臺灣高等法院民事判決 九十年度上易字第三六八號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十年五月四日台灣新竹地方法院九十年度訴字第一九○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付之利息超過自民國九十年二月十日起算部分廢棄。
其餘上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國（下同）八十八年四月間承租伊所有坐落新竹縣○○鄉○○段第五七一地號面積七千五百六十一點四二平方公尺土地及門牌號碼新竹縣新豐鄉上坑村一鄰坑子口一○二之五號房屋第一、二層全部（下稱系爭房地），租賃期間自八十八年四月十四日起至九十三年四月十三日止，租金則約定自八十八年四月十四日起至八十九年十月十三日止，每月新台幣（下同）十萬元；八十九年十月十四日起至九十三年十月十三日止，每月十二萬元。詎上訴人自八十九年六月二十三日起即未依約給付租金，迄至十二月止，僅支付租金一萬元，尚積欠租金六十九萬未付，屢經催討，均不獲置理等情。爰依租賃之法律關係，求為命上訴人給付六十九萬元及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決。並答辯聲明：駁回上訴人之上訴。
二、上訴人則以：伊向被上訴人承租系爭房地前，原由被上訴人之兄弟陳德根在該處經營快活林餐廳，兩造簽訂租賃契約時，被上訴人亦保證於兩個月內辦妥營利事業登記，讓伊得合法經營餐廳休閒農場，伊誤以為真，遂與之簽約。惟伊開設楊家莊休閒農場後，即屢遭新竹縣政府以違反建築法及商業登記法裁處罰鍰處分，伊多次促請被上訴人辦妥營利事業登記，但始終未能辦妥，致伊經營之楊家莊休閒農場營運遭受重大影響。依租賃契約書第十條約定，系爭房地既約定僅供餐廳、休閒娛樂等營業用途，營利事業登記證即為必需取得之證件，否則即難營業，故被上訴人應提供適於經營餐廳之場所，並辦妥營利事業登記，此與伊之給付租金顯有對價關係，據此，被上訴人既未依約辦妥營利事業登記證，伊自得依民法第二百六十四條規定，主張同時履行抗辯權，拒絕給付八十九年六月後之租金等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡駁回被上訴人在第一審之訴。
三、經查，兩造於八十八年四月簽訂租賃契約書，由上訴人向被上訴人承租其所有門牌號碼為新竹縣新豐鄉上坑村一鄰坑子口一０二之五號房屋第一、二層全部，及坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號面積七千五百六十一點四二平方公尺之土地，租賃期間自八十八年四月十四日起至九十三年四月十三日止，租金約定自八十八年四月十四日起至八十九年十月十三日止，每月十萬元；八十九年十月十四日起至九十三年十月十三日止，每月十二萬元。然上訴人自八十九年六月二十三日起即未依約支付租金，迄至十二月止，僅支付租金一萬元，尚積欠租金六十九萬未付等事實，為兩造所不爭執（見原審卷三一頁、本院卷五○頁），並有租賃契約書、存證信函在卷可按（見原審促字卷），堪信為真實。
四、按租賃物之出租人，依民法第四百二十三條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物」，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定、收益之狀態為已足，至於承租能否達到使用收益之效果，則非所問。經查：兩造就系爭標的物成立租賃契約，且被上訴人亦將出租標的物交付上訴人以供經營餐廳使用，客觀上並無不符約定使用狀態等情，為上訴人所不否認。上訴人雖以簽訂系爭租賃契約時，被上訴人保證系爭土地適於經營餐廳，並可取得主管機關核發之營利事業登記證，而此為契約重要之點，與租金間為對價關係，被上訴人既未取得營利事業登記證，自不負給付租金之義務云云置辯。然此為被上訴人所否認，經查：
㈠觀諸系爭租賃契約條文，雙方僅就租賃標的物係供作餐廳、休閒娛樂等營業用途
有所約定，並無被上訴人保證應辦妥營利事業登記證之記載，且系爭契約除第十五條、第十六條、第十七條之約定外，均係上訴人八十八年四月十四日委由律師郭杞堂草擬契約內容條款，而於擬稿過程，上訴人均未告知應將上開其所辯事由列入契約中，雙方僅言明需公證等情，業經證人即草擬系爭契約之律師郭祀堂證稱在卷（見原審卷四一、四二頁）。再審究系爭契約於律師草擬後並未當場簽約，而係數日後即同年月二十三日另為加載第十五條至十七條之約定後始為簽定等情觀之，本件若如上訴人所言，被上訴人承諾租賃標的物供作上訴人餐廳使用後，並將取得營利事業登記證，且以此為系爭租賃之必要之點及與租金間互為對價關係，則上訴人將草稿交由律師擬具時，焉有不就此重要事項要求律師特別為記載；或於雙方簽約之時，就此再為加列補記之理？㈡又依增訂之租賃契約第十五條規定「應受強制執行事項：乙方（即上訴人）對承
租標的不得做色情營業，若經查獲導致斷水、電。乙方得賠償甲方（即被上訴人）場地禁止使用，休閒農場申請及名譽損失決無異議」觀之，顯見兩造簽約時，系爭租賃標的物尚未合法取得營利事業登記。又證人即介紹人陳世亦到庭證稱系爭租賃契約簽訂時，尚未取得休閒農場營利事業登記證，為上訴人所知悉等語（見本院卷一一八頁）），足見系爭租賃標的無合法營利事業登記，為上訴人簽訂租賃契約時所明知。
㈢系爭房地原由訴外人即被上訴人之兄弟陳德根經營快活林餐廳，並辦理設藉課稅
，於系爭房地出租前已停業，並於八十八年九月三十日清算，註銷營業登記等情，有稅捐申報書、清算收據聯為證（見本院卷七三、七四頁），再註銷營業登記後由上訴人委請何榮柱會計師在上址辦理楊家莊休閑農場（餐廳）設藉課稅，領用統一發票使用，亦有新竹縣政府營利事業登記證統一發證設立登記申請書及統一發票附卷可稽（見本院卷七五、七六頁），是若被上訴人曾允諾於簽訂租賃契約後二個內辦妥營利事業登記，則於簽約五個月後，上訴人既未辦妥營利事業登記證，衡情被上訴人豈有不向上訴人異議，反前往辦理楊家莊休閑農場（餐廳）設藉課稅之理。又系爭房地尚未取得營利事業登記證，為上訴人簽約時所明知，而辦妥營利事業登記證如為被上訴人給付義務之一，則上訴人在營利事業登記未取得前，斷無擴大投資於系爭房地增建違章小木屋之理。
㈣上訴人自八十九年二月起即陸續遲付租金，嗣陸續支付二萬元、三萬、八萬元、
六萬元不等租金，八十九年八月二十八日並簽發面額五十萬元支票以支付租金，該支票於八十九年十一月二十八日退票後，上訴人再以發票日為八十九年十二月十一日期面額十萬元支票換回，故結算租金，自八十九年六月二十三日至九十年一月二十二日止，計積欠被上訴人租金六十九萬元等情，為上訴人所不爭執，並有上訴人出具之字據、新竹十信儲蓄部交易明細表可憑（見七七─七九頁）。若被上訴人曾應允二個月內辦妥營利事業登記而未辦理，衡情上訴人殊無繼續給付租金至八十九年六月二十三日，並於八十九年十二月十一日即簽約後之二年七月餘，兌現上開給付租金支票之理。
㈤證人蔡根旺係上訴人之朋友，為系爭租賃契約之保證人（見本院卷一一九頁），
陳世原欲與上訴人合夥經營楊家莊休閒農場，嗣因故退出，並因另案與代理被上訴人洽談系爭租賃契約簽訂事宜之陳德根發生爭執，（見本院卷一一九、八０頁），其等均為利害關係人，證言顯有偏頗之虞，已不足採。況其二人亦證稱：兩造未言明辦妥營利事業登記證之確定日期云云，是縱如其二人所言，被上訴人曾保證辦妥營利事業登記證，惟既未定期限，則上訴人自應定期催告，今上訴人未定期催告被上訴人履約，被上訴人自不負遲延責任，上訴人亦不得據此主張同時履行抗辯而拒付租金。至證人姚文昌於簽訂系爭租賃契約時並不在場，對簽約過程亦未參與，田燕玉係兩造簽訂租賃契約後始至上訴人所開設之楊家莊休閒農場擔任會計，對兩造間簽訂租賃契約之情形均不知悉，故其二人之證言，均不足為被上訴人保證於簽約二、三個月取得營利事業登記證之有利證明。至錄音帶譯文之真正（見本院卷九九─一０二頁），雖為陳德根所不否認，然觀之該譯文內容，陳德根並未承認保證取得營利事業登記證，故亦不得為上訴人有利之證明。從而，上訴人上開所辯均不足採信。
五、綜上所述，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人給付六十九萬元及自支付命令送達之翌日即九十年二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判決誤准自九十年二月九日起計算利息，尚有未洽，其餘部分則無不當。上訴意旨雖未指摘及此，惟原判決如主文第一項所示利息部分之諭知既為不當，不能維持，爰將該部分廢棄；其餘上訴部分，則無理由，應予駁回。
六、兩造其餘攻擊、防禦方法與判決結果無涉，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 十八 日
民事第十四庭
審判長法 官 張 劍 男
法 官 蘇 芹 英法 官 蔡 芳 齡右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十 日
書記官 蔡 錦 輝