臺灣高等法院民事判決 九十年度上更㈠字第九四號
上 訴 人 吸引力綜合百貨股份有限公司法定代理人 戴春發法定代理人 童岳年右當事人間返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十八年一月二十八日臺灣臺北地方法院八十六年度訴字第一三九二號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張其前向上訴人租用台北市○○○路○段○○○號十二樓、及十二樓之一、之二、之三、之四、之五、之六等房屋（以下簡稱系爭房屋）供為營業使用，除每月租金外，尚一次交付押租金新台幣（下同）五百五十萬元，租期經逐次展延，最後一次為八十四年四月十九日至同年十二月三十一日。嗣上訴人以被上訴人欠租為由，於八十四年十二月五日終止租約，並於是日收回系爭租賃物，至於押金部分，上訴人除聲明用以扣除被上訴人積欠同年十月至十二月四日之二百十一萬三千六百八十元租金外，尚餘三百三十八萬六三百二十元，上訴人竟以被上訴人未依約將租賃物回復為辦公室原狀為由，逕予抵扣損害賠償三百二十六萬元，惟上訴人並未具體提出其損害之證據，是以上訴人逕行抵扣裝潢費，要屬無據。爰依租賃契約第四條約定請求上訴人返還押租金三百三十四萬九千九百五十七元及自八十四年十二月六日起按週年利率百分之五計算之利息（被上訴人於起訴時主張扣抵八十四年十月至十二月五日租金為二百十五萬零四十三元，嗣於八十八年一月二十一日提出辯論意旨狀改陳應為二百十一萬三千六百八十元，惟仍請求三百三十四萬九千九百五十七元）。原審判命上訴人給付二百九十萬零六十一元及自八十四年十二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，而駁回被上訴人其餘之請求（被上訴人抵扣系爭ＡＢ房屋部分不當得利四十八萬六千二百五十元，被上訴人就其敗訴四十四萬九千八百九十六元部分，並未上訴）。並聲明駁回上訴。
二、上訴人則以系爭租賃契約第七條第一款約定，承租人即被上訴人於租賃契約終止時，應負回復原狀之義務，否則出租人得代為回復原狀，並得請求回復原狀費用，或逕請求回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，並不以已恢復為辦公室裝潢之事實存在為前提，否則與「折價」之意思不符。系爭租賃契約終止時，被上訴人應負回復原狀之義務係指將租賃物之裝潢拆除恢復裝潢為辦公室，被上訴人未將系爭租賃物回復為辦公室前，仍應負債務不履行之責任，且被上訴人應係於八十四年六月一日返還租賃契約ＡＢ租賃物，卻遲延至八十四年十二月五日始交付予上訴人，因而上訴人於八十四年八月間需用辦公室，而另向他人承租辦公室使用，是此期間之損失，自與被上訴人未回復原狀有因果關係，自得依契約書第七條第一款約定逕自押金中扣抵回復原狀所需費用三百二十六萬元等語，資為抗辯。並聲明㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
三、被上訴人主張前向上訴人租用系爭房屋供為營業使用，除每月租金外，並交付押租金五百五十萬元，租期經逐次展延，最後一次為八十四年四月十九日至同年十二月三十一日，惟上訴人於八十四年十二月五日以被上訴人欠租為由終止租約，被上訴人並於是日交還前揭房屋，而押金部分，經扣除被上訴人積欠同年十月至十二月五日之二百十一萬三千六百八十元租金外，其餘三百三十八萬六千三百二十元，經扣除已判決確定被上訴人遲延交付租賃契約附圖Ａ、Ｂ部分不當得利四十八萬六千二百五十九元，尚餘二百九十萬零六十一元尚迄未返還被上訴人，業據提出租賃契約書及收據各乙件為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真。
四、被上訴人主張上訴人應返還押租金二百九十萬零六十一元，惟為上訴人否認，並以前詞置辯，則本件應審酌者厥為被上訴人未依約將裝潢全部拆除清理完畢，恢復為辦公室，上訴人得否依租賃契約第七條第一款約定，折價回復原狀所需費用三百二十六萬元，並得自前開押租金中逕行扣抵？經查：
㈠依系爭租賃契約第七條第一款約定：「租賃物之返還：租賃期間屆滿或終止合約
時，乙方（即被上訴人）應於期限內依下列規定返還租賃物。㈠除原建築固有設施完整保留外，將裝潢全部拆除清理完畢，並按附圖及估價單恢復裝潢為辦公室，否則甲方（即上訴人）得依時價逕行恢復或折價所有費用於押金中逕行扣還。」，有該契約書在卷可憑（見原審卷第十一頁），細譯該約定之文意，應係指被上訴人於系爭租賃契約終止時，負有按系爭契約之附圖表及估價單恢復裝潢為辦公室之義務，若被上訴人違反此義務時，上訴人得「選擇」依「時價逕行恢復」或「折價所有費用」於押金中扣還。所謂依「時價逕行恢復」，係指上訴人自行依契約附圖為回復原狀，所謂「折價所有費用」，亦係指上訴人未自行恢復時，得自附圖估價單所示費用折算扣抵押租金。惟姑不論何者，系爭租賃契約第七條第一款既係約定被上訴人負有回復原狀之義務，即上訴人行使上開選項時，均以系爭房屋有回復原狀之必要，即上訴人選擇回復原狀之方法，應以被上訴人有回復原狀之必要為前提。
㈡本件被上訴人於八十四年十二月五日未將系爭房屋回復如契約附圖辦公室之原狀
，即逕以現狀將系爭房屋交還上訴人，此有收據乙件在卷可稽（見原審卷第二八頁），且為上訴人所不爭執，則上訴人自得依租賃契約第七條第一款之約定，選擇上開回復原狀之方法。但上訴人於點交系爭房屋時，並未就其上開選擇回復原狀之方法通知被上訴人，此觀上訴人出具前開收據予被上訴人時並為任何保留之記載至明。是上訴人斯時既未選擇被上訴人回復原狀之方法，並通知被上訴人，直迄被上訴人於八十六年四月十七日提起本訴請求上訴人返還押租金，此有起訴狀乙件在卷可憑（見原審卷第五頁），上訴人始抗辯上訴人應折價所有費用即三百二十六萬元自押租金扣抵之回復原狀方法，固係上訴人依租賃契約之約定據以選擇被上訴人以折價費用回復原狀。然上訴人早於被上訴人提起本訴前之八十五年十月四日，已將系爭房屋出租予訴外人頂辰有限公司（以下簡稱頂辰公司）開設ＫＴＶ餐廳，系爭房屋已由頂辰公司全部重新裝潢過，即沒有延用以前之任何裝潢而重新裝潢，此經原審法院於八十七年十二月二十四日履勘現場，製有勘驗筆錄在卷可考（見原審卷第六五頁反面、第六六頁），並經證人即頂辰公司員工虞漢南結證在卷（見原審卷第六六頁）。是系爭房屋既已由上訴人另行出租予頂辰公司，並由頂辰公司另行裝潢，則系爭租賃房屋核無再令被上訴人為回復原狀之可能及必要，揆諸前開說明，上訴人自不得再行請求被上訴人負回復原狀之義務，並據以選擇被上訴人應負回復原狀之方法。按本件上訴人於另行出租系爭房屋予頂辰公司前，本即得就被上訴人回復原狀之方法，即選擇由上訴人自行依時價逕行恢復，或折價所有費用於押租金中逕行扣抵，詎上訴人不為回復原狀請求，俟另行出租而拆除舊有裝潢，已無回復原狀必要時，即此時被上訴人核無回復原狀義務時，倘仍許上訴人請求被上訴人賠償折價費用，無異就被上訴人原負回復原狀之義務，轉化為上訴人享有單純之金錢利益，殊非兩造約定被上訴人負回復原狀之真意。上訴人抗辯被上訴人此時仍負回復原狀義務，並依系爭租賃契約第七條第一款規定請求被上訴人給付回復原狀費用三百二十六萬元云云，洵不足採。
㈢又被上訴人抗辯稱因被上訴人未依約於八十四年六月一日將原租賃標的物即契約
附圖Ｂ部分回復為辦公室返還上訴人，上訴人不得已於八十四年九月十五日向宏永建設有限公司（以下簡稱宏永公司）承租坐落台北市○○路○○○巷○號一樓及地下室（以下簡稱一號一樓房屋）作為辦公室，故待被上訴人返還系爭租賃物時，上訴人已無使用系爭租賃物必要，乃於八十五年十月出租予頂辰公司，俟頂辰公司租期屆滿，上訴人仍須將系爭租賃物回復為辦公室使用云云，固據提出租賃契約乙件為證（見原審卷第九五至一０一頁）。然被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租金自八十四年五月一日至五月三十一日為一百零七萬二千一百二十六元，又依租賃契約第一條但書約定，被上訴人自八十四年六月一日起應將租賃契約附圖所示Ｂ部分返還上訴人，並依上訴人所提供之設計圖完成裝璜後作為辦公室使用，Ａ部分為公共區域，同時因被上訴人承租面積減少，租金自八十四年六月一日起調降為九十九萬七百八十九元，因此，被上訴人承租ＡＢ之租金應為七萬九千三百三十七元，此經上訴人自認在卷（見原審卷第九一頁反面、九二頁），而上訴人另向宏永公司承租一號一樓房屋，其租賃面積一樓為三十六點六九坪，地下一樓約為一千零七十四點零九坪，租賃期間自八十四年九月十五日起至九十年九月十四止，租金為八十三萬二千五百八十九元，此觀該租賃契約第一條第三條至明。而被上訴人於八十四年六月一日未依約將租賃標的物ＡＢ返還（迄八十四年十二月五日返還），該部分之租金僅為七萬九千三百三十七元，已如前所述，是被上訴人未返還ＡＢ部分房屋，其面積應不大，上訴人殊無可能另承租一號一樓房屋面積高達一千一百多坪，以代替被上訴人遲延未返還ＡＢ房屋，參以被上訴人係遲延返還系爭ＡＢ房屋，而上訴人請求被上訴人返還ＡＢ房屋之期間，衡情不可能長達六年，然上訴人與宏永公司訂立一樓一號房屋之租期竟長達六年之久，依一般社會常情，上訴人顯非因被上訴人返還系爭ＡＢ房屋而另行承租一號一樓房屋。甚且，兩造約定系爭租賃標的物之租賃期限至八十四年十二月三十一日止，即上訴人與宏永公司於八十四年九月十五日訂立租賃契約時，系爭租賃契之租期已將屆滿，倘上訴人確有使用系爭租賃房屋之必要，上訴人核無可能與宏永公司訂立長達六年之久租賃契約。此外，上訴人復未能就其間究有何因果關係舉證以明其實，斷難徒憑上訴人另行承租一號一樓房屋，遽謂與被上訴人未返還ＡＢ房屋相關，上訴人據以指摘其另行承租一號一樓房屋，致使無使用系爭租賃物必要，始出租與頂辰公司，頂辰公司返還系爭房屋時，被上訴人仍有回復原狀之義務云云，顯屬無據。
五、又依系爭租賃契約第四條約定「押金．．．於乙方（按係指被上訴人）依約遷讓房屋完妥後甲方無息退還不得藉故拖延。」。本件被上訴人交付上訴人押租金為五百五十萬元，經扣除被上訴人所欠租金二百十一萬三千六百八十元，及被上訴人遲延交付系爭租契約附圖ＡＢ部分房屋不當得利四十八萬六千二百五十九元，其餘二百九十萬零六十一元，依前開約定，上訴人應於系爭租賃物於八十四年十二月五日返還之翌日即八十四年十二月六日返還之。是則被上訴人請求上訴人返還二百九十萬零六十一元及自八十四年十二月六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算法定遲延利息，為有理由。上訴人抗辯被上訴人應負回復原狀義務，並依系爭租賃契約第七條第一款規定扣抵折價費用三百二十六萬元云云，均無可取。從而，被上訴人本於租賃契約第四條約定請求上訴人給付前開本息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，並為准免假執行之宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，經審酌兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與前開論斷結果無礙，自毋庸再予贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 二十四 日
民事第十四庭
審判長法 官 張 劍 男
法 官 詹 文 馨法 官 蘇 芹 英右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 七 月 二十五 日
書記官 黃 愛附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。