台灣高等法院民事判決 九十年度上更㈢字第二一八號
上 訴 人 甲○○被 上訴人 昌益光電股份有限公司法定代理人 周樑鐘右當事人間返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國八十五年八月十五日臺灣新竹地方法院八十四年度訴字第一一二九號第一審判決提起上訴，經最高法院第三次發回更審，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣叁拾肆萬元，及自民國八十四年十月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：聲明：
㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（以下同）捌拾伍萬元及自民國八十四年十月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：
㈠上訴人主張之訴訟標的除請求被上訴人返還不當得利外，尚主張無論何方解除契
約，被上訴人應依民法第二百五十九條第一項第一款及第二款規定，將自上訴人一方受領之給付物返還，並附加由受領時起之利息部分。
㈡被上訴人辯稱已於八十四年十月九日依雙方買賣契約之約定，向上訴人表示解除
買賣契約。上訴人依民法第二百五十九條第一項第一款及第二款規定，請求被上訴人返還其所受領之房屋價金八十五萬元及經減縮自解除契約時起算之利息，自無不合。
㈢被上訴人辯稱得依契約沒收上訴人已繳之房屋價款，惟依民法第二百五十二條規
定，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，如法院認上訴人請求返還土地部分之買賣價金為過高而應酌減，亦請依本件更㈡判決之認定，命被上訴人返還其中四成及利息。
證據：援用原審及發回前本院前審提出者。
乙、被上訴人方面：聲明：駁回上訴。
陳述：除與原判決發回前本院判決記載相同者外，補稱略以：雙方解除契約後，被
上人受有損害如次：①八十五至九十年度房屋稅四萬一千三百四十五元，②大樓管理費自八十四年十月至九十年十月，計二十萬五千一百九十一元，③未繳房屋款二百零三萬元，依法定週年利率百分之五計算，自八十四年十月九日至九十年十月三十一日止，共二千二百一十三天之利息六十一萬五千三百九十六元，④上訴人解約後提起本件訴訟，被上訴人不能售屋之損害及房屋之折舊損害計一百一十五萬二千，合共二百零一萬三千九百三十二元。沒收上訴人價金為違約金，顯無過高情事，不應再為酌減。
證據：援用原審及發回前本院前審提出者。
理 由本件被上訴人陳稱：其公司名稱原為昌益開發科技股份有限公司，業經依法更名為
昌益光電股份有限公司，已據提出經濟部函及公司登記變更登記表、新竹市政府營利事業登記證為證，爰依其聲請以其變更後名稱記載之。又被上訴人之法定代理人變更為周樑鐘，業經依法承受訴訟，合先敍明。
上訴人主張：伊於八十一年五月一日與被上訴人及第一審共同被告楊良分別簽訂房
屋及土地買賣契約，向楊良買受坐落新竹市○○段第三一四號土地應有部分，向被上訴人買受該土地上昌益國寶編號Ｈ棟五樓房屋一戶（下稱系爭房地）。房屋部分已交付價款八十五萬元，惟八十四年二月二十一日交屋後，發現該完工之房屋與廣告圖冊上之建構與設計，有多處明顯重大之差異，伊曾以廣告內容虛偽不實，引人為錯誤之表示，致伊陷於錯誤為由，依民法第九十二條第一項規定，分別於八十四年十月四日、同年十月九日以存證信函撤銷所為買受之意思表示，兩造間已無買賣契約存在，被上訴人受領之價金已成不當得利，應返還上訴人。又被上訴人亦於八十四年十月九日以伊遲延辦理貸款，屢經催告不予置理為由，解除兩造間之買賣契約，依民法第二百五十九條第一項第一款及第二款規定，被上訴人亦應將伊所交付房屋價款返還，並計付利息等情，求為命被上訴人如數給付並自八十四年十月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之判決（上訴人對第一審共同被告楊良之請求及楊良對上訴人之反訴，均經判決確定）。
被上訴人則以：依系爭房屋買賣契約書第二十七頁建材表中特約事項第一條約定：
「本公司為維護整體建築物外觀精緻之結構，保有各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權，於必要時可使用同等建材，但不損害購買者之權益為原則，以求至善至美。」是其建造完成房屋就上開約定範圍所為修改，要無詐欺可言。上訴人遲延不辦貸款，既經催告，伊解除契約即屬有據，上訴人所繳房屋款已依契約約定予以沒收，又伊因上訴人遲延所受損害，遠高於沒收之價款，不應再予酌減等語，資為抗辯。
查上訴人分別向被上人及楊良買受系爭房地，已依約給付被上訴人房屋價款八十五
萬元，被上訴人於八十四年二月二十一日通知交屋，上訴人為完工之建物與廣告圖冊之建構設計諸多不符而爭執，拒絕再付價金，雖經被上訴人多所催告，仍不為給付，經被上訴人於八十四年十月九日以存證信函解除兩造契約等事實，為兩造所不爭，並有房屋買賣契約書、存證信函卷可按。
上訴人主張：被上訴人交付之房屋與廣告圖冊上之建構與設計，有多處明顯重大之
差異，業經伊以廣告內容虛偽不實，引人為錯誤之表示，致伊陷於錯誤為由，依民法第九十二條第一項規定，撤銷所為買受之意思表示等情，被上訴人則否認有詐欺情事。查被上訴人於廣告圖冊上所示羅浮凱旋大門、白金漢宮廣場入口、邱比特飛瀑許願池、威尼斯水牆流泉雕像、翡冷翠休閒廣場、荷馬列柱鐘罩尖頂、柏拉圖花架綠壇、引導地燈等景觀之記載，固應成為房屋買賣契約之一部分，而有拘束兩造之效力。但系爭房屋買賣契約書附件五「建材與設備」中之「特約事項」約定：「㈠本公司為維護整體建築物外觀精緻之結構，保有各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權，於必要時可使用同等建材，但不損害購買者之權益為原則，以求至善至美。㈡所列建材及設備本公司基於下列情形得更換同級品，或更高級品，因巿場供應失調，法令禁止使用而停止進口時，或因廠商進場品質不良，因而影響施工水準時，倘有以上狀況發生時得以更換較佳之建材或同級品替代。」，為兩造所不爭，並有上開房屋買賣契約書可稽。該特約事項第二項係就被上訴人更換同級建材而為限制，與第一項係關於被上訴人對於各項立面、公共設施、門廳及一樓庭園之修改權而為約定，尚有不同，是第一項後段「於必要時可使用同等建材，但不損害購買者之權益為原則，以求至善至美。」之記載，當係就被上訴人行使其修改權利時，所為建材品級、誠信等方面之限制，與第二項之單純更換建材限制尚有不同。上訴人洽購系爭建物時，被上訴人委託之行銷人員持以解說推出個案之廣告圖冊第三十八頁至第三十九頁建材設備之說明中，已將上述特約事項條款，印製其上，顯見被上訴人於契約成立前，已明示該定型化約款，足以促使上訴人注意，上訴人亦於簽約前，詳閱買賣契約書。該特約事項，不論在契約書中或廣告圖冊中，既均詳為約定，復為契約之一部分，而該有利或不利消費者之約定，並無字體細小、印刷模糊，或有其他情事，致難以注意其存在或辨識者，自應發生拘束兩造之效力。又上訴人主張完工之庭園景觀與廣告圖冊所示，有羅浮凱旋大門未見石柱、圓頂及雕像；白金漢宮廣場入口根本無皇家徽章般的宮殿外壁；邱比特飛瀑許願池變成普通式噴泉；威尼斯水牆流泉雕像既無七米高之水牆存在，又無雕像；翡冷翠休閒廣場不見錯落之牆面，僅見一般之矮牆；荷馬列柱鐘罩尖頂、柏拉圖花架綠壇無鐘罩尖頂，亦無柏拉圖花架綠壇，成為圓弧門；引導地燈轉換成垂直之表現等明顯且重大之差異，固屬實在，行政院公平交易委員會亦認定被上訴人於系爭預售屋廣告就公共設施為虛偽不實及引人錯誤之表示及表徵，違反公平交易法第二十一條第一項之規定。惟廣告圖冊內之文稿已明示被上訴人對於中庭景觀之公共設施保留修改權，系爭買賣契約亦約明賦予被上訴人以公共設施之修改權，被上訴人既已陳明修改庭園景觀肇因於設計人陳俐文於施工時發現廣告之圖樣與本體建築產生不協調之情況，而建議整體重新設計，獲伊同意後變更設計，而設計師陳俐文確曾簽呈建議變更設計，其理由如下：⑴羅浮凱旋大門部份：考慮Ｄ戶二樓後陽台將明顯破壞此拱形屋頂造形之完整性而加以變更。⑵白金漢廣場入口部份：為通盤考量追求完美，捨方形之花台設計而改設置人字造形花台、面材由普通水泥抹平處理改使用昂貴手鑿天然石材。⑶許願池部份：考量新竹地區常年風大，將使周圍地面經常性潮溼，影響行走安全，遂變更造形設計且採成本較高之上噴式可彈性調整噴水高度者。⑷導引燈部份：為增加立體光線美感，將部分平面地置轉換垂直面之表現。⑸休閒廣場部份：考量整體之協調與搭配，將方形花台改為圓弧形之造形，且設置半月形花椅。並將此廣場移至後中庭之尾端，置身此處，對於後中庭景觀可一覽無遺。⑹威尼斯水牆流泉：考量原設計可能造成流泉之水濺溼地面、流水聲造成回音，影響一至三樓住戶之安寧及七公尺之水牆影響編號Ｇ、Ｆ、Ｈ、Ｉ棟之住戶採光等因素，乃變更為重疊六道的裝飾高牆，使視覺不致單調。水牆移至後中庭，避免噪音及流水濺溼地面之弊。⑺荷馬列柱鐘罩尖頂、柏拉圖花架綠壇：原設計屬較古典造形，與前中庭之警衛室及裝飾牆之新構想，顯然格格不入，故變更設計為迴廊、藝術階梯流泉及造形拱門等情，亦經陳俐文證述明確，並有昌益國寶說明資料冊、簽呈、庭園實做與廣告工程總價對照表為證，足見被上訴人變更設計之目的並非在於節省成本、降低勞費。另上開廣告圖冊第八、九頁固將中庭繪製成歐式景觀，面積廣大，惟參諸該廣告圖冊第二十六頁一樓平面圖所示，基地呈Ｌ型，庭園景觀分置於Ｅ、Ｆ、Ｇ、Ｈ、Ｉ、Ｊ棟兩側，該圖冊亦記載各樓層住戶之室內面積、陽台面積、公共面積、騎樓面積、當層梯間面積，則上訴人至現場洽購時，亦不致誤認廣告圖冊第九頁所示之中庭景觀暨其所占面積，與其預購者相同。是被上訴人並無示以不實之廣告，使上訴人陷於錯誤而與之訂約之故意。上訴人對於其餘公共設施、集合建築物本體之施工均幾無任何異議，僅只爭執廣告圖冊之庭園與實體不符，並對被上訴人因修改變更上開公共設施致其受有何損害，亦未舉證以實其說，則其援引民法第九十二條第一項以受詐欺為由撤銷兩造間之買賣契約，要非正當。兩造之房屋買賣關係即不因上訴人撤銷買受之意思表示而不存在。上訴人執同一理由訴請土地出賣人楊良返還價金部分亦經以同上理由判決敗訴確定。上訴人所為買賣契約業經伊合法撤銷云云之主張，尚無足採。上訴人亦未主張解除契約，則依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被上訴人返還伊買賣價金八十五萬元，並計付利息，尚乏依據。
至上訴人主張兩造契約業經解除，請求被上訴人依民法第二百五十九條第一項第一
款及第二款規定，返還已交付之房屋款並計付利息乙節，被上訴人則以已依契約規定沒收置辯。按系爭房屋買賣契約第四條約定：「甲方（即上訴人）應依第二條交付金額按表列工程進度情形，：：：交付乙方（按即被上訴人）：：：如逾期七天經乙方定期催告：：：不交付者，即視為甲方違約，乙方得片面解除本契約及與本約有連帶關係之契約，甲方同意已繳之款項悉數作為乙方重新出售本戶所需各項費用之抵償及損害之賠償金以及違約金，乙方得不經催告逕行解除本契約」（按被上訴人答辯狀載契約第三條係誤植上訴人與楊良間土地買賣契約書之規定）。又被上訴人得援用契約所賦予修改權，修改庭園之公共設施，亦如前述，是其給付之庭園景觀雖與廣告圖冊不符，乃被上訴人基於契約賦予之修改權使然；而上訴人指稱和室隔間與兩造約定者不符，則未據舉證以實其說，自應認被上訴人所為給付符合債之本旨。上訴人主張：被上訴人未依債之本給付，伊得行使同時履行抗辯權，拒絕給付買賣價金，亦不足採。其經被上訴人催告不為價金之給付則如前述，被上訴人依首開契約約定，解除兩造契約，即無不合，其依該條約定，抗辯得沒收上訴人已付價金，亦非無據，惟查約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。兩造買賣契約書第三條約定，系爭房屋買賣價款中一百七十七萬元得以貸款給付，由被上訴人催告函載可知上訴人遲延未付者為應辦理貸款部分之價款，而被上訴人係於八十四年二月二十一日通知交屋，於同年十月九日為解除之意思表示如前述，如是，被上訴人因上訴人遲延交付價款所受之損害當屬有限。上訴人所稱如事實欄所載之房屋稅、大樓管理費、因訴訟未出售系爭房屋所致房價損害及折舊損害，尚非本件解除原因致生者，所計解除之後至九十年十月之未繳屋款利息，已在契約解除之後，亦不能計為本件遲延所致損害。被上訴人指稱被上訴人將其已付價款悉數沒收作為違約金，尚屬過高，並非全然無據。審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形等情狀形，認被上訴人所得沒收作為違約金者以五十一萬元為相當，餘三十四萬元之沒收，尚有未合，自應於契約解除後返還上訴人。
綜上所述，上訴人依民法第二百五十九條第一項第一款及第二款規定，請求被上訴
人返還三十四萬元，及自解除契約後之八十四年十月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計付利息，應予准許，超過之請求則不能准許。原判決悉數駁回上訴人之請求。關於應准許部分，上訴意旨求予廢棄改判，要無不合，爰予廢棄改判如
主文第二項所示。關於不能准許部分，上訴意旨聲明廢棄，則為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 十二 日
臺灣高等法院民事第五庭
審判長法 官 黃 熙 嫣
法 官 鄭 傑 夫法 官 詹 文 馨右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 十五 日
書記官 姚 麗 華