臺灣高等法院民事判決 九十年度重上字第四六四號
上 訴 人 癸○○
丙○○○丁○○乙○○子○○辰○○○庚○○未○○申○○酉○○亥○○天○○辛○○巳○○午○○寅○○壬○○
己 ○卯○○丑○○戌○○
戊 ○被 上訴人 甲○○右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十年三月二十三日台灣宜蘭地方法院八十七年度重訴字第六九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人癸○○負擔十分之一，上訴人丙○○○、丁○○、乙○○連帶負擔十分之二，上訴人寅○○、壬○○、己○、卯○○、丑○○、戌○○、戊○連帶負擔十分之二，上訴人子○○負擔十分之一，上訴人辰○○○、庚○○、未○○、申○○、酉○○、亥○○、天○○連帶負擔十分之一，上訴人辛○○負擔十分之二，上訴人巳○○、午○○連帶負擔十分之一。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國（下同）八十三年一月二十六日購買莊金順、呂金結、莊水蓮、子○○、莊煥塘、辛○○、莊臭頭七人共有坐落宜蘭縣○○鎮○○○段三抱竹小段一七七地號土地（下稱系爭土地），因莊金順、莊水蓮、莊臭頭已死亡，尚未辦理繼承登記，故由上訴人癸○○、己○、午○○、子○○及上訴人丙○○○、丁○○、乙○○之被繼承人呂金結暨上訴人辰○○○、庚○○、未○○、申○○、酉○○、亥○○、天○○之被繼承人莊煥塘等人代全體繼承人簽立不動產買賣契約書（下稱買賣契約書，代理簽約人詳如附表一所示），另所有權人辛○○亦由上訴人己○代為簽約，買賣總價款為新台幣（下同）五千六百八十四萬八千元。依買賣契約書第三條第㈡、㈤項約定，上訴人應於八十三年四月二十六日前完成系爭土地繼承及地上權之處理事宜，並提供足資辦理產權過戶之手續時，伊再支付第二期款一千七百零五萬元，即上訴人「完成所有權繼承登記」及「塗銷地上權登記」後，伊始有給付第二期款之義務。嗣因上訴人遲遲無法履行上開義務，伊乃於八十四年五月五日再與上訴人癸○○、己○、午○○、子○○及莊煥塘、呂金結等人簽立協議書，同意其等履行義務之期限延至八十四年九月五日，並重申上訴人完成上開義務後，伊始應給付第二期款。詎八十四年九月間，上訴人佯稱已履行上開義務，致伊陷於錯誤，簽發支票以支付第二期款，因一時無法支付，經上訴人同意，展延票期，並陸續支付第二期款價金六百五十三萬六千六百六十六元，不足之部分，則支付利息。因上訴人迄未履行塗銷地上權、交付使用土地同意書之義務，依買賣契約書第十條規定，自應將伊給付之價金返還。又伊另於八十五年六月十五日以律師函催告上訴人履行上開義務後，仍不獲置理，爰以起訴狀繕本送達為解除買賣契約之意思表示等語。依民法第二百五十九條、第一百七十九條規定，求為命：㈠上訴人癸○○及原審共同被告莊忠和、莊黃美美、莊志堯、莊喜先、莊志宏、莊月卿、莊幼君、江莊枝花、陳莊碧、鄭莊英應連帶給付一百七十五萬六千一百五十元及自八十九年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡上訴人丙○○○、丁○○、乙○○應連帶給付五百一十六萬一千三百元及自八十九年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢莊樹枝（由上訴人寅○○、壬○○、己○、卯○○、丑○○、戌○○、戊○承受訴訟）及原審共同被告莊朝宗、吳莊愛、傅莊金玉、吳東源、吳東祥、吳漢鐘、林榮溪、林立偉、林明秋、吳秀 應連帶給付四百八十萬五千三百六十六元及自八十九年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈣上訴人子○○應給付一百七十五萬六千一百五十元及自八十九年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈤上訴人辰○○○、庚○○、未○○、申○○、酉○○、亥○○、天○○應連帶給付二百二十五萬六千一百五十元及自八十九年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈥上訴人辛○○應給付六百四十二萬零七百二十八元及自八十九年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈦上訴人巳○○、午○○及原審共同被告吳文德、吳文雄、吳文東、吳文煙、林吳美秀、吳慶雲、吳鑑池、吳燦雄、吳正明、吳繼邱、吳文賢、林吳金花、陳吳秀娥、余吳秀鳳、游坤麟、游瑞銘、游瑞華、游易純、柳莊菊、張莊阿香、張金忠、張炎茂、張欲流、張敏麟、張文宗、張丁山、張美雲、尤張秋微、張足、張美鈴應連帶給付一百七十五萬六千一百五十元及自八十九年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈧願供擔保，請准宣告假執行。（原審判命⑴上訴人癸○○應給付被上訴人一百七十五萬六千一百五十元及自八十九年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑵上訴人林玉惠、丁○○、乙○○應連帶給付被上訴人五百一十六萬一千三百元及自八十九年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑶莊樹枝（由上訴人寅○○、壬○○、己○、卯○○、丑○○、戌○○、戊○承受訴訟）應給付被上訴人四百八十萬五千三百六十六元及自八十九年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑷上訴人子○○應給付被上訴人一百七十五萬六千一百五十元及自八十九年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑸上訴人辰○○○、庚○○、未○○、申○○、酉○○、亥○○、天○○應連帶給付被上訴人二百二十五萬六千一百五十元及自八十九年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑹上訴人辛○○應給付被上訴人六百四十二萬零七百二十八元及自八十九年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑺上訴人巳○○、午○○應連帶給付被上訴人一百七十五萬六千一百五十元及自八十九年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑻被上訴人其餘之訴駁回。上訴人就其敗訴部分上訴，被上訴人就其敗訴部分未聲明不服），並答辯聲明：駁回上訴人之上訴。
二、上訴人則以：依系爭不動產買賣契約書第三條第二款及八十四年五月五日簽訂之協議書第二條之記載內容以觀，伊應履行之義務，係將「產權有關之繼承及地上權事宜處理完成」，而非塗銷地上權登記；又系爭不動產契約係由專業代書余鴻銘書寫，地上權塗銷為地政專業用語，若真意為「地上權塗銷」，即不可能書寫為「地上權事宜」，顯見真意非「地上權塗銷」，而係「地上權『繼承』事宜處理完成」。被上訴人係在其委任之余鴻銘代書詳閱過土地登記簿謄本等過戶資料，確知地上權並未塗銷之情形下，仍簽發第二期款支票交付伊，足證被上訴人亦知買賣契約書第三條第二款「地上權事宜處理完成」係指「地上權人繼承事宜」處理完成，則伊自無施用詐術之可言。再原審引用土地法第一百零四條之規定，作為得心證之理由，然被上訴人於原審並未提出任何關於優先承買權之抗辯，更足證兩造之真意為「辦理地上權繼承登記」即可，且伊已依約完成「地上權人繼承事宜」。本件爭議之發生，實因被上訴人簽約後財力困難，無法繼續履行契約，支付第二期價款所致，質言之，被上訴人所簽發用以支付第二期價款之支票無法兌現，伊同意被上訴人展期支付，嗣後仍未能兌現，伊再准其展延至八十五年五月十五日，惟屆期被上訴人所交付之支票又全部退票，伊始以被上訴人違約為由，解除契約，並沒收所支付款項。伊無違約情形，被上訴人藉詞請求返還買賣價金，應無理由等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、經查，被上訴人甲○○（八十六年十二月四日更名前原名為吳財源）於八十三年一月二十六日買受系爭土地所有權全部，依當時土地登記簿謄本所載，系爭土地所有權人為莊金順、呂金結、莊水蓮、子○○、莊煥塘、辛○○、莊臭頭七人，其中莊金順、莊水蓮、莊臭頭已死亡，尚未辦理繼承登記，分別由上訴人癸○○己○、午○○、子○○及上訴人丙○○○、丁○○、乙○○之被繼承人呂金結暨上訴人辰○○○、庚○○、未○○、申○○、酉○○、亥○○、天○○之被繼承人莊煥塘等人代全體繼承人簽立不動產買賣契約書。另所有權人辛○○亦由上訴人己○代為簽約（代理簽約人詳如附表一所示）。依買賣契約第二條、第三條所載，買賣總價款為五千六百八十四萬八千元；付款期限及移交不動產方法為：㈠本約簽訂時，甲方（即被上訴人）應付給乙方（即上訴人）價款之一部計一千七百零五萬元正為定款，乙方亦即日親收足訖（不另立收據）條款則照左列規定給付之。㈡第二次付款：乙方於本約產權有關繼承及地上權事宜處理完成，或提供足資辦理產權過戶手續時，甲方再行支付一千七百零五萬元正予乙方。㈢本約產權地價稅單核發後，由甲方先行代繳後自一千一百三十七萬元正中扣除後交付乙方。㈣主權過戶及鑑界、拆屋等完成時，結清尾款一千一百三十七萬八千元正。㈤第一次款乙方至遲應於八十三年四月二十六日以前完成。被上訴人已於簽約時給付簽約金一千七百零五萬元等事實，為兩造所不爭執，並有戶籍謄本、土地登記簿謄本、不動產買賣契約書、支票、繼承系統表在卷可證（見原審一卷一○—
三一、一七、一八、一六九─一七七、二○○─二○五、二○八─二一一、二四二─二六二頁，原審二卷一五八─一六三頁，本院九十年重上字第二八七號卷二四─二八頁），堪信為真實。
四、本件應審究者為：系爭不動產買賣契約第三條第二款所稱「地上權事宜處理完成」之真意為何？㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八
條定有明文；又基地出賣時，地上權人有依同樣條件優先購買之權；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第一百零四條第一項前段、第二項但書亦有明定。經查，依買賣契約書第二、三條規定，買賣總價款為五千六百八十四萬八千元，被上訴人應分四期給付，即⑴「簽約時」給付一千七百零五萬元，約佔總價款百分之三十⑵「本約產權有關繼承及地上權事宜處理完成，提供足資辦理產權過戶手續時」（應於八十四年四月二十六日前完成），支付一千七百零五萬元，約佔總價款百分之三十⑶「產權增值稅單核發後」，再行支付一千一百三十七萬元，約佔總價款百分之二十⑷「產權過戶及鑑價、拆屋等完成時」，結清尾款一千一百三十七萬八千元，約佔總價款百分之二十。綜觀上開約定，「簽約」、「產權過戶及鑑價、拆屋等完成時」，關係債權債務之發生及消滅，故雙方約定須支付百分之三十及百分之二十之價款；而第二次價款支付之數額，與債之發生時（即簽約）相當，並高於尾款百分之十，足徵此次價款支付前，上訴人應履行之義務，具有十分重大之法律上意義。又系爭土地上之地上權人有優先購買權，且此項優先購買權又具有物權之效力，而上訴人並未證明地上權人已放棄優先購買權，則系爭土地未達於「適合」移轉之狀態，顯與上開條款約定上訴人須「提供足資辦理產權過戶手續」之文義相扞格。又被上訴人給付尾款之條件為「產權過戶及鑑價、『拆屋』等完成」，就時序而言，應塗銷地上權登記後，始可拆除地上物，而觀之前三次之付款條件，與「地上權」有關者，僅第二次付款之條件，故第二次付款之條件應包括塗銷地上權之登記，整個買賣契約之付款流程始具一貫性。
㈡證人即仲介人曹光炎結證稱：「（雙方應於何時付第二次款？）要完成塗銷地上
權部分．．．辦土地繼承及完成地上權塗銷登記時．．」、「地上權的塗銷及土地繼承登記完成，合約就是這樣訂的，由代書寫的」（見原審二卷二一二頁反面）、「．．說我所說的不一樣，是因為檢察官與法官訊問的方向不一樣。檢察官問的是被告（即上訴人）有無詐欺意圖，據我知道沒有，而法官問的，所提的，我看了以後是據實以告，不同的方向」等語在卷（見原審二卷二一四頁）；另證人即代書余鴻銘於台灣宜蘭地方法院八十六年度易字第一○七二號詐欺案件審理中證稱：「（不動產買賣契約書）是我寫的。．．．土地買賣，要辦理過戶，所謂繼承權及地上權處理就是要辦理繼承登記及塗銷地上權．．」、「照本約的文字真義，應該是地上權塗銷後，再付第二次款」等語在卷（見台灣宜蘭地方法院八十六年度易字第一○七二號刑事卷九六頁反面、九八頁，影本附本院卷）。足證系爭買賣契約之真意應係賣方要先履行塗銷系爭土地上之地上權，買方始有支付第二期價款之義務。再上訴人癸○○等人被訴詐欺案件，雖分別判決無罪或公訴不受理確定，惟亦認定「本件兩造應有約定上訴人應先將地上權塗銷始由告訴人支付第二期款」之情事，有台灣宜蘭地方法院八十六年度易字第一０七二號及本院八十七年度上易字第三一一四號詐欺案件刑事判決在卷可按（見原審一卷五六─六五頁），綜上，應認系爭不動產買賣契約第三條第二款所稱「地上權事宜處理完成」之真意，係指完成地上權之塗銷登記，始為合理。上訴人辯稱：「地上權事宜處理完成」，係指地上權人繼承事宜處理完成等語，尚難採信。
㈢上訴人辯稱：被上訴人付第二次款時，有請代書余鴻銘詳閱繼承資料後始付款云
。查：證人余鴻銘代書上開詐欺案審理時證稱：「（契約書內第三條第二款規定地上權辦理完成是指什麼？）土地買賣要辦理過戶，所謂繼承及地上權處理，就是要辦理繼承登記及塗銷地上權」「（當時吳財源第二次付款，必需要被告等（即上訴人癸○○等）提出過戶資料，吳財源才會付款，吳財源有付款簽約，表示他們有提資料給你們看？）當時是還沒有辦，是可以送之資料，但是還沒有送件，沒有塗銷。」「（為何未塗銷，吳財源要先付第二次款？）當時我忙寫補充條款文，在場是有很多人，我也沒注意他們在喧言什麼。」等語在卷（見台灣宜蘭地方法院八十六年易字第一０七二號卷九六、九七頁，影本附本院卷），足證被上訴人付第二次款之條件為辦理繼承登記及塗銷地上權，而余鴻銘代書固有看該等資料，惟當時因忙著寫補充條款，以致未能詳查是否已完成塗銷地上權登記。被上訴人因信賴余鴻銘代書，以致疏未注意地上權未塗銷，即付第二次款。且上訴人迄不能提出已獲得地上權人同意塗銷之印鑑證明、戶籍資料等相關證件，俱徵當時確無該等資料存在。上訴人上開所辯，不足採信。
㈣上訴人雖辯稱：被上訴人曾於八十五年六月一日以台北永吉郵局第五一０號存證
信函「自認」伊已於八十四年九月完成地上權事宜處理之義務；又因被上訴人所簽發用以支付第二期款之支票無法兌現，乃同意被上訴人展期支付，屆期又未能兌現，再延至八十五年五月十五日，惟被上訴人所支付之支票全部退票，本件違約者係被上訴人，而上訴人依約而行，無違約可言云云。查，被上訴人固曾立據切結「本人承購三抱竹段土地乙筆，地號一七七號第二期部分款，地主同意延期六十天即八十五年三月三十一日到期，屆時不得再延，否則視為違約，並解除契約，不得異議」，有八十五年二月五日切結書影本一紙可憑（見原審一卷三四頁），嗣被上訴人於八十五年五月十五日簽發之支票三紙，亦不獲兌現，固亦為被上訴人所不爭執，然上訴人未塗銷系爭土地上之地上權，亦為上訴人所不爭執，而塗銷地上權乃被上訴人支付第二期價款之前提條件，已如前述，上訴人既未先行履行此項義務，則此客觀存在違約之事實，當不因被上訴人「誤認」上訴人已完成地上權處理事宜或「交付」部分第二期買賣價款而補正。故上訴人執此事由，認被上訴人並不爭執上開約款係指「地上權人繼承事宜處理完成」之主張，亦不可採。
五、不動產買賣契約書第十條約定：「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日付款時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金外，並即解除本約。如乙方不賣或不照約履行應盡義務時，亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本約方得解除。」，上訴人迄仍未履行塗銷地上權、交付使用土地同意書之義務，被上訴人乃委請張金柱律師於八十五年六月十五日定期催告上訴人履行右開塗銷地上權等義務，未獲置理，此有該信函影本一份附卷可憑 (見本院卷九五─九八頁) ，並以起訴狀繕本之送達，併為解除契約意思表示之通知，依法自屬有效，從而，被上訴人請求返還價金及利息，即屬有據。
六、綜上所述，被上訴人本於民法第二百五十九條規定，請求上訴人癸○○給付一百七十五萬六千一百五十元、上訴人林玉惠、丁○○、乙○○連帶給付五百一十六萬一千三百元、上訴人寅○○、壬○○、己○、卯○○、丑○○、戌○○、戊○連帶給付四百八十萬五千三百六十六元、上訴人子○○給付一百七十五萬六千一百五十元、上訴人辰○○○、庚○○、未○○、申○○、酉○○、亥○○、天○○連帶給付二百二十五萬六千一百五十元、上訴人辛○○給付六百四十二萬零七百二十八元、上訴人巳○○、午○○連帶給付一百七十五萬六千一百五十元及均自八十九年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘攻擊、防禦方法與判決結果無涉，爰不一一論述，併此敍明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第二項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 九 日
民事第十四庭
審判長法 官 張 劍 男
法 官 蘇 芹 英法 官 蔡 芳 齡右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十二 日
書記官 蔡 錦 輝附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。