台灣高等法院民事判決 九十年度重上字第三七二號
上 訴 人 甲○○法定代理人 林章燕右當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十年二月二十日臺灣新竹地方法院八十九年度訴字第六七八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決關於上訴人應將該判決附表所示第四項及第五項土地所有權更名與被上訴人之部分廢棄。
㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：㈠八十三間被上訴人與馮輝土及上訴人等人訂立續約，約定日後被上訴人如欲取得
土地出售時，上訴人等人得先選定耕作土地面積之三分之一；因馮輝土等人保留前揭契約，被上訴人乃在馮輝土、詹招土移轉土地時，依約交付與耕地之三分之一，然上訴人遺失原續約原本，被上訴人遂拒絕履行上開約定，但上訴人與馮輝土二人之情形相同，因此請求被上訴人履行續約。
㈡六十二間因被上訴人欲將該系爭農地信託登記於上訴人等人名下，遂要求被上訴
人等人將身份證等過戶文件交付與其指定之代書辦理，然被上訴人在未告知上訴人之情形下，於六十二年八月三十日先將原耕作之犁頭山段土地更名過戶於上訴人名下，再於同年九月三十日以上訴人等人名義將該土地過戶與杜陳敏，如係上訴人自行為上開買賣行為，則何以五人均同時為之，被上訴人此一行為顯係為減少稅金，並有偽造文書之嫌。
㈢杜清鏜所提之六十六萬元是所有佃農之地上物補償費，非土地補償費；且依新約規定出賣應包括登記回被上訴人名義。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提八十二年一月二日之續約書等影本各一份為證，並聲請訊問證人古廷火、林章樓、馮天清、郭政澄、曾天明、曾范興、曾范財、杜陳敏、杜清鏜、劉家熾。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者予以引用外，補稱略以：㈠被上訴人所有犁頭山之土地，在八十二年出售予杜陳敏時，業已補償包括上訴人
在內所有之佃農共六十六萬元，此有當時之買賣契約書、合約書及簽訂契約書之杜清鏜（杜陳敏之夫）供述在卷。
㈡上訴人向被上訴人所承租之犁頭山段犁頭山小段第一四一號土地面積為二. ○二
二五甲，而依被上訴人與杜清鏜所簽訂之買賣價金為每甲一百八十萬元，總款為叁佰陸拾肆萬零伍佰元，如上訴人得分配三百萬元，則豈非全部價款皆歸上訴人所得，因此其主張顯與事理有違。
㈢上訴人無法舉證其曾於八十三年間與被上訴人簽訂與馮輝土等人相同內容之合約
，且真若簽有該合約，則依該約內容可知，需在被上訴人出售系爭土地時，上訴人始得就系爭土地請求十分之三土地；惟查，被上訴人僅係依修正後之農業發展條例之規定請求更名登記，因此上訴人所請顯無理由。
㈣訴外人馮輝土與詹招土已取得其應分得土地之部分，此乃因二人於八十三年與被
上訴人簽訂新約且亦配合辦理更名登記，然上訴人無法舉證其有新約亦未配合辦理更名登記，自無從比照馮輝土二人之方式辦理之。
三、證據：援用第一審所提證據。理 由
一、被上訴人於原審起訴主張，坐落新竹縣竹北市○○○段一五○、一七二之一、三
一五、三一六、三三四、六九○、六九一、七○四地號等八筆土地（即系爭土地），係被上訴人於六十二年八月二十二日向訴外人曾文老等六人所購買，惟因被上訴人非自耕農，乃與上訴人協議暫時登記與上訴人。茲因農業發展條例第十七條第二項於八十九年一月二十六日經修正通過，被上訴人得請求更名登記為名義人，被上訴人多次以口頭及函文催請上訴人配合辦理將系爭土地之更名登記至被上訴人名下，惟上訴人均置之不理，爰依農業發展條例第十七條第二項之規定，請求上訴人將系爭土地更名為被上訴人所有等語。上訴人則以其於四十八年間與訴外人馮輝土等向被上訴人承租新竹縣○○鎮○○○段和解頭小段第一四一地號土地 (以下稱犁頭段土地)耕作，六十二年間被上訴人將犁頭段土地賣掉，依耕地三七五減租條例上訴人等可共分得價金約新台幣（以下同）三百多萬元，但當時兩造約定價金暫不分配，由被上訴人買下系爭土地，口頭約定上訴人以股東的身分投資購買，並將系爭土地信託登記在上訴人名下，且交予上訴人繼續耕作，至八十二年間，上訴人之子女漸長，獲悉聽聞上情後，始發現六十三年合約書之記載與事實不符，乃向被上訴人表示異議，被上訴人亦自知理虧，故於八十三年間復達成協議 (以下稱八十三年合約書)，約定日後被上訴人出售系爭土地時，上訴人得選定其中十分之三土地，被上訴人自應依前述八十三年合約書約定，將上訴人應分得之農地保留為上訴人所有等語，資為抗辯。(上訴人就原判決附表第四項、第五項所示土地辦理更名登記部分上訴，其餘未上訴。)
二、被上訴人就上訴人抗辯於四十八年間與訴外人馮輝土等，以耕地三七五租約向被上訴人承租犁頭段土地耕作之事實，並不爭執，應堪信為真實。又上訴人抗辯六十二年間被上訴人將犁頭段土地賣掉，依耕地三七五租約之慣例，其可分配三分之一之價金，則為被上訴人於原審所否認，並稱係被上訴人將犁頭段土地出賣予上訴人等，上訴人復將之轉賣予杜陳敏，故不能取得三分之一之價金等語。查犁頭段土地雖由被上訴人登記予上訴人等，再登記予杜清鏜，但實際為被上訴人直接出賣予杜清鏜，登記為杜清鏜之妻杜陳敏名義之事實，業據證人杜清鏜、杜陳敏於本院審理時證述明確 (本院卷七一頁以下)，並有杜清鏜所提出被上訴人、杜清鏜間不動產買賣契約書影本附卷可據，且為兩造於本院審理時所不爭執，是上訴人主張該犁頭段土地非出賣予上訴人等，應屬可信。
三、被上訴人再以其出賣犁頭段土地時，上訴人等已由杜清鏜處領取六十六萬元之補償費，自不得就其收回系爭土地時再主張補償等語，證人杜清鏜於本院審理時，亦證稱確有交付佃農六十六萬元補償費之事實，且提出其與佃農 (包含上訴人在內) 之合約書為證，上訴人就收受杜清鏜所交付之六十六萬元以及該合約書之真正均不爭執，但以該補償費係地上物之補償，而非終止租約之補償置辯。查杜清鏜與被上訴人就犁頭段土地之買賣，總價為六百九十七萬七千七佰元，至於杜清鏜與上訴人等所訂立之合約書，係約定乙方 (即上訴人等)自願放棄承租權及同所地上房屋並水井以及抽水機馬達電氣施設一切等讓渡與甲方 (即杜清鏜)取得，讓渡總價款六十六萬元 (本院卷八三頁、八五頁)。依杜清鏜與被上訴人買賣犁頭段土地當時之平均地權條例之照價收買之補償標準，佃農即上訴人等若放棄承租權，應可受二百萬元以上之補償。可知上開六十六萬元，僅為上訴人等將地上房屋並水井以及抽水機馬達電氣施設一切等讓渡與杜清鏜之對價，而非包含上訴人等對於被上訴人放棄承租權之對價。該合約書中所訂上訴人等應放棄承租權，乃指對於杜清鏜不再主張有承租權而言，至於上訴人等放棄對於被上訴人之承租權後，得由出賣人即被上訴人受領多少補償，非杜清鏜所能過問，亦非在上訴人與杜清鏜讓渡總價範圍內，其事至明。故被上訴人主張其於出賣犁頭段土地時，上訴人等已受領放棄承租權之補償，並非可採。
四、承前所述，被上訴人於出賣犁頭段土地時，並未給付上訴人之終止租約補償費，故再應審究者，乃上訴人所抗辯被上訴人應給付出賣犁頭段土地之補償費，兩造同意暫不分配，而直接移至系爭土地出賣時再分配，是否有理。按被上訴人主張兩造就系爭土地出賣時，未有分配價金之合意，無非以兩造所訂立之六十三年合約書 (原審卷二三頁)記載，㈠乙方 (即上訴人)承認系爭土地為甲方 (即被上訴人) 所出資購買，㈣將來法令變更，甲方得以財團法人取得系爭土地時，乙方應無條件移轉登記予乙方，不得推諉或刁難等語為依據。然被上訴人與上訴人以外之其他佃農馮輝土，亦訂有與該六十三年合約書完全相同內容之契約，業據上訴人於原審提出被上訴人與馮輝土間之合約影本 (原審卷一０二頁)為證，且為被上訴人所不爭執 (於本院提出之辯論意旨狀)。而被上訴人復於八十三年元月二日與馮輝土訂立合約書 (以下稱八十三年合約書)，作為六十三年合約之續約，同意馮輝土就其向被上訴人承租，與系爭土地同坐落白地粉段之土地，於被上訴人出售時，馮輝土得就其所承租之土地中，自行選擇地號，以現承租面積十分之三歸馮輝土所有，馮輝土所選擇之地號面積超過或不足十分之三者，按被上訴人就其餘土地標售平均價金多退少補等情，亦有上訴人於本院提出馮輝土與上訴人間之八十三年合約書可據 (本院卷五七頁)。而被上訴人尚與其他佃農詹招和、曾金水訂立與馮輝土相同內容之合約，亦經證人曾金水之子曾范興及證人曾天明於本院審理時證述明確，且有證人曾范興提出合約原本為證 (本院卷七０、七四頁)，均可信為真實。
五、被上訴人就其與馮輝土所訂立八十三年合約書之真正並不爭執，但稱不能依被上訴人與馮輝土之合約，推論兩造間亦訂有相同內容合約等語。查證人即保管八十三年合約書之被上訴人之常務董事劉家熾於本院審理時，已證稱有同意於出賣系爭土地時，給上訴人十分之三等語 (本院卷一０五、一０六頁)，徵諸被上訴人與馮輝土、詹招和及曾金水間就白地粉段土地出賣時，應如何分配權利，曾於八十三年元月二日另為合約 (續約)，已如前述。可知被上訴人於處理其與佃農間就系爭土地出賣時，應如何分配權利，並非完全依照六十三年合約書之內容。以上訴人與馮輝土同時承租被上訴人所有犁頭段土地，並於被上訴人出賣犁頭段土地時，與馮輝土同時與杜清鏜訂立地上物等讓渡合約書，又於被上訴人購買包含系爭土地在內之白地粉段土地時，與馮輝土同時與被上訴人訂立相同內容之六十三年合約書之事實，上訴人與馮輝土關於承租被上訴人所有土地之地段，其後處理之經過，幾乎相同等情形，合理判斷，應認上訴人所稱因六十三年之合約與事實不符，向被上訴人異議後，被上訴人始於八十三年間，就系爭土地確與被上訴人訂立與馮輝土相同內容之續約，更屬可信。是被上訴人稱兩造間未訂有八十三年合約，為不可採。原審認定兩造間未有八十三年合約書，亦有未妥。
六、至於被上訴人主張，縱使兩造間有訂立如證人馮輝土所提出八十三年合約書之合約，亦祗被上訴人出售系爭土地時，上訴人始可請求分配，本件被上訴人是請求更名而已，並非出售，故上訴人不得請求分配乙節。上訴人則以，依兩造係以被上訴人出賣犁頭段土地所應分配予上訴人等佃農之補償金約三百萬元，作為上訴人投資予被上訴人購買系爭土地之用，故被上訴人請求全部更名為被上訴人名義，即非有理，且依兩造所訂八十三年合約書，係為分配土地而為，顯未慮及非出售而更名為被上訴人名義之情形，若依合約文字限於出售，上訴人始能請求分配，則於上訴人更名為被上訴人名義後，被上訴人出售時，即必須再移轉十分之三予上訴人，非但毫無實益，也非當事人之真意，何況其他佃農馮輝土、詹招和所承租之土地亦未出售，被上訴人確已分配等語置辯。查上訴人雖以其與其他佃農共可分配出賣犁頭段土地之價金共約三百萬元為抗辯，但為被上訴人否認，上訴人既不能舉證以實說，所辯已難採信。何況即使上訴人之抗辯為真實，上訴人亦未證明上訴人一人所能受分配之金額，以及用該金額購買系爭土地時，可取得之土地比例如何。何況如兩造間購買系爭土地確係基於共同投資關係，則何以八十三年合約書之合約中仍再次確認兩造所訂六十三年合約書內容，且確認系爭土地為被上訴人出資購買，又若共同投資，上訴人豈能於出賣系爭土地時，優先選擇保留之土地？可知上訴人抗辯系爭土地為兩造基於共同投資關係所購買，八十三年合約書為兩造分配所投資之土地之合意，並非有據。以兩造間既訂立六十三年合約書，且於六十三年合約書中明定就系爭土地有耕地三七五租約之關係，於八十三年合約書中再次確認六十三年合約書之內容，並明認八十三年合約書為六十三年合約書之延續，應認為兩造間所訂立之八十三年合約書，仍為兩造終止耕地三七五租約時，被上訴人必須對於上訴人之補償而訂，亦即兩造將就犁頭段土地所成立之耕地三七五租約，變更為就系爭土地成立耕地三七五租約。對於系爭土地土地為被上訴人所購買信託登記予上訴人名義之事實，並無變更。茲被上訴人請求上訴人更名登記為被上訴人名義，性質仍為終止其與上訴人間就系爭土地所有權之信託登記而已，對於兩造間耕地三七五租約之存在，並不生影響。兩造間之三七五租約既未終止，則上訴人請求被上訴人補償，尚乏依據。至於被上訴人與其他佃農間，雖未出賣土地，但被上訴人仍為移轉，乃為被上訴人與其他佃農間之協議，基於契約自由原則，非上訴人所得當然援用。故被上訴人此一再抗辯為有理由。是其基於兩造間所訂立之六十三年合約書㈡及八十三年合約書㈠之約定，請求上訴人應為更名登記，為有理由。
七、綜上所述，被上訴人本於契約之法律關係，請求上訴人就系爭土地辦理為更名登記為被上訴人名義，為有理由，應予准許。原審以上訴人不能證明兩造間有八十三年合約書而判命上訴人給付，其理由雖有未妥，然其准許被上訴人請求之結論，則無不當，上訴意旨，求予廢棄原判決，仍為無理由，應駁回其上訴。
八、本院依上訴人聲請傳訊馮天清、林章樓，經馮天清具狀表明本件訴訟其並不知情，本院認本件事證已明，無再傳訊上開二人之必要，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 二 月 十九 日
民事第十七庭
審判長法 官 鄭 雅 萍
法 官 吳 謀 焰法 官 呂 太 郎右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 二 月 二十 日
書記官 明 祖 星附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。