台灣高等法院民事判決 九十年度重上字第二二九號
上 訴 人 甲○○
乙○○丁○○丙○○上 訴 人 北聖國際股份有限公司法定代理人 黃廖阿霞右當事人間，因給付買賣價金事件，兩造對於中華民國九十年三月十五日臺灣板橋地方法院八十八年度重訴字第一三九號第一審判決，均提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於 (一) 駁回甲○○、乙○○、丁○○、丙○○部分之訴、假執行之聲請，及(二)命甲○○、乙○○、丁○○、丙○○應給付北聖國際股份有限公司金額本息、假執行之宣告，暨 (三)訴訟費用之裁判均廢棄。
第一項關於 (一) 廢棄部分，北聖國際股份有限公司應給付甲○○、乙○○、丁○○、丙○○新台幣陸佰萬元，及自民國八十七年十二月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。第一項關於 (二) 廢棄部分，北聖國際股份有限公司於第一審之反訴、及假執行之聲請均駁回。
北聖國際股份有限公司之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用 (含本訴、反訴) 均由北聖國際股份有限公司負擔。
本判決所命給付，於甲○○、乙○○、丁○○、丙○○以新台幣貳佰萬元為北聖國際股份有限公司供擔保後，得為假執行，但北聖國際股份有限公司如於假執行程序實施前，以新台幣陸佰萬元為甲○○、乙○○、丁○○、丙○○預供擔保後，免為假執行。
事 實
甲、上訴人甲○○等四人方面：
壹、上訴聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、右開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣 (下同) 六百萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止依年息百分之五計算之利息。暨被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、第二項所為給付之聲明，上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
貳、答辯聲明：
一、被上訴人之上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
叁、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：
一、本件土地中之十三餘平方公尺 (於本院訴訟中經地政機關測量確認；全部土地買賣面積共一二三．五七平方公尺) 遭隔鄰即六三四、六三五地號所有權人楊邱寶蘭佔用之事實，上訴人係於買賣契約簽約後，鑑界土地擬點交與被上訴人時，始行發現，本件上訴人並無故意不告知被上訴人之惡意 (被上訴人於本院審理中並一再自承被上訴人於簽約買受本件土地時即已知本件土地之一小部分遭楊邱寶蘭佔用之事實，上訴人更無故意不告知被上訴人之惡意可言) ，而且本件買賣範圍包括建物一棟及土地三筆，被佔用部分僅佔全部土地約十一分之一，均合先陳明。
二、原審就本訴部分為上訴人敗訴判決，主要係認定兩造間系爭契約已約定於地號六
四七、六四八兩筆土地 (即台北縣永和市○○段六四七、六四八地號二筆土地)，被占用部分點交清楚後交付尾款六百萬元，且被上訴人並無以不正當行為阻止條件成就之行為，故被上訴人尚無交付尾款之義務云云，惟查：
(一)除被上訴人於本院審理時一再自承其於簽約買受本件土地時即已知被佔用之事實外，由被上訴人於與上訴人簽訂系爭買賣契約前有計劃收購鄰近土地擬整體開發之事實，可以證明被上訴人係明知第六三四、六三五地號土地所有權人楊邱寶蘭佔用系爭六四七、六四八地號部分土地之事實；又既然被上訴人係有計劃收購鄰近土地擬整體開發，則被上訴人自已有其全盤處理鄰近土地之計劃 (若被上訴人連同楊邱寶蘭土地一併收購，則遭楊邱寶蘭佔用之一小部分土地即可一併收回，不必特予處理) ，故被上訴人乃沒有特予要求必須由上訴人負責收回該被佔用土地之意思，詳如下述：
Ａ、本件契約買賣土地及建物分別為六三三、六四七、六四八，建物則興建於六三三地號之上。而鄰近之土地即四一五－六、四一五－七、四一五－八、六三二、六
三一、六四六地號等土地目前均係被上訴人所有，且均係被上訴人於與上訴人簽約買受本件土地及建物前不久，先行向其前手購入，有各該土地之登記簿謄本上所載原因發生日期及登記日期或在本件買賣契約簽訂之日即八十六年四月一日之前或與系爭土地謄本上所載原因發生日期及登記日期相較均在前之事實可以證明。
Ｂ、查被上訴人既然於與上訴人簽約買受本件土地及建物之前不久，即行購入鄰近其他土地，則一則依經驗法則，被上訴人於買受鄰近土地之前應已先申請並領得地籍圖謄本及至現場察看現場使用狀況，故被上訴人沒有不知第六三四、六三五地號土地使用人實際使用狀況已佔用系爭第六四七、六四八地號土地之事實之理(被上訴人亦自承系爭二筆土地被占用之情形，任何人自地籍圖之外觀即可明瞭，足見被上訴人早於簽訂本件契約即知本件被佔用之事實；又事實上除了第六三四、六三五地號土地佔用系爭第六四七、六四八地號土地外，另被上訴人先已買受之六三二、四一五－六至八地號土地使用人亦必然已佔用第六四七、六四八地號土地，因為該六三二地號等土地未臨永平路，其使用人無法通行至永平路，第六
三四、六三五地號土地之使用人亦同) ( 證人曾東洲為被上訴人委任之代書，並非客觀中立之第三人，其於九十一年一月九日到場時稱買方即被上訴人迄鑑界時才知被佔用之事實云云，與被上訴人所為於簽約時即知被佔用事實之自認不符；更與其同日稍早被詢及當初雙方在買賣過程中都知道小部分土地被人佔用時，答稱：「這可能要介紹買賣經紀人比較清楚，是後來去測量時才發現兩筆土地有被人佔用，所以雙方才這樣協議」之陳述不相符合，不足採) ，因此，被上訴人於簽訂本件買賣契約之前係明知第六四七、六四八地號遭佔用，且佔用人之一為被上訴人自己 (以六三二及四一五－六至八土地使用人之地位) 之事實而予買受系爭被佔用土地。又若被上訴人有要求上訴人應行排除第六四七、六四八地號土地遭佔用部分之意思，則依經驗法則，應於本件買賣契約中特予約明，但被上訴人就其明知之該第六四七、六四八地號土地遭佔用之事實卻未於買賣契約簽訂時提出主張，並特予要求載明上訴人應行排除第六三四、六三五地號土地使用人之佔用，足證被上訴人確因已有收購鄰近土地整體開發計劃之故，而無要求上訴人排除該佔用之意思 (證人曾東洲稱兩造在鑑界後才協商如何處理佔用土地問題，足見被上訴人於簽訂本件契約當時，並無要求由上訴人排除佔用之意思) 。二則由被上訴人買受鄰近多筆連續土地建物之事實，暨據悉被上訴人於與上訴人簽約買受本件土地建物前後亦與第六三四、六三五地號、六三六地號、六三七地號等地主接洽擬買入各該土地及建物之事實可知：被上訴人係有計劃收購全部鄰近土地一併開發，故被上訴人於與上訴人簽約買入系爭六四七、六四八地號土地時不但係明知該土地已遭六三四、六三五地號土地使用人佔用之事實，而且不在意是否需由上訴人設法排除該佔用收回土地，因為被上訴人係擬一併購入第六三四、六三五地號土地一併開發，因此之故，被上訴人未於與上訴人簽約時特別提出該遭佔用之事實，並促上訴人注意及要求上訴人負責排除之。三則被上訴人係以房屋租售之介紹為業務，對於不動產有無遭他人佔用之重要事實及遭佔用土地若需收回常費日曠時之事實，為其專業應注意及已了解之基本常識，若被上訴人於與上訴人簽約當時確有需上訴人負責收回遭第六三四、六三五地號土地使用人佔用土地之意思，被上訴人不可能不當場口頭提出及特約記載於買賣契約，而被上訴人竟未口頭要求，更未於買賣契約以特約強調記載之，顯違常理，從而可知：被上訴人於簽約時無意要求上訴人負責排除本件佔有。
Ｃ、綜上所述，被上訴人於本件買賣契約簽訂當時係明知第六三四、六三五地號土地使用人佔用系爭第六四七、六四八地號部分土地之事實，而且沒有特予要求上訴人需負責收回該佔用土地之意思。
(二)買受人於契約成立時知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，民法第三百五十五條第一項定有明文。本件如前所述，被上訴人於院準備程序既一再自承其於簽訂本件買賣契約時即已知本件土地小部分遭隔鄰佔用之事實 (另由被上訴人不爭執之收購鄰近土地之事實亦可知被上訴人於簽訂本件土地買賣契約時即已知本件土地小部分遭佔用之事實) ，則依首引民法第三百五十五條第一項規定，本件上訴人依法不需負排除佔用之瑕疵擔保責任。
(三)至於由仲介公司所提供之系爭買賣契約書，係仲介公司所使用之定型化契約條款，不是兩造經口頭諮商後所特予擬訂，故並非兩造間之特約合意 (證人曾東洲已證稱其於為兩造簽訂本件買賣契約當時不知有土地遭佔用之事實，故由曾東洲提供之本件買賣契約定型化條款第六條１、及第七條２、約定，不是兩造間之特約，兩造亦無以之為特約之合意，而且應不包括本件被上訴人於簽約時已知之佔用情形在內) 。又上訴人因簽約前不知系爭第六四七、六四八地號部分土地有遭第
六三四、六三五地號土地佔用之事實，而以現狀點交之意思出售，萬達房屋仲介公司（極可能亦係仲介被上訴人買入鄰近六三二等地號土地之同一仲介公司) 於受上訴人之託出售時（上訴人原係委託力霸房屋銷售，係萬達房屋仲介公司知悉上訴人擬出售本件房地而主動與上訴人接洽，並於上訴人委託其銷售之期間之始日即八十六年四月一日即洽妥被上訴人與上訴人簽訂本件買賣契約，故顯可懷疑係被上訴人為整體開發目的先已委託萬達房屋仲介公司向上訴人買入本件房地），又未盡其為專業仲介公司之責任，即未告知上訴人土地遭第六三四、六三五地號土地使用人佔用之事實，故上訴人乃不知需要求刪除該條騰空點交之約定，不意被上訴人事後或因其與第六三四、六三五地號地主洽談合併開發受阻、或因購入六三九地號國有地遭遇困難，竟反於原契約簽訂時之認知及合意要求上訴人負責排除第六三四、六三五地號土地使用人之佔用，即要求上訴人履行於簽約時所未認知之義務 (被上訴人於簽約時無要求上訴人履行此一義務之意思) ，被上訴人所為殊非誠信，而且違反民法第三百五十五條規定。
(四)本件上訴人於簽約時係以現狀點交出售之意思與被上訴人簽約，並無土地遭佔用及需負責排除之認知及意思，而如前所述，被上訴人亦無需上訴人負責排除之意思，故系爭買賣契約雖有上訴人需負責騰空點交之文字，但係仲介公司之定型化契約，雙方當事人均無此合意，故兩造就被上訴人於簽約時即已知之，本件佔用情形，未成立如契約由上訴人負責騰空點交及排除之合意，上訴人僅負現狀點交被上訴人之義務 (事實上原第六四七、六四八地號空地上之鐵皮屋亦係由被上訴人於受現狀點交後自行拆除並連同隔鄰第六三二、六四六、四一五－六至八等土地加蓋如現狀之建物後交由訴外人經營ＡＤＤ流行量販店使用，有第一審卷附現狀照片可證) ，上訴人並已履行義務完畢，被上訴人無再扣留尾款六百萬元不給之理。
(五)系爭買賣契約固曾於所有權移轉登記後之八十六年九月廿二日在第三條第四期款下加註於六四七、六四八地號二筆土地被占用部分點交清楚後始交付系爭六百萬元 (但上訴人並未另承諾由上訴人負責排除佔有，只是單純反應土地部分遭佔用之事實而就部分尾款付款期作延後給付之讓步而已) ，然本件買賣標的除遭六三
四、六三五地號土地使用人佔用之十三餘平方公尺土地外，均已全數點交，且買賣標的所有權全部 [包括台北縣永和市○○段○○○○號及其上建號一八一即門牌號碼為台北縣永和市○○路○號房屋 (該土地建物為上訴人等四人共有) 及上開六四七、六四八地號二筆土地 (為上訴人甲○○一人單獨所有) ] 均已於八十六年九月廿二日前之八十六年八月廿六日及八十六年七月三十日完成辦理所有權移轉登記為被上訴人所有之全部相關手續 (有各該不動產登記謄本附卷可證)，被上訴人於為前述註記前已為合法所有權人，依法僅被上訴人有權請求佔用人拆屋還地，上訴人已失向佔用人請求之法定權能，故應由被上訴人依法對佔用人起訴及請求以完成兩造間全部買賣關係 (另因上訴人現狀點交被上訴人，並由被上訴人管理使用中，故系爭第六四七、六四八地號土地小部分雖遭佔用，但被上訴人顯並未因系爭一小部分土地未點交受有實質損害)。
(六)查土地遭第三人無權占有而生爭執者，若無法協商解決，其唯一解決之道只能透過訴訟程序，而能出面主張權利者僅為土地登記之所有權人，此為當然之理。本件如前所述，六四七、六四八地號二筆土地中之一小部分現所有權人已為被上訴人，而且被上訴人於買受當時即已知悉遭佔用，又於鑑界後進一步完成所有權移轉登記，上訴人甲○○既已非所有權人，自無權以所有權人地位起訴解決土地遭占用問題，且就相關爭議，上訴人曾委託余鑑昌律師以八十七年九月一日宜蘭郵局第四八０號存證信函向被上訴人提出種種方案包括分割後該部分解約還款或由上訴人負擔相關訴訟費用 (由被上訴人未付價款中扣除) 以被上訴人名義起訴請求拆屋還地等 (原判決已確認上開事實，見原判決第四頁 (3)部分 )，惟被上訴人始終既不自行起訴 (證人曾東洲九十一年一月九日到庭時稱係上訴人不打官司云云，與事實不符，此由上開余鑑昌律師之存證信函觀之即明) ，也不同意上訴人之合理解決方案，即拒絕誠意配合解決，致自八十六年九月迄今已近四年均無法順利圓滿處理上開土地遭占用爭議。
(七)本件如前所述，上訴人應無排除占用收回土地之義務，而且並非上訴人能解決而不盡力解決之爭議；乃被上訴人與上訴人於八十六年九月廿二日簽立協議書，上訴人同意尾款六百萬元保留至排除佔有後給付，並雙方協議於八十六年十一月三十日前處理，若無法使第三人占用排除或簽出租賃契約時，由雙方辦理分割並返還價金後，被上訴人均無故拒絕同意分割，而且經上訴人要求由上訴人負擔費用，且費用自未付尾款中扣除，並以為所有權人之被上訴人名義起訴後竟無理拒絕同意，被上訴人並進而以該小部分土地 (經測量結果僅十三餘平方公尺) (縱不計建物之價值，亦僅佔全部土地之約十分之一) 未點交為藉口拒不交付佔全部買賣價款 (四千六百萬元) 之廿三分之三之共六百萬元尾款，又將全部房地交付他人經營商業使用，似此情形實已可認定被上訴人確有以不正當行為阻止給付尾款條件成就之故意，依民法第一百零一條第一項規定應視為本件給付尾款條件已成就，被上訴人應給付尾款與上訴人等。又事實上關於系爭契約第三條第四期款下之前開加註只是交付尾款期限之展延而已，上訴人並未承諾由上訴人負擔排除第三人占用之全部責任 (因已非所有權人，需與被上訴人協調配合，此觀卷附被上訴人與甲○○簽立之協議書即明) ，乃被上訴人將全部責任推由上訴人負擔，並拒不配合，自顯有不正當行為。
(八)又雙方既已於八十六年九月廿二日另簽立協議書約明「雙方同意於八十六年十一月三十日前處理，若仍無法使第三人占用排除或簽出租賃契約書時，如經雙方同意才可辦理分割，並返還買方價金 (價金計算以地坪及房屋公定價格分算) 」，當時之真意即為由雙方協調配合要求排除第三人之占用，或由第三人與被上訴人簽定租約向被上訴人承租，不得已時雙方同意該部分「退貨還款」，故至少雙方有協調配合處理佔用爭議之義務，如無法於八十六年十一月三十日前解決，則該佔用部分退貨還款，惟嗣後被上訴人竟不配合排除佔用，而且拒絕該部分退貨還款，顯然有違八十六年九月廿二日協議書約定，而且有違誠信 (如依原判決，豈非被上訴人得永遠拒絕給付尾款，而使本件契約關係永無了結之日？)三、上訴人於原審即已一再為前開主張，乃原審不予採信，且不說明不予採信之理由，僅以雙方並未就如何排除第三人占用方式有何約定為由，認定被上訴人不願起訴，難謂有何不當之情形，原判決實顯有理由不備之違法。又上訴人於不認為有負責排除佔有義務及尚未確認第三人必會無理繼續無權占用土地，本件必須透過訴訟程序始能解決之情形下，依常理怎可能於契約內約明請被上訴人以所有權人地位向第三人起訴主張權利；且如何排除第三人占用之方式，於不知第三人意向之情形下亦不可能事先決定，當然也不可能於契約內事先約定，尤其依法行使所有權得排除他人之無權占有乃物權法之基本法則，又何待於協議書中特予約明？乃原審竟以上開顯不可能也不必事先明載於契約之事項 (約定被上訴人以所有人地位向第三人主張權利或約定排除第三人占用之方式) 認定因契約未事先約定，故被上訴人不配合，難謂有何不正當之情形云云，原判決認事用法均顯違常理，實非適法。
四、至於系爭房地所有權狀正本置於仲介公司或被上訴人已簽立六百萬元本票置於仲介公司處均無礙被上訴人已取得系爭二筆土地所有權人地位，卻拒不配合上訴人排除第三人侵害，被上訴人有故意以不正當方法阻卻給付尾款條件成就之事實 (起訴無需憑所有權狀) ，原審以所有權狀正本及一紙六百萬元本票在仲介處為由，認定被上訴人無不正當行為阻止條件成就等，實亦顯非適法。
五、被上訴人所為主張並無理由：
(一)原系爭六四七、六四八地號土地上之鐵皮屋已由被上訴人於受現狀點交後自行拆除並連同隔鄰第六三二、六四六、四一五－六至四一五－八等土地加蓋如現狀之建物後交由訴外人經營ＡＤＤ流行量販店使用中，有第一審卷附現狀照片可證，本院亦已於九十年八月二十日現場履勘確認，且經地政機關測量結果已確認被上訴人使用大部分六四七、六四八地號土地，只有小部分十三餘平方公尺遭第三人占用，更足見系爭遭占用之僅十三餘平方公尺土地對於被上訴人利用系爭土地並無任何影響，被上訴人顯並未因系爭一小部分土地未點交受有任何實際損害。又如果被占用土地面積過大，依常理，對被上訴人之土地利用必生影響，反之，被占用土地僅一小部分，對於被上訴人之土地利用自不生任何影響，亦即占用土地面積大小通常必影響土地之利用，被上訴人猶執詞主張不能以被占土地面積大小推論上訴人之主張是否合理、系爭遭人占用之土地價值與大小無關云云，實不足採。 (系爭遭占用之土地僅十三餘平方公尺，對被上訴人之土地利用無任何影響，被上訴人竟執以拒付尾款，實無理由，上訴人之主張完全適法有理)
(二)本件由被上訴人買受系爭土地及附近土地之動機、經歷、資力及計劃等足以判斷被上訴人早已知悉系爭土地部分遭占用之事實，且沒有要求必須由上訴人負責收回之意思，故被上訴人買受系爭土地之動機等對於本案之判斷自生重大影響，被上訴人抗辯本件與買方之動機、經歷、資力及計劃等完全無涉云云，顯無理由。
(三)一般人於無任何爭議之情況下不可能懷疑自己土地已遭人占用而申請鑑界確認，尤其所占用者僅一小部分 (如本件之情形僅十三餘平方公尺) 時更是如此，上訴人主張本件係於買賣契約簽約後鑑界土地擬點交與被上訴人時始行發現有一小部分土地遭占用之情形 (為點交目的始鑑界，鑑界後才發現遭占用)，完全符合常理 (證人曾東洲九十一年一月九日到庭時稍早稱鑑界後發現佔用之陳述為真，其後另稱上訴人早已知悉等，係附和被上訴人之說詞，並非事實) ，被上訴人謂系爭土地遭人占用，上訴人早知之甚詳云云，顯不足採；至於上訴人之一丁○○固為法律系畢業，但因年輕，而且買賣係由其母即上訴人甲○○一人處理，丁○○並未參與，故丁○○是否法律系畢業與本件無關。又本件反而是被上訴人事前即明知系爭土地遭第三人占用之事實 (被上訴人訴訟代理人於九十年八月一日開庭時亦自承被上訴人買受時即已知悉系爭土地遭佔用；另九十一年一月九日開庭時再一次自認) ，但仍與上訴人簽約購買土地等，則其事後執以作為拒付尾款之理由，除實無誠信外，並與民法第三百五十五條第一項規定有違。另本件萬達仲介公司及其指定代書曾東洲應即為被上訴人購買相鄰土地之仲介公司及承辦代書，因被上訴人擬整體開發鄰近土地，故分批經由萬達仲介公司購入本件土地及鄰近土地。該曾代書並非與被上訴人無關之客觀中立第三人，且其於原審法院所為證言，明顯係答非所問，乃被上訴人竟斷章取義指稱由曾代書之證言可以證明上訴人於買賣當時即已知悉遭第三人佔用，更無依據謂證人與上訴人之關係更密切(證人既為被上訴人之代書怎可能與上訴人之關係更密切？) 云云，被上訴人之抗辯不足採，曾代書證言不實且不完足，不足為據。至於曾代書九十一年一月九日到場附合被上訴人說詞部分之陳述，明顯係附和被上訴人之說詞，偏頗不實，仍不足為證。
(四)上訴人並未承諾由上訴人負擔排除第三人占用之全部責任 (因已非所有權人，需與被上訴人協調配合，此觀卷附八十六年九月廿二日被上訴人與甲○○簽立之協議書及後述即明)。
又雙方既已於八十六年九月廿二日另簽立協議書約明「雙方同意於八十六年十一月三十日前處理，若仍無法使第三人占用排除或簽出租賃契約書時，如經雙方同意才可辦理分割，並返還買方價金 (價金計算以地坪及房屋公定價格分算) 」，當時之真意即為由雙方協調配合要求排除第三人之占用，或由第三人與被上訴人簽定租約向被上訴人承租，不得已時雙方同意該部分「退貨還款」，故至少雙方有協調配合處理佔用爭議之義務，如無法於八十六年十一月三十日前解決，則該佔用部分退貨還款，惟嗣後被上訴人竟不配合排除佔用，而且拒絕該部分退貨還款，顯然有違八十六年九月廿二日協議書約定，而且有違誠信 (如依原判決，豈非被上訴人得永遠拒絕給付尾款，而使本件契約關係永無了結之日？) ，被上訴人抗辯上訴人承諾排除第三人占用全部責任云云，顯非事實，不足採信。另契約上付款欄所為保留六百萬元尾款於排除第三人佔用後給付之註記，亦無言明需由上訴人負責排除佔用，被上訴人稱上訴人承諾負責排除云云，與事實不符 (另證人曾東洲稱為尾款付款註記時係因被上訴人要求上訴人排除云云，與被上訴人早於簽約時已知悉佔用而未要求之事實不符，不足採) ；又八十六年九月廿二日當時已完成所有權移轉登記，依法僅被上訴人有權排除佔用；而且若依約確需由上訴人排除，被上訴人已知遭佔用，怎會繼續付款？又不約明由上訴人負責排除，而且還在同日協議書上載明需經雙方 (而非被上訴人單方) 同意可以分割出該佔用部分解約還款，顯違常理，故本件確係現狀點交買賣無訛。另證人曾東洲稱協議書上所以要雙方同意，係因有攤販佔用云云，查本件土地除遭楊邱寶蘭蓋屋佔用之小部分外，餘均由上訴人蓋屋使用中，已經履勘及測量查明在案，故根本無由攤販佔用之事實，何來因攤販佔用而要雙方同意？曾東洲證言顯與事實不符；又退步言之，縱有攤販佔用，但現已由上訴人佔有使用，攤販之佔用已然排除，上訴人又有何理由不同意分割及對楊邱寶蘭起訴，並進而拒絕付款等？(五)上訴人前已說明本件上訴人於簽約時係以現狀點交出售之意思與被上訴人簽約，並無土地遭佔用及需負責排除之認識及意思，且被上訴人亦無需上訴人負責排除第三人占用之意思，即兩造於簽約當時並無上訴人需負責排除第三人占用土地之合意；另於第四期款下所為之約定亦無由上訴人負責收回占用土地之意思及特約等，依民法第三百五十五條規定就系爭佔用之情形，被上訴人依法對上訴人亦無瑕疵擔保請求權，故本件顯與被上訴人所引最高法院四十七年台上字第五一一號判例所示有特約之情形不同 (上開判例之情形係以買賣雙方有應由出賣人負責收回出賣標的物，再行交付買受人之特約為前提，本件則無類似上開判例之明確約定)，上開判例於本件無適用之餘地，被上訴人謂上訴人依特約應負排除第三人占有之責任，有上開判例適用云云，並無理由。又如前所述，雙方既已於八十六年九月廿二日另簽立協議書約明「雙方同意於八十六年十一月三十日前處理，若仍無法使第三人占用排除或簽出租賃契約書時，如經雙方同意才可辦理分割，並返還買方價金 (價金計算以地坪及房屋公定價格分算)」，當時之真意即為由雙方協調配合要求排除第三人之占用，或由第三人與被上訴人簽定租約向被上訴人承租，不得已時雙方同意該部分「退貨還款」，故至少雙方有協調配合處理佔用爭議之義務，如無法於八十六年十一月三十日前解決，則該佔用部分退貨還款，惟嗣後被上訴人竟不配合排除佔用，而且拒絕該部分退貨還款，顯然有違八十六年九月廿二日協議書約定，而且有違誠信 (如依原判決，豈非被上訴人得永遠拒絕給付尾款，而使本件契約關係永無了結之日？而且若如被上訴人之抗辯應由上訴人負責排除第三人之占有，則為何協議「雙方同意於八十六年十一月三十日前處理，仍無法－－－如經雙方同意－－－」，而非「被上訴人同意－－－，如經被上訴人同意－－－」，顯見兩造間無由上訴人負責排除之特約），被上訴人執詞抗辯上訴人承諾排除第三人占用全部責任云云，顯非事實，不足採信。又依民法第九百四十六條第二項準用民法第七百六十一條規定，交付原不以排除第三人之占有後交付為限，也可以以讓與對第三人之返還請求權方式以代交付，本件土地所有權既已移轉為被上訴人所有為兩造不爭之事實，並有土地登記謄本附卷可證，則對第三人之無權占有返還請求權早已隨同土地所有權之移轉而當然轉讓與被上訴人 (無待上訴人再另為通知，被上訴人主張應另通知第三人云云，顯無依據；而且本件兩造於八十六年十一月三十日前即已共同或分別與第三人協調，亦已生通知之法律效果) ，依被上訴人所引最高法院四十七年台上字第五一一號判例前段，上訴人亦已全部交付，即上訴人亦已依法履行交付義務完畢，上訴人並未違約。又本件尾款價金之最後履行期限為八十六年十一月三十日 (請見八十六年九月廿二日協議書) ，而被上訴人迄未給付，上訴人依法自得依法請求其給付。
(六)系爭十三餘平方公尺土地顯不足影響被上訴人就系爭土地之利用業經本院於九十年八月二十日現場履勘確認，被上訴人猶執詞抗辯該斜斜突出於ＡＤＤ店面之外之十三餘平方公尺之土地會影響其土地利用云云，顯與事實不符，而且違背經驗法則，實不足採。又被上訴人稱其整體開發計劃係因系爭十三平方公尺土地遭第三人佔用而受挫云云，但被上訴人又稱該六四七、六四八地號前後仍有六四九地號畸零地及水利地為他人所有云云，則縱然由被上訴人收回第六四七、六四八地號土地，仍有六四九地號及水利地未決，被上訴人如何開發？又切除被占用之十三平方公尺土地後，被上訴人仍得以鄰地地位買受水利地及畸零地，該六四七、六四八地號小部分遭占用，又何妨開發？被上訴人上開之抗辯顯有矛盾而不足採。
(七)又被上訴人所謂六四九地號託管土地，地目為「田」，並非「建」，自無被上訴人所謂畸零地應與鄰地合併補足或整理始得為建築使用問題，況六四九地號土地座落於台北縣非台北市，縱應適用畸零地使用相關規定，則應適用者為「台灣省畸零地使用規則」，並非上訴人所謂「台北市畸零地使用規則」，尤其不論由台灣省畸零地使用規則或台北市畸零地使用規則觀之，均無法得出被上訴人所謂畸零地旁之土地所有權人均有使用他人畸零地權利，即得任意竊佔他人畸零地使用之結果，被上訴人之抗辯實非適法，其理至明；另並無任何法律規定水利地旁之鄰地所有人得無權利用他人之水利地，乃被上訴人無任何依據空言抗辯六三九地號國有水利地之利用權人屬鄰旁土地之所有權人云云，顯不足採。被上訴人以上開二不實且顯屬違法無理由之說法推論系爭十三餘平方公尺土地遭第三人占用將影響其對旁鄰之託管地及水利地使用等之利益云云，自顯不足採，被上訴人之抗辯除顯無理由外，亦顯有片面以該斜斜突出於第三人土地前之十三平方公尺土地迫使第三人出售土地由其合併開發之可能，被上訴人之動機不當，不應受保護。
六、原審就反訴部分為上訴人部分敗訴判決，判令上訴人等應給付被上訴人四百十四萬元及法定利息等，主要係認定上訴人負有先點交被告占用部分之土地予被上訴人之義務，被上訴人主張依系爭契約第六條第一項約定請求上訴人給付違約金有理由 (應以三個月為限)，且並無違約金過高情事，另上訴人等四人應同負違約之責云云，惟查：
(一)如前所述，本件上訴人並無排除佔有點交被上訴人之義務，而且遲未收回由第六
三四、六三五地號土地使用人佔用部分之土地係因被上訴人拒絕配合所致 (被上訴人於僅其有權利起訴請求之情形下拒不配合排除第三人侵害) ，則上訴人並未違約，被上訴人實顯不得再以上訴人違約為由請求上訴人給付違約金；又兩造既於八十六年九月廿二日合意以保留六百萬元尾款於點交被佔用土地後給付方式處理，則兩造已就延後點交被佔用土地之處理另有合意 (即被上訴人得延後交付價款六百萬元) ，被上訴人充其量僅得暫不給付六百萬元，何得進一步請求違約金？原判決實非適法。
(二)退而言之，如前所述，本件全部買賣標的均已全部完成所有權移轉登記手續，且除六四七、六四八地號土地遭占用之一小部分外，其餘部分均已交付被上訴人管理使用，並由被上訴人交付ＡＤＤ流行量販店供商業使用中，又由上訴人所提出地籍圖更可見該被佔用部分土地為突出於第六三三地號土地延長線外之小斜角，該被佔用部分無礙被上訴人之整體使用，本件不但顯不得以全部買賣價金為基礎來計算違約金，而且因無礙被上訴人之整體使用，故對被上訴人言無實質損害，乃上訴人於原審一再為上開主張，原審不予採信，且不說明不採之理由，尤其未至現場履勘，了解現場使用狀況，及所謂遭佔用部分土地之情形是否有礙被上訴人之整體使用，並查明究竟佔用若干面積等，未說明其憑以決定違約金數額之理由，僅泛稱「此部分違約金之金額，衡情尚無過高之虞，並無核減必要」，原判決顯有理由不備之違法。又上訴人於原審請求法院履勘、囑託地政機關測量系爭二筆土地遭占用部分究為多少，乃原審未踐行上開調查證據程序逕為上訴人不利判決，自亦顯有應予調查之證據未予調查之違背法令。(本件蒙鈞院惠予於九十年八月二十日至現場履勘確認了解現場使用狀況及確認遭佔用部分土地顯不妨礙被上訴人之整體利用等，尤足見原判決之不當。)
(三)又原判決先則認定系爭六四七、六四八地號二筆土地所有權人為甲○○單獨所有，其餘上訴人乙○○等三人並非上開土地之所有權人，且乙○○等三人就本件買賣標的屬彼等所共有之六三三地號及一八一建號之房屋業已全部點交與被上訴人，因之，被上訴人向乙○○等三人請求違約金，屬無據云云，但其後竟又未說明其法律依據認為本件買賣契約出賣人為甲○○及乙○○三人等共四人，四人應同負移轉標的物義務，性質上屬於不可分之債，故四人應同負違約責任云云，顯屬前後矛盾，而有理由前後矛盾之違法。尤其系爭契約上載出賣人雖共四人，但本件標的中六三三地號房地及六四七、六四八地號二筆土地明顯可區分 (且由上訴人所提出地籍圖該六三三地號土地及其上建物與六四七、六四八地號土地間有國有六三九地號相區隔，根本不相連接，如何得謂為不可分？) ，且可明確區分其所有權人，並非給付不可分，因此，可明顯看出本件僅係為方便而訂於同一份買賣契約內，本件自顯非不可分之債，乃原判決無依據任意認定本件性質上屬於不可分之債，並據此推論已盡點交義務之乙○○等三人應負違約責任云云，原判決認事用法均顯有違誤。又八十六年九月廿二日協議時僅由被上訴人與上訴人甲○○二人簽立 (見卷附八十六年九月廿二日協議書)，亦足見第三人占用排除與上訴人乙○○等三人無關，原審認定乙○○等三人應負違約責任云云，自亦顯無理由。
綜上所述，原判決關於反訴部分所為上訴人不利之判決，亦非適法。
七、原審就反訴部分為上訴人部分敗訴判決，判令上訴人等應給付被上訴人四百十四萬元及法定利息等，惟上訴人並未違約，被上訴人不得請求上訴人給付違約金，原審該部分判決顯非適法，上訴人已依法提起上訴，被上訴人提起本件上訴請求上訴人再給付八百餘萬元違約金，並應負連帶給付責任云云，實顯無理由，應予駁回，謹先說明。
八、被上訴人本件上訴觀其主要理由為 (一)原審認定被上訴人請求違約金期限為三個月有誤會；(二) 被上訴人八十七年八月廿六日催告函定三日期限並非短暫；(三) 懲罰性違約金應以成立之日起算，有無催告不受影響；(四)上訴人於簽約時，應已肯認表示對賣方之責任負連帶責任云云，惟查：
(一)上訴人並未違約，被上訴人請求上訴人給付違約金顯無理由，先再予陳明。
(二)退而言之，縱被上訴人得請求違約金，惟：系爭買賣契約第六條第一項約定：「賣方應於－－－將不動產騰空交與買方，如屆期賣方不能點交時，除買方應付之價款隨之展期付款外，賣方應自違約日起至點交日止，每逾壹日按買賣總價款千分之一計付違約金賠償買方，－－－如逾期三個月仍不能點交時，以賣方違約論處，賣方絕無異議。」，第九條違約罰則後段約定：「－－－若賣方－－－糾紛不能解決或違反本約任何一條約定時，經買方限期催告履行後，仍不履約時，賣方除將已收之價款全部退還買方外，並應賠償買方所付價款同額之損害賠償違約金，同時本約解除，惟買方應於收足違約金同時將產權移轉登記全部證件返還賣方」。
由第六條第一項與第九條之約定綜合觀察，可知如賣方未能依限點交買賣之不動產，則賣方每逾一日應按買賣總價款千分之一計付違約金賠償買方，此部分違約金核其性質係懲罰性違約金，惟為避免出賣人仍遲遲無法點交，因而於第六條第一項約定，如逾期三個月仍不能點交時，以賣方違約論，此違約與第六條未依限點交之違約不同，即此後賣方遲延不點交之違約責任，應回歸於第九條違約罰則之約定內容，由買方依第九條主張賣方之違約責任。因而若上訴人違約，則原審認定被上訴人主張依第六條第一項請求上訴人給付違約金，應以三個月之期為限，並無不合 (但上訴人並未違約已如前述)，被上訴人謂原審有誤會云云，並無理由。又系爭契約第六條第一項約定前後相連，可明顯看出如三個月內不能點交則應另行處理，被上訴人之上訴理由無任何依據，任意自行推論該約定應前後分開看，並得由被上訴人擇一主張云云，實屬無據，並不足採。
(三)原審已確認被上訴人得請求之違約金以三個月為限，故縱如被上訴人之上訴理由所主張其八十七年八月廿六日催告函所定三日期限為合理 (事實上依常理判斷三日期限顯然過短) ，其所得請求者亦僅為三個月違約金，對於原審判決結果仍無任何影響，被上訴人以之為本件上訴之理由，仍無理由。
(四)被上訴人於原審請求自起訴狀繕本送達翌日起之法定利息，原審亦認起訴狀已有催告之意思，准被上訴人請求自起訴狀繕本送達翌日起之利息，即原審已依被上訴人之請求准自起訴狀繕本送達翌日起計算利息。乃被上訴人於其上訴理由主張違約金之給付應以成立之日起算 (事實上於未約定給付期限之情況下，應經催告債務人始負遲延責任，被上訴人之主張顯屬無據)，其已催告 (事實上原審已認定起訴狀已屬催告) 云云，實不知其真意何在？亦顯與本件上訴無關，被上訴人本件上訴實無理由。
(五)系爭契約上載出賣人雖共四人，但系爭標的明顯可區分，且可明確區分其所有權人，並非給付不可分，可明顯看出本件顯係為方便而訂於同一份契約內，係同時但分別出賣自己之物，賣方於訂約時絕無負連帶責任之意思，也沒有明示願負連帶責任，被上訴人之上訴理由單以契約上共載為賣方，即據以主張賣方即上訴人已明示負連帶責任云云，並不足採。
乙、上訴人北聖國際股份有限公司方面：
壹、上訴聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人等應再連帶給付上訴人八百八十三萬二千元及自民國八十八年六月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、第一項廢棄部分及第二審訴訟費用由被上訴人等連帶負擔。
四、第二項給付之聲明，上訴人願供擔保，請准為假執行宣告。
貳、答辯聲明：
一、被上訴人等上訴駁回。
二、第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。
三、如受不利判決，願供擔保准為免假執行宣告。
叁、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，另行補充陳述略以：
上訴人法人組識已更為「北聖國際股份有限公司」而非「北聖國際有限公司」請准予更正；另被上訴人之一應為「乙○○」，原審判決書誤植為「饒有鴻」，應予更正，特先陳明。
一、出賣人應負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，此乃民法第三百四十八條出賣人所應負之義務。且為買賣關係中出賣人最基本及最為重要之義務，倘捨此義務而不顧，則買賣行為之危險分配無從確立，連最基本的權利義務關亦無法維持，且按最高法院四十七年台上字第五一一號判例旨趣，如有特約載明出賣人有排除第三人占有之情事，縱標的物所有權業已移轉，但仍不得免除出賣人應有之義務。因此，被上訴人負有排除第三人占有系爭標的物之責任，應予確立，並無託詞免責之餘。
二、而被上訴人甲○○等四人尚未依買賣契約交付遭第三人占用之二筆土地範圍，即台北縣永和市○○段六四七、六四八地號部分，雖依永和地政機關鑑定結果為十
三、○八平方公尺，但其價值絕不可以面積大小判定，蓋此一被占用部分係面臨永和市○○○市○○○○○道路旁，具有商業之最佳位置和利益，不但土地本身可以經營生意，連土地毗鄰的道路面積，亦得為夜市攤位之經營，按眾所週知之經驗法則，稱其是黃金地段，毫不為過。所以，買賣不動產非如買賣動產，尤其是土地部分，首重增值及附加價值，如僅視土地本身大小，即論斷土地應有之價值，實有違土地買賣交易之經驗法則，不可不辨。
三、系爭土地並非自買賣簽約日（八十六年四月一日）起，即由上訴人出租他人享有利益，而係一直等待被上訴人履行契約未果後，並考量經濟利益之前題下，遲至八十八年十一月十五日始出租予訴外人劉翰璋，故非早已享受標的物之使用利益，因此，上訴人堅守商場之誠信，賠上了近一年七個月的建物利用利益及系爭土地週邊已花費數億元之投資款項，還遭被上訴人憑空捏造誣指，令人感嘆。
四、原審駁回上訴人請求之理由，無非認為：
(一)依系爭契約書第六條第一項請求給付違約金部分，應參照同條項後段所約定，以三個月之期為限，故計算之結果為四百四十萬元，逾此數額之部分，應不予准許。
(二)上訴人就催告被上訴人之三日履行期間過短，應至八十七年九月三十日為適當，因此，應自八十七年十月一日起計算三個月之違約金，而此一違約金並無約定給付之期間，故應自上訴人催告被上訴人後，始得計算此部分之利息，其催告之期間即應自被上訴人收受起訴狀繕本後，即八十八年六月十一日起算，始有理由。
(三)當事人間就違約金部分並未有約定或法律有明定為連帶債務，故被上訴人無連帶賠償違約金之責任等語云云。
五、惟查：當事人間就交付尾款之條件，另有約定，因此，當事人間就系爭買賣契約書之第六條（不動產點交）第一項之約定，係經上訴人催告後，即應將系爭不動產騰空交與買方，如屆期未能點交時，依該條項之約定為：「－－－賣方（即被上訴人）應自違約日起至點交日止，每逾壹日按買賣總價款千分之一計付違約金賠償買方（即上訴人）－－－」，即載明違約日起計算至點交日止，應按總價款千分之一計算支付違約金，而未有限制違約金應給付之期間約定。雖同條項後段續有約定：「－－－如逾期三個月仍不能點交時，以賣方違約論處，賣方絕無異議。」但此約定應係由權利人，即上訴人選擇主張其一，並非限制了違約金請求之期限，否則，違約金乃係約束債務人履行責任之目的，即遭毀滅，失其違約金之意義。因此，原審擅認違約期限為三個月為限，應有誤會。
六、被上訴人就系爭契約最大之責任，即是被上訴人於第四期款履行時所為之承諾，應將地號六四七、六四八二筆土地遭人占用之情形排除，而為此一承諾之日期為八十六年九月二十二日，因此，被上訴人至遲於該時，即應完全知悉其應承擔之履行系爭契約責任，非但如此，上訴人數次地要求被上訴人迅予履行其契約責任，但皆遭不理，迫於無奈，始委由律師於八十七年八月二十六日以永和郵局第九七○號存證信函，催請被上訴人於三日內為履行行為。因此，雖然前揭函僅訂三日之期間，但被上訴人自八十六年九月間至上訴人委請律師發函之日期，已有近十個月之時間，此一時間應足以讓被上訴人履行契約責任，因此，上訴人所訂三日之期間，衡諸上情，應非短暫，原審未思及此，殊有不當。
七、又懲罰性違約金之給付期限，即係應以成立之日起計算，始符合懲罰性違約金之規範意旨，至於有無催告，應不影響懲罰性違約金之給付起算，否則，懲罰性違約金即失其意義，甚且，系爭懲罰性違約金所應給付之期限，皆係經上訴人告知而確定，因此，不論依系爭契約書，抑或上訴人所撰發之前揭存證信函，皆明白告知此一違約金之成立日期，故縱認應催告被上訴人者，亦應肯定確有為催告之表示。
八、末查，依系爭契約書所載，皆對被上訴人以「賣方」稱之，而此一「賣方」即包括了被上訴人等四人，換言之，被上訴人於簽約時，應肯認表示對「賣方」因系爭契約書所產生之責任，皆係應負連帶責任。此即為明示之表示，應符合民法第二百七十二條之規定。
九、被上訴人確有排除系爭六四七、六四八地號被第三人占用之責任：
(一)按「物之出賣人負交付其物於買受人，並使其取得該物所權之義務，民第三百四十八條第一項定有明文。所謂交付其物於買受人，即移轉其物之占有於買受人之謂，依民法第九百四十六條第二項準用第七百六十一條之規定，如買賣標的物由第三人占有時，出賣人固得以對於第三人之返還求權讓與買受人以代交付。第上訴人與買受人某甲締結買賣契約，當時既訂有由上訴人收回出賣標的物亦即系爭工廠及土地後，再行交付與買受人某甲，並在交付前扣留上訴人一部價金之特約，則依此項特約之內容，上訴人就系爭工廠及土地，仍應負向占有之被上訴人收回交付買受人某甲之義務。在依約履行之前，其義務並不因已為所有權移轉之登記而消滅。」最高法院四十七年台上字第五一一號著有判例。故依此判例意旨，不動產之出賣人負有移轉所有權登記予買受人外，亦應將買賣標的物交付予供由買受人占有，此一交付占有之責任雖可以準用民法第七百六十一條之返還請求權之讓與方式，以代交付，然出賣人倘有承諾負有排除第三人占有，取回買賣標的物後，再交付予買受人之義務時，縱經標的物之所有權已經移轉登記，出賣人此一義務仍應存在。明白揭示出買賣關係最基本之契約責任，且在契約自由原則之情形下產生之契約責任，亦不容擅自片面更改，如有不履行，即應負違約之責任。且前揭判例所指之返還請求權之讓與，亦需類推適用民法第二百九十七條規定，應通知第三人否則對之不生效力。併予陳明。
(二)查被上訴人依買賣契約約定，即負有交付標的物（含系爭六四七、六四八地號土地全部）之責任，且依買賣契約書第三條付款辦法第四期款交付時，被上訴人明確承諾「先收新台幣壹仟萬元，餘款陸佰萬元，於地號六四七、六四八被占用部份點交清楚後交付」，並由甲○○親筆簽名無誤。依此一內容可以證明，餘款陸佰萬元所應支付之條件，必需是系爭地號六四七、六四八土地被占用情形排除並點交後，始為成就，故在未點交前，上訴人即無給付尾款之責任。又被上訴人主張未有負責排除遭第三人占用之責任云云，除前揭文字業已表示明確外，點交，即前揭判例所謂之移轉占有之責任，本屬於賣方應負之責，且於系爭買賣契約書上有此一文字之另行簽訂，非但是賣方責任之明確，亦是賣方責任之特約，不論是原始契約賣方責任，抑或特約下之賣方責任，被上訴人皆不可卸責，況雙方另有尾款及系爭二筆土地權狀正本扣留未履行之前題下，益證排除第三人占用之責任屬被上訴人無訛。而且依據當時系爭土地經辦之代書曾東洲先生於本院證稱：「（問：不動產買賣契約書第四期壹仟六百萬元那邊有另外記載先收新台幣壹仟萬元，餘款六百萬元，於地號六四七、六四八被佔用部分點交交清楚後交付，為何這樣記載？）就是知道有佔用的問題，買方要求賣方排除。」等語，更屬事實無誤。因此，依前揭判例意旨，縱系爭土地所有權已經移轉予上訴人，被上訴人交付遭第三人占用系爭六四七、六四八土地之責任仍然存在。然被上訴人卻曲解契約意旨，且片面編造買賣雙方之責任，此一行逕，如同最初訴訟時，被上訴人故意不提業已表示有排除遭第三人占用土地責任之契約文件一樣，其心態即屬不正當，其請求給付尾款即屬無據。
(三)次查，縱認為被上訴人有發函予占用系爭土地之第三人楊邱寶蘭女士，但其函件內容亦僅有告知楊邱寶蘭應出面處理占用系爭土地事實，未有依法為移轉請求權之通知，亦不符前揭判例所載以返還所有權以代交付之規定，且本件被上訴人依特約應負排除第三人占有之責任，亦無以返還請求權讓與以代交付之問題，併予陳明。
(四)另於八十六年九月二十二日雙方所簽訂之協議書，即是確認由被上訴人負責將第三人占用系爭土地之情形排除，如果要採分割土地之方法，應經上訴人同意始可，此一立約時之真意，亦由證人曾東洲於本院及原審詰證無誤。因此，如果要為土地分割，為何要由上訴人同意，即是再次表示上訴人對系爭土地之重視，及系爭土地之重要性，且排除第三人占用之責任非屬上訴人，否則，為何要上訴人同意後，始可為土地分割之行為，因此，被上訴人執詞曲解契約真意，並刻意免除出賣人及依特約應盡之責任，甚至推卸責任予上訴人，實在不該。
十、被上訴人早於簽訂買賣契約書前，即應熟知系爭土地遭第三人占用：
(一)被上訴人雖執詞堅稱係於買賣契約簽約後鑑界土地擬點交與上訴人時，始行發現被占用之事實，然而，依後述詳載事實，非但證明被上訴人所言不實，且其堅持上揭論點，益徵卸責避咎之詞，尤其是一再強調上訴人已在訴訟中自承於簽約時已知悉系爭土地被占用之事實，除曲解誤認上訴人之真意外，更顯被上訴人有種偷了糖吃，嘴上留有糖漬、手上仍持有糖，而指責他人偷糖吃一斑，令人不襟莞爾搖頭。
(二)被上訴人乃很早時期即熟悉當地情況，且於當地擁有數筆不動產，此觀被上訴人於系爭土地正對面之土地，即台北縣永和市○○段○○○○號（擁有約三二○平方公尺大之土地及其地上建物）、及附近同段八三四地號土地之所有權人為甲○○之子女即明。而被上訴人取得系爭土地正對面不動產之所有權時間為民國七十六年，對該系爭土地所有權應知之甚詳，又被上訴人恰於前幾年亦處理其自己之不動產，對於不動產買賣所應注意之標的範圍大小、價款計算及履約條件等等，應不陌生，既然處分其他土地知悉一切注意事項，何獨於系爭土地買賣時，卻又裝作毫不知情之人，其掩過之為，過於虛假，殊不足取。
(三)被上訴人並非僅有此一筆不動產，亦非第一次為不動產交易之人，對於處分不動產，是一非常有經驗，且其中丁○○亦為法律系之人，家中財產之處分，焉有不徵詢其意見之理，且在為此筆買賣時，丁○○亦有出面處理乃為不爭之事實，被上訴人硬是推責避過，實在不該。而且，系爭土地所在地，是永和樂華夜市正門入口所在，以黃金地段形容，毫不為過，因此，被上訴人既明白系爭土地之價值，倘在出賣時，豈有不明白土地座落、大小之理，以不知出賣土地遭第三人占用推責，毫不符經驗法則，亦無法令人置信。
(四)上訴人之代理人於本院審理時，僅係陳述一般正常之買賣情況下，買賣雙方應對標的物充分的明白，方符買賣之常理，尤其是系爭土地有如此高額之價款時，理更應如此，但竟遭被上訴人代理人強認上訴人於買賣時已知遭第三人占用之事實，而對於賣方應否知之出賣標的物之情況為何，避而不答，令人不解，並且一直迴避出賣人應負之交付標的物之責任，其心可議，不可不查。
(五)又證人曾東洲曾於原審具結證稱被上訴人確有排除遭第三人占用土地後，上訴人始有繳付尾款之責任，且證人亦明證稱被上訴人於移轉系爭不動產前即為「確定」（意即事前即已知悉，現僅為確定罷了）被占用之情形，並於本院結證時復證稱：「這地方是樂華夜市，前面大部分執有擺攤位，這是長久的事情，當然賣方（即被上訴人）也很清楚，所以甲○○的兒子（按即法律系畢業之丁○○）有出來協調，當初一開始協議時有談到這個問題，賣方要先排除第三人佔用問題，雙方都瞭解－－－」「（問：在協議前之前賣方是不是已經知道土地遭人佔用？）賣方是樂華戲院的老闆娘，在當地已經很久了，所以對當地情形應該非常瞭解，賣方應該早就瞭解了。」，然被上訴人仍執詞否認移轉前知悉被占用之情形，並認為證人之證詞有所偏袒上訴人，然而，證人是經依法具結在案，其證詞已有一定公正性，且證人是承辦系爭不動產之代書，負有代書之專業責任，又被上訴人對於證人承辦系爭不動產買賣手續，亦未有提出不同意表示，證人在系爭案件即屬公平依法處理之人，究與何方仍有其他關係，皆與其證詞真正無涉，被上訴人倘認證人涉有偽證之嫌，應循司法途徑為之，不宜牽強附會否認事實，且證人曾東洲還為被上訴人因系爭買賣事宜，辦理了提存、分割等相關事務，由此觀之，證人應屬與被上訴人關係更為親密，證人偏袒上訴人之說，毫無實據。
十一、系爭遭人占用之土地價值，與大小無關，重要者是其座落及其附帶價值，對系爭買賣影響十分巨大：
(一)上訴人於八十六年四月一日簽訂買賣契約書，於八十六年七月三十日辦理所有權移轉手續，但因系爭六四七、六四八土地被上訴人遲未依約將第三人占用之情形排除，故上訴人原計劃於當地所購買之數筆土地，一直無法按計劃為之，偌大的土地一直荒置至八十八年十一月十五日，因為經濟考量，無法再等待被上訴人之行為責任，除遭第三人占用土地部分外，出租予訴外人劉翰璋，此有上訴人於系爭土地週圍所購買土地之謄本及租賃契約書可證，因此，上訴人係自簽約後二年七個月後，始利用系爭土地，此一期間之資金利息損失、營利損失及租金短收之不利益，可謂十分巨大，而此一情形，被上訴人亦知之甚詳，所以，被上訴人徒以現在上訴人已為營收之行為，即不顧前已損失之利益，有失誠信，不足為取。
(二)本件買賣不動產之標的，係為經商用，而非住家，故不得以買賣不動產作為住家使用之觀點來判斷，應先辨明。查系爭土地所在位置，即為著名永和市樂華夜市之入口處，乃為逛夜市人潮往來必經之地，人潮帶動錢潮，該地以黃金地段稱之，一點也不為過，此即為上訴人原先規劃之目的，又被上訴人所出賣之土地，尤其是系爭六四七、六四八地號土地，面前道路即為緊鄰樂華夜市，即永和市○○路旁，是經商最佳之位置，亦為系爭買賣之關鍵所在，且為系爭土地買賣最重要之考量，蓋一經商之處，店面之大小、寬狹，即為引入客人之重要因素，倘此一買賣重要之旨意不存在，或是與最初之買賣條件不一致時，即會影響全部購買之意願及買賣契約之意旨，不可不辨。
(三)次查，以系爭土地係一經商要地言之，面前緊鄰夜市之土地價值，就絕對與非緊鄰夜市之土地價值不相同，且差異很多，故在評估系爭不動產買賣價值之因素，就是緊鄰夜市路旁，能經商之土地面積大小，而不是以非緊鄰夜市路旁之土地或提後面土地面積大小為判斷，應予分明。
(四)為就上陳，系爭遭人占用土地因面前緊鄰樂華夜市之價值，除依經驗法則即可明知外，亦曾請求擇假日及非假日晚上約十八時至翌日凌晨時間，親臨現場即明白上訴人所言不虛。亦可作為判定系爭遭第三人占用土地價值之參考。
(五)系爭土地六四七、六四八號與面前永平路間，有六四九號土地，為無人繼承人託管地（此為畸零地），後有水利地，然依「台灣省畸零地使用規則」（雖上訴人前附資料為台北市畸零地使用規則，但二者在法源均為建築法第四十六條，且二規則對於畸零地之規範意旨上均屬相同，被上訴人指摘，應無理由）對於畸零地之使用管理規範，畸零地必需與鄰地合併補足或整理，始得為建築使用（參前揭畸零地使用規則第三、九、十一、十二條等規定），換言之，畸零地旁之土地即有優先利用畸零地之利益；雖被上訴人指稱六四九地號託管土地，地目為「田」，並非「建」，而無併為使用建築之問題云云，但該土地係在實施都市計劃以內地區之土地，因此，並無不能興建建築物之疑慮，被上訴人徒以地目為「田」，而無視該土地在都市計劃區域內，即屬適用法規不當，不足為取（詳參「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」第二條、第四條規定，即可明白只有在實施都市計畫以外之地區興建建築物，使要考量土地是否為「田」地目）。另水利地之利用權利人，亦屬鄰旁土地之所有權人，所以，系爭土地六四七、六四八土地部分，不能單以其面積大小判定，抑或僅是以現在使用價值判斷而已，尚應考量將來之利用價值，如單以被占用土地大小，或以分割方式處理，其結果都是明顯有損上訴人之利益，即損害將來取得現遭人占用六四七、六四八土地旁鄰之託管地及水利地使用、購買之利益，不可不查。
理 由
一、查原判決當事人北聖國際有限公司，雖已於原法院判決前之民國八十九年十二月七日變更組織，而名為北聖國際股份有限公司 (有公司基本資料查詢表附卷)，並以北聖國際股份有限公司聲明不服，提起上訴，且以北聖國際股份有限公司委任代理人為本件之訴訟行為，向本院所提出之書狀，均已送達他造當事人，核與民事訴訟法第一百七十六條規定承受訴訟之聲明，尚無不合；至於甲○○、乙○○、丁○○、丙○○聲請告知第三人楊邱寶蘭參加訴訟，經受告知人具狀為不為參加之表示，有其民事說明狀在卷為憑，均此敘明。
二、上訴人甲○○、乙○○、丁○○、丙○○ (下稱甲○○等四人)起訴主張：上訴人北聖國際股份有限公司 (下稱北聖公司)於民國八十六年四月一日以總價款四千六百萬元向甲○○等四人承購甲○○等四人共有坐落台北縣永和市○○段○○○○號 (面積五六．五五平方公尺)，及其上建號一八一即門牌台北縣永和市○○路○號房屋一棟所有權全部、甲○○所有坐落同前地段六四七地號（面積五八．一二平方公尺）、六四八地號（面積八．九○平方公尺）二筆土地所有權全部，而與甲○○等四人簽訂不動產買賣契約書，甲○○等四人已依約將買賣契約之買賣標的物不動產所有權移轉登記予買受人北聖公司，並已交付管理使用，惟北聖公司僅依約給付四千萬元，其餘六百萬元竟藉故推拖，拒不為給付，為此，依民法第三百六十七條買受人對於出賣人有交付約定價金義務之規定，求為命北聖公司給付六百萬元本息之判決。
三、北聖公司則以：甲○○等四人於民國八十六年四月一日將甲○○等四人共有坐落台北縣永和市○○段○○○○號 (面積五六．五五平方公尺)，及其上建號一八一即門牌台北縣永和市○○路○號房屋一棟所有權全部、甲○○所有坐落同前地段六四七地號（面積五八．一二平方公尺）、六四八地號（面積八．九○平方公尺）二筆土地所有權全部，以總價金四千六百萬元出售予北聖公司，而與北聖公司簽訂不動產買賣契約書，北聖公司已依約給付部分價金四千萬元，尚餘六百萬元，約定於甲○○等四人於買賣標的物中六四七、六四八地號土地，被第三人占用部分點交清楚後給付，而被占用部分之土地仍為第三人占有使用中，迄未點交清楚，條件尚未成就，北聖公司尚無給付之義務等語，資為抗辯；且以甲○○等四人未依約將第三人占有使用之部分土地，點交北聖公司，嗣經北聖公司催告履行，仍不為履行，依約應給付北聖公司違約金一千二百九十七萬二千元，為此，於原法院提起反訴求為命甲○○等四人應連帶給付一千二百九十七萬二千元本息之判決。甲○○等四人又以：北聖公司未依約付清尾款六百萬元，不符合買賣不動產契約書第六條第一項約定給付違約金之要件，且北聖公司之催告履行期間三日尚嫌過短，不生催告效力；而被第三人占有部分之土地為甲○○一人所有，其餘乙○○、丙○○、丁○○非該被占用土地之共有人，北聖公司併反訴請求乙○○、丙○○、丁○○應連帶負違約責任，於法無據；又北聖公司於民國八十六年九月二十二日與甲○○簽訂協議書，約定：「－－－因現有第三人占用中，現雙方同意於八十六年十一月三十前處理，若仍無法使第三人占用排除或簽出租賃契約書時，如經雙方同意才可辦理分割，並返還買方價金 (價金計算－－－)，」等語，且該協議書上又有「雙方同意於八十六年十二月三十日下午三時三十分再至住商協議，決定是否訴訟」等字樣，經甲○○通知北聖公司，依協議書內容履行，均為北聖公司所拒絕，甲○○並無違約之事實等語，抗辯北聖公司之反訴；並以北聖公司拒絕履行協議書之約定，為以不正當行為阻止給付六百萬元之條件不成就，依民法第一百零一條第一項之規定，應視為條件已成就，主張北聖公司仍有給付價金尾款六百萬元本息之義務。
四、上訴人甲○○等四人主張北聖公司於民國八十六年四月一日以總價款四千六百萬元向甲○○等四人承購甲○○等四人共有坐落台北縣永和市○○段○○○○號 (面積五六．五五平方公尺) ，及其上建號一八一即門牌台北縣永和市○○路○號房屋一棟所有權全部、甲○○所有坐落同前地段六四七地號（面積五八．一二平方公尺）、六四八地號（面積八．九○平方公尺）二筆土地所有權全部，而與甲○○等四人簽訂不動產買賣契約書，甲○○等四人已依約將買賣契約之買賣標的物不動產所有權移轉登記予買受人北聖公司，除如附圖綠色所示部分面積一三．○八平方公尺之土地被占用外，均已交付管理使用，北聖公司僅依約給付四千萬元，其餘六百萬元拒不為給付等事實，為北聖公司所不爭執，且有不動產買賣契約書影本、土地及房屋登記謄本、及本院會同兩造、地政事務所勘測由地政事務所繪製之複丈成果圖在卷為憑；甲○○等四人主張之上開事實，應堪信為真實。
五、北聖公司之所以拒付尾款六百萬元，無非以甲○○於八十六年九月二十二日依約向北聖公司收受北聖公司依約應給付之第四期、交屋款一千六百萬元時，因前揭
六四七、六四八號地號土地，尚有部分土地即如附圖綠色所示部分面積一三．○八平方公尺之土地被占用，允諾「先收一千萬元，餘款六百萬元，於地號六四七、六四八被占用部分點交清楚後交付」並記載於不動產買賣契約書第三條付款辦法第四期款之下方，而被占用部分之土地迄未點交清楚，條件尚未成就，北聖公司無交付六百萬元之義務等語為抗辯；甲○○等四人對於甲○○於八十六年九月二十二日依約向北聖公司收受北聖公司依約應給付之第四期、交屋款一千六百萬元時，因前揭六四七、六四八號地號土地，尚有部分土地即如附圖綠色所示部分面積一三．○八平方公尺之土地被占用，允諾「先收一千萬元，餘款六百萬元，於地號六四七、六四八被占用部分點交清楚後交付」並記載於不動產買賣契約書第三條付款辦法第四期款之下方等事實不爭執，且有該記載之不動產買賣契約書影本在卷 (臺灣臺北地方法院八十七年度重訴字第一四八七號卷第三九頁背面)為憑，固屬不虛，惟查：
(一)按：解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。又：解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。解釋當事人之契約；應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意。最高法院一十八年度上字第一七二七號、一十九年度上字第二八號、五八號分別著有判例。本件甲○○雖有為「先收一千萬元，餘款六百萬元，於地號六四七、六四八被占用部分點交清楚後交付」之允諾，但同日隨即與北聖公司另行簽訂協議書，為：「－－－因現有第三人占用中，現雙方同意於八十六年十一月三十日前處理，若仍無法使第三人占用排除或簽出租賃契約書時，如經雙方同意才可辦理分割，並返還買方價金 (價金計算－－－)，」等之約定，且該協議書上又有「雙方同意於八十六年十二月三十日下午三時三十分再至住商協議，決定是否訴訟」等字樣記載之事實，為北聖公司所不爭執，且有該協議書影本在卷(同上卷第五五頁正、背面)為憑；依上揭法條規定及判例意旨，自應通觀甲○○所為上開之允諾及兩造所簽訂協議書之內容，並於文義、論理上詳為推求，使不失當時甲○○之允諾及兩造所簽訂協議書之真意。
(二)經查：甲○○等四人出售前揭房、地予北聖公司，已於民國八十六年七月三十日、八月二十六日將所有權分別移轉登記予北聖公司之事實，為北聖公司所不爭執，且有前揭房、地之登記謄本在卷為憑。斟酌甲○○之允諾、協議書之簽訂均在所有權移轉登記後之八十六年九月二十二日，再通觀甲○○之允諾、及協議書內容之意旨，無非係甲○○為履行其出賣人交付其物予買受人即北聖公司之義務，而為允諾之意思表示；惟為使甲○○所允諾將被占用部分之土地點交北聖公司，即北聖公司給付六百萬元之條件成就，兩造乃另行簽訂協議書約定：「－－－於八十六年十一月三十日前處理，若仍無法使第三人占用排除或簽出租賃契約書時，如經雙方同意才可辦理分割，並返還買方價金 (價金計算以地坪及房屋公定價格分算) 。」，意即於八十六年十一月三十日前，若無法使被占用部分之土地返還交付北聖公司，或無法使占用之第三人承租所占用之土地而簽訂租賃契約，以代交付時，尚得協商以將被占用部分之土地由六四七、六四八地號予以分割返還甲○○，由甲○○返還該被占用土地部分之價金予北聖公司。
(三)次查兩造所簽訂前揭協議書上，又有「雙方同意於八十六年十二月三十日下午三時三十分再至住商協議決定是否訴訟。」等字樣記載之事實，為北聖公司所不爭執，且有該協議書影本足稽；通觀前揭甲○○之允諾、協議書內容及上開字樣之記載，顯係兩造於八十六年十一月三十日前，無法使被占用部分之土地返還交付北聖公司，且無法使占用之第三人承租所占用之土地而簽訂租賃契約，以代交付，又未以將被占用部分之土地由六四七、六四八地號予以分割返還甲○○，由甲○○返還該被占用土地部分之價金予北聖公司之方式解決，始有是否對占用之第三人提起訴訟之再協議。
(四)本院查：甲○○為履行其交付被占用部分之土地予北聖公司，於八十七年一月十五日、二月二十七日分別委請律師致函占用土地之第三人楊邱寶蘭協商解決，業據甲○○等四人提出余鑑昌律師八十七年二月二十七日永律函字第八七○二二七號函、及訴外人黃信傑致余鑑昌律師之永和郵局第八○號存證信函影本各乙件附卷 (同上卷第五六至五八頁)足憑；因甲○○已將土地所有權移轉登記予北聖公司，而非該被占用土地之所有權人，又未被授權，因而未獲置理；八十七年九月一日、十九日甲○○乃分別再委請律師函請北聖公司依前揭協議書之內容，將被占用部分之土地予以分割，由甲○○依協議書之約定返還價金或由尾款扣抵，或由北聖公司對於占用人提起訴訟，行使所有權人之物上請求權，甲○○願酌情負擔訴訟費用，但均為北聖公司所拒絕等事實，為北聖公司所不爭執，且有宜蘭郵局第四八○號、五○一號、台北信維郵局第四一三號、八○一號之存證信函四件在卷 (同上卷第五九至七○頁)足憑。
(五)按：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第七百六十七條定有明文。又不動產之買受人對於出賣人，固有請求交付不動產及其他給付之權利，然如當事人間移轉不動產所有權之契約，曾經有效成立，而買受人已有得向第三人主張之所有權，則依民法第七百六十七條、第一百八十四條第一項之規定，對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於因故意或過失不法侵害其所有權者，得請求賠償其損害。此等請求權本與其對於出賣人之請求權獨立存在，不能以其對出賣人別有請求權，而排斥其行使。最高法院三十年度上字第二○七號著有判例。本件甲○○將其所出售予北聖公司前揭不動產所有權，均已依不動產買賣契約書之約定，移轉登記予北聖公司，由北聖公司取得包含被占用部分之土地所有權，依前揭法條規定、判例意旨，對於被占用部分土地之占有人，行使所有權人之物上請求權，應由具所有權人地位之北聖公司為之，而北聖公司竟於甲○○允諾酌情負擔訴訟費用之情況下，拒絕行使所有權人之物上請求權，致使甲○○允諾將被占用部分之土地點交北聖公司，即北聖公司給付六百萬元之條件，無以成就，北聖公司之消極不行使所有權人物上請求權之行為，有悖民法第一百四十八條第二項「行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法」之規定，且其消極不行使所有權人物上請求權之行為，即係以不正當之消極行為，阻止其給付尾款六百萬元之條件成就，依民法第一百零一條第一項「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻止其條件成就者，視為條件已成就。」之規定，應視為北聖公司給付甲○○等四人尾款六百萬元之條件已成就，即應視為甲○○將被占用部分之土地，已點交予北聖公司。
(六)綜合上述，甲○○所允諾「先收一千萬元，餘款六百萬元，於地號六四七、六四八被占用部分點交清楚後交付」之條件，既應視為已成就，北聖公司自有給付尾款六百萬元之義務，毋庸置疑。甲○○等四人依民法第三百六十七條規定交付價金請求權之法律關係，請求北聖公司給付六百萬元，於法尚非無據，應予准許。
六、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第二百三十三條第二項、第二百二十九條第一項前段、第二百零三條分別定有明文。本件甲○○等四人請求北聖公司給付之買賣價金，無確定期限、以支付金錢為標的，又未約定利息，併請求自起訴狀繕本送達之翌日，即民國八十七年十二月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於法有據，應予准許。
七、承前所述，甲○○等四人於八十六年九月二十二日依約向北聖公司收受第四期交屋款時，為「先收一千萬元，餘款六百萬元，於地號六四七、六四八被占用部分點交清楚後交付」之允諾，及同日兩造簽訂前揭協議書後，為履行、成就其所允諾之條件，與占用人協商、提出解決方案予北聖公司等情，或為占用人所不理、或為北聖公司以消極之不正當行為，阻止條件成就，均已如前述，甲○○等四人尚難謂有違約之事實，矧甲○○等四人為上開「先收一千萬元，餘款六百萬元，於地號六四七、六四八被占用部分點交清楚後交付」之允諾，並未約定「被占用部分點交清楚」之期限，且兩造所簽訂不動產買賣契約書第六條第一項係約定：「賣方 (即甲○○等四人)應於買方 (即北聖公司)付清尾款同時，將不動產騰空交與買方－－－」，北聖公司於甲○○依其允諾及協議書內容，積極與占用人協商、及向北聖公司提出解決方案之期間，非但以消極之不正當行為阻止條件成就，又未依約付清尾款，於八十七年八月二十六日即以存證信函定短暫之三日履行期間，催告甲○○等四人履行交付被占用部分之土地，其行使權利、履行債務未依誠實及信用之方法，至為明確，自不生催告效力；從而，北聖公司於原法院依前揭買賣不動產契約書第六條第一項之約定，反訴請求甲○○等四人給付違約金一千二百九十七萬二千元本息，於法自屬無據，不應准許，應予駁回。
八、綜上所述，原法院未就甲○○等四人所為前揭允諾、及兩造簽訂協議書時之真意，詳予推敲、探求，而僅以甲○○等四人所為之允諾，認北聖公司給付尾款六百萬元之條件尚未成就，經催告仍不履行其所為之允諾，有違約之事實，而駁回甲○○等四人之訴，並依北聖公司之反訴，判命甲○○等四人應給付北聖公司違約金四百一十四萬元本息，及為假執行之宣告，容有未恰；甲○○等四人之上訴意旨，指摘原法院此部分之判決不當，求予廢棄，非無理由，應由本院予以廢棄，更為判決如主文第二、三項所示；原法院駁回北聖公司逾越上開範圍違約金之請求、及該部分假執行之聲請，經核尚無違誤，理由或有不同，惟結論並無異致，仍應予維持，北聖公司仍持陳詞，指摘原法院此部分之判決不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。
九、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，請求准、免假執行之宣告，於法均無不合，爰就甲○○等四人勝訴部分，酌定如主文第五項所示金額，分別准許之。
十、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊防禦方法及提出未援用之證據，經斟酌後認不影響判決基礎，無逐一論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件甲○○等四人之上訴為有理由、北聖公司之上訴為無理由，爰判決如
主文。中 華 民 國 九十一 年 三 月 五 日
民事第六庭審判長法 官 吳 欲 君
法 官 藍 文 祥法 官 陳 博 享右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 六 日
書記官 鄭 靜 如附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。