台灣高等法院民事判決 九十年度重上字第二八二號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 黃正財被 上訴人 國泰建設股份有限公司法定代理人 李肇基右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十年三月三十日台灣台北地方法院九十年度重訴字第四九四號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應返還上訴人買賣價金新台幣七百五十五萬元整及受領日起至清償日止之利息。並支付有益費用新台幣三十一萬三千五百圓正。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈣請准供擔保宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠上訴人已支付被上訴人價金計七百五十五萬元，並上訴人當初善意信賴被上訴人
必能履約。被上訴人為圖售清餘屋和包商林俊宏配合，偽謂其為優良且在店之包商，使住戶產生錯誤信賴。有同時段之五位購屋戶及地方長輩吳正善開立證明。上訴人因其他住戶違建及住屋受損問題已多次口頭或信函向被上訴人請求管理被拒。上訴人乃至台南市政府消費者服務中心申訴調解在案。又被上訴人於同年十一月十四日巧立調查表名義、並自蓋反對成立管理中心之印章問卷。由於當時消保官及其成員告知係爭契約其履行期限是一年。故上訴人自應於交屋滿一年後，始得提出違約之相關訴求。
㈡被上訴人於契約成立迄今，迄未成立房屋管理中心，並經催告履行，又不出面解
決，乃為給付延遲，自應負給付延遲責任，被上訴人並已解除契約。又被上訴人推介之包商林俊宏之簽約址位於被上訴人屋案址內，被上訴人知之甚捻。當初上訴人善意信賴被上訴人之推介進行房屋整修，已支付價金三十一萬三千五百元之費用。
三、證據：援用原審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。添㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。添㈢如受不利判決願提供現金或匯通商業銀行無記名可轉讓定期存單供擔保請准免為
假執行。添
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠被上訴人公司係採用公司制式買賣契約，並認為系爭房屋既係產權獨立面臨大馬
路之住家兼店面產品，無社區型態，本即無公共設施或需要共同管理之處，故未特意將應屬於有公共設施產品之成立管委會管理條文即系爭十八條刪除；上訴人亦未依該條文字之記載於交屋時交付給被上訴人管理基金及三個月清潔管理費公共水電費。
㈡上訴人因漏水問題與被上訴人在台南縣政府消費爭議調解委員會調解：經鑑定結
果，非被上訴人之建物瑕疵。㈢被上訴人向全體四十八戶住戶發問卷調查，是否成立管理服務中心，經回收四十六戶問卷，其中四十戶反對，僅有六戶同意。
㈣國泰建設無上訴人所謂之代客戶違建或容許之行為。
㈤系爭契約書第十八條，亦屬買賣契約以外之委任契約，兩契約效力分立，上訴人不得以委任契約之事由主張解除買賣契約。
三、證據：援用原審所提證據。理 由
一、本件上訴人主張：伊於八十八年一月十八日與被上訴人簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），向被上訴人購買坐落台南縣○○鄉○○路○○○號房屋，及其坐○○○鄉○○○段二三三立四四地號之基地（下稱系爭不動產），價金七百五十五萬元業經付清，並辦妥上開系爭不動產之所有權移轉登記。但依系爭契約第十八條明訂，被上訴人應於通知上訴人交屋日起，一年內成立社區管理服務中心並由全體住戶分擔公共管理、公共衛生及公共水電等一切公共費用，惟被上訴人對於上開訂有給付期限之約定，始終未曾履行，上訴人遂依民法第二百五十四條之規定發函催告被上訴人履行系爭約款，未獲置理，上訴人乃依民法第二百五十八條第一項之規定，向被上訴人發函解除買賣契約，並依民法第二百五十九條第一款及第二款之規定，請求被上訴人應負回復原狀之義務，返還上訴人已給付之買賣價金七百五十五萬元，及自被上訴人受領時起至清償時止之利息。另依同條第五款之規定，請求被上訴人一併返還上訴人就系爭房屋進行裝潢，支出之有益費用三十一萬三千五百元等語。
二、被上訴人則以：上訴人係購買成屋，被上訴人雖以公司制式買賣契約與上訴人訂約，但上訴人所購之系爭房屋，係產權獨立且面臨大馬路之店面，並無使用公共設施或與他住戶共同管理之需要，系爭契約條款第十八條並不適用於上訴人，被上訴人曾於八十八年十一月間，向全體四十八戶住戶發問卷，調查是否同意成立社區管理服務中心，其中四十戶反對，僅六戶同意，故未成立社區管理服務中心，上訴人因與鄰居相處不睦，乃以此為藉口出脫系爭不動產，上訴人不得以此為由，主張解除契約及回復原狀等語，資為抗辯。
三、本件上訴人主張伊於八十八年一月十八日，向被上訴人購買系爭不動產，價金七百五十五萬元業經付清，並辦妥上開系爭不動產之所有權移轉登記，以及上訴人發函催告被上訴人履行系爭約款，發函解除買賣契約等情，有系爭契約、台南大同路郵局七一九號、台北三十四支郵局一三二三號存證信函、系爭不動產所有權狀可稽（見台灣士林地方法院卷第九至二八頁、原審卷第四一、四二頁），兩造對系爭契約書之內容、系爭不動產之移轉登記及交付、交屋日期及上訴人二度發存證信函，請求成立社區管理服務中心及解除契約亦不爭執，固堪信上訴人之主張為真實。
四、被上訴人抗辯稱上訴人係購買成屋，系爭契約第十八條之約款不適用於上訴人云云，惟查兩造就系爭不動產買賣契約書之內容、價金金額、系爭不動產標的、交付並經移轉登記、交屋日期，為兩造所不爭。是系爭契約書第十八條約定：「為維持本房屋（社區）之公共安寧及清潔衛生，甲方（指上訴人）同意本房屋（社區）之公共服務工作，於通知交屋日起壹年內委由乙方（指被上訴人）代為成立服務中心，聘僱服務人員直接管理。並同意乙方通知交屋日起分擔房屋（社區）公共管理、公共衛生及公共水電等一切公共費用，交屋時將應負擔之管理基金及三個月清潔管理費、公共水電費用一次預繳與乙方」。且上訴人亦係被上訴人所建『黃金城』社區之一員，即有享受社區公共設施之權利及負有維護社區公共設施良好、環境清潔之義務。」該第十八條為系爭契約之一部分，被上訴人既未將系爭契約之第十八條約款刪除，對於兩造亦有適用，被上訴人之抗辯，自無可採。
五、按買賣契約為典型之雙務契約，物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務，民法第三百四十八條定有明文，此為出賣人之主給付義務；又雙務契約上之給付義務，除主給付義務外，尚有所謂之從給付義務。所謂從給付義務，僅具輔助主給付義務之功能，確保債權人之利益獲得最大之滿足；從給付義務與他方之對待給付是否立於互為對待給付之關係，應視其對契約目的之達成是否必要而定。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第九十八條訂有明文。本件兩造所定訂之不動產買賣契約既已成立生效，雙方即互負有給付之義務，被上訴人應負之主給付義務為交付土地及建物，並辦理所有權移轉登記於上訴人，而被上訴人上開主給付義務已履行，為上訴人所自認，而系爭之第十八條約款，雖對於上訴人亦有適用，惟該約款兩造既有爭執，依前揭條文之規定，即應探求當事人之真意；依系爭契約之內容觀之，該約款係雙方另約定成立一附有停止條件（不動產買賣契約成立生效及全體住戶同意）及解除條件（由社區成立之管理委員會出面要求收回管理權或不動產買賣契約失效）之委任契約，在甲方（即住戶及上訴人）自行成立社區管理委員會之前，暫時由甲方負擔費用，委任乙方（即被上訴人）出面成立社區管理服務中心，並雇用人員處理社區之公共事務之契約，此由系爭契約第十九條約款規定：甲方住戶全體得於通知交屋日起壹年內成立管理委員會，接管有關本房屋（社區）之管理服務工作，甲方若不能於本條件期限內完成管理委員會之組織，乙方得逕行終止直接管理工作外，有關本房屋（社區）日常安全衛生管理工作，為免中斷，原組織服務中心，仍繼續執行其任務，其所需費用，由該中心逕行攤算收取直至甲方住戶管理委員會成立執行任務之次月為止，甲方不得提出異議。職是之故，上開系爭約款係在兩造所訂定之買賣契約外，為被上訴人之從給付義務，是雙方在買賣契約外另定一委任契約，兩契約同時存在，若即使委任契約已生效，被上訴人未依約成立社區管理服務中心，亦僅違反委任契約，並無違反買賣契約可言，上訴人僅得據此解除委任契約，不得據此而主張解除買賣契約。惟據被上訴人提出之社區住戶問卷調查表可知，該「黃金城」社區之四十八戶住戶中，高達四十戶表示不同意籌組黃金城管理服務中心，因此雙方所訂定之委任契約雖已成立惟全體住戶同意之停止條件尚未成就，該委任契約尚未生效，為尊重社區住戶之多數意見，被上訴人因此未成立管理服務中心，即無何違反契約之情形。至於上訴人另主張上訴人因其他住戶違建及住屋受損問題，多次口頭或信函向被上訴人請求管理被拒云云。惟查上訴人因系爭不動產買賣爭議，向台南縣政府消費者服務中心申訴，經成立調解，無關被上訴人建物之瑕疵，或被上訴人同意其他住戶塔蓋違建情事。且經公平交易委員會調查，被上訴人亦無違反公平交易法之情事，有消費者服務中心申訴資料表、台南縣政府函、台南縣消費爭議調解委員會調解書行政院公平交易委員會函可稽（見原審卷第四五至四八頁，第六五十至頁），上訴人之主張，不足採信。從而，上訴人以被上訴人未依系爭契約第十八條之規定成立社區管理服務中心，而據以解除買賣契約並請求被上訴人負回復原狀之義務，為無可取。
六、綜上所述，上訴人主張，為不足採，被上訴人抗辯，尚屬可信。是則上訴人執此主張被上訴人應返還買賣價金等云云，自屬無據。從而，上訴人主張本於解除契約回復原狀之法律關係，請求被上訴人給付上訴人已給付之七百五十五萬元之價金及自受領時起至清償日止之利息，及返還有益費用三十一萬三千五百元，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，經審酌與本件判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 十八 日
臺灣高等法院民事第十一庭
審判長法 官 吳 景 源
法 官 滕 允 潔法 官 連 正 義右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十 日
書記官 張 永 中附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。