臺灣高等法院民事判決 九十年度上易字第二三六號
上 訴 人 甲○○被 上訴人 乙○○右當事人間確認租賃關係不存在等事件，上訴人對於中華民國九十年三月十六日臺灣板橋地方法院八十九年度訴字第一二七八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣捌萬元部分廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用，由上訴人負擔陸分之伍，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一審廢棄部分及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，補稱略以：㈠按「租賃契約定有存續期間同時並訂有解除條件者，必於條件成就後，始得終止
租約。」最高法院十八年上字第一七０一號著有判例，系爭租約定有五年存續期間，且約定「本契約租賃期限未滿，一方擬解約時，須得對方之同意」，「乙方（承租人）欲中途終止租約，應提前三個月通知甲方（出租人），保證金期滿才退還」，以上二項約定即為承租人欲提前終止本件定期租約之約定解除條件，須被上訴人成就上述條件，才生終止效果。
㈡原審固採刑事偵查卷載上訴人稱「我有聽母親說她有在八十八年四月十五日口頭
表示要終止租約：：」之詞，作為認定之憑，惟依上開筆錄解讀，充其量僅能解釋為被上訴人有「單方」向上訴人母親表示想終止租約而已，不能解為上訴人已同意其終止租約。
㈢以被上訴人所指之「拆裝潢、趕攤販」之二項條件而論，上訴人否認有同意變更
以此二條件為終止條件，被上訴人也從未舉證上訴人已同意如此變更，原審竟以此二條件為審酌，實屬違誤，退而言之，縱以此二條件而論，上訴人於原審請求履勘以查明有無拆除裝潢，均遭拒絕，且提出系爭房屋攤販照片，請求傳訊攤販陳添誠，亦未傳訊，同屬違誤。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲引用外，補稱略以：㈠系爭租約縱使定有期限，只要雙方當事人合意，仍得合意終止，被上訴人向上訴
人之代理人呂貴美表示欲於八十八年四月廿五日終止租約，經其口頭承諾表示同意，則系爭租約兩造已合意於八十八年四月廿五日終止。
㈡被上訴人已依約定拆除裝潢及趕走攤販，被上訴人於終止租約後，並無權允許他人擺攤，且他人擺攤亦非被上訴人所得干涉。
理 由
一、被上訴人主張其於民國八十七年十二月十八日向上訴人承租台北縣新莊市○○街○○巷○號一樓房屋（下稱系爭房屋），由上訴人之母呂貴美為代理人與上訴人訂立租約，租期自八十七年十二月廿五日至九十二年十二月廿五日止，每月租金新台幣（下同）五萬元，押金為十八萬元，並經公證在案。嗣於八十八年三、四月間，被上訴人因故不欲續租，遂向呂貴美表示至八十八年四月廿五日起不再續租，經呂貴美口頭表示同意。雖租約約定承租人欲中途終止租約應提前三個月通知出租人，保證金期滿才還，但上訴人之代理人呂貴美既同意提前終止租約，並以被上訴人拆除系爭房屋左半部之裝潢及遷移屋前攤販為條件，則該條件已變更系爭租約第七條第六款之約定，被上訴人已履行上述條件，則租約於八十八年四月廿五日已終止，上訴人自應返還押金。惟上訴人否認租約已終止，並執租約聲請原法院以八十八年度執字第一三０六號給付租金強制執行事件，查封被上訴人之不動產，爰請求確認兩造間租賃關係不存在，並請求返還押租金及撤銷上開強制執行程序（原判決駁回確認租賃關係不存在部分，其餘為被上訴人勝訴之判決，上訴人對其敗訴部分上訴）。
二、上訴人則以：系爭房屋確係伊授權其母呂貴美代為出租及管理，租約亦由其母與被上訴人訂立並公證，惟被上訴人係於八十八年四月廿五日才表示不欲續租，但呂貴美並未同意終止租約，依約定被上訴人欲中途終止租約，應提前三個月通知上訴人，押金於期滿才退還，被上訴人並未依約定方式終止租約。又因被上訴人欲將系爭房屋轉租他人，始將內部裝潢拆除，並非應呂貴美之指示所為。又被上訴人自八十八年五月起即積欠水費，為阻止其違法轉租，呂貴美始於同月十七日申請停水，並非同意提前於同年四月廿五日終止租約。又依租約約定，押金於租期屆滿之九十二年十二月廿五日才退還，況被上訴人自八十八年四月起即未付租金，至伊於八十九年二月廿五日表示終止租約止，已欠租一年以上，每月租金五萬元，則被上訴人之押金尚不足抵付租金，另有欠租，自不得請求返還押金等語置辯。
三、被上訴人主張其於八十七年十二月十八日向上訴人承租系爭房屋，並經公證，約定租期自八十七年十二月廿五日至九十二年二月廿五日，每月租金五萬元，押金為十八萬元等事實，有其提出之房屋租賃契約影本可證，復為上訴人所不否認，自堪信為真實。
四、系爭租約第七條第六款固約定，承租人（即被上訴人）欲中途終止租約，應提前三個月通知出租人（即上訴人），保證金於期滿退還。惟依契約自由原則，契約雙方並非不得於租期屆滿前以合意終止租約。查被上訴人主張其於八十八年三、四月間因故不欲續租，乃向上訴人之代理人呂貴美表示自八十八年四月廿五日起終止租約，經呂貴美口頭同意，雙方已合意終止租約等情，業據其提出新莊幸福郵局第二三七號存證信函為據，上訴人雖否認呂貴美有同意終止租約，但查上訴人於台灣板橋地方法院檢察署八十八年度偵字第二一八九０號妨害信用案自承：「我有聽母親（即呂貴美）說，她（即被上訴人）有在八十八年四月十五日口頭表示要終止租約：：」，則上訴人已自承被上訴人於八十八年四月十五日已表示終止租約，其後上訴人於原審抗辯指稱其代理人呂貴美於八十八年四月廿五日向被上訴人收租時，被上訴人始告知不再續租等情，與前述所供已有不符，亦與證人呂貴美於原審所證八十八年四月廿五日向被上訴人收租時，被上訴人尚與轉租之承租人吵架，至八十八年六月間其以存證信函向被上訴人催討租金，被上訴人始以電話表示到里長家談，並表示不再續租等情不符，是上訴人抗辯八十八年四月廿五日收租時被上訴人始表示不再續租云云，尚難採信。另證諸證人林萬華於原審結證：八十八年間曾受被上訴人之託拆除系爭房屋之裝潢，有親耳聽到呂貴美跟被上訴人講要拆裝潢，呂貴美說全部都要拆等語，上訴人並不否認有拆除裝潢之事，是證人之證言應堪採信。再者，上訴人之代理人呂貴美於八十八年五月十七日親向自來水公司申請停止系爭房屋之供水，業經原審向該公司查明屬實；有該公司第十二區管理處台水十二處業字第０九五一九號函在卷可稽。苟上訴人未同意雙方合意於八十八年四月廿五日終止租約，衡情呂貴美當無於同年五月十七日即申請停止系爭房屋之供水之理，是被上訴人主張雙方已合意於八十八年四月廿五日終止租約，應屬可採。
五、按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力；但債權人預示拒絕受領之意思或給付兼需債權人之行為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出，民法第二三五條定有明文。查上訴人於八十八年六月十五日以桃園永安郵局第三四０號存證信函向被上訴人表示，被上訴人於八十八年四月廿五日告知欲中途終止租約，是仍應支付至同年七月廿四日止之三個月租金，今已拖欠
四、五月二期租金，限七日內繳納云云，有其提出存證信函可證，是其否認被上訴人所主張之合意終止租約同時有預示拒絕受領房屋及鑰匙之意思。而返還租賃房屋，兼需出租人之行為，故被上訴人於八十八年六月十八日以上開二三七號存證信函通知上訴人於同年六月廿五日晚上八時在系爭房屋，交還房屋及鑰匙，即屬以準備給付之情事通知債權人之上訴人，而上訴人亦不否認收受上述存證信函及未依約於上開時地接受返還房屋，應認被上訴人於八十八年六月廿五日已返還系爭房屋。又雙方所約定被上訴人應拆除裝潢及趕走攤販，被上訴人已依約履行完畢，業經證人林萬華及上訴人所聲請傳訊之證人即攤販陳添誠結證屬實，是上訴人抗辯被上訴人未履行上開條件，亦非可採。
六、按押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的，是押租金應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債務不履行情形，且押租金尚有餘額時，始得請求返還。查兩造租約於八十八年四月廿五日合意終止，且被上訴人已於同年六月廿五日交還系爭房屋，每月租金為五萬元，已如前述，而被上訴人亦不否認自八十八年四月廿五日起至同年六月廿五日止即未再付租金，其於終止租約後，至八十八年六月廿五日始返還系爭房屋，此兩個月之期間仍應照付租金共計十萬元，則被上訴人主張與押租金抵銷後，上訴人應返還押租金八萬元，是被上訴人請求返還押租金八萬元部分為有理由，應予准許，超過部分，則非有據，應予駁回。
七、又按執行名義無確定判決同一效力者，於執行名義成立前，如有債權不成立或消滅或妨碍債權人請求之事由發生，債務人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第十四條第二項定有明文。原審八十八年度民執松字第一三０六四號給付租金強制執行事件，上訴人係以經公證之租約為執行名義，經原審調卷查明屬實，又本件租約業經雙方合意於八十八年四月廿五日終止，已如前述，且被上訴人就八十八年四月廿五日至同年六月廿五日交還房屋止二個月計十萬元之租金，主張與押租金抵銷，至此被上訴人已無欠負上訴人任何債務，上訴人自不得以被上訴人積欠八十八年四月廿五日起至同年十二月廿五日止計九個月租金共四十五萬元為由，聲請強制執行被上訴人所有財產，從而被上訴人請求撤銷原審上開強制執行程序，亦屬有據，應予准許。
八、綜上所述，被上訴人主張依強制執行法之規定及雙方約定，提起債務人異議之訴，請求撤銷原審八十八年度民執松字第一三０六四號強制執行程序並返還押租金八萬元，為有理由，應予准許，原判決關於上開應准許部分為被上訴人勝訴判決，核無不合，上訴意旨仍執詞指摘其不當，非有理由，應予駁回。至被上訴人另請求返還押租金十萬元部分，則非有理由，原判決予以照准，即有未合，上訴人上訴意旨指摘此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰改判如主文第二項所示。
九、據上論結，本件上訴部分有理由，部分無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 九十 年 七 月 四 日
民事第九庭
審判長法 官 吳 謙 仁
法 官 蘇 瑞 華法 官 魏 大 喨右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 七 月 六 日
書記官 鄭 麗 兒