臺灣高等法院民事判決 九十年度上易字第八六號
上 訴 人 甲○○被 上 訴人 乙○○○右當事人間請求土地移轉登記事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月四日台灣板橋地方法院八十八年度訴字第一０六四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張台北縣○○鎮○○段○○○○號土地（以下簡稱系爭土地）面積二四○二平方公尺，其中所有權應有部分十二分之一為被上訴人及訴外人陳清海、陳勝男、陳玷、李陳秀、林陳妹公同共有。民國八十七年六月間公同共有人陳清海、陳勝男、陳玷、林陳妹四人決議依土地法第三十四條之一第五項準用同條第一項規定，以新台幣（以下同）八十五萬二千元將系爭土地之所有權應有部分十二分之一出售與上訴人，並訂立買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約），且已依法通知李陳秀及被上訴人，及將其二人應分得之價款各十四萬二千元提存於台灣板橋地方法院。而李陳秀已向提存所取走其應得之價款，被上訴人則表示願優先承買他共有人系爭土地公同共有權。公同共有人陳清海即於八十七年十月二十日以存證信函通知被上訴人，須於十日內以同一條件○○○鎮○○路○○○巷○○號辦理承買手續及付款。詎伊並未按期到場，故陳清海於八十七年十一月十九日再以存證信函通知被上訴人已視為放棄優先承買權。故系爭買賣契約仍屬有效，被上訴人自應協同其等及李陳秀辦理系爭土地所有權應有部分十二分之一移轉登記與上訴人。另縱令被上訴人有優先承買權，惟此係債權性質，如公同共有人未踐行此義務，出賣之處分行為仍屬有效，僅被上訴人可向其他公同共有人另行請求損害賠償而已，仍不影響上訴人依據契約請求移轉之權利。又土地法第三十四條之一第五項應可準用同條第一項規定，將系爭土地所有權應有部分十二分之一「全部」出售，不僅限於公同共有人「自己」之應有部分。並聲明㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號土地面積二四○二平方公尺，應有部分十二分之一，面積二○○、四二平方公尺公同共有土地協同公同共有人陳清海、陳勝男、陳玷、李陳秀、林陳妹辦理移轉所有權登記與上訴人。
二、被上訴人則以訴外人陳清海等人於八十七年六月間決議出賣系爭土地所有權應有部分十二分之一，以每坪一萬四千元賤賣與上訴人時，並未依法通知被上訴人，伊係嗣收到台灣板橋地方法院提存所通知始知悉上情，惟被上訴人既為系爭土地共有人之一，依土地法第三十四條之一規定，就系爭土地以同一價格出售即有優先承買權。然陳清海等人竟於八十七年十二月十七日調解期日時稱，被上訴人須每坪多加一萬元始得優先承購，因意見不一致而調解不成立。惟被上訴人自始均未表示放棄優先承買權，且公同共有物應先行分割，才能辦理分別共有，故共有人陳清海等人亦不能出售系爭土地所有權應有部分十二分之一。故上訴人請求被上訴人協同陳清海等人辦理移轉如其聲明所示之所有權應有部分十二分之一登記予上訴人，非有理由。並聲明駁回上訴。
三、查上訴人主張系爭土地所有權應有部分十二分之一為被上訴人與訴外人陳清海、陳勝男、陳玷、李陳秀、林陳妹所公同共有，前開土地公同共有部分業經多數公同共有人陳清海、陳勝男、陳玷、林陳妹決議出賣予上訴人之事實，業據其提出土地登記謄本、買賣契約書（見原審八十八年度板調字第三九０號卷第七、十一頁）為證，復經證人陳清海、陳勝男到庭證述屬實（見原審卷第二十五頁背面、第二十六頁），且為被上訴人所不爭執，自堪信此部分主張為真正。
四、上訴人復主張系爭土地所有權應有部分十二分之一業據訴外人陳清海、陳勝男、陳玷、林陳妹依土地法第三十四條之一第五項準用同條第一項決議出賣予上訴人，並上訴人已依法將被上訴人應受領之價金提存，雖被上訴人表示願優先承買系爭應有部分，惟伊並未於受通知十日內以同一條件○○○鎮○○路○○○巷○○號辦理承買手續及付款，已視為放棄優先承買權，則系爭買賣契約仍屬有效云云。惟查：
(一)按「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」、「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之」、「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」，「前開規定於公同共有準用之」，為土地法第三十四條之一第一、二、四、五項分別定有明文。
(二)前開條文第一項旨在保護多數共有人之利益、促進共有物之有效利用，並「消滅共有物之共有關係」，故係於數人就物全部為共有，為消滅物之共有關係所為之規定，故適用之客體為共有物，而非共有物之應有部分。因共有物部分應有部分出售時，僅共有人發生變動，尚無消滅共有物之共有關係。故土地法第三十四條之一第五項固規定前四項規定準用之，惟「準用第一項」仍係指對「公同共有物」之處分、變更或設定負擔而已。故土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該「應有部分」為處分、變更或設定負擔，無該條第一項之適用。
(三)按「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」民法第八百二十八條定有明文。故公同共有人就所有權應有部分十二分之一出售，應得公同共有人全體之同意。因之公同共有人陳清海、陳勝男、陳玷、林陳妹無權依土地法第三十四條之一第五項準用同條第一項決議將系爭土地所有權應有部分十二分之一出賣予上訴人，則系爭買賣契約對被上訴人尚非有效成立，自不得主張被上訴人應負出賣人責任。
五、綜上所述，上訴人主張公同共有人陳清海、陳勝男、陳玷、林陳妹依土地法第三十四條之一第五項準用同條第一項決議將系爭土地所有權應有部分十二分之一全部（含被上訴人公同共有部分）出賣予上訴人，難認合法，則上訴人主張系爭買賣契約對被上訴人合法有效，本於買賣之法律關係請求被上訴人應協同其他公同共有人將系爭土地所有權應有部分十二分之一移轉予上訴人，為無理由，不應准許。原審法院為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，惟結論尚無二致，上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 二十九 日
民事第十五庭
審判長法 官 劉 靜 嫻
法 官 吳 光 釗法 官 李 錦 美右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 五 月 三十 日
書記官 明 祖 全