臺灣高等法院民事判決 九十年度上易字第二０一號
上 訴 人 甲○○
乙○○訴訟代理人 陳文旺法定代理人 徐明東右當事人間確認買賣價金不存在事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月二十日臺灣桃園地方法院八十七年度訴字第一四二０號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院判決如左：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按原告非經被告同意，原不得於第二審將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款、第三款定有明文。
二、查本件上訴人甲○○於原審起訴求為判決⒈確認被上訴人對伊之本件買賣尾款債權新台幣（下同）二十三萬八千零四元不存在⒉判命被上訴人應自民國八十七年二月十五日起至七月三十一日止，以二百十萬元為基數，按每日千分之一計算違約金，及該違約金自上訴人八十八年七月七日辯論意旨狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並於合計違約金及遲延利息後超過二十三萬八千零四元部分給付與伊之判決。惟伊於本院將該項聲明更改為：被上訴人應給付伊三十五萬零七百元（即被上訴人應自八十七年二月十五日起至七月三十一日止，以二百十萬元為基數，按每日千分之一計算之違約金），及自八十八年七月八日（即上訴人八十八年七月七日辯論意旨狀繕本送達被上訴人翌日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。又上訴人乙○○於原審起訴求為判決：⒈確認被上訴人對伊之本件買賣尾款債權二十二萬九千四百九十一元不存在⒉判命被上訴人應自八十七年二月十五日起至同年七月三十一日止，以二百十五萬元為基數，按每日千分之一計算違約金，及該違約金自上訴人八十八年七月七日辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並於合計違約金及遲延利息後超過二十二萬九千四百九十一元部分給付與伊之判決。惟其亦於本院將該項聲明更改為：被上訴人應給付伊三十五萬九千零五百元（即被上訴人應自八十七年二月十五日起至七月三十一日止，以二百十五萬元為基數，按每日千分之一計算之違約金），及自八十八年七月八日（即上訴人八十八年七月七日辯論意旨狀繕本送達被上訴人翌日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。核此乃上訴人就其原起訴聲明之減縮（確認聲明部分）與擴張（違約金給付聲明部分），依民事訴訟法第四百四十六條第一項及第二百五十五條第一項第三款規定，應予准許。
三、次查上訴人除就其等於原審之聲明為上述之減縮與擴張外，並於本院主張：縱認上訴人無權依兩造預定房屋買賣契約書（下稱系爭契約）第六條第一項約定，向被上訴人請求違約金，亦因被上訴人違反其保證書所保證至遲應於八十七年二月十四日以前完工之約定，致其未能使用所購買之房屋，上訴人每人每月至少受有相當於租金二萬五千元之損害，爰依給付遲延損害賠償法則備位聲明求為判命：被上訴人應分別給付上訴人甲○○、乙○○各十三萬七千五百元及自八十八年七月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算利息之判決。核此乃屬訴之追加，雖被上訴人不予同意，惟此追加之訴與前開先位之訴之請求基礎事實同一（即均為被上訴人未於系爭保證書保證期限內完工），依民事訴訟法第四百四十六條第一項及第二百五十五條第一項第二款規定，其訴之追加亦應准許。
貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：上訴人甲○○、乙○○分別向被上訴人與訴外人許明坤購買被上訴人於中壢市○○段第八八四地號土地上所興建之「環中傳家堡」預售屋各乙戶及基地應有部分，雖系爭契約第六條第一項約定，本件係以建築執照核准完工期限前之使用執照核准日認定為完工日期。惟於八十六年十一月間系爭房屋主體結構大致完成時，因上訴人擬在全部工程未完工前進入裝潢，被上訴人乃要求上訴人將本件買賣所餘價金一次付清，但同意上訴人保留部分房屋價款為尾款（甲○○保留五十八萬元，乙○○保留二十五萬元），並出具保證書保證尚未完工部分之工程至遲於八十七年二月十五日前全部完工，是上開系爭契約第六條第一項完工日期之約定已合意變更為八十七年二月十五日。詎料，被上訴人迄今未完成全部工程，即屬逾期完工，依系爭契約第六條第二項，被上訴人應自逾期完工之日即八十七年二月十五日起至完工之日，每日按上訴人各已繳付之房屋總價款（甲○○已繳價款二百十萬元，乙○○則繳二百十五萬元）按千分之一計算違約金給付上訴人，爰求為確認㈠被上訴人對上訴人甲○○、乙○○之本件買賣尾款債權各二十三萬八千零四元、二十二萬九千四百九十一元不存在㈡判命被上訴人應自八十七年二月十五日起至七月三十一日止，分別給付上訴人甲○○、乙○○各以二百十萬元、二百十五萬元為基數，按每日千分之一計算違約金，及該違約金自上訴人八十八年七月七日辯論意旨狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並於合計違約金及遲延利息後，甲○○部分超過二十三萬八千零四元，乙○○部分超過二十二萬九千四百九十一元部分之判決（上開請求，原審為上訴人全部敗訴之判決）。上訴人並於本院上訴減縮及擴張聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人應分別給付上訴人甲○○、乙○○三十五萬零七百元本息、三十五萬九千零五百元本息之判決。又於本院主張：縱認上訴人不得依系爭契約第六條第二項約定，請求被上訴人給付違約金，茲被上訴人既以上開保證書保證於八十七年二月十五日前完成全部工程，卻未依限完工，致使上訴人未能使用所購買之房屋，而受有每人每月相當於租金二萬五千元之損害，則依債務不履行之給付遲延損害賠償法則，上訴人亦得分別向被上訴人請求賠償自八十七年二月十五日起至同年七月三十一日完工時止之損害，乃追加備位聲明求為判命被上訴人分別給付上訴人甲○○、乙○○各十三萬七千五百元暨各自八十八年七月八日起至清償日止法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：其於本件建造執照核准完工期限前之八十六年十一月十四日即已取得系爭建物之使用執照，依系爭契約第六條第一項約定，即無遲延完工情事。嗣因多數客戶欲在所購房屋加蓋違章建築，而須使用中庭花園空間作為車輛進出及建材堆放之場所。為此，被上訴人乃出具上開保證書，催告欲增建工程之承購戶，早日完成工程並將中庭交還被上訴人，與系爭契約第六條之約定無涉，並無上訴人所謂變更完工日期認定之問題，至於建物是否尚有未完成之缺陷存在，屬是否有瑕疵之問題，不得以此認定本件工程尚未完工，是上訴人以被上訴人遲延完工為由，先位聲明請求給付違約金，即屬無據。又上開保證書所保證者，乃保證被上訴人必於全體增建客戶交還中庭與被上訴人之日起一個月內，完成「中庭工程」，與其他設施瑕疵無涉。而本件增建之承購戶係於八十七年五月間始將中庭交還被上訴人施作，被上訴人亦已依限於六月門完成中庭工程，即無違反上開保證書之承諾期限情事。況是時，系爭建物僅有中庭工程尚未完成，其他工程均已完成，上訴人除無法完全使用中庭之設施外，上訴人就其所有房屋之使用根本毫無影響，故亦無上訴人所謂因此無法使用其等所購房屋致受損害之情事，是上訴人追加備位聲明請求給付遲延之損害賠償亦屬無據。並於本院答辯聲明：對造之上訴及追加之訴均駁回。
三、查上訴人甲○○、乙○○主張，其等分別於八十六年一月六日、同年三月十四日向被上訴人與訴外人許明坤購買被上訴人於中壢市○○段第八八四地號土地上所興建之「環中傳家堡」預售屋各乙戶及基地應有部分，並分別繳納價金二百十萬元及二百十五萬元等情，業據其提出系爭房屋及土地買賣預約書影本各一份在卷可稽（見原審卷第十三至六十頁），並為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。又被上訴人已於本件建造執照核准完工期限前之八十六年十一月十四日即已取得系爭建物之使用執照等情，亦為兩造所不爭執，亦堪信為真實。是本件所應審究者厥為㈠上訴人可否依系爭契約第六條第二項請求被上訴人給付遲延完工之違約金？即本件係應以「建造執照核准完工期限前取得使用執照」抑或應以「系爭保證書保證期限前完成全部工程」始可謂已依限完工而無逾期完工情事？㈡上訴人可否以保證書為據，依給付遲延損害賠償法則請求被上訴人賠償損害？亦即被上訴人是否於保證書保證期限內完成所保證完成之工程？茲分項詳析如后：
（一）本件應以取得使用執照日期，即可謂已依限完工：⒈本件被上訴人取得使用執照之日期為八十六年十一月十四日，而建造執照規定
竣工期限為八十七年六月五日，此分別有桃園縣政府工務局（）桃縣工建使字第一三二一號使用執照及（）桃縣工建執照字第一四六一號建造執照在卷可稽（見原審卷第一二三頁），則被上訴人已於八十六年十一月十四日取得使用執照，且不超過建造執照核准之完工日期，故被上訴人依前揭買賣契約並無逾期完工之情事。上訴人雖主張所謂完工日期與完工狀態乃係不同之意義，本件被上訴人在取得使用執照時，尚有中庭花園、警衛室及地下室等公共設施並未完工，且係於八十七年七月三十一日始完工云云。解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更曲解，最高法院十七年度上字第一一一八號判例可參。查，本件上訴人依據前開買賣契約書第六條第二項約定，請求被上訴人分別給付上訴人違約金，而該項係以被上訴人取得使用執照之日期超過建造執照核准完工日期時方有適用，當事人約定甚明。本件被上訴人取得使用執照之日期確不逾建造執照所載規定竣工期限，依上所述，上訴人主張完工日有不同之意涵，並非可採，故上訴人請求被上訴人給付違約金，自屬無據。
⒉上訴人雖另以被上訴人所出具之保證書（見原審卷第八十九頁）主張兩造之完
工日期已因此而變更，被上訴人已逾保證書所約定之日期始完成系爭房屋，自屬違約，而應給付違約金云云。惟查，依兩造所訂買賣契約第六條之約定，系爭房屋之完工期限係於不超過建照所定完工日之情形下，以使用執照核准日期為完工日期，而本件建造執照所核准完工期限為八十七年六月五日，被上訴人則於該日期以前之八十六年十一月十四日取得使用執照已如前述，故依前開約定，被上訴人於八十六年十一月十四日既已完工，被上訴人自無可能再於兩造所約定完工條件成就後之同月二十二日，與上訴人另行約定完工日期，是上訴人以該保證書為據主張上訴人同意變更完工日期，要無可取。
（二）上訴人不可以保證書為據，請求給付遲延損害賠償：⒈被上訴人於取得使用執照後，因有非房屋本體之中庭花園尚未完成，而該社區
之絕大部分承購戶（包括上訴人在內）均欲在所承購房屋加蓋違章建築，以擴大房屋使用面積，然該增建工程必須使用中庭花園之空間，作為車輛進出及材料堆置之場所，故戶購承乃集體要求被上訴人暫停施工，俟彼等完成加建工程後再進行中庭花園之施工，而被上訴人為求確保權益，遂要求增建之承購戶書立同意書，同意於房屋所有權移轉予承購戶名下時，即可撥付銀行貸款作為償付買賣房屋總價款之差額（見本院卷第六十二頁同意書影本），同時被上訴人為保證將來會繼續未竟之中庭工程，乃書立保證書予承購戶其內容略為；「：
：加建工程應於四十五日內完成，並將現場交還本公司繼續施工中庭部分，且保證於交還日起至施工中庭完成日止以一個月為限。 ：：」，此為兩造所不爭執之事實。雖上訴人主張，依該保證書約定，公共設施應於八十七年二月十四日以前完工，但被上訴人遲至八十七年七月三十一日始行完工，致使系爭房屋雖已交屋，但因公共設施遲未完成，上訴人每人遭受每月二萬五千元之租金損害云云。就此為被上訴人所否認並辯稱：保證書係為催告客戶儘速完成增建工程與中庭花園施工之問題，根本與完工日期無涉，且上開保證書中被上訴人所承諾者係住戶交還中庭後，一個月內完成中庭之興建工程，而非保證於上開日期以前「完工」，系爭房屋之承購戶係於八十七年五月間始全部退出將中庭交被上訴人施作，被上訴人亦信守承諾於同年六月間完成中庭之興建等語。查本件系爭工程工地主任鄭豐章在本院審理中到庭證稱：「客戶在交屋後要求加建，因加建工程需經過中庭，雙方協商同意加建工程完成後再交付中庭施工，交付中庭有遲延情形，約在八十七年四、五月間始交付，住戶管理委員會並未交付給我，至於中庭完工時間，時隔太久，我不記得了。」（見本院卷第九十八頁）。由此可見，上訴人主張中庭應於八十七年二月十四日以前完工，自無依據。被上訴人抗辯，中庭工程係於八十七年五月承購戶交還被上訴人承作後之一個月內，即八十七年六月底完工，較合情理，堪予採信。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。本件上訴人主張中庭工程逾越上開保證書所定之期限完工而有給付遲延，及因中庭工程遲延施工，與所交付房屋如何無從使用而受有損害，彼此有何因果關係等情，均未舉證以實其說，其主張自難信為真實。故其請求每人每月相當於租金二萬五千元之損害金各十三萬七千五百元及遲延利息，即非正當。⒉至上訴人另主張：被上訴人於買賣契約成立後未經上訴人同意即擅自變更建造
執照，致其取得建物使用執照後之地下室車道、警衛室及社區大門等配置均與前述廣告及系爭買賣契約所附配置圖不符○○○區○○○○巷道）僅寬四米八（不符法令規定之須寬六米以上，亦嚴重妨礙社區緊急救護之安全需求），警衛室毗鄰道路之面寬約減少一米餘，連同其二樓會議室之建物積均明顯短少云云，固據提出原證十一之設計圖影本及原審原告八十八年元月十八日訴狀原證二十四之中壢地政事務所繪製之建物測量成果圖為證。然所指縱屬實情，惟此屬出賣人應否擔負物之瑕疵責任範圍為另一問題，不在起訴之列，本院自無從審究。
四、綜上所述，上訴人以被上訴人違反系爭契約完工期限為由，請求被上訴人應給付上訴人甲○○三十五萬零七百元，給付上訴人乙○○三十五萬九千零五百元之違約金及法定遲延利息；及以被上訴人違反上開保證書完工期限之約定，依給付遲延損害賠償法則，追加備位聲明，請求被上訴人應給付上訴人各十三萬七千五百元及法定遲延利息，均非正當，不應准許。就請求違約金部分，原審為上訴敗訴之判決，並以假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回，核無違誤。上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，核無理由，應連同追加之訴，併予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經予審酌，核與判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴及追加之訴均無理由，爰依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十七 日
民事第八庭
審判長法 官 鄭 三 源
法 官 黃 豐 澤法 官 王 淇 梓右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 七 月 二十 日
書記官 張 美 華