臺灣高等法院民事判決 九十年度重上字第三二八號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲 ○右當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於中華民國九十年五月十七日臺灣板橋地方法院八十九年度訴字第二三三一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人主張：上訴人受訴外人楊榮達委託代尋土地，上訴人於民國（下同）八十四年八月間覓得楊良訓、呂學文等人共有坐落桃園縣○○鎮○○○○段六三之二地號土地，楊榮達因資金不足，乃找被上訴人出資，合作購地，上訴人於雙方間說合買賣，買賣雙方均表明買賣契約成立後，願給付上訴人居間報酬。該土地買賣契約於八十四年八月三日簽訂，總價為新台幣（下同）二億九千三百三十六萬二百二十八元，上訴人並以介紹人名義列名於買賣契約書上簽名蓋章在案。其後出賣人皆按收款期數支付居間報酬予上訴人，惟被上訴人卻藉詞土地重劃完成後再予給付，嗣居間土地由賣方重劃完成更易為高山頂段一○二七等新地號，於八十八年八月十六日土地所有權移轉登記完成迄今，被上訴人仍拒絕給付居間報酬。雖本件買賣僅約定買賣雙方應支付佣金而未約定金額，惟依民法第五百七十條規定，契約未約定報酬，應依習慣給付，目前景氣低迷，上訴人依民法第五百六十八條、第五百七十條之規定，僅請求被上訴人以買賣價金百分之二即五百八十六萬七千二百元給付居間酬金。又本件買賣契約固未約定報酬，惟依民法第五百六十五條、第五百六十六條第一項之規定，被上訴人對於上訴人之居間介紹，亦應視為允與報酬，否則，上訴人豈會盡力協調、奔走折衝？是以被上訴人不得因上訴人已由賣方受有居間報酬，即拒絕給付報酬。再者，被上訴人未於八十四年至八十八年間按期分批給付酬勞，致上訴人將一次高額繳付所得稅，依民法第二百三十一條第一項之規定，亦得請求被上訴人賠償因遲延而生所得稅差額四十三萬八千元之損害，爰提起本訴，求為命被上訴人給付上訴人六百三十萬五千二百元，及其中五百八十六萬七千二百元自八十八年八月十六日起至清償日止按年息百分之五計算利息之判決(原審為上訴人敗訴判決)。並於本院上訴聲明：①、原判決廢棄。②、被上訴人應給付上訴人六百三十萬五千二百元，及其中五百八十六萬七千二百元自八十八年八月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。③、願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被上訴人則以：系爭土地之買賣，係上訴人受地主（即土地出賣人）之委託，並與地主約定居間報酬後，始與東桓建設有限公司(下稱東桓公司)法定代理人楊榮達接洽求售，因楊榮達認未符其公司之購地條件，乃轉由訴外人王明男告知被上訴人，被上訴人即將系爭土地之各項交易條件委請楊榮達與上訴人接洽，因東桓公司辦公室較為寬敞，故自楊榮達安排被上訴人與上訴人及其他部分地主第一次見面，至簽訂買賣契約為止，洽商期間約一、二個月，每次洽商及簽約地點均在東桓公司，此期間地主由上訴人聯絡，買主（即被上訴人）則由楊榮達聯絡，簽約完成後，有關契約履行等諸多事宜，亦復如是。足見於系爭土地之交易過程中，上訴人係受出賣人之委任擔任賣方仲介，楊榮達則擔任被上訴人之介紹人，故是否給付仲介費及仲介費若干，在賣方由上訴人與賣主自行約定，在買方則由被上訴人與楊榮達自行約定，賣方不負擔買方仲介費用，買方亦不負擔賣方仲介費用，兩造始終未有給付居間報酬之約定，上訴人主張其與被上訴人約定給付仲介費用，顯與事實不符；又兩造間倘有給付佣金之約定，理應在系爭土地買賣契約簽訂前即將佣金數額或比例談妥，殊無簽約後始要求給付佣金之理。再者，上訴人係受地主之委任並與地主約定仲介費用後，始覓買受人，且係先接洽楊榮達再輾轉至被上訴人，如交易成功，上訴人至少可獲取地主依約定應付之佣金，獲利不可謂不豐，故其雖與被上訴人無給付佣金之約定，如買賣成立，仍屬有利可圖，是以上訴人縱然極力促成本件買賣，亦係上訴人為獲得與出賣人所約定之佣金，故本件並無「如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介」之情事。況本件土地買賣契約書上雖記載上訴人為介紹人，惟該契約書本無介紹人欄之記載，且上訴人亦自承介紹人欄係其自行書寫，足見上訴人之所以執意填載其為介紹人，乃恐賣方事後拒絕依其等之前所為之約定給付佣金所致。再者，本件並未約定佣金之數額，且未約定何時給付，是以縱認被上訴人應給付佣金，亦非上訴人所主張之逐年分期給付，故其請求被上訴人賠償在同一年內一次報繳佣金所得致增付所得稅之損失，亦屬無據等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：⑴、駁回上訴人之上訴。⑵、如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、查上訴人主張被上訴人於八十四年八月三日與土地出賣人楊良訓等共有人，就坐落桃園縣○○鎮○○○○段六三之二地號土地簽訂買賣契約，總價為二億九千三百三十六萬二百二十八元，上訴人以介紹人名義列名於買賣契約書上簽名蓋章等情，業據其提出土地預定買賣契約書為證（見原審卷第一○六至一一○頁），並為被上訴人所不爭執，堪信上訴人此部分之主張為真實。至於上訴人主張系爭土地買賣契約之簽訂係伊居間介紹，且伊為唯一之居間介紹人，被上訴人同意支付居間報酬，僅未約定金額等情，非惟被上訴人所否認，並以前詞置辯，則本件應予審究之爭點厥為：⑴、被上訴人與地主簽訂系爭土地預定買賣契約書時，是否另與上訴人成立居間之法律關係？⑵、兩造間是否就居間報酬有所約定或視為允與報酬？被上訴人是否有依習慣給付居間報酬之義務？⑶、被上訴人應否賠償遲延給付報酬所生所得稅差額四十三萬八千元之損害？茲分述如后：
(一)、被上訴人與地主即賣方簽訂系爭土地預定買賣契約書時，是否另與上訴人成立居間之法律關係：
１、按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。」民法第五百六十五條、第五百六十六條第一項定有明文。是居間之成立，除居間人為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介外，尚須居間人與他方當事人有給付報酬之約定，或有上開「視為允與報酬」之情形，否則縱有為他方報告訂約機會或媒介之情事，亦無成立居間契約之可言。本件土地出賣人係經由上訴人居間介紹始與被上訴人訂立土地買賣契約，上訴人並已自出賣人方面取得總價金百分之一當中約二百萬元之佣金等情，為上訴人所不爭執，並經證人楊良訓證述在卷(見原審卷第七七、七八頁)；至於土地預定買賣契約書如何將上訴人列為介紹人乙節，被上訴人主張係上訴人要求而列入，上訴人主張係出賣人要求而載入，證人楊榮達、王明男證稱係上訴人要求而列入（見原審卷第八一頁、本卷第一一三頁），證人黃幸一證稱係出賣人要求而載入（見本院卷第九○頁），證人李桂則先稱係上訴人要求而列入，嗣改稱係出賣人要求而載入（見本院卷第八六、八八頁），所述雖相互衝突，惟對土地預定買賣契約書將上訴人列為介紹人並非出於被上訴人所要求，則甚為一致，堪信在土地預定買賣契約書上記載上訴人為介紹人，應係上訴人與系爭土地出賣人間為確認其等之居間關係存在所為，並非兩造間本於確認居間關係存在之意思所記載。是以土地預定買賣契約書上縱有上訴人為介紹人之記載，亦難資為兩造間有居間關係存在之佐證，上訴人以之主張伊與被上訴人間有居間關係存在云云，自非可採。
２、雖證人楊良訓於原審證稱：「（是否知道被上訴人要給上訴人佣金？）應該要給，因為買賣契約上有上訴人簽章當介紹人，就在重劃剛完成時，我在中壢市○○○○路○○○號高榮市地重劃會，聽到上訴人向被上訴人要佣金，被上訴人說還沒有完成，等完成再給，但我沒有聽到要給多少。」云云（見原審卷第七八頁）。惟查楊良訓於原審為上開證述時，尚因另案請求被上訴人給付系爭土地買賣價金而與被上訴人涉訟中，有原審八十九年度重訴字第六二七號言詞辯論通知書在卷可稽（見原審卷第一三三頁），且為上訴人所不爭執，則證人楊良訓與被上訴人間對於系爭土地之買賣即有利害上之衝突存在，是其證詞之可信度如何，即堪置疑。況證人楊良訓證稱系爭土地之重劃已完成，被上訴人豈會再以系爭土地重劃未完成為由拒付佣金？此外，楊良訓於原審作證時另稱：「我第一次看到原告(即上訴人)是八十四年八月三日簽訂買賣契約後幾天，在台北市○○○路的東桓公司辦公室，原告通知我到上開地點，在土地預定買賣契約書上簽字，之前買賣土地的事我不清楚，是其他地主來找我說賣土地已經談妥，剩我一人未談妥，被告甲○是買主，原告就是介紹人，但我不清楚是買賣何方何人委任她處理土地買賣事宜」等語(見原審卷第七七頁)。足見證人楊良訓並未參與系爭土地之交易磋商，對於被上訴人與地主簽訂土地預定買賣契約書時，上訴人是否與被上訴人間另有居間報酬之約定，即屬不得而知，是其證稱被上訴人應該要給上訴人佣金，因為買賣契約上有上訴人簽章當介紹人云云，即屬臆測之詞而不足採信。
３、次查，被上訴人辯稱系爭土地買賣係上訴人介紹予楊榮達，因楊榮達經營之東桓公司公司不願購買，楊榮達始透過王明男輾轉介紹予被上訴人，上訴人僅介紹地主到東桓公司洽談，兩造間並未因此而有給付佣金之約定等語，核與證人楊榮達於原審證稱：「八十四年初在東桓公司看過原告(即上訴人)，她主動仲介我買其他土地，但都沒有成功，我不清楚她為何會知道本公司需要土地，後來介紹本件系爭土地給東桓公司，事先都沒有講介紹成功要給付多少佣金，都是事後成功再談，但東桓公司覺得系爭土地不理想，所以就沒有買，我將土地介紹給朋友王明男，他再介紹給被告(即被上訴人)，之前我就認識被上訴人，但不是很熟，上訴人介紹地主到東桓公司和被上訴人談，我有聽到他們在洽談，因系爭土地是我介紹給被上訴人來買的，而上訴人是介紹地主，所以我沒有聽到被上訴人跟上訴人有何約定佣金之事。八十四年底在東桓公司被上訴人有告訴我說上訴人介紹地主，上訴人跟他沒有關係，所以他不須給上訴人任何佣金，被上訴人有說如土地買賣成功，他要包紅包給我，因他認為我是他的介紹人，他包給我六十萬元，是支票，發票人是被上訴人甲○，我有兌現，我可以提供資料」等語相符（見原審卷第七九、八十頁），且與證人王明男於本院證稱：「楊榮達是買方的介紹人，乙○○是呂枝山等賣方地主的介紹人．．．，被上訴人沒有答應要付佣金給上訴人．．．，被上訴人有告訴楊榮達事情順利完成後要包一個紅包給他」等語一致（見本院卷第一一二、一一三頁），並有被上訴人於八十八年十月十三日所簽發、面額六十萬元之支票一紙在卷可憑（見原審卷第一二九頁），且該六十萬元之支票確係八十八年十月十九日存入蔡素珍在中國信託商業銀行所開設第0000000000000號帳戶，亦有該帳戶之存摺在卷可考（見原審卷第一三○、一三一頁），而蔡素珍係楊榮達之配偶，復有楊榮達之身分證在卷可資佐證（見原審卷第一三二頁），足見被上訴人與地主簽訂買賣契約後，確已給付楊榮達六十萬元之居間報酬，自不得因系爭土地預定買賣契約書上未列載楊榮達為介紹人而否定其與被上訴人之居間關係。
４、又上訴人雖主張楊榮達與被上訴人關係密切，係與被上訴人合夥購買系爭土地之股東，且係被上訴人之代理人，與被上訴人間並無居間之關係云云。且證人黃幸一於本院審理時證稱：「我們的土地是全體共有人一起賣給甲○，價錢是合起來一起算，楊榮達幫我們分配，被上訴人與王明男、楊榮達都是買主身分，是甲○一人代表簽約，每次都是楊榮達付的錢，王明男與甲○都在房間內講話，每次都在楊榮達的東桓公司運作，資金都是甲○的，付款時甲○和楊榮達一起去的有二、三次，乙○○係代表買賣雙方之唯一介紹人，甲○與楊榮達曾為買賣付款事起爭執，我們跟甲○說重劃非我們的事，違約金不要扣，楊榮達表示一定要扣，後來與甲○協調扣一半二千萬元」等語（見本院卷第一一七至一一九頁），另證人李桂於本院審理時亦證稱：「我們的土地是全體共有人一起賣給甲○，價錢是合起來一起算的，並非個別算，合起來算了以後，再由楊榮達幫我們分配，楊榮達開支票給我們，支票名義是甲○，至於錢是誰的我們不知道，付款時是楊榮達和甲○一起去二、三次，土地要辦重劃是楊榮達提出的，賣了以後才重劃」等語 (見本院卷第八四至八七頁)。惟查：
⑴、證人黃幸一與李桂均屬系爭土地之地主，迄黃幸一與李桂於本院作證時，其等尚
因另案請求被上訴人給付系爭土地買賣價金而與被上訴人涉訟中，已據證人黃幸一於本院審理時證述在卷(見本院卷第第九一頁)，且為上訴人所不爭執，復有原審通知另一地主楊良訓到場之八十九年度重訴字第六二七號言詞辯論通知書在卷可憑（見原審卷第一三三頁），是證人黃幸一、李桂與被上訴人間對於系爭土地之買賣既有利害上之衝突存在，則其等之證詞即難期真實。況證人李桂既證稱：「價錢、條件都是透過乙○○談，是買賣成立以後才來跟楊榮達說，以前與甲○、楊榮達沒見過，簽約時我們才見面」等語(見本院卷第八九頁)，黃幸一亦證稱：「簽約前是另二位地主與乙○○(即上訴人)談的，我們與甲○並未見過，是簽約才認識甲○．．．，簽約前都沒見過甲○、楊榮達」等語 (見本院卷第九二、一二○頁) ，顯見其等對於系爭土地之交易過程並不知情，對於上訴人與楊榮達在系爭土地買賣過程中究係扮演如何之角色，自是毫無所悉，則證人黃幸一證稱被上訴人與王明男、楊榮達均係買主身分，係甲○代表簽約，每次均係楊榮達付錢，都在楊榮達之東桓公司運作，乙○○係代表買賣雙方之唯一介紹人，甲○與楊榮達曾為買賣付款事起爭執等語，即難令人置信。
⑵、又證人黃幸一證稱：「．．．價錢是依每人的持分算，分好後才給我們，我的有
拿清，分幾次拿我忘了，都是到楊榮達的東桓公司拿，當時甲○每次都有在場」等語 (見本院卷第九一頁)，與證人李桂證稱：「付款時甲○和楊榮達一起去的有二、三次」等語 (見本院卷第八六頁)及被上訴人於本院審理時陳稱：「付款時甲○每次都在，付款有七次，只是甲○有時出來，有時待在房間內未出來」等語(見本院卷第九三頁)，亦相矛盾。且被上訴人與地主簽訂之土地預定買賣契約書第三條第二款約定「於自辦重劃執照核准時(約簽約後三個月內)由甲方 (即被上訴人)交付新台幣四千萬元給付乙方 (即地主)」、第三款約定「於自辦重劃工程全部竣工時 (約簽約後七個月內)由甲方交付新台幣三千萬元給付乙方(即地主)」、第六條約定「自辦重劃費用全部由乙方負擔(包括設計、規費、工程費）、第七條約定「乙方應確實掌握自辦重劃之工程進度，申請自辦重劃執照應自簽約日起三個月內核准，重劃工程應自簽約日起七個月內全部完成，如逾期六十日以上時，甲方有權提出解約之要求，乙方不得異議，解約同時乙方應全額退還甲方已交付價款外，另依年利率百分之十加計利息給付甲方」，有該土地預定買賣契約書在卷可考(見原審卷第一○七頁)，足見系爭土地之重劃乃地主應履行之契約責任，是以被上訴人於本院言詞辯論時辯稱依照買賣契約之約定，市場用地應由出賣人設法取得，系爭土地重劃之所以委由東桓公司向桃園縣楊梅鎮公所提出申請，係應出賣人要求，由被上訴人拜託楊榮達提供其負責之東桓公司幫出賣人向主管機關申辦興建市場事宜，使重劃後之市場用地得由重劃地主取得等語(見本院卷第二三三頁），即非無稽。從而系爭土地於簽訂買賣契約後以東桓公司名義向桃園縣楊梅鎮公所申辦「高榮民營市場」，進行土地重劃，即屬有利於地主之行為，是以被上訴人之配偶何秀月、被上訴人之女王淑貞、楊榮達及其配偶蔡素珍、王明男及其配偶薛夏蓮縱然列為「高榮民營市場」管理委員會之委員，有桃園縣政府九十年九月二十五日九十府城都字第一五八○四八號函檢送之檔案資料可憑，亦不足為楊榮達與被上訴人合夥購買系爭土地之佐證。此外，被上訴人用以給付買賣價金之支票之所以由楊榮達為之簽發，乃王明男請求楊榮達協助所致，亦據王明男於本院審理時證述在卷(見本院卷第一一四頁)，尚難因楊榮達為被上訴人簽發支票，甚而為地主製作價金分配表等文件，即謂楊榮達與被上訴人合夥購買系爭土地，而非買方之介紹人。
(二)、兩造間是否就居間報酬有所約定或視為允與報酬，被上訴人是否有依習慣給付居間報酬之義務：
１、按上訴人雖主張兩造間有居間關係存在，請求被上訴人給付本件買賣價額百分之二之報酬等語，惟關於兩造間如何合意成立居間契約，如何約定給付報酬等情，上訴人於原審先則陳稱：「是東恒公司負責人楊榮達委託我去買土地，之前他也有委託我去買，但都沒有幫他仲介成功，本件被上訴人是楊榮達找來投資的股東，後來土地登記在被上訴人的名下，當初楊榮達委託我買土地時有說如幫他達成，他要給我土地價款百分之二的佣金，被上訴人也有答應要給我上開佣金（是土地買賣成功後我去他家討）」等語（見原審卷第三八頁），嗣又稱：「（問：到底何時和被上訴人約定買賣佣金？）我們在訂立契約之後，地主走之後（八十四年八月三日），在東恒公司我向被上訴人要求佣金（我是向他要求百分之二，因之前楊榮達曾答應我要給我買賣價金的百分之二），但被上訴人不肯，被上訴人（說）這土地將來要等地主重劃完成後再交給他，所以很麻煩，要看我的表現，等重劃後交土地再說，（問：重劃後被上訴人如何跟妳說？）被上訴人以另一地主的土地遭拍賣，對我說等處理完後再說（他沒有說具體再說的內容），八十九年六月土地就全部處理完畢，我再向他要錢，他說我都護著賣方地主，他只同意給我百分之零點五的佣金（我忘了是何時何地他跟我說，但從八十六年就陸續向我這樣說），（問：為何妳主張楊榮達要給妳百分之二的佣金，卻向被上訴人起訴？）因我認為他們是買土地的合夥股東．．．，我是依習慣來向被上訴人請求，本來楊榮達要給我百分之二的佣金，後來買賣契約是被上訴人具名，所以我才以習慣向他請求」等語（見原審卷第一一八、一一九頁）。忽而主張係依習慣請求被上訴人給付上開款項，忽而主張被上訴人曾同意給付系爭土地買賣價金之百分之零點五作為居間報酬，忽而主張楊榮達曾同意給付系爭土地買賣價金之百分之二作為居間報酬，故被上訴人亦有給付該等款項之義務，前後互有齟齬，倘上訴人與被上訴人間確有給付居間報酬之約定，則其何以未如與地主般之約定按土地買賣總價百分之一計付？益見上訴人與被上訴人間對於應否給付居間報酬並無具體約定，遑論報酬金額之約定？是以縱認被上訴人購買系爭土地係上訴人所居間介紹，被上訴人亦無給付居間報酬之義務。
２、又依被上訴人與地主所簽土地預定買賣契約書第三條之付款方式觀之，被上訴人購買系爭土地之價金係分七期給付，而上訴人向地主收取之居間報酬亦配合價金給付之方式分期為之，已據證人李桂、黃幸一於本院審理時證述在卷 (見本院卷第八九、九一頁) ，則被上訴人之買賣價金應否如期給付，即與上訴人能否向地主收取居間報酬息息相關。從而，上訴人對於地主能否如期完成土地重劃等付款之相關條件，即有利害關係存在，是其於地主與被上訴人簽訂系爭土地預定買賣契約書後，猶盡力協調、奔走折衝，乃其順利取得地主給付居間報酬之必要作為，尚與民法第五百六十六條第一項「如依情形，非受報酬，即不為報告訂約機會或媒介」之規定有別，自難視為被上訴人允與居間報酬。
３、揆諸前開說明，被上訴人與地主簽訂系爭土地預定買賣契約書時，與上訴人間既無居間之法律關係存在，則上訴人以兩造間之居間契約未約定報酬為由，主張被上訴人應依習慣給付系爭土地買賣總價金百分之二即五百八十六萬七千二百元之報酬，即非有據。
(三)、被上訴人應否賠償遲延給付報酬所生所得稅差額四十三萬八千元之損害：
本件被上訴人既無給付上訴人居間報酬之義務，已如前述，則上訴人請求被上訴人賠償遲延給付報酬所生所得稅差額四十三萬八千元之損害，亦屬無據。
四、綜上所述，上訴人請求被上訴人給付上訴人六百三十萬五千二百元 (居間報酬五百八十六萬七千二百元及損害賠償四十三萬八千元) ，及其中五百八十六萬七千二百元，自八十八年八月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵非正當，不應准許，原審為上訴人敗訴判決，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。又本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法經審酌後，認與判決之結果不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 二十八 日
民事第十六庭
審判長法 官 阮 富 枝
法 官 吳 麗 惠法 官 黃 豐 澤右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 三十 日
書記官 廖 麗 蓮附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。