴人不應將加徵之地價稅額以增加租金之方式轉嫁於被上訴人云云，惟上訴人主張伊之祭祀公業擁有眾多土地出租他人建屋，欲出售給承租人，承租人均無意願，致無法脫手，並非伊不處分土地等情，被上訴人對之亦不爭執。又依台北市稅捐稽徵處文山分處上開公函所示地價稅之課徵係以課稅義務人所有之土地總歸戶為課徵標準，依此標準系爭土地之適用累進地價稅率為千分之五十五，稅捐稽徵機關即不可能就上訴人所有各筆土地個別課徵地價稅，當更無就各筆土地其中之部分面積單獨課徵地價稅之理。是上訴人之土地地價總額既超過累進起點，即應按最高累進稅率（即千分之五十五）課徵地價稅，被上訴人謂伊承租之土地應按個別稅額計，即無累進稅率之問題，上訴人不應將加徵之地價稅額以增加租金之方式轉嫁於被上訴人云云，自無可採。系爭土地既確已因稅額增加致上訴人所收租金不敷納稅，該稅額之增加復與系爭土地價值之騰漲有關，依上開司法院之解釋及最高法院之決議所示，上訴人依民法第四百四十二條及地上權之法律關係，請求調整租金，自應准許。被上訴人之上開辯解即非可取。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。又租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祗能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更（最高法院七十五年台上字第二一二六號判例參照）。查系爭土地位處台北市○○○路○段之巷道內，雖鄰近商店林立，交通便利，然其巷道狹窄，周圍房屋緊密，致使被上訴人之房屋室內陰暗，排水困難，及上訴人主張被上訴人以其所有坐落系爭土地之建物出租予7-11超商或一般家庭，每月收取之房租分別為新台幣（下同）八萬元、三萬元、二萬元不等，核計每年即可分別收取房租九十六萬元、三十六萬元、二十萬元之譜等情為被上訴人所不爭，業經本院前審至現場勘驗明確，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院上字卷一六二頁至一六七頁、一七六頁），本院審酌上開情形，認以每年按系爭土地每坪申報地價年息百分之六點五及稻谷五台斛為適當。上訴人請求將上開租谷部分，變更給付之種類為現金，依上開判例意旨所示，為無理由，不應准許。另上訴人之請求逾上開範圍及原計租單位由每坪改為每平方公尺，亦無理由，應予駁回。又關於調整後租金之起算日一節，按房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整（最高法院四十八年台上字第五二一號判例參照）。查上訴人於起訴前之八十四年二月十七日通知被上訴人甲○○、於同年三月十四日以存證信函通知被上訴人乙○○○、於同月一日通知丙○○將予調整租金，甲○○、乙○○○及丙○○先後於同年二月十七日、同年三月十五日及同年四月一日收受該存證信函之送達，有存證信函及掛號回執各三件附卷可稽（見一審卷四三頁至四四頁、四九頁五二頁、八七頁），是上訴人請求調整租金之起算日減縮自最後其為調整租金之意思表示時起即均自八十四年四月一日起算，依上開最高法院之判例所示，即核無不合，應予准許。另上訴人主張：被上訴人積欠租金，於調整租金前以當年度稅率即每坪申報地價年息百分之五點五計算並附加四台斤稻谷，被上訴人計各積欠伊如附表所示之金額，即減縮請求被上訴人乙○○○應再給付伊十九萬三千一百八十五元、甲○○擴張應再給付伊五萬四千六百六十元、丙○○減縮應再給付伊四萬六千三百三十六元，即無不合。至遲延利息部分，其請求自八十四年七月十五日起算一節，查依兩造上開租約之約定，租金應於每年七月中旬給付，此為兩造所不爭，是被上訴人之租金應於每年七月二十日前給付，自當年七月二十一日起始負遲延責任，是上訴人此部分之請求於自八十四年七月二十一日起至清償日止加計法定遲延利息之範圍內應予准許。其逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
被上訴人乙○○○及甲○○附帶上訴部分：
附帶上訴人主張：附帶被上訴人請求給付調整租金意思表示前之租金部分，原判決於計算該租金時，發生誤將「平方公尺」當做「坪」等不正確情形，附帶上訴人乙○○○部分，依地上權登記之租率計算，其應給付之金額為四十萬九千二百二十四元，但已給付四十七萬五千三百五十五元，原判決因誤算而判令乙○○○應再給付二十九萬四千三百五十九元。附帶上訴人甲○○部分，依地上權登記之租率計算，其應給付之金額為十二萬五千八百零六元，但已給付九萬零八百十九元，僅餘三萬四千九百八十七元未給付，原判決亦因誤算而判令甲○○應再給付八萬四千九百六十五元，其中超過四萬九千九百七十八元，亦依法提起附帶上訴。即令依租賃契約之約定，亦是每年「每坪」而非「每平方公尺」按地價千分之十五稅率繳納。且地價稅的基本稅率原為千分之十五，最高稅率為千分之七十，但七十九年六月二十九日政府修改法令，將基本稅率調降為千分之十，最高稅率調降為千分之五十五。今附帶被上訴人竟錯誤援用而主張「應依政府規定繳納」，誠屬無理云云，惟為附帶被上訴人所否認，且查：
（一）按申報地價係以平方公尺為計算單位，而本件兩造租約約定之租金則係以坪為計算單位，而一平方公尺約等於Ｏ．三Ｏ二五坪，則申報地價一除，再與以「平方公尺」計算之面積一乘，其結果並無二致。是原判決就附帶上訴人應付之地租將坪換算成平方公尺為計算單位，並無任何違誤之處。
（二）依兩造原租約有關地租之約定：「每年每坪按地價千分之十五稅率繳納．．．如稅率調整時依照政府規定繳納。」等語，此為兩造所不爭。是兩造約定之真意係指地租於租賃期限內本應依每年每坪按地價千分之十五之稅率給付，如地價稅調漲時，則依政府核定地價稅率之標準即千分之五十五繳納，與附帶上訴人所指上開土地之基本稅率抑或最高稅率無關。附帶上訴人謂需依地價稅之基本稅率千分之十或千分之十五計算租金云云，要非可採。是附帶被上訴人主張本件地租調整前以系爭土地所適用之千分之五十五地價稅率計算附帶上訴人應付之地租，並無不合。
綜上所述，足見附帶上訴人乙○○○及甲○○提起本件附帶上訴並無理由，應予駁回。
原審就上訴人上開有理由部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。至上訴人前開無理由部分，原審為上訴人敗訴之判決，理由不同，但結論相同，仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另被上訴人附帶上訴部分，原審為附帶上訴人敗訴之判決，核無違誤。附帶上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條、第七十九條但書判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 二十二 日
民事第四庭
審判長法 官 楊 豐 卿
法 官 林 金 吾法 官 張 蘭右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 八 月 二十三 日
書記官 殷 丹 妮附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。