台灣高等法院民事判決 九十年度上更㈢字第一一二號
上 訴 人 丁○○
丙○○追 加 被告 趙莊烏綢
戊○○乙○○○甲○○被 上訴人 大永興業股份有限公司法定代理人 林明成右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國八十五年五月十五日臺灣板橋地方法院八十四年度訴字第九八五號第一審判決提起上訴，經最高法院第三次發回更審，被上訴人為訴之追加，本院判決如左：
主 文原判決第二項關於准被上訴人對上訴人丁○○、丙○○調整租金部分，及除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人追加之訴駁回。
第一、二審、發回前第三審（除確定部分外）及追加之訴之訴訟費用，均由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件被上訴人在原審起訴時，僅列上訴人丁○○、丙○○為被告，惟坐落台北縣板橋市○○○段第三○一、三○一之一八、三○一之一九號土地上，如原審判決附圖（下稱附圖）所示Ｂ、Ｃ、Ｄ土地（下稱系爭基地），原由訴外人趙仕標承租，趙仕標於民國（下除載大正、昭和者外，均同）四十五年十二月四日死亡後，由其子趙金龍及趙金福繼承租賃權而繼續使用上開土地。六十五年四月七日趙金龍死亡，其繼承人為丁○○、丙○○及趙陳教（於起訴前之八十二年七月十四日死亡）。嗣趙陳教於八十一年五月將Ｄ部分土地上，一七二建號之建物（門牌號碼台北縣板橋市○○路○段○○○巷○○弄○號）分割，增加五三二八、五三二九號建號，八十一年七月三十一日將五三二八建號之建物（門牌號碼為同上號三樓）所有權移轉登記予被告甲○○，則該基地租賃契約對於房屋受讓人甲○○繼續存在。本件調整租金之訴，其訴訟標的對於丁○○、丙○○，趙金福，甲○○須合一確定，自應以其等為共同被告，當事人適格始無欠缺。經丁○○、丙○○提起上訴後，被上訴人於本院更二審追加趙金福，八十九年三月二十八日趙金福死亡，由戊○○、趙莊烏綢、乙○○○聲明承受訴訟。又於本院更三審追加甲○○為當事人，及追加請求調整其等承租之如附圖所示Ｃ部分之基地租金，並為上訴人所同意（見本院更三卷八○頁），應予准許。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：坐落台北縣板橋市○○○段第三○一、三○一之一八、三○一之一九號土地三筆係伊所有，如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之系爭基地，於昭和七年不定期出租於上訴人丁○○、丙○○、戊○○、趙莊烏綢、乙○○○之被繼承人趙仕標為基地使用，約定年租金以每年申報地價萬分之三百四十五計算。被告甲○○於八十一年七月三十一日受讓系爭基地上之建物，而為系爭基地租賃契約共同承租人之一。惟因趙仕標承租當時，土地價值甚低，故約定租金之計收標準亦低，時至今日土地價值遽增至數百倍，依原定標準計算租金，顯已偏低等情，依民法第四百四十二條、土地法第一百零五條、第九十七條規定，求為自八十四年七月五日起調整為按每年申報地價年息百分之十計算租金之判決。（原審判決上訴人丁○○、丙○○自八十四年七月五日起Ｂ部分土地調整為按每年申報地價年息百分之八，Ｄ部分土地調整為按每年申報地價年息百分之十計算租金，駁回被上訴人其餘請求，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服。被上訴人於本院更二審追加上訴人趙莊烏綢、戊○○、乙○○○之被繼承人趙金福為當事人，並追加Ｃ部分土地租金自八十四年七月五日起調整為按每年申報地價年息百分之十計算。本院更二審判決Ｃ部分租金調整為按每年申報地價年息百分之八計算，並駁回被上訴人其餘追加之訴，被上訴人就其敗訴部分，未聲明不服。被上訴人另起訴請求上訴人丁○○、丙○○連帶給付欠租五十七萬零六十三元本息部分，原審判決被上訴人勝訴，上訴人丁○○、丙○○上訴，被上訴人撤回該部分第一審之訴。被上訴人另對第一審共同被告余白春好請求調整租金部分，業經判決被上訴人部分勝訴，部分敗訴確定）。並答辯暨追加聲明：㈠上訴駁回。㈡戊○○、趙莊烏綢、乙○○○、丁○○、丙○○及甲○○共同向被上訴人承租坐落台北縣板橋市○○○段第三○一、三○一之一八、三○一之一九地號內如附圖Ｂ部分所示面積○．○二五六公頃之基地租金，應自八十四年七月五日起調整為按每年申報地價年息百分之八標準計收。㈢戊○○、趙莊烏綢、乙○○○、丁○○、丙○○及甲○○共同向被上訴人承租坐落同上段第三○一、三○一之一八地號內如附圖Ｃ部分所示面積○．○一八八公頃之基地租金，第三○一地號內如附圖Ｄ部分所示面積○．○一五三公頃之基地租金，均應自八十四年七月五日起調整為按每年申報地價年息百分之十標準計收。
三、上訴人及追加被告則以：系爭土地租賃契約係按申報地價之定率計收租金，顯已預見土地價值日後有昇降時租金亦隨同昇降，排除因情事變更所導致出租人之損失，被上訴人亦得請求主管機關調整公告地價為計收租金之標準，自無因地價變動致租金計算失於公平情事，無民法第四百四十二條規定之適用，不得請求調整租金等語，資為抗辯。並上訴及答辯聲明：㈠原判決主文第二項關於准被上訴人對上訴人丁○○、丙○○調整租金部分暨該部分訴訟費用之裁判廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢被上訴人追加之訴部分駁回。
四、經查，坐落台北縣板橋市○○○段第三○一、三○一之一八、三○一之一九等三筆土地為被上訴人所有，其中如附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ部分基地，在日據大正十三年九月十日即由被上訴人之前身即大永興業株式會社將其上建物出售予訴外人林阿興，嗣林阿興於昭和七年一月九日轉售予上訴人之先人趙仕標使用，約定基地年租金以每年申報地價萬分之三百四十五計算。四十五年十二月四日趙仕標死亡後，由其子趙金龍及趙金福繼承租賃權而繼續使用系爭土地，六十五年四月七日趙金龍死亡後，其繼承人為丁○○、丙○○及趙陳教。趙陳教於八十一年五月將Ｄ部分土地上，一七二建號之建物（門牌號碼台北縣板橋市○○路○段○○○巷○○弄○號）分割，增加五三二八、五三二九號建號，八十一年七月三十一日將五三二八建號之建物（門牌號碼為同上號三樓）所有權移轉登記予被告甲○○。如附圖所示Ｂ部分土地，面積○．○二五六公頃上建有門牌號碼為同上巷五五號平房，Ｄ部分面積○．○一五三公項上建有同巷五七弄二號四層樓房，現由上訴人丁○○居住使用；Ｃ部分面積○．○一八八公頃建有同巷五十五號平房，原由上訴人戊○○、趙莊烏綢、乙○○○之被繼承人趙金福居住使用等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本影本三紙、領收證影本二紙、保證書影本二紙、戶籍謄本二件、繼承系統表一紙、建築改良物登記簿謄本影本二件、建築改良物所有權狀影本一紙在卷可按（見原審卷一一、一五—一六、四三—四四、一二八—
一二九、一三六—一三七、一四九—一五一、一五三頁、本院更二卷四七頁、本院更三卷五五—六○頁），且經原審會同地政人員勘測明確，有勘驗筆錄及台北縣板橋市地政事務所土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷五八、六二頁），均堪信為真實。
五、按民法第四百四十二條固規定租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。然此係指租賃物之租金以固定金額給付者而言，若未定期限之不動產租賃，契約當事人約定租金係按租賃標的不動產價值之固定比率計算，因所約定之租金隨不動產價值之昇降而機動調整，契約當事人即無再依民法上開規定聲請法院調整租金之必要。本件被上訴人起訴前，系爭土地之租金額係按申報地價年息萬分之三百四十五計算，為兩造所不爭執。本件系爭租賃標的物土地之申報地價，七十五年為每平方公尺一千九百五十元，八十九年間已調至每平方公尺一萬一千八百四十元，此有土地地價表、地價謄本在卷可按（見原審卷一七─二六頁、本院更三卷一三○─一三五頁），故依固定之百分比計算，於公告地價調整時，申報地價亦隨之調整，租金數額自亦併同調整，依首開說明，被上訴人即無由再依民法第四百四十二條規定聲請調整租金。是被上訴人主張：系爭基地為不定期租賃，依民法第四百四十二條規定，伊得聲請法院調整租金云云，即不足採信。
六、被上訴人主張：系爭土地因板橋地區近十幾年來都市化甚深，價值鉅幅上漲，為約定租金當時所無法預料，致申報地價與市價差距高達三、四倍之多，依原定標準計算租金，顯失公平云云。查，土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人在公告申報地價期間內自行申報之地價，未自行申報地價者以公告地價百分之八十為其申報地價，為計徵地價稅之依據，土地法第一百四十八條、第一百六十七條、平均地權條例第十六條分別定有明文。又地價調查，應抽查最近二年內土地市價或收益價格，以為查定標準地價之依據；依該調查結果，就地價相近及地段相連或地目相同之土地，劃分為地價等級，並就每等級內抽查宗地之市價或收益價格，以其平均數或中數，為各該地價等級之平均地價；每地價等級之平均地價，由該管直轄市或縣（市）地政機關報請該管直轄市或縣（市）政府公布為標準地價；土地所有權人對於標準地價認為規定不當時，如有該區內同等級土地所有權人過半數之同意，得於標準地價公布後三十日內，向該管直轄市或縣（市）政府提出異議。直轄市或縣（市）政府接受前項異議後，應即提交標準地價評議委員會評議之；地價申報滿五年，或一年屆滿而地價已較原標準地價有百分之五十以上之增減時，得重新規定地價；土地所有權人聲請登記所有權時，應同時申報地價，但僅得為標準地價百分之二十以內之增減，土地法第一百五十條至第一百五十四條、第一百六十條、第一百五十六條亦分別定有明文。揆之首揭說明，政府核定公告地價時，需經市價調查，及一定之程序後為之，土地所有權人如認不適當時，得提出異議，經評議委員會評議之，且得每年予以檢討重新規定，故土地之申報地價自非一成不變，得逐年檢討改定。本件被上訴人如認系爭土地之申報地價與市價差距甚遠，致租金之計算顯失公平時，自得依上開規定申請重新規定地價，以調高租金。然被上訴人為避免繳納較高額之地價稅，而拒不申請調高申報地價，自難謂有何顯失公平之處，是被上訴人上開主張，自不足採信。
七、又民事訴訟法第三百九十七條第一項所謂因情事變更，法院應為增減給付或變更其他原有效果之判決者，以法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由致情事變更，非當時所得預料，而依原有效果顯失公平為要件。如於法律行為成立時，即預見情事將有變更，對於應如何調整給付已有約定者，自無情事變更原則之適用。系爭土地之租金係按申報地價年息萬分之三百四十五計算，即係採「定率」方式計算租金調整之額度，而申報地價會隨市價之變動而調整，已如前述，足認兩造簽約時已預見未來經濟變動，可能導致租賃標的物價值昇降，並將之予以衡量在內，自無「非當時所得預料」之情事變更可言，而無情事變更原則之適用，對被上訴人亦無不公平之情事。被上訴人主張依兩造約定調整租金之幅度太低，法院應依上開情事變更原則之規定，調整租金云云，亦不足採。
八、又建築基地之租金，依三十五年四月二十九日修正公布施行迄今之土地法第一百零五條準用第九十七條，係規定以不超過土地申報價額年息百分之十為限。惟四十七年七月四日修正公布施行之實施都市平均地權條例第四十二條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之二為限；五十三年二月六日修正公布施行之同條例第四十八條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之三為限；五十七年二月十二日修正公布施行之同條例第五十七條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之五為限。迨六十六年二月二日該條例修正為平均地權條例，將有關建築基地租金最高限額之規定刪除，始恢復適用上開土地法之規定。本件上訴人之被繼承人趙仕標於日據昭和七年一月九日購得系爭基地上之建物，約定系爭基地年租金以每年申報地價萬分之三百四十五計算，趙仕標死亡後由上訴人繼承系爭基地租賃權。而趙仕標係於四十五年十二月四日死亡，彼時關於基地租金，仍適用土地法第一百零五條準用第九十七條規定，以不超過土地申報價額年息百分之十為限。則被上訴人與趙仕標約定按每年申報地價萬分之三百四十五計算系爭基地租金時，有關實施都市平均地權條例規定建築基地租金以不超過土地申報價額年息百分之二、百分之三、百分之五之限制均尚未實施。而系爭基地租金定率數十年未變，為兩造所不爭執，則自四十七年四月七日實施都市平均地權條例第四十二條修正施行起，至六十六年二月二日實施都市平均地權條例修正為平均地權條例，將有關建築基地租金最高限額之規定刪除，恢復適用上開土地法之規定止，系爭基地年租金，仍以每年申報地價萬分之三百四十五計算。被上訴人與趙仕標間之系爭基地租金約定，既未曾受限於實施都市平均地權條例規定，且於實施都市平均地權條例實施期間（對上訴人或其被繼承人有利），被上訴人仍以約定之申報地價比率收租，則於恢復土地法之規定後，仍按約定之申報地價比率收租，並無顯失公平之情形。故上訴人辯稱：系爭基地係按申報地價之定率計收租金，已預見土地價值昇降，以其昇降值為調整租金之計算標準，已排除情事變更所可導至之損失，即無民法第四百四十二條規定之適用，應可採信。
九、綜上所述，被上訴人依民法第四百四十二條、土地法第一百零五條、第九十七條規定，求為命上訴人丁○○、丙○○向被上訴人承租坐落台北縣板橋市○○○段第三○一、三○一之一八、三○一之一九地號內如附圖Ｂ部分所示面積○．○二五六公頃、第三○一地號內如附圖Ｄ部分所示面積○．○一五三公頃之基地年租金，自八十四年七月五日起分別依序調整為按每年申報地價百分之八及百分之十標準計收，為無理由，不應准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第二項所示。另被上訴人追加請求上訴人戊○○、趙莊烏綢、乙○○○及被告甲○○與上訴人丁○○、丙○○共同承租之如附圖Ｂ、Ｄ部分，均自八十四年七月五日起分別依序調整為按每年申報地價百分之八及百分之十標準計收；就附圖Ｃ部分之基地租金，亦自八十四年七月五日起調整為按每年申報地價百分之十標準計收，均非有據，應予駁回。
十、兩造其餘攻擊、防禦方法與判決結果無涉，爰不一一論述，併此敍明。
、據上論結，本件丁○○、丙○○之上訴為有理由，被上訴人追加之訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十六 日
民事第十四庭
審判長法 官 張 劍 男
法 官 藍 文 祥法 官 蔡 芳 齡右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十七 日
書記官 蔡 錦 輝附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。