臺灣高等法院民事判決 九十年度上更㈠字第七○號
上 訴 人 丙○○被 上訴 人 乙○○
甲 ○右當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國八十六年一月二十日臺灣板橋地方法院八十五年度訴字第八四九號第一審判決，提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
原判決第一項關於命上訴人給付之同時，被上訴人應給付上訴人新台幣三十萬元。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與歷審判決記載相同者茲引用外，補陳略稱：㈠上訴人所買受之系爭土地屬堤防外土地，於民國 (下同)七十二年間係供種菜、養豬之用，價值甚低，兩造未立買賣字據，衡情亦非無可能。
㈡證人陳偉宏為被上訴人甲○之妻舅，二人關係密切，其證詞難免偏頗且依證人之
證詞觀之，其內容顯矛盾不足採，蓋證人證稱被上訴人願以豬舍部份土地，非本件系爭土地與上訴人占有之土地共同經營停車場，則衡諸一般人情常理，豈有與人商研合作事宜並達共識後，又同時要求相對人拆屋還地之理，且被上訴人若果要求上訴人拆屋還地，又何可能答應與上訴人共同經營停車場，足證證人陳偉宏係與被上訴人臨訟勾串，其證詞顯不足採。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與歷審判決記載相同者茲引用外，補陳略稱：㈠被上訴人之存證信函雖未有「終止使用借貸」之字樣，乃因被上訴人並非法律專
業人士，自不得課其就法律關係為正確無誤之表示；且其已表明「拆屋還地」之要求，則自含有終止不定期使用借貸之意。
㈡上訴人於七十二間於系爭土地上鋪設水泥並加蓋建物時，被上訴人即曾口頭向上
訴人表示欲終止使用借貸，而八十三年間系爭土地邊七八、七九、八五地號舊豬舍上訴人予以拆除時，被上訴人又以口頭向上訴人終止土地使用借貸，當時有證人陳偉宏在場聽聞。又如認為被上訴人起訴前之表示皆不足認定有合法終止之意思，則被上訴人以九十年四月十七日言詞辯論狀繕本送達並為終止使用借貸之意思表示。
㈢最高法院八十七年度上更㈠字第九一號判決，乃認為買賣契約「縱」如上訴人所言存有買賣契約，亦屬無效，並非肯認雙方確有交付價金之事實。
理 由
一、被上訴人主張：伊二人因繼承關係取得系爭坐落台北縣永和市○○段○○○號土地所有權應有部分各二分之一，並於八十四年六月十三日辦理繼承登記，系爭土地於十餘年前曾由伊二人借予上訴人種菜，惟約定上訴人不能作其他用途，且如伊二人需使用時即應歸還，詎上訴人於借用一年後，竟違反約定，於系爭土地上舖設水泥，並加蓋建物，最近更於如原判決附圖 (以下簡稱附圖) 所示斜線部分面積０‧０三六八四０公頃土地舖設水泥地面供作收費停車場使用，伊二人多次口頭要求上訴人拆除地上物，恢復原狀後返還系爭土地，並曾於八十四年十一月一日以存證信函催告上訴人拆屋還地，惟上訴人均置之不理，為此爰依民法第七百六十七條規定，請求上訴人將系爭土地如附圖所示斜線部分面積０‧０三六八四０公頃上之地上物拆除後，將該土地返還伊二人，併依侵權行為之法律關係請求上訴人自八十五年九月十八日起至返還上開土地之日止，按月賠償被上訴人相當於租金之損害新台幣 (下同) 二萬二千一百零三元（原判決判命上訴人應拆地上物還地，並按月給付被上訴人二千八百元，被上訴人就其敗訴部分未據聲明不服，此部分已告確定）。
二、上訴人則以：伊於七十二年三月間透過葉能通之介紹，與連成志以三十萬元之代價向被上訴人購買其二人共同繼承之系爭土地，因被上訴人是時尚未辦理繼承登記，故兩造言明於被上訴人辦理繼承登記後，即應辦理所有權移轉登記，系爭土地則先交付伊占有使用，買賣價金先由連成志於七十二年間給付被上訴人十萬元，嗣伊向陳上煌借得三十萬元，持其中十萬元還給連成志，即連成志將買受系爭土地之權利讓與伊，餘二十萬元則給付被上訴人，是伊係基於買賣關係而占有系爭土地，並非無權占有，又被上訴人依土地法第一百十條之規定及系爭土地之公告現值計算相當於租金之損害賠償，亦於法不合。又被上訴人於收受上訴人三十萬元價金後，始將系爭土地交付上訴人占有使用，二者乃立於對價關係，縱認兩造之買賣契約無效，則於被上訴人未依物價指數返還所受領之價金前，上訴人自得行使同時履行抗辯權，拒絕將系爭土地返還予被上訴人云云置辯。
三、被上訴人主張系爭土地係伊二人因繼承關係而各取得所有權應有部分二分之一，並於八十四年六月十三日辦理繼承登記，上訴人現於系爭土地如附圖所示斜線部分面積０‧０三六八四０公頃上舖設水泥地面供作收費停車場使用，被上訴人曾於八十四年十一月一日以存證信函請求上訴人拆屋返地之事實，為上訴人所不爭執，並有土地所有權狀、土地登記簿謄本及存證信函影本附卷可稽 (參原審卷第一第六、七、十、十二、三六、五二頁) ，復經原審勘驗現場屬實，製有勘驗筆錄在卷可按 (參原審第一卷第四二、四三頁) ，自堪信被上訴人此部分之主張為真實。至被上訴人主張伊二人僅係於十年前將系爭土地借與上訴人種菜，且約定不能供其他用途，且如伊二人需使用時即應歸還等情，則為上訴人所否認，上訴人並辯稱：兩造曾就系爭土地訂定買賣契約，伊非無權占用云云。是本件應審究者為上訴人究係基於何種法律關係占有系爭土地？上訴人是否係基於兩造間之買賣契約而占有系爭土地？系爭買賣契約是否有效？上訴人得否主張同時履行抗辯？
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任（參照最高法院四十八年台上字八八七號判例）。本件被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，上訴人則抗辯兩造間就系爭土地訂有買賣契約，依上開說明，應由上訴人就該買賣關係存在之事實，負舉證之責。經查依民法第三百四十五條規定「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金相互同意時，買賣契約即為成立」。故買賣契約為諾成契約，不以訂立書面契約為要式，買賣之債權契約並非要式行為，除民法第一百六十六條情形外，自無須以定立書據為要件，茍有其他證明方法足以證明確有買賣事實，則因買賣所發生之債務關係即不容藉口無書據而任意否認 (最高法院十八年度上自第二九五六號判例意旨參照)。是以探究買賣契約是否成立，自應端視兩造雙方是否達成買賣契約之合意，至於雙方是否有訂立書面乃屬契約簽立之形式，與買賣契約是否成立無涉。被上訴人雖一再否認兩造雙方有買賣契約關係存在，然查證人連成志於原法院另案八十五年度訴字第五五二號上訴人請求被上訴人土地所有權移轉登記事件理中證稱：系爭土地是伊與上訴人一起向被上訴人買的，伊出前金十萬元，與上訴人一起拿到被上訴人家的，買地後皆上訴人在使用，伊就讓給上訴人，上訴人再還伊十萬元，其他二十萬元由上訴人付，談買賣時兩造與伊共四人在場，只寫伊付十萬元的收據 (即契約書) ，沒寫買賣契約書，收據因搬家已不見了等語 (見原法院上開卷第五八、五九頁) ，證人葉能通於原法院上開案件審理中亦證稱：在七十二年被上訴人甲○說不種菜，要賣系爭土地，價金為三十萬元，我就帶上訴人去甲○菜園，伊不清楚他們如何談及交付價金情形等語 (見上開案卷第二十頁) ，證人陳上煌於原法院上開案件審理中亦證稱：伊與上訴人在附近養豬，上訴人說想向被上訴人買系爭土地，價金三十萬元，問伊可否買，伊去看後覺得合理可以買，上訴人沒錢，向伊借三十萬元等語 (見上開案卷第十九、二十頁) ，則兩造就系爭土地雖未訂立書據，惟由上開證人之證詞可認定兩造以就系爭土地之買賣及價金相互意思表示合致，況果如被上訴人所稱上訴人未買地，被上訴人係將系爭土地借予上訴人種菜，則被上訴人豈有可能任憑上訴人在土地上蓋豬舍及房屋居住長達十餘年而不加聞問之理。另參諸卷附被上訴人甲○於八十四年十一月間寄予上訴人之存證信函記載：其與乙○○係於八十四年六月十三日繼承移轉登記取得所有權全部，惟經本人前往勘察發現土地竟遭台端占用等語，是果如被上訴人所稱借地予上訴人使用，約定被上訴人需用地時即須返還，則被上訴人當可於存證信函中表示終止借用請求返還系爭土地，而非辦理繼承登記後，前往勘察發現土地遭占用云云。況買賣距今十餘年，上訴人或證人就買賣價金之借貸及支付方式等細節難免有所遺忘，亦屬人情之常。又被上訴人亦不否認兩造曾於八十四年三月間在上訴人設置停車場旁邊之鎮照宮談論停車位分配乙事，而上訴人曾於八十三年間在系爭土地及旁邊之八五、七八、七九地號土地合併設置停車位之事實，亦據上訴人提出被上訴人所不爭執之停車場規劃圖為證，由該停車場規劃圖與地籍圖相較可知上訴人規劃之停車位大部分坐落在系爭八四地號土地上，倘若如被上訴人所稱其未將系爭八四號土地賣予上訴人，而八五、七八、七九地號土地係其向他人借用一併借予上訴人使用云云，則被上訴人就八四、八五、七八、七九地號土地均為合法正當之使用權人，且均由被上訴人借予上訴人使用，則何可能於上訴人將系爭八四地號土地與八五、七八、七九地號土地合併設置停車位之結果，被上訴人僅向上訴人主張分配三分之一停車位，足見被上訴人已自承上訴人就設置停車位之土地有三分之二之合法使用權源，且兩造間就系爭八四地號土地若無買賣關係存在，則被上訴人應係主張全部車位之使用，豈可能僅爭執其中六、七十坪土地有三分之一之權利？被上訴人復主張系爭土地之田賦自七十二年至七十六年止由其繳納，而認無買賣契約存在，惟查田賦之納稅義務人乃由稅捐機關依據土地之登記名義人予以課征，本件系爭土地既未過戶予上訴人名下，無法取得納稅通知單，上訴人自無可能主動繳納田賦，況何人繳納田賦與契約是否成立並無涉。又查被上訴人主張永佳公司之成立乃於七十八年間，上訴人何可能於七十二年間即前往該地繳交買賣價款云云，惟查被上訴人所開設永佳公司於七十二年間雖尚未設立，然永佳公司之營業地址即被上訴人住所，且早於七十二年以前即已設址於此，且於另案台灣板橋地方法院八十五年訴字第五五二號案件現場履勘時，被上訴人亦自承無誤，是被上訴人抗辯永佳公司於七十八年時設立，亦不足以否認其於該址收受買賣價金之事實。足證上訴人確係基於買賣契約而占有系爭土地，且上訴人確有交付三十萬元之價金。
五、惟按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效，修正前土地法第三十條定有明文。查本件系爭土地之地目為「田」，有土地登記簿謄本在卷可證（原審第二十至二十二頁頁）。經查證人連成志並無自耕能力之事實，為兩造所不爭執，且如上所述，本件係上訴人與訴外人連成志於七十二年間向被上訴人共同買受系爭土地，並非上訴人一人所購，且訴外人連成志亦非僅內部分之出資人，則連成志既無自耕能力，買受人之一無自耕能力，買賣契約自仍屬無效，雖其後連成志稱將權利讓與上訴人，然有無自耕能力，應以訂約時為認定之標準，而訂約之時，買受人既係上訴人與連成志二人，其後連成志固無從將無效契約之權利義務讓與上訴人，亦無証據証明上訴人與對造造成之新契約之情事，即不因爾後連成志所謂將權利讓與上訴人，而使原無效之買賣契約成為有效，況兩造間之上述買賣契約確因違反修正前土地法第三十條規定而無效乙節，亦為本院八十七年度上更 (一)字第九十一號民事確定判決所認定，此有上開案卷判決影本在卷足憑，系爭買賣契約確屬無效自堪認定。又系爭土地之買賣契約既屬無效，被上訴人占有係爭土地即屬無權，從而被上訴人依民法第七百六十七條規定，本於所有權之作用，請求上訴人將系爭土地如附圖所示斜線部分面積０‧０三六八四０公頃之地上物拆除後，將該土地返還被上訴人，為有理由，應予准許。
六、再查本件兩造間之買賣契約因違反修正前土地法第三十條規定而具有無效之原因，而為無效之契約，然被上訴人依買賣關係交付土地予上訴人占有使用，與上訴人交付三十萬價金予被上訴人二者間乃立於對價關係，已如前述，則上訴人行使同時履行抗辯權，主張於被上訴人未返還所受領之上述三十萬元價金前，拒絕將因買賣契約所占有使用之系爭土地返還予被上訴人，核無不合，應准許之。
七、次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。民法第一百八十四條第一項前段定有明文。又無權占有他人之土地者，自使該土地之所有權人受有相當於租金之損害。又土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第四十二條、第四十三條，關於房屋及其基地計收租金之規定，於損害賠償事件，雖非當然一體適用，然亦未嘗不可據為計算賠償之標準（參照最高法院四十九年台上字第一二三０號判例）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文，此依同法第一百零五條規定，準用於租用基地建築房屋之情形。又所謂土地及建築物之總價額，土地法施行法第二十五條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價；而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，依平均地權條例第十六條規定，以公告地價百分之八十為其申報地價。當年度無公告地價或申報地價者，則應沿用前一年度之公告地價或申報地價（因未重新規定地價）。查上訴人占有系爭土地如附圖所示斜線部分面積為三百六十八點四平方公尺，其八十三年度之申報地價為每平方公尺一千五百二十元，八十四年度及八十五年度則無公告地價及申報地價，此有地價證明書在卷可憑，則依此計算，上訴人所占有系爭土地之申報地價應為五十五萬九千九百六十八元（1520×368.4=559968）。系爭土地附近交通便利，鄰近住宅區，惟位於新店溪堤防外，利用方式受有限制，業經原審勘驗現場明確，制有勘驗筆錄在卷可按。經斟酌系爭房屋坐落之位置、工商繁榮之程度及上訴人利用該土地所受利益等一切情狀，認被上訴人請求上訴人賠償相當於租金之損害，以按系爭土地上開申報地價年息百分之六計算，始為允當。是被上訴人依侵權行為之法律關係，請求上訴人自本件起訴狀繕本送達後之八十五年九月十八日起至返還上開土地之日止，按月給付被上訴人二千八百元（其計算式為：559968×0.06×1/12=2800，元以下四捨五入），為有理由，亦應准許。原審因而就被上訴人請求有理由部分，判命上訴人拆屋還地及給付如上所述之損害金，並依兩造之聲請，分別酌定相當之擔保金額，為准、免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部份為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。惟被上訴人依買賣關係交付土地予上訴人占有使用，與上訴人交付三十萬價金予被上訴人二者間乃立於對價關係，則上訴人於本院審理中行使同時履行抗辯權，主張於被上訴人未返還所受領之上述三十萬元價金前，拒絕將因買賣契約所占有使用之系爭土地返還予被上訴人，核無不合，應准許之。至於上訴人依內政部主計處統計之台灣地區消費物價指數，八十六年度較之七十二年度物價指數增漲百分之三十左右，即七十三年間三十萬元之經濟力，相當於八十六年間四十二萬之經濟價值，因而主張於被上訴人未依物價指數返還所受領之價金前，拒絕將因買賣契約所占有使用之系爭土地返還被上訴人，惟為被上訴人所否認，上訴人對於其中逾上述三十萬部分之價金返還請求，所為同時履行抗辯，其請求權依據為何，則未能舉證以實其說，從而上訴人所為此部份之同時履行抗辯權，於法無據，自難准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與本判判決結果無涉，毋庸一一審酌，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 一 日
民事第二庭
審判長法 官 尤 豐 彥
法 官 梁 玉 芬法 官 魏 麗 娟右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 五 月 三 日
書記官 曾 瓊 安附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。