台灣高等法院民事判決 九十年度上易字第一四五號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○○右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國九十年一月十一日臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第二一七七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣柒拾陸萬壹仟貳佰伍拾伍元，及自民國八十七年五月六日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文第一、二項所示。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠系爭建物地下二層之公共設施部分合計一七六點一六平方公尺已合併於建號二四
八四之大樓共同使用部分範圍內，除上開已登記之公共設施外，地下二層僅剩兼停車場之防空避難室空間，而系爭建物應由全體區分所有權人分攤之公共設施均已登記完畢，則地下二層因起造人死亡繼承致該部分未完成保存登記，與本件無涉。
㈡兩造簽立之買賣契約第二條明載：「．．．地下室除上述公共設施外，餘產權另
有所屬，不含於本宗標的內，遇有空襲或防空情況時，應開放供全體住戶避難使用．．．」，則已明示防空避難室縱屬公共設施性質，亦不含於本件買賣範圍內，該防空避難室之所有權另有所屬，上訴人無權取得。兩造於民國（下同）八十七年七月一日之點交協議係上訴人不諳法令始為簽立，該點交接管證附記事項內所謂「尚有地下二層公設約四點一四坪尚未保存登記」乃屬明顯不存在之事實，為無效之既成條件，並無拘束雙方之效力，附隨其後之六十日期限亦不具法律意義。
㈢最高法院八十六年台上字第一六五五號判例明指未買受共同使用部分之地下室停
車位者，即應予除外而無該共同使用部分之應有部分，而由買受車位之人享有該共同使用部分之應有部分之共有權，即「共同使用部分並非當然屬於全體住戶所共有」之結論，與內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函示「合意由部分區分所有權人共有」之意旨不謀而合，益見被上訴人抗辯之不可採。㈣兼停車場之防空避難室之所有權登記，不得將「停車位」與「停車位以外之空間
」分開登記。被上訴人主張防空避難室內停車位（格）部分之專有部分可獨立分出由車位買受人取得單獨所有，其餘停車格以外之車道仍應依比例分攤給全體區分所有權人，業已牴觸內政部八十年九月十八日台內營字第八○七一三三七號函、八十五年六月二十七日台內地字第八五○五四○六號函揭示之意旨。
三、證據：除援用原審提出者外，補提最高法院八十六年台上字第一六五五號判例要旨一紙、內政部八十五年六月二十七日台內地字第八五○五四○六號函一紙為證，並聲請向內政部函詢「兼停車場之防空避難室，能否將停車位部分之所有權登記給車位買受人單獨持有，其餘非停車位（如出入車道、通道）之防空避難室面積則登記由全體住戶按比例分攤？」
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠駁回上訴。
㈡如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：系爭買賣契約第二條就地下層公共設施所為之約定，係例示之約定，上訴人依約應分攤之公共設施並不以系爭買賣契約第二條約定之項目為限，而本件「廣一站前龍邸大樓」承購戶無論是否買受停車位，其買賣契約第二條約定方式皆與兩造系爭買賣契約相同，故系爭地下室二層於扣除設置停車場部分之面積後，剩餘之未附建停車位之防空避難室面積，仍屬本大樓依法必要附建之公共設施，不論是否買受停車位，均應共同按持分比例分攤該公共設施面積。
三、證據：除援用原審提出者外，補聲請傳訊證人魏淑卿。理 由
一、上訴人起訴主張訴外人張幼倫於七十七年七月十二日向被上訴人購買「廣一站前龍邸大樓」第十一樓Ｅ戶之預售屋一戶及其所坐落基地（下稱系爭建物），價金新台幣（下同）六百六十五萬元。嗣張幼倫於同年六月二十二日將其買方之權利義務全部轉讓上訴人，被上訴人亦同意將契約當事人之買方變更為上訴人，是上訴人自為系爭買賣契約買受人。兩造於系爭買賣契約書約定房屋面積共三十六點三四坪，且第一條第二項約定，倘房屋面積與地政機關登記完竣之面積，誤差超過零點五坪者，其超過部分應依買賣房屋（含土地）之單價相互找補。但上訴人在八十七年五月五日取得建物所有權狀時，發現建物登記面積僅有三十一點六八坪，誤差短少之面積為四點六六坪，故被上訴人就超過零點五坪部分之不足面積即四點一六坪部分，即負有找補價金之義務，總計應退款七十六萬一千二百五十五元。詎上訴人於八十八年十一月十九日催告被上訴人於文到十日內給付上開應找補之價金，竟遭被上訴人拒絕。為此本於買賣契約第一條第二項約定，請求被上訴人給付找補價金七十六萬一千二百五十五元，及自上訴人取得建物所有權狀之翌日即八十七年五月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息。
二、被上訴人則以：依兩造八十七年七月一日辦理系爭房屋點交時另行簽認之協議內容，系爭房屋公共設施所有權移轉登記，須俟起造人辦妥繼承等相關手續，在完成保存登記後六十天內，方就地下二層公設約四點一四坪之所有權依約過戶登記予上訴人，再辦理坪差過戶找補，是找補期限尚未屆至。又地下二層除設置有如買賣契約第二條所約明之公共設施及設備外，另防空避難室內所附設停車空間之產權則歸買受停車位者所有，但於遇有空襲或防空情況時，仍應將其停車空間開放供全體住戶避難使用；未附建停車空間之防空避難室面積則仍應由全體住戶按公設比例分攤，故其本即應將地下二層設置停車場部分之面積扣除後，就亦為公共設施之防空避難室於保存登記完成後，方須按所有權比例登記予上訴人，故上訴人請求無理由等語，資為抗辯。
三、上訴人主張伊僅買受系爭建物，並未買受停車位，並於買賣契約書第一條第二項約定房屋面積共三十六點三四坪，誤差超過零點五坪者，其超過部分應即找補，惟上訴人於八十七年五月五日取得建物所有權狀時，建物登記面積僅有三十一點六八坪，而系爭建物登記二四五○建號，共同使用部分為二四八四建號，依約已登記完足，則無再應登記予上訴人之共同使用部分等情。被上訴人雖不爭執，尚有四點一四坪未登記，惟此，兩造已簽立房屋點交接管證，約定系爭建物地下二層公共設施四點一四坪待保存登記完成六十天內，始辦理過戶予上訴人，逾期同意找補價款等情為辯，業據提出房屋暨土地預定買賣契約書、建物所有權狀、建物登記謄本、律師函、房屋點交接管證等件為證，是以本件首應審究者，厥為地下二層是否仍有應登記而未未登記予上訴人之共同使用部分存在？
四、依卷附之建物測量成果圖謄本地下二層部分（見原審卷第四十四頁），二四八四建號之地下二層之共同使用部分包括①車道、排煙室、樓梯及電梯部分一百二十四點零七平方公尺②水箱二處分別為二十三點八二平方公尺及十六平方公尺③樓梯十二點二七平方公尺，以上共計一百七十六點一六平方公尺。地下二層扣除上開已登記部分，其餘皆為防空避難室兼停車場之用，此亦有上訴人所提之地下二層平面圖（見原審卷第四五頁）可證。防空避難室之功能係供全體住戶防空避難之用，依其性質而言，當屬公共設施無誤。惟公共設施之產權劃分，法無硬性規定，端由當事人以私法上契約自行約定，從而，地下二層之用作防空避難室部分，產權究係何屬？應探究當事人之約定始可明之。
五、依建築技術規則第九編建築物附建防空避難設備規定中第一百四十二條規定：「建築物有左列情形之一，經當地主管建築機關審查或勘查屬實者，依左列規定附建築物防空避難設備：：：：供防空避難設備使用之樓層樓地板面積達到二００平方公尺者，以兼作停車空間為限；未達二００平方公尺者，得兼作他種用途使用，其使用限制由直轄市、縣（市）政府定之。」意旨以觀，系爭建物之地下二層防空避難室應兼作停車空間為限，惟防空避難室地板面積達二百平方公尺者，得重疊附設停車空間，其附設之停車空間範圍，應受一定比率限制，蓋停車空間之設置，尚須一定面積之出入車道為配合，故停車空間非就防空避難室所占面積之全部為之。是以，地下二層之防空避難室部分得區分為兼作停車空間部分，及未兼作停車空間部分，殆無疑問。上開兼作停車停車空間之防空避難室之產權登記方式，經本院函詢內政部，內政部回函表示應依土地登記規則第八十一條規定辦理（見本院卷第九十頁）。而「區分所有建物之共用部分，應另編建號，單獨登記，並依下列規定辦理：一、同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。」土地登記規則第八十一條第一款定有明文。復參照內政部八十年九月十八日台內營字0000000號函示：「依建築法第一百零二條之一規定，建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間，按其性質應依土地登記規則第七十二條（九十年九月十四日後條正為第八十一條）規定辦理所有權登記，但為考量社會實際發展需要，依左列規定辦理：㈠區分所有權建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。．．．二、基於法律不溯及既往原則，並避免購屋影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。」（見本院卷第一○一頁），而被上訴人簽訂系爭建物契約係於七十七年七月十二日，且約明七十七年九月開工，是被上訴人取得之建造執照應在八十年內政部營字第八０七一三三七號函之前，上訴人受讓系爭建物契約亦在此函之前，當時自無可能有此合意，況當時依修正前（六十九年一月二十三日修正公布）土地登記規則第七十三條：區分所有建物之地下層或屋頂突出物等如依使用執照記載非屬共同使用部分，並已編列門牌者，得視為一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記（見原審卷第七七頁），尚非不得單獨取得所有權。觀諸上述規則、函示意旨，當事人究竟選擇登記為全體區分所有權人共有或是部分區分所有權人共有，或單獨辦理建物第一次登記，尚有協議約定之空間。
六、卷附之系爭買賣契約書（見臺灣士林地方法院八十九年度訴字第十六號卷第十一至二二頁）第二條約定：「本大樓房屋各戶持有獨立產權，但地下變電室、受電室、發電機室、水箱等及屋頂突出物暨其他各層之公共設施及設備，其產權則係各層各戶所有權人所共有。一樓空地除去公共設施外，歸一樓使用。地下室除上述公共設施外餘產權另有所屬，不含於本宗標的內，遇有空襲或防空情況時，應開放供全體住戶避難使用。屋頂平台除置公共設施及架設天線外，由頂樓住戶使用，但不得有妨害他人進出共同使用部分或妨礙景觀之行為。」，而上訴人於取得系爭建物所有權時，其共同使用部分即建號第二四八四號既已登記明確，依上開「地下室除上述公共設施外餘產權另有所屬，不含於本宗標的內」之規定，地下二樓其餘之防空避難室部分即非在上訴人所購買之產權範圍，不因該防空避難室係作為停車空間用或非作為停車空間用而有不同。被上訴人固抗辯，非作為停車空間之防空避難室應為全體區分所有權人共有，僅因地下二層起造人繼承問題之原因，導致保存登記尚未辦妥，故無法及時將產權移轉予上訴人，而已登記於二四八四建號之共同使用部分，係先商請地政機關辦理公共設施登記等語，然地下二層之車道、排煙室、樓梯、電梯、水箱既可先為公共設施之登記，為何地下二層之非作為停車空間之防空避難室部分即不可先辦理公共設施登記？又地下二層之非作為停車空間之防空避難室部分苟與已登記於二四八四號共同使用部分皆屬全體之建築物區分所有權人共有，又為何不一同合併登記於二四八四建號之共同使用部分？蓋於此情形，實無區分二個建號之必要，就上開疑點，被上訴人迄未能自圓其說，顯見其言之不可採。再者，被上訴人雖於原審陳稱：「系爭房地有買車位與沒有買車位所簽訂的買賣契約書均是與兩造的契約書相同。但是有買車位的的另外有壹位車位買賣契約書，就車位部分有分管，約定車位的編號，約定遇有防空避難時要提供給防空避難用，只是單純就車位部分作約定。」等語（見原審卷第八二頁言詞辯論筆錄），微論上訴人當庭以「當時簽立買賣契約時，車位是不賣給住戶」等語，執詞爭執（同上筆錄），且經本院命其提出購買停車位住戶之買賣契約書，被上訴人亦無法提出，辯稱：「．．．一戶也沒有賣出去，所以沒有停車位之契約。」等語（見本院卷第五一頁），果如被上訴人所言，購買車位的住戶另有車位買賣契約書，則勢必亦有空白車位買賣契約書備妥使用，端無因無人購買停車位即無法提出車位買賣契約書之可能，自難為作有利於被上訴人之認定。況依系爭買賣契約第二條之規定，上訴人縱非擁有地下二層防空避難室之持分，亦得於空襲或防空情況發生時，使用系爭建物之防空避難室部分，契約既將防空避難室之使用權與所有權分別約定，益徵防空避難室確非上訴人所有，否則上訴人若本係防空避難室之共有人，本即有使用權，何須以契約再贅為約定？綜上所述，地下二層之防空避難室兼作停車場部分，確非本件買賣標的範圍之一，被上訴人之抗辯委無足採。被上訴人縱以系爭買賣契約第二條之關於公共設施之訂定屬例示規定等置辯，但尚無法推翻上開認定。又上訴人已簽立之「房屋點交接管證」中附記事項雖載明：「本戶買賣銷售坪數三六點三四坪，現因尚有地下二層公設四點一四坪，尚未保存登記完成，（註：因起造人四人逝世，繼承手續辦理中）待保存登記完成六十天內，再行辦理過戶予承購人乙○○先生，逾期同意找補價額。」等文字（見原審卷第二二頁），惟上訴人業已主張係因不諳法律而誤簽該接管證，況除已登記之共同使用部分外，地下二層已無上訴人買受部分，如前所述，則上開約定亦與事實不符，且為明確不存在之既成條件，應為無效，自不得以此拘束上訴人。
七、從而，上訴人依買賣契約第一條第二項之約定請求被上訴人退還不足坪數部分之價金共計七十六萬一千二百五十五元（計算式如原判決附表所載）及自取得所有權狀之翌日即八十七年五月六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，於法有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。又本件為不得上訴第三審之判決，本不得為假執行之宣告，被上訴人另聲明如受不利益之判決，願供擔保請准免予宣告假執行，實無必要，附此敘明。
八、兩造其餘主張及攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，認為與本判決結果已不生影響，無庸一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 三十一 日
民事第十七庭
審判長法 官 鄭 雅 萍
法 官 許 文 章法 官 吳 謀 焰右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 九 日
書記官 黃 瑞 芬