臺灣高等法院民事判決 九十年度上易字第六八○號
上 訴 人 乙○○複 代理人 夏效真被 上訴人 甲○○右當事人間，因增加租金等事件，上訴人對於中華民國九十年八月三十一日臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第五一一七號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：
緣原審判決被上訴人調漲租金勝訴雖係於法有據，惟仍應審酌其他客觀事實，始符公平正義。蓋上訴人承租系爭土地多年，均按時繳付租金，豈料，被上訴人故意未予收取租金在先，嗣又調整租金，且調漲之幅度較原租金增加甚多，上訴人不過為市井小民，收入不豐，實難支應增加之租金數額；再者，目前經濟景氣不佳，被上訴人調整租金之額度仍嫌過高，況且，若被上訴人不斷以起訴方式對上訴人請求調整租金，上訴人將不勝訴訟之繁，亦有礙訴訟經濟。實則法律不外人情，懇請鈞院體諒上訴人謀生不易之難處，降低被上訴人調整租金之請求數額，以維上訴人權益為禱。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：
一、查上訴人乙○○以不定期租賃方式承租被上訴人所有座落於台北市○○區○○段二小段四五○、四五○之一地號土地，此有上訴人聲請調解之聲請調解書及存證信函可證，而兩造間租金已有多年未曾調整。按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，此為民法第四百四十二條所明定。是關於不定期租賃契約，除當事人間合意調整租金外，應以訴訟方式聲請法院為增減。
二、查被上訴人早於八十八年十一月間即已通知上訴人乙○○自八十九年一月一日起調整租金為每月每坪新台幣（下同）四百元，此有律師函可證。而上訴人承租之系爭四五○、四五○之一地號二筆土地，八十九年七月申報地價分別為每平方公尺四萬四千一百六十元、四萬零四百九十三元，而參照土地法第一百零五條準用第九十七條有關地租計算之規定，上訴人每月應給付租金原為一萬四千二百九十一元（44160X37X10%/12+40493X2X10%/12=14271）然被上訴人鑑於地上房屋簡陋，自願降低租額請求調整為如原判決主文第一項所載之金額，以示公允。原審詳予調查後，以調整後之租金相當於土地申報總價額百分之三．三 (言詞辯論意旨狀誤植為百分二．八)，尚屬合理，予以調整，於法於理均無違誤。
三、上訴人自八十九年一月一日起至八十九年九月三十日止均未依調整租金後之標準給付租金，被上訴人始請求上訴人給付四萬二千三百元（4700X9=42300）及法定利息，原審依據調整後之租金標準判命上訴人給付，於法亦無違誤。
理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人承租被上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段四五○、四五○之一號地號上之土地、面積三十九平方公尺（即門牌號碼台北市○○街○○號房屋之基地），每月為租金一千七百元，已有多年未曾調整，被上訴人於八十八年十一月間通知上訴人自八十九年一月一日起調整租金為每月每坪四百元；又上訴人僅繳付租金至八十八年十二月止，積欠自八十九年一月起至八十九年九月止之租金計四萬二千三百元，為此，依民法第四百四十二條之規定，求為准予調整每月租金為四千七百元、及上訴人應給付四萬二千三百元本息之判決。
二、上訴人則以：被上訴人調漲幅度過高，依往例繳租期限為八十九年十二月。被上訴人所有大理街十一號房屋屋頂破損，下雨水流到上訴人房屋，被上訴人應予補償。又過去均按十六坪繳交租金，測量結果只有十一．七九七五坪，被上訴人亦應返還上訴人溢繳之租金等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張上訴人承租被上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段四五○、四五○之一號地號上之土地、面積三十九平方公尺（即門牌號碼台北市○○街○○號房屋之基地），每月為租金一千七百元，已有多年未曾調整，被上訴人於八十八年十一月間通知上訴人自八十九年一月一日起調整租金為每月每坪四百元；上訴人之租金僅繳至八十八年十二月止，自八十九年一月起至八十九年九月止之租金即未繳納，計有四萬二千三百元等事實，為上訴人所不爭執，且有土地登記謄本、台北市萬華區調解委員會通知、聲請調解書 (筆錄) 、張迺良法律事務所函、掛號郵件回執聯等影本為憑，並經原法院囑託台北市建成地政事務所派員會同勘測，製有複丈成果圖在卷。被上訴人主張之上開事實，應堪信為真實。
四、按：租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第四百四十二條定有明文。又：基地租金數額之調整，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金比較等項，土地價值之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。以故，倘以申報地價之一定比例定其租金額，而基地因工商繁榮，基地價值顯著提高，原約定之比例，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算比例又有爭執時，不定期租賃之出租人非不得依民法第四百四十二條規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平。最高法院八十七年度台上字第一一三三號民事裁判意旨，可資參照。本件上訴人承租被上訴人所有前揭土地，未定有期限，且有多年未曾調整租金等事實，為兩造所不爭執；被上訴人自得以土地價值上漲而聲請法院增加其租金。租金係承租人使用、收益租賃物應支付之對價，法院依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，依前揭最高法院裁判意旨，除應斟酌不動產之價值、稅額增加、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額相當，以資平衡。經查，上訴人所承租被上訴人所有前揭土地面臨大理街，均為老舊房屋之舊住宅區，市況顯已沒落，有被上訴人提出之現場照片為證。上訴人所有門牌號碼台北市○○街○○號房屋老舊，屋齡已近百年，五十八年間曾改建門面，結構亦經整修，目前為上訴人全家棲身處所，經原法院於九十年二月五日履勘現場，製有勘驗筆錄足憑。查：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，而此項規定於租用基地建築房屋，準用之。土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。其次，所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，土地法施行法第二十五條、土地法第一百四十八條分別定有明文；前揭四五○地號土地八十九年七月之申報地價為每平方公尺四萬四千一百六十元，四五○之一地號土地八十九年七月之申報地價為每平公尺四萬零四百九十三元，有卷附土地登記謄本足憑。被上訴人請求將上訴人承租系爭四五○、四五○之一地號土地之租金調整為每月四千七百元，約相當於土地申報總價額年息百分之三．三，本院斟酌上開一切情狀，認為尚屬相當，應予准許。上訴人以調整租金之幅度過高，顯無可採。
五、復按：房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院四十八年度台上字第五二一號著有判例可資參照。本件被上訴人於起訴前之八十八年十一月十五日通知上訴人自八十九年一月一日起調整租金為每月每坪四百元，上訴人已於翌日收受該通知函，且上訴人自八十九年一月一日起即未依原約定、或調整之租金繳付之事實，為上訴人所不爭執，且有張迺良法律事務所函、掛號郵件回執聯影本在卷足稽；依前揭最高法院意旨，被上訴人請求上訴人自八十九年一月一日起開始調整，併請求上訴人應給付被上訴人自八十九年一月起至八十九年九月止之租金四萬二千三百元（4700×9= 42300），洵屬有據，均應予准許。
六、上訴人抗辯被上訴人所有大理里街十一號房屋屋頂破損，下雨時水會流到其屋之事實，為被上訴人所否認，且未舉證證明受有損害，及該損害為被上訴人之侵權行為所致，上訴人之抗辯，自無足取。上訴人又以過去租金均按坪數繳納租金，測量結果坪數較少，被上訴人應返還多繳之租金云云；惟查，兩造之前約定坪數為約略之數，且所約定租金為月租金一千七百元，並非以每坪每月之租金計算，堪認兩造之前所約定租金之意思表示，已有合意；非得以事後測量結果面積有出入，即認被上訴人有超收租金，上訴人此部分之抗辯亦非可採。
七、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條分別定有明文。本件被上訴人請求上訴人給付租金部分，以給付金錢為標的，無確定期限，又未約定利息，併請求上訴人應給付自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法亦非無據，亦應准許。
八、綜上所述，被上訴人基於民法第四百四十二條之規定，請求調整租金，並依租賃關係請求上訴人給付所積欠之租金，洵屬有據；上訴人所為之抗辯，無一足採。從而，原法院為被上訴人勝訴之判決，並依被上訴人之陳明願供擔保，請求宣告假執行，酌定擔保金額准許之，經核尚無違誤；上訴意旨仍持陳詞指摘原判決不當求予廢棄，非有理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十一 日
民事第十二庭審判長法 官 林 丁 寶
法 官 林 恩 山法 官 陳 博 享右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十二 日
書記官 鄭 靜 如