臺灣高等法院民事判決 九十年度重上字第四一四號
上 訴 人 甲○○被 上訴人 乙○○右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國九十年七月五日臺灣臺北地方法院八十九年重訴字第一四一六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
一、原判決廢棄。
二、前項廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）伍仟萬元及自民國八十七年一月一日起至清償日止按年息百分之八點七三五計算之利息。
三、上訴人願供現金或等值之板信商業銀行股份有限公司中和分公司可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
一、系爭補充約定書第二條約定，依其字面上文義解釋，充其量僅足解為被上訴人擔保優先還款之約定，既非清償時期之約定，亦非清償方法之約定，尤非限制上訴人對被上訴人斯項請求權行使之停止條件。
二、退而言之，果如被上訴人所言，兩造乃以上勝公司依「上勝甲桂林」建築設計圖完成建屋販售時，資為債務已屆清償期者，其既已因山坡地建築容積率縮減，致無法依約興建，亦應認被上訴人返還價金之清償期業已屆至。
參、證據：除引用原審立證方法外，補提：不動產買賣契約書節本影本、約定事項節本影本、補充約定書節本影本、台北縣政府工務局建造執照申請案應附具之證件及圖說項目表影本、台北縣政府工務局八十七年二月十九日八七北工建字第八六Ａ五五四一號函影本、證言對照表，並聲請傳訊證人林健宏、劉明滄、廖金陽、莊木進。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴駁回。
二、如受不利之判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
貳、陳述：除引用原判決書之記載外，補稱：
一、被上訴人係以同意彼等買賣及同意收取價金後塗銷抵押權登記之意思簽名，並非以出賣人之身份簽名，不容上訴人率意曲解。其後被上訴人亦本此身份與地位，繼續在補充約定書簽名，乃當然之事。
二、被上訴人返還價金如未定清償期，則僅約定第一條即可，何必畫蛇添足，多訂第二條哉？！又第二條明定土地由訴外人必祥公司之名義興建，俟房屋完成並出售時以售屋價款優先抵償，但房屋既係訴外人必祥公司名義興建，被上訴人並無任何權利，焉能拿來擔保被上訴人還款之擔保哉？
參、證據：除引用原審立證方法外，補提：利息匯款單影本、報價單影本、八十四年雜字第０一五號雜項執照影本、必祥公司九十一年一月四日存證信函影本、九十一年一月十七日覆函影本，並聲請傳訊證人賴俊澤。
理 由
一、上訴人主張其於民國八十六年六月二十九日與被上訴人及訴外人必祥木業有限公司（下稱必祥公司）簽定不動產買賣契約書，買受坐落台北縣土城市○○○段大安寮小段第六九八、六九八－七、六九八－八等地號三筆土地所有權全部（下稱系爭土地），並依約分次給付買賣價金予被上訴人及必祥公司。嗣系爭不動產買賣契約於八十六年十二月二十一日因故經買賣雙方合意解除，並簽訂補充約定書，被上訴人同意返還上訴人前已支付之土地買賣價金伍仟萬元，並在退還款項前，逐月負擔相當於銀行貸款應給付之利息，然被上訴人於契約解除後迄今遲不返還上開買賣價金，屢經催索，皆置之不理，爰起訴請求被上訴人給付五千萬元及自八十七年一月一日起至清償日止按年息百分之八點七三五計算之利息。
被上訴人對其於八十六年六月二十九日不動產買賣契約書及八十六年十二月二十一日補充約定書上簽名乙節不爭執，惟否認其係系爭不動產買賣契約之出賣人，辯以系爭土地原為其所有，於八十四年五月十七日以陸仟柒佰貳拾萬元價格出售予訴外人必祥公司吳玉懿，並於八十四年六月二十六將所有權移轉登記予必祥公司，惟必祥公司僅支付五百萬元價款，其餘即無力支付，故由必祥公司於八十四年十月十二日以系爭土地為被上訴人設定本金最高限額七千萬元抵押權，以為擔保。嗣上訴人代表上勝公司與必祥公司簽訂系爭買賣契約，惟本件土地為被上訴人設定柒仟萬元之抵押權登記，該抵押權若不能塗銷，對於上勝公司影響太大，而與被上訴人協商，是否可將必祥公司所欠被上訴人之土地價款，簽發指名被上訴人之支票支付被上訴人，俟被上訴人兌現後即塗銷該抵押權，但簽約時被上訴人必須在買賣契約上簽名以示同意，被上訴人因出售土地，卻久懸不能收取價款，乃欣然同意在彼等之買賣契約上簽名，被上訴人係以同意彼等買賣及同意收取價金後塗銷抵押權登記之意思簽名，並非以出賣人之身份簽名。其後被上訴人亦本此身份與地位，繼續在「補充約定書」簽名。本件買賣契約及補充約定書之當事人為上勝公司及必祥公司，上訴人請求被上訴人返還土地價款顯屬無據。又補充約定書第一條之價金返還，係以第二條完成房屋出售之價金抵償返還，非上訴人隨時所得請求等語。
（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。）
二、上訴人主張其於民國八十六年六月二十九日與被上訴人及訴外人必祥公司簽定不動產買賣契約書，買受系爭土地所有權全部等情。被上訴人對其於系爭不動產買賣契約書簽名乙節不爭執，惟否認兩造為系爭買賣契約之當事人，並以上開情詞置辯。經查：
１、系爭土地原為被上訴人所有，於八十四年六月二十六日以「買賣」為原因，移轉所有權登記予必祥公司所有，嗣必祥公司於八十四年十月十二日以系爭土地為被上訴人設定本金最高限額七千萬元抵押權。又系爭土地於八十六年七月三十日以「買賣」為原因移轉所有權登記予上勝公司所有，上勝公司並於八十六年八月二十二日為訴外人保證責任台北縣板橋信用合作社設定最高限額六千萬元抵押權等情，有被上訴人提出之不動產登記簿謄本可稽。
２、系爭八十六年六月二十九日不動買賣契約書，立契約書人欄：甲方為甲○○，乙方為必祥公司吳玉懿及被上訴人乙○○。系爭契約付款辦法約定：第一次付款：於八十六年六月二十九日簽訂本契約書之同時由甲方付乙方五百六十萬元。第二次付款：於八十六年九月一日前由甲方向銀行貸款付乙方五千萬元，並註記：第二次付款同時乙方應塗銷抵押權設定登記。又買賣契約第十一頁價款給付明細表記載第一次付款：八十六年六月三十日票五百六十萬元（簽收人：必祥公司負責人），第二次預付款：八十六年八月一日五百萬元票（簽收人：乙○○），第二次付款：八十六年九月一日、同年九月三十日、十月十日三張支票共計四千五百萬元（簽收人：乙○○），該頁末尾並註記：「本件標的698、698-7、698-8等三筆土地所有權全部原為乙○○所有，於八十四年五月十七日出賣與必祥木業有限公司，因買賣價金雙方尚未結清，故本件買賣契約立約人賣方（乙方）除登記簿所有權人必祥木業有限公司外；另加乙○○先生；買方由上勝建設企業有限公司指定之代表人甲○○簽立本件土地買賣契約書」等文字（見原審卷第六七頁、七六頁背面）。
３、證人賴俊澤（即必祥公司負責人吳玉懿配偶，必祥公司實際負責人）於原審證述「八十四年乙○○將系爭土地賣給我，有簽約，有辦過戶，總價八千萬元，我有七千萬元沒有付給他。」，「我要到銀行辦貸款再付給他。沒想到貸款辦不出來。後來乙○○要錢，我就設定七千萬的抵押權給乙○○，經過一段時間，他要錢，我沒辦法，才將系爭土地賣給上勝公司。」，「（原告訴訟代理人問：當時乙○○有無明確告訴你、必祥公司或甲○○，他的簽名只是代表同意而已？）他說土地被設定給他，沒有他同意，不能賣。」，「（原告訴訟代理人問：乙○○這句話是對你或甲○○說的？）在公司簽的，當時很多人都在場。」（原審卷第七
二、七三頁）。
４、依上所述，被上訴人於八十六年六月二十九日系爭買賣契約訂立時，為系爭土地之抵押權人，系爭買賣契約付款辦法約定，買方付第二期款五千萬元同時，應塗銷抵押權登記，而買方已付價款中，五百六十萬元係由必祥公司簽收，五千萬元則由乙○○簽收。又系爭土地於八十六年七月三十日移轉登記為上勝公司所有後，上勝公司即於八十六年八月二十二日為訴外人保證責任台北縣板橋信用合作社設定最高限額六千萬元抵押權，則堪認乙○○於取得款項後，已將其抵押權塗銷。從而，被上訴人抗辯因其為系爭土地之抵押權人，若該抵押權不能塗銷，對於買方影響太大，乃與被上訴人協商，是否可將必祥公司所欠被上訴人之土地價款，簽發指名被上訴人之支票支付被上訴人，俟被上訴人兌現後即塗銷該抵押權，但簽約時被上訴人必須在買賣契約上簽名以示同意，被上訴人因出售土地，卻久懸不能收取價款，乃欣然同意在彼等之買賣契約上簽名，被上訴人係以同意彼等買賣及同意收取價金後塗銷抵押權登記之意思簽名，並非以出賣人之身份簽名等語，核與情理無違，應堪採信。
５、系爭買賣契約第十一頁末附註「買方由上勝建設企業有限公司指定之代表人甲○○簽立本件土地買賣契約書」，又系爭買賣契約第五條約定「甲方得自由變更買主名義或指定任何人為登記名義人。」，嗣系爭土地移轉登記為上勝公司所有，等情觀之，本件買賣契約之買受人應為上訴人甲○○無訛。
６、綜上所述，系爭買賣契約之出賣人為必祥公司，買受人則為上訴人甲○○。
三、上訴人主張系爭買賣契約於八十六年十二月二十一日因故經買賣雙方合意解除，並簽訂補充約定書，被上訴人同意返還上訴人前已支付之土地買賣價金伍仟萬元，並在退還款項前，逐月負擔相當於銀行貸款應給付之利息，爰起訴請求被上訴人給付五千萬元及自八十七年一月一日起至清償日止按年息百分之八點七三五計算之利息。被上訴人則抗辯補充約定書之當事人為上勝公司及必祥公司，上訴人請求被上訴人返還土地價款顯屬無據，又補充約定書第一條之價金返還，係以第二條完成房屋出售之價金抵償返還，非上訴人隨時所得請求等語。經查：
１、八十六年十二月二十一日補充約定書立書人買方為甲○○，賣方為必祥公司及乙○○，其第一條約定「八十六年六月二十九日雙方簽訂買賣契約第一次款五百六十萬元乙方必祥公司收取。第二次款五千萬元係由乙○○收領，上開款項係由買方向銀行貸款支付，甲乙雙方同意解除買賣契約，已付之土地款分別各由乙方乙○○退還五千萬元，必祥公司退還五百六十萬元，…」。
查上訴人為買賣契約之買受人，已如上述，且該補充約定書立書人買方載明為上訴人甲○○，則其自得依補充約定書主張權利。被上訴人雖非系爭買賣契約之出賣人，惟該買賣契約之買受人將其中價金五千萬元，簽發指名被上訴人之支票支付被上訴人，該補充約定書載明被上訴人乙○○應退還五千萬元，被上訴人乙○○亦於該補充約定書簽名，則被上訴人即有依該補充約定書約定返還五千萬元予上訴人之義務。被上訴人辯稱上訴人不得依補充約定書請求被上訴人返還五千萬元等語，即不足採。
２、
⑴、系爭補充約定書第一條約定「…甲乙雙方同意解除買賣契約，已付之土地款分別
各由乙方乙○○退還五千萬元，必祥公司退還五百六十萬元。在尚未退還之前，雙方協調由乙方乙○○及必祥公司逐月負擔利息，但乙○○負擔之五千萬利息，甲○○同意每個月代墊五分之三的利息。嗣後雙方再結算。」，第二條約定「解除買賣契約後，必祥公司或其指定登記之名義人，於建築師就本件土地設計透天的房屋圖說提向台北縣政府工務局申請建造執照，並保證於出售本件土地及其地上之透天厝房屋時，應先扣除前開乙○○及必祥公司應退還的價金合計五千五百六十萬，並自八十七年一月一日起至清償日止加附利息。」。
⑵、證人莊木進證述「補充約定書是我寫的，…」（本院卷第一二七頁）。
⑶、證人賴俊澤於本院證述「…解約時有說要用建房子來還這個錢，因為當時我賣土
地甲○○時，大家都知道必祥公司要蓋房子，甲○○的股東有意見要解約，但我沒錢還，所以甲○○與莊木進想一個方法，說要用建房子來還錢，當時就有設計圖，…」，「當初約定好蓋房子後再還錢，寫完補充約定書之後，上勝公司做擋土牆加強，…」，「解約時沒有談土地要如何還，只有談如何蓋房子來還錢。」，「授權書是上勝公司寫好的，叫莊木進拿來給我簽名。」，「是莊木進說林肯大郡垮了，有關山坡地的審核，台北縣政府會較嚴格，他們不要土地，也不要蓋房子，但是他們知道我們沒錢還他們，所以就由他們幫我們蓋房子，再叫我們之後把房子買回來，向銀行貸款後再把錢還給他們。」，「不是不能蓋，當初說不蓋房子的原因，一是怕屋數的問題，二是怕房子蓋了會賣不出去，所以由他們幫我們蓋房子，而且是要求將來房子蓋好了之後，要我們向銀行貸款把房子買回來，再把貸款來的錢還給他們。」，「在解約之後，這個報價單（指本院卷第九五頁所附報價單）是莊先生拿給我的，莊先生說是富鎔公司的方先生有去做地錨，等將來蓋好房子後要從賣房子的錢中扣除做地錨的錢。」。（見本院卷第一四三、一四五、一六八、一六九、一四八頁）。於原審證述「因為林肯大郡出事，容積率減少，上勝公司負責人甲○○請莊木進拿授權書給我，後來他向乙○○要五千萬元，並沒有向我要五百六十萬元。」，「（原告訴訟代理人問：蓋房子還錢是在向乙○○要錢要五千萬才談的對否？）不是。是乙○○五千萬元的利息沒有付才向他要五千萬的。」（見原審卷第七三、七四頁）。
⑷、證人林健宏證述「…我去做的時候他們已經解約了，許先生與黃先生他們解約之
後，黃先生他們為了這塊地能夠蓋房子，他們照界址上的位置補強作擋土牆，後來的擋土牆是包給我做，…」，「…擋土牆的費用許先生替黃先生代墊了三百多萬給我們。」，「（問：許先生為何要先代墊費用？若許先生不代墊的話，房子就沒有辦法繼續蓋，房子沒有蓋好，他的五千萬就拿不回來。」，（見本院卷第
八五、八六頁）。
⑸、必祥公司於八十七年五月二十六日出具授權書乙紙，其內容為「立授權書人必祥
公司授權甲○○全權代理本公司處理有關土城市○○○○段六九八、六九八─七、六九八─八等地號土地，建築申請、工程發包、施工、房屋銷售…等一切事宜。其所發生之工程費、相關稅費手續費等均由甲○○代墊付，日後依實際支付憑證，明細結算。」等情。（見原審卷第四一頁）。又富鎔工程有限公司出具報價單乙紙予上勝公司甲○○，其工程名稱為地錨及排水孔工程，工程地點為土城市○○○○段，有上訴人不爭執真正之報價單一紙可按（見本院卷第九五頁）。
⑹、按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，本件補充契約書之執筆者莊木進
任職法院書記官，上訴人亦曾任法院書記官（此為兩造所不爭執），則渠等當知悉上開規定。系爭補充契約書第一條就買賣契約解除後，必祥公司及乙○○應各返還若干價金數額，及應如何給付利息約定甚詳，惟系爭土地已依買受人甲○○之指示登記予第三人上勝公司所有，並為第三人保證責任台北縣板橋信用合作社設定高額之抵押權，買受人甲○○應如何負其回復原狀之義務，則付諸厥如，隻字未提。補充約定書第二條則約定解除買賣契約後，必祥公司於本件土地建屋，並保證於出售時先扣第一項乙○○及必祥公司應退還之價金及自八十七年一月一日起至清償日止之利息。而本件土地已登記為上勝公司所有，若未得上訴人或上勝公司之同意，必祥公司即無依第二條約定，於系爭土地建屋之可能，是顯兩造訂立補充約定書時，係約定以建屋、售屋之方式清償第一條應返還之價金。蓋若非以第二條方式清償第一條價金，而係上訴人得隨時請求被上訴人及必祥公司返還價金，則補充約定書即無就第二條約定之理。另參酌兩造訂立補充約定書後，上訴人要求必祥公司出具授權書授權上訴人全權處理系爭土地建築事宜，並代墊相關費用，日後結算，並委由林健宏施作擋土牆，及上訴人迄未向必祥公司賴俊澤請求清償五百六十萬元等情，益證「補充約定書」第一條之價金返還，係以第二條之方式給付。
⑺、雖上訴人所舉證人莊木進、林健宏證述補充約定書第一項是解除契約，馬上要還
錢，因被上訴人說錢已匯到美國，短時期內無法還錢，所以就寫第二項，上訴人想如果美國的錢若進來就可以先還，若美國的錢沒有進來，房子先蓋好時賣房子的錢就可以先還錢，當初是說哪邊的錢先進來就先還等語。
查證人莊木進係本件土地買賣之介紹人，此為兩造所不爭執（參見原審卷第三二頁、本院卷第一四五頁、第一二五頁），其於本院證述「…，因為房子不能蓋，要解除契約，當時發生了林肯大郡的事，台北縣政府要重新審核山坡地，所以不能蓋。」（見本院卷第一二六頁）。惟既然系爭土地不能蓋房子，何以補充約定書又寫第二項？莊木進復謂「…還是可以蓋房子，必祥公司又對建築外行，只好先申請看看，但上訴人要協助必祥公司，若房子蓋起來的話，就可以先還錢。」。是顯證人莊木進所述，與事實不一，其證言已有偏頗之情。再質以「上訴人甲○○幫必祥公司蓋房子，這是在解約時就談到，還是後來才談到這件事？」，其稱「我不記得」（本院卷第一二七頁）。查本件補充約定書係八十六年十二月二十一日由證人執筆，而證人應上訴人之託，要求證人賴俊澤出具授權書之日期為八十七年五月二十六日，其日期在補充約定書簽訂後約半年，若上訴人確係於賴俊澤出具授權書時乃同意幫必祥公司蓋房子，則證人當可據實答覆，乃證人稱「不記得。」，顯證人係迴避問題。另證人林健宏證述「…當初系爭土地原本是我要買，我自己要蓋房子，…後來我沒有買，我就介紹許先生，…系爭土地若沒有雜項執照就無法蓋房子，這個買賣契約就無效。」、「…，雜項執照一直下不來，…」等語（見本院卷第八六、八七頁）。惟查本件土地確已經核發雜項執照（見本院卷第一五一頁），又林健宏自稱當初係其要買系爭土地，惟詢以「當初你們去查，最後的地主是何人？」，其稱「不清楚」（見本院卷第八七頁），證人既擬自購系爭土地，焉會不清楚系爭土地係何人所有，是亦堪認林健宏所言不實。從而，證人莊木進、林健宏上開所謂「當初是說哪邊的錢先進來就先還」等語與事實不符，不足採。
⑻、上訴人稱被上訴人主張解除買賣契約時，約定由上勝公司依原買賣契約後附「上勝甲桂林」建築設計建屋云云。
查上訴人係主張：「‧‧‧解約之後是必祥公司他們要蓋房子，上訴人要出資金蓋房子」（見本院卷第九十頁），並未主張解約後依原買賣契約後附設計圖建築。上訴人此部分主張顯與事實不符。
３、上訴人另謂因林肯大郡發生倒塌意外，山坡地得興建房屋之容積率業經大幅縮減，則原先規劃為容積率157.35% 之「上勝甲桂林」建築案，根本無法取得建造執照以供建築，則以之做為債務清償期之原不確定之建屋販售事實已無發生可能，亦應認被上訴人返還價金之清償期業已屆至，上訴人自得依法請求返還價金等語。
查縱因發生「林肯大郡事件」，使原來設計之「上勝甲桂林」容積率應予變更，，依補充約定書第二條約定，變更後減少建築面積之風險應係由必祥公司承擔，並無不能履行補充約定書第二條建屋，再以房屋價金優先抵償之情形。且上訴人嗣要求必祥公司賴俊澤出具授權書，由上訴人全權處理建屋事宜，是本件並無無法建屋出售以清償約定書第一條債務之情。又上訴人提出台北縣政府工務局退回其建照之申請，係以所檢呈之證件不齊全及使用舊式申請格式應更換新格式之申請表為退回之理由（本院卷第一二０頁），並非容積率有何問題，是上訴人此部分主張亦無足採。
四、綜上所述，上訴人依據補充約定書第一條約定，請求被上訴人返還五千萬元及自八十七年一月一日起至清償日止，按年息百分之八點七三五計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄為無理由，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十四 日
臺灣高等法院民事第十一庭
審判長法 官 吳 景 源
法 官 連 正 義法 官 滕 允 潔右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十五 日
書記官 邵 淑 津附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。