臺灣高等法院民事判決 九十年度重上字第五六三號
上 訴 人 冠誌建設實業股份有限公司法定代理人 陳炳文上 訴 人 辛○○被 上訴人 乙○○訴訟代理人 劉得男被 上訴人 丁○○
丙○○申○○甲○○寅○○癸○○壬○○未○○祝魏素診庚○○午○○巳○○子○○丑○○卯○○辰○○被 上訴人 戊○○右當事人間返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十年十月五日臺灣台北地方法院八十九年度重訴字第一二七三號第一審判決各自提起上訴，本院判決如左：
主 文兩造之上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
事 實
甲、上訴人冠誌建設實業股份有限公司（下稱冠誌公司）方面：
壹、聲明：
一、上訴聲明
㈠、原判決不利上訴人之部分廢棄。
㈡、右廢棄部分，請判決：被上訴人乙○○應給付上訴人新台幣（下同）貳拾萬零伍仟元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
被上訴人丁○○、丙○○、申○○、甲○○、寅○○、癸○○應各給付上訴人貳拾貳萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
被上訴人未○○、午○○應各給付上訴人貳拾陸萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
被上訴人壬○○應給付上訴人伍拾貳萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
被上訴人己○○○、庚○○應連帶給付上訴人貳拾陸萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
被上訴人巳○○、子○○應各給付上訴人柒拾伍萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
被上訴人丑○○應給付上訴人壹佰零柒萬伍仟元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
被上訴人卯○○、辰○○應連帶給付上訴人伍拾伍萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
被上訴人戊○○應給付上訴人參拾貳萬伍仟元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
㈢、右判決准上訴人供擔保予以假執行。
㈣、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、答辯聲明
㈠、辛○○之上訴駁回。
㈡、第二審訴訟費用由辛○○負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
甲、上訴部分
一、未○○等所提出之合建意願書，並非兩造合建契約之一部分。
㈠、第一審被證一合建意願書，僅係被上訴人申○○之被繼承人盧培智一人所簽，本審被上證二合建意願書，亦僅係被上訴人未○○一人所簽，均不能證明其他人亦均簽有此項意願書。
㈡、上開兩份合建意願書第五條雖有「因本市併入北市在即，隨時有實施容積率之可能，為確保各地主權益完整之情況下，簽署本意願書即日起三個月內完成與大坪林段七張小段四六之一二、一三、一四等參筆地號土地合建。如所洽條件經詢各地主未能接受時，放棄合併案，即刻本宗大坪林段七張小段四六、四六之四、四六之五、四六之六、四六之七、四六之八、四六之九、四六之一０、四六之一一、四六之二三等筆地號土地單獨規劃興建」之記載，惟其第六條載明「恐口說無憑，特由本人立此意願書壹式兩份，由雙方各執一份為日後簽署合建契約時之根據」。該合建意願書約定之事項，既僅為「日後簽署合建契約時之根據」，其非合建契約之一部分，自極明顯。
㈢、盧培智之合建意願書，更於第八條載明「本意願書內容如與正式契約抵觸時，本意願書無效，以半年為有效期限，逾期八十一年七月四日止自動失效」。而盧培智、未○○後來與冠誌公司簽訂之合建契約，並無如上開合建意願書第五條所載事項之約定，且盧培智之合建意願書更因存續期限屆滿而失效，未○○等依據上開兩份合建意願書第五條之記載，主張冠誌公司有於三個月內（或容積率實施前）取得全部合建土地、請領建照進行建築之義務，自非有理。
二、取得全部合建土地（即說服全部土地共有人參與合建）並非冠誌公司契約上之義務。
㈠、整合多筆又共有之土地進行合建，通常必須分別與各土地共有人就其土地持分訂定個別之合建契約，而在合建土地上原存有土地共有人個別單獨所有之建物時，此項個別之合建契約，必須俟全部土地共有人均簽約同意合建，始能有效成立。如有部分土地共有人拒絕合建，則已簽訂之個別合建契約，無法有效成立，除非契約上有特別約定，建商並不須負任何違約之責任。
㈡、兩造所訂合建契約，並未約定取得全部合建土地（即說服全部土地共有人參與合建）為冠誌公司之義務，依據兩造個別合建契約之約定，冠誌公司雖有進行建築及將未○○等所分配房屋交付予伊等之義務，惟整個合建契約（以十三筆或十筆土地為基地之合建契約）既尚未成立，冠誌公司此兩項義務自亦尚未發生。
三、冠誌公司無法取得全部合建土地進行建築，不可歸責於冠誌公司：
㈠、本件整個合建契約（以十三筆或十筆土地為基地之合建契約）無法有效成立，係因第一棟公寓之潘為雄、李飛山、徐忠敏、第二棟公寓之楊英次，第八棟公寓之游貴女、梁金鈴及第六棟公寓己故匡啟蒙之遺產管理人行政院國軍退除役官兵輔導委員會等七戶拒絕合建所致。
㈡、冠誌公司既有意在本件十三筆（或十筆）土地進行合建，並已與絕大多數土地共有人簽訂合建契約，支付鉅額保證金，則對於上開潘為雄等七戶，自無不竭盡全力，說服其參與合建之理。
㈢、債務人就其故意或過失之行為，應負責任，民法第二百二十條第一項定有明文。未○○等主張：冠誌公司無法取得全部合建土地進行建築，其債務不履行應負無過失責任云云，顯不足採。
㈣、冠誌公司於爭取全部土地共有人參與合建一事，既無任何疏失，則冠誌公司無法進行建築，自係因不可歸責於冠誌公司之事由所致，依法自可免進行建築之義務
四、上訴人冠誌公司並無遲延情事：
㈠、兩造合建契約，並無冠誌公司必須於容積率規定實施前請領建造執照之約定，亦無上訴人冠誌公司必須自簽約之日起一定期限內完成建築交付房屋之約定。未○○等依據合建意願書第五條之記載，主張冠誌公司應於八十六年八月十六日容積率規定實施前完成請照進行建築，自非有理。
㈡、因部分土地所有人（舊房屋所有人）拒絕合建，未○○等無法將其房屋點交冠誌公司拆除，冠誌公司因而無法請領建照，合建契約第九條第五項所定一千四百六十日之完工期限，尚無法起算。
㈢、己○○○、庚○○之被繼承人祝家聲及午○○等二人，雖曾分別於八十五年六月四日及二十七日向冠誌公司催告，惟因整個合建契約因部分土地共有人拒絕合建，尚未有效成立，冠誌公司履行契約之義務，尚未發生，祝家聲、午○○尚無權請求上訴人冠誌公司履行。又渠等均曾參與共同合建契約之簽訂，該二人有使十筆土地之共有人全部參與合建之義務，惟至該二人催告時為止，仍有部分土地共有人拒絕合建，該二人自亦無權請求上訴人冠誌公司履行。且該二人請求冠誌公司先就第七、八兩棟公寓之房地先行規劃，亦與合建契約之本旨不符，並無可採。
五、冠誌公司僅係與永昌建設開發股份有限公司（簡稱永昌公司）合作，而非將合建權利轉讓該公司。且依八十五年元月十四日地主會議，亦決議同意增列永昌公司為共同合作對象。未○○等指冠誌公司違反合建契約第十三條第五款之約定，顯非有理。
乙、答辯部分
一、辛○○於八十一年五月十六日以其持分土地（新店市○○○段七張小段四六之一一地號持分八分之一）與冠誌公司簽訂合建契約（簡稱個別合建契約），同時曾與冠誌公司另行簽訂合建房屋特約條款協議書（簡稱特約條款協議書），又與第一至第七棟公寓所有人李賢榮等五十餘人共同與冠誌公司簽訂合建契約（簡稱共同合建契約）。以上三份契約，均屬兩造間合建契約之一部分。依共同合建契約第一條約定，辛○○有使該十筆土地之共有人全部參與合建之義務。其未能使第一棟公寓之潘為雄、李飛山、徐忠敏及第二棟公寓之楊英次等人參與合建，自應負債務不履行之責任。冠誌公司無法在該十筆土地上進行建築，係因不可歸責於冠誌公司之事由所致，自極明顯。
二、依特約條款協議書第十條：「如乙方（冠誌公司）違約，則甲方（上訴人辛○○）得沒收乙方已付之保證金．．．」之約定，應指土地共有人已全部簽約同意合建，冠誌公司違約不進行建築之情形而言，惟冠誌公司未能於協議書簽訂日起一年內申請並取得建造執照，係因不可歸責於冠誌公司之事由所致，則上訴人辛○○依特約條款協議書第十條之約定沒收保證金，自非有理。
三、兩造所訂個別合建契約、共同合建契約並未約定冠誌公司應於簽訂合建契約之日起一定期限內完工。本件合建案，既因辛○○未將舊房屋騰空點交冠誌公司拆除以及未能提供全部土地致冠誌公司無法請領建造執照，自無法開工，一千四百六十天之完工期限無法起算，自無遲延之問題。辛○○引用個別合建契約第十三條第三款之約定，主張冠誌公司違約未如期完成，伊得在冠誌公司已交付本契約保證金內，每逾一日罰伊分得之房地總價款之千分之一，至九十一年一月十八日為止，冠誌公司已逾期一五三九天，罰款已逾伊所收保證金，伊自得以其所收保證金抵銷云云，自非有理。
參、證據：除第一審所提出者外，補提合建房屋特約條款協議書、會議紀錄等影本為證。
乙、上訴人辛○○方面：
壹、聲明：
㈠、原判決不利上訴人之部份廢棄。
㈡、右廢棄部份，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
㈢、如受不利之判決願供擔保請免予假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱：
一、八十一年五月十六日辛○○與冠誌公司所簽之合建契約、合建房屋特約條款協議書，互為補充之關係，俱為合建契約之一部；合建契約十三條與特約條款第十條之違約罰規定也相輔相成，而後者規範之範圍又包含違反特約條款第六條之處罰在內，特約條款第七條應只有在不可歸責於冠誌公司之原因致其未能申請建照時才有適用，冠誌公司既不申請建照，又不進行建築，顯具有可歸責之原因且為重大違約事項，故應有違約罰條款之適用。
二、依八十一年初所簽意願書之約定，冠誌公司應於三個月內完成土地合建及單獨規劃事宜，但冠誌公司未做，依違約罰之約定，上訴人自可沒收其保證金。
三、冠誌公司具有可歸責之原因係在八十二年五月十六日前申請建照，已符合上開違約罰所列之條件，自有違約罰之適用，不能請求退還保證金。
四、本件縱如原審所云屬合建契約第十三條第三款之處罰事由，每逾一日依辛○○所得房地總價款千分之一處罰，則從八十六年十一月一日至九十一年一月十八日止共逾一五三九天，依上開千分之一之標準計，早逾辛○○分配所得房屋及冠誌公司所交保證金之價值，辛○○自得對冠誌公司主張抵銷。
五、民法二二五條所謂給付不能是指不可歸責於債務人之客觀事由時始有適用，若債務人具可歸責之原因或是主觀上的給付不能，則是屬民法二二六條之問題，本件冠誌公司具有違約之原因，其無免為給付之可言，故本件應無第二百二十五條之適用，原判決對辛○○所為之敗訴判決認事用法有誤。
丙、被上訴人丁○○、丙○○、申○○、甲○○、寅○○、癸○○、壬○○、未○○、己○○○、庚○○、午○○、巳○○、子○○、丑○○、卯○○、辰○○ (以下簡稱丁○○等十六人)、乙○○、戊○○方面：
壹、聲明：
一、上訴人之上訴駁回。
二、訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補陳：
一、被上訴人丁○○等十六人：
㈠、不當得利之成立必須無契約連繫，或契約連繫解除方有適用；丁○○等十六人取得保證金係依合建契約之約定，且因冠誌公司違約未進行合建事務而主張沒收之，渠等取得系爭款項有合法權源，自不符合不當得利之要件。
㈡、被上訴人等並無因容積率實施而有與冠誌公司重新訂立新約之義務，同時也因冠誌公司未進行合建事務且尚有八人未與之訂約，其也無就已簽約之地「獨立規劃興建」之行為，故根本無申請拆除執照及申請建照之行為，因之冠誌公司要求丁○○等十六人給付身份證影本、房地權狀影本等不過是違約藉口，其催告及解約通知均不合法，且冠誌公司為違約之一方也無解約權，本件不成立不當得利。
㈢、被上訴人等並未同意冠誌公司轉讓合建，冠誌公司在九十一年三月二十六日狀所提原證十七，伊等否認其真正，該文書顯然與伊等在八十九年八月二十八日狀所提被證六不同，足證冠誌公司所提之證物臨訟偽造者，此外冠誌公司各別與地主簽合建契約，地主各自負責，合建契約既均各約定不可轉讓，則轉讓事項只能循與每個地主修改契約之途徑解決，並不適用表決方式。
㈣、依地主所簽之意願書、北新公寓改建事宜住戶會議議程、相關函件、會議紀錄及契約給付之精神以觀，冠誌公司應於實施容積率之前與所有地主完成合建契約之簽訂，並完成申請建照之手續，否則即會發生因容積率的實施導致限制建築面積，而產生違約；故本件並非無履行期之約定。
㈤、依冠誌公司所云，除匡啟蒙繼承問題外，尚有第八棟梁金鈴、游貴女，第一棟潘為雄、朱飛山、徐忠敏，第二棟楊英次拒絕合建，可見匡啟蒙繼承問題並非上訴人違約不建唯一之原因，冠誌公司主張因匡啟蒙之原因而無法建築，自非事實，再者，縱上開之人不建，依合建意願書第五項約定，其餘三、四、五、六、七棟仍可單獨規劃興建，並無所謂持分無法具體履行之問題，故所謂持分無法具體履行，無非冠誌公司違約之藉口而已。
二、被上訴人乙○○部分：被上訴人於八十九年即陸續說服潘為雄等人同意合建，惟冠誌公司自合建契約簽約後，數年間並未積極辦理合建所載各項約定，明顯違約，伊自得沒收上冠誌公司之保證金。
三、被上訴人戊○○部分：未提出書狀，引用其他被上訴人之陳述。
參、證據：除原判決提出者外，補提：通知書、合建意願書、會議紀錄、書函等影本為證。
理 由
一、冠誌公司起訴主張被上訴人乙○○之被繼承人郭秀霞、丁○○、丙○○，申○○之被繼承人盧培智，甲○○、寅○○、癸○○、壬○○、辛○○、未○○、己○○○、庚○○之被繼承人（己○○○之夫、庚○○之父）祝家聲，午○○、巳○○、子○○、戊○○、丑○○，卯○○、辰○○之被繼承人（父親）黃德成等，於八十一年間，分別以如附表所示土地，與伊訂立合建契約，約定由伊負責拆除地上舊有公寓，將基地合併改建為地上十六層、地下三層之大樓，渠等並收受伊公司交付之如附表所載之保證金，嗣因部分共有人拒絕與冠誌公司簽訂合建契約，另共有人匡啟蒙亡故，辦理繼承手續延宕時日，其土地持分遲至八十八年七月二十日始由劉麗英標購，然新店市自八十六年八月十六日起開始實施容積率，致冠誌公司無法按原先之規劃進行興建，冠誌公司之未能履約，係因不可歸責於冠誌公司之事由所致，依民法第二百二十五條第一項之規定，免給付義務，渠等受領保證金之原因已不存在，應屬不當得利，爰依民法第一百七十九條之規定，求為判命渠等返還收受之保證金並加計法定遲延利息（原審判命上訴人辛○○給付，而駁回其餘請求，兩造各就敗訴部分分別提起上訴）。丁○○等十六人及辛○○則以：依兩造間合建契約之約定，建築事務之進行及合建土地之取得，為冠誌公司之契約義務，如不能取得合建之全部土地，冠誌公司仍有義務就部分取得之土地規劃興建，地主僅就各別之契約行為負責，渠等彼此間對合建事務不負連帶責任，且新店市實施容積率，為該公司事先之預估，該公司不能如期進行合建，致容積率實施影響原合建契約之建築面積，應可歸責於冠誌公司，無權請求返還保證金。又冠誌公司企圖將合建案轉讓予訴外人永昌公司，已構成違約，依合建契約之約定，伊等亦有權沒收保證金等語置辯。被上訴人乙○○則以：伊為第一棟住戶，該棟住戶已全部同意合建，冠誌公司亦曾表示一棟不蓋不表示全部不蓋，冠誌公司解除契約造成其損失，無法同意解約，且伊僅約定提供應有部分土地進行合建，並非全部地主應負共同責任等語置辯。被上訴人戊○○則以其是第八棟住戶，該棟住戶均願配合合建，冠誌公司片面違約，不得請求返還保證金等語置辯。
二、冠誌公司主張被上訴人乙○○之被繼承人郭秀霞、丁○○、丙○○，申○○之被繼承人盧培智，被上訴人甲○○、寅○○、癸○○、壬○○、未○○、己○○○、庚○○之被繼承人（己○○○之夫、庚○○之父）祝家聲，午○○、巳○○、子○○、戊○○、丑○○，被上訴人卯○○、辰○○之被繼承人（父親）黃德成及上訴人辛○○等，於八十一年間，分別以渠等所有之如附表所示之土地持分，與冠誌公司訂立合建契約，約定冠誌負責將新店市○○○段七張小段四六、四六之四、四六之五、四六之六、四六之二三、四六之七、四六之八、四六之九、四六之一○，四六之一一、四六之一三、四六之一四等地號土地上原有八棟四層雙併公寓拆除，合併同小段四六之一二地號畸零地，建築地上十六層、地下三層之大廈；渠等並收受冠誌公司交付之如附表之保證金。嗣因新店市○○○段七張小段四六、四六之四地號土地之其他共有人潘為雄、李飛山、徐忠敏，同小段四六之五、四六之六、四六之二三土地共有人楊英次，同小段四六之一三土地共有人梁金鈴，同小段四六之一四土地共有人游貴女拒絕與冠誌公司簽訂合建契約；另同小段四六之一○地號土地共有一匡啟蒙於七十八年間死亡，致無法進行合建事宜，有合建契約影本十八份在卷可憑，且為兩造所不爭，自堪信為真實。
三、冠誌公司主張提供上開全部之土地供冠誌公司建築係地主之義務，惟因共有地人潘為雄、李飛山、徐忠敏、楊英次、游貴女、梁金鈴拒絕與其簽訂合建契約，且另一共有人匡啟蒙亡故，其繼承事宜遲延八十八年七月二十日始辦妥，然新店市自八十六年八月十六日起實施容積率法令，致冠誌公司無法按原規劃完成建築，此係因不可歸責於冠誌公司之事由所致，依民法第二百二十五條第一項之規定，冠誌公司免其合建契約給付之義務，故地主收受之保證金應予返還等語。被上訴人丁○○及乙○○、戊○○等則以前詞置辯。是本件首應審酌者，為兩造依合建契約應負之義務為何。
四、經查：系爭合建契約第一條約定「甲方（即地主）願將自有坐落台北縣新店市○○○段七張小段（依各地主所有地號土地不同，而地號不同）地號土地（依各地主所有土地筆數不同，而有不同）及地上舊有房屋乙戶。持分基地面積為總面積（依各地主所有土地面積不同，而面積不同）平方公尺．．，全部提供與乙方（即冠誌公司）合作改建高級集合住宅，由乙方敦聘有經驗之建築師規劃設計．．．．」、第二條約定「本宗提供改建之土地，除甲方應分得房屋所佔基地外，其餘部分依法作價售予乙方，所得價款全部轉作甲方取得房屋委託乙方代建之工程款。甲方驗收合格交房屋時必須開立土地款收據給乙方，而同時乙方開立同額之房屋款發票給甲方。」、第六條產權保證約定「．．．（產權保證：甲方係個別行為，應對自己本身負責與其他土地持分人無關，不負連帶保證責任）。」、第七條建築費用約定「建築本工程營建所需全部資金及一切費用附帶開支，包括辦理設計、建造執照、使用執照、舊屋拆除、整地測量、申請外線水電、公共設施（道路、水溝、環境整理）等所需全部工料款、規費、交際費、安全衛生及意外事故等一切費用開支，均由乙方負擔之。」、第九條申請執照則約定相關執照之申請，由地主提供證件後，由冠誌公司負責申請，其中第四項房屋騰空點交約定「於建照執照申請送件並接獲乙方通知即日起三個月內完成點交手續．．」，有合建契約影本在卷可憑。依上開合建契約之約定，冠誌公司負有建築事務進行及交付興建房屋予地主之義務；而合建契約亦明文約定各地主僅提供自己所有土地之應有部分供作合建基地，且於契約第六條特別註明地主提供土地為個別行為，僅對自己本身負責與其他地主無關，不負連帶保證責任。而冠誌公司係與各地主簽訂個別之合建契約，此有合建契約影本十八份在卷可按，足認地主合建契約之義務，為提供自己所有土地之應有部分供作合建之基地，嗣依冠誌公司之通知騰空點交舊有房屋予冠誌公司。冠誌公司既負有建築事務進行及交付合建房屋予地主之義務，且與各地主簽訂各別之合建契約，則如何爭取合建基地之全部地主與其簽約，達成合建之目的，應屬冠誌公司之義務，冠誌公司主張地主有提供全部基地供冠誌公司建築之義務，尚不足採。至冠誌公司雖另提出其與五十四名地主所簽訂之合建契約，主張地主有提供全部土地作改建高級集合作宅之義務，有該合建契約書影本在卷可稽，然查該合建契約除第一條明定合建之十三筆土地地號外，其餘內容與前述所簽訂之個別合建契約均相同，而該份共同之合建契約第六條亦明定地主提供土地為個別行為，僅對自己本身負責與其他地主無關，不負連帶保證責任。亦即僅簽約之地主提供自己土地之應有部分供作合建之基地為已足，與其他地主無涉，而上開合建契約第一條僅就合建之土地地號加以明定，並無隻字語及簽約之地主五十四名有提供該十三筆土地予冠誌公司建築之連帶責任，則冠誌公司依此主張地主負有提供全部基地供冠誌公司建築之義務，洵屬無據。
五、次查，台北縣新店市○○街○○號三樓房屋所有人，即台北縣新店市○○○段七張小段四六之一○地號土地共有人之一匡啟蒙，於七十八年五月五日死亡，而匡啟蒙為退除役官兵，其繼承人匡興禮居住大陸，故由行政院國軍退除役官兵輔導委員會擔任遺產管理人，前開匡啟蒙之遺產於八十八年七月二十日始因遺產管理人變賣遺產而由劉麗英標購，業經原審向行政院國軍退除役管兵輔導委員會調閱匡啟蒙遺產處理資料查證屬實。雖冠誌公司主張新店市自八十六年八月十六日起實施容積率法令，致冠誌公司無法按原規劃進行建築，係因不可歸責於冠誌公司之事由所致等語。然縱匡啟蒙遺產之管理人為行政院國軍退除役官兵輔導委員會，其就匡啟蒙遺產處理之進度，非冠誌公司所得控制；然匡啟蒙早在八十一年冠誌公司與大部分地主簽訂合建契約之前，即已死亡，冠誌公司就此合建之障礙於其簽約之初已可預期；況除匡啟蒙之房地外，尚有台北縣新店市○○○段七張小段四六、四六之四地號土地共有人潘為雄、李飛山、徐忠敏，四六之五、四六之
六、四六之二三地號土地共有人楊英次、四六之一三地號土地共有人游貴女及四六之一四地號土地共有人梁金鈴等六人未與冠誌公司簽訂合建契約，此為兩造所不爭執；惟查取得全部合建基地，達成合建之目的，屬冠誌公司之義務，已如前述，而依附卷被上訴人申○○之被繼承人盧培智及被上訴人未○○與冠誌公司所簽訂之合建意願書亦記載新店市隨時有實施容積率之可能，故新店市將實施容積率為冠誌公司所預見，則自八十一年二月間簽訂合建契約起，至八十六年八月十六日新店市實施容積率止，長達五年有餘之時間，冠誌公司仍未說服全部地主簽約同意合建，自係可歸責於冠誌公司之事由，冠誌公司主張因新店市實施容積率法令，致無法按原規劃進行建築，顯係因不可歸責於冠誌公司之事由所致，依民法第二百二十五條第一項規定，免給付義務，被上訴人受領保證金之原因已不存在，依民法第一百七十九條之規定，冠誌公司得請求返還保證金等語，尚不足採。
六、再冠誌公司主張己○○○、庚○○之被繼承人祝家聲及丙○○二人，分別於八十三年九月七日、十二日與冠誌公司簽訂「合建契約書附約㈠」，其第一條第二款約定「由住戶推派代表協助建方處理永新街四十號三樓匡啟蒙大陸繼承人之事宜，如於期限內（即八十三年十二月三十一日以前）無法解決完竣其在台之繼承、管理、產權移轉等問題，以致延宕合建案，即本合約自然解除」。依此約定，祝家聲、丙○○等二人與冠誌公司所訂合建契約，於八十四年一月一日已然解除，其收受冠誌公司履約保證金之原因已經消失，冠誌公司自得請求返還等語，固提出合建契約附約影本二份為證，己○○○、庚○○對祝家聲，丙○○對簽訂合建契約書附約之事實，亦不爭執，惟查該合建契約書附約第一條第二項約定「由住戶推派代表協助建方處理永新街四十號三樓匡啟蒙大陸續承人之事宜，如於期限內無法解決完竣其在台之繼承、管理、產權移轉等問題，以致延宕合建案，則本合約自然解除」，冠誌公司固主張依此附約第一條第一項約定，應提出申請建造執照之時間為八十三年十二月三十一日前，斯時匡啟蒙繼承問題未解決，故祝家聲及丙○○之合建契約，應於八十四年一月一日解除等語。然該合約自然解除之要件為「由住戶推派代表協助建方處理永新街四十號三樓匡啟蒙大陸繼承人事宜，如於期限內無法解決完竣其在台之繼承、管理、產權移轉等問題」，且「以致延宕合建案」時始有適用。惟住戶既無推派任何協助處理匡啟蒙繼承事宜之代表，且系爭合建案之延宕係因部分土地共有拒絕與誌冠公司簽訂合建契約，並非全因匡啟蒙之繼承問題所造成，則冠誌公司主張己○○○、庚○○及丙○○之合建契約，已因符合合建書附約第一條第二項之規定，自然解除等語，亦乏依據。
七、冠誌公司主張辛○○於八十一年五月十六日與冠誌公司訂有「合建房屋特約條款協議書」，其第七條約定「乙方（即冠誌公司）應於本協議書簽訂日起一年內申請並取得建造執照，否則本協議書及雙方所訂各項有關合建之約定應作廢，已付之保證金，甲方（辛○○）應於期滿後七日內無息退還」。依此項約定，冠誌公司得依不當得利之規定，請求其返還收受之保證金等語。辛○○對於簽訂該合建房屋特約條款協議書之事實不加爭執，惟辯稱特約條款協議書第七條應在不可歸責於冠誌公司之原因，致其未在一年內申請建照始有適用，如有可歸責之原因而未申請建照時，則不在適用範圍，伊自不須返還保證金等語。經查：
㈠、辛○○係於八十一年五月十六日與冠誌公司簽訂系爭合建契約書及合建房屋特約條款協議書各一紙，該系爭合建契約書第十三條對簽約雙方違約時，固有違約賠償之約定，惟其於同日簽訂之特約條款協議書第七條明定：「乙方 (指冠誌公司) 應於本協議書簽訂日起一年內申請並取得建造執照，否則，本協議書及雙方所立各項有關合建之約定均應作廢，已付之保證金，甲方應於期滿後七日內無息退還。」，此有該協議書在卷可稽，觀之該條文對於保證金之退還，並未為任何保留，或為違約責任認定之約定，參以該特約條款協議書第十一條復有保密之條款，顯見冠誌公司與辛○○係另有其他考量，故兩造就合建契約之效力及保證金之退還有此特別之約定，本於契約自由之原則，兩造自應受該契約條文之拘束，辛○○辯稱上開特約條款第七條應限於因不可歸責於冠誌公司之原因，致其未在一年內申請建照始有適用，如有可歸責之原因而未申請建照時，則不在適用範圍等語，顯係將將文義至為明確之條文任意加以擴張解釋，洵屬無據，應不足採。
㈡、又辛○○辯稱該特約條款協議書係簽於八十一年五月十六日，一年期間在八十二年五月十六日屆滿，惟依八十一年初所簽意願書，冠誌公司早應於簽定意願書三個月內完成土地合建及單獨規劃興建事宜，否則依合建契約第十三條，辛○○即可沒收保證金，故該一年特約，仍不能影響冠誌公司先前違約及辛○○沒收其保證金之權利等語。惟查卷附意願書（被證一及被上證二）係被上訴人申○○及未○○二人與冠誌公司所簽訂，辛○○並非該意願書之契約當事人，且該意願書第六條載明係為日後簽署合建契約之根據，並非合建契約之一部分分，而盧培智之合建意願書更於八十一年七月四日止自動失效，故辛○○援引意願書作為沒收保證金之依據，已難採信。再者，系爭合建契約第十三條第四項固約定：乙方若發生事故違約不合建或無故連續停工二個月以上，而不能繼續完成合建工程及履行本約時，甲方得沒收乙方已付保證金及所完成之建物部份及所有進場材料。然所謂乙方發生事故違約不合建者，應係指冠誌公司違約而拒絕履行合建契約而言，如非拒絕履行合建，縱有違約情事，應屬系爭合建契約第十三條第三項，如不能如期完成，地主得否請求冠誌公司給付違約罰款之問題。查合建意願書第五條固有於簽訂後三個月內完成土地合建之約定，然並無沒收保證金之約定，僅約定冠誌公司應放棄與其他土地合併興建，而應單獨規劃興建，故縱冠誌公司於合建意願書簽訂後三個月內未完成全部合建基地土地合建，然當時冠誌公司並無何拒絕合建之事實，與合建契約第十三條第四項所稱違約不合建之情形有間。從而，上訴人辛○○辯稱於合建意願書簽訂後三個月，其依合建契約第十三條已得沒收保證金等語，尚不足採。
㈢、按上訴人辛○○與冠誌公司於八十一年五月十六日所簽合建房屋特約條款協議書第七條之約定，冠誌公司與辛○○間之合建契約書，已因簽約後一年內未申請並取得建照執照，而合意解除，上訴人辛○○依該特約條款協議書第七條之約定，即應負退還保證金之義務。至於辛○○所稱冠誌公司於八十三年要求簽訂合建附約，八十五年要求地主同意永昌公司列入合建當事人之一，八十九年致函地主要求重新簽約，顯有違約不建之情形，其亦有權沒收保證金云云。所稱上情即使屬實，前揭情形亦均在合建房屋特約條款協議書簽訂後一年始發生，辛○○亦無由再沒收其應返還冠誌公司之保證金。
八、綜上所述，系爭合建案未能於新店市實施容積率前完成，係可歸責於冠誌公司之事由，從而，冠誌公司主張依民法第二百二十五條第一項規定免負給付義務，被上訴人丁○○、丙○○、申○○、甲○○、寅○○、癸○○、壬○○、未○○、己○○○、庚○○、午○○、巳○○、子○○、丑○○、卯○○、辰○○、乙○○、戊○○等人受領保證金之原因已不存在，應依民法第一百七十九條之規定返還保證金，不足採信，其請求渠等返還已收取之保證金並加計法定利息，為無理由，應予駁回。關於辛○○部分，冠誌公司主張依合建房屋特約條款協議書第七條之約定，辛○○應退還保證金，為可採信。從而，冠誌公司依上開協議書之約定，請求辛○○給付五十二萬元及自起訴狀繕本送達翌日即八十九年七月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審就辛○○部分，為冠誌公司勝訴之判決，並准予宣告假執行或免為假執行，就上開不應准許部分，為冠誌公司敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，均核無不合。冠誌公司及辛○○各就其敗訴部分，上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，均應予駁回。
九、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦之方法，經核於判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、結論：上訴人冠誌公司及辛○○之上訴均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十四 日
民事第三庭
審判長法 官 張 宗 權
法 官 蕭 艿 菁法 官 陳 永 昌右正本係照原本作成。
辛○○不得上訴。
冠誌公司如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十五 日
書記官 劉 美 垣附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。