臺灣高等法院民事判決 九十年度重上字第六五號
上 訴 人 卯○○
壬○○○丑○○辛○○上 訴 人 乙○○
子○○甲○○複 代理人 高士媚被 上訴人 辰○○○
己○○○戊○○丙○○庚○○訴訟代理人 丁○○追 加被告 癸○○
寅○○右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十九年十一月三十日臺灣士林地方法院八十九年度重訴字第一六四號第一審判決各自提起上訴及追加起訴，本院判決如左：
主 文原判決關於(一)主文第二項命上訴人丑○○、辛○○為給付部分。(二)主文第三、七項部分。(三)訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄(一)部分，上訴人乙○○、子○○、甲○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人辰○○○、己○○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○應共同將坐落台北市○○區○○段二小段六二五地號土地如附圖丙部分所示，即門牌號碼：台北市○○街○○○巷○號，面積六十七平方公尺之房屋拆除，並將該部分土地騰空返還予上訴人乙○○、子○○、甲○○及其他全體共有人。
追加被告寅○○、癸○○應共同將坐落台北市○○區○○段二小段六二三地號如附圖乙部分所示，即門牌號碼：台北市○○街○○巷○號，面積八十八平方公尺之房屋拆除，並將該部分土地騰空返還予上訴人乙○○、子○○、甲○○及其他全體共有人。
上訴人乙○○、子○○、甲○○其餘追加之訴駁回。
上訴人卯○○、壬○○○之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用及追加之訴訴訟費用由上訴人卯○○、壬○○○負擔百分之三十七，追加被告寅○○、癸○○負擔百分之三十六，被上訴人辰○○○、己○○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○連帶負擔百分之二十七。
本判決第三項於上訴人乙○○、子○○、甲○○以新台幣壹佰柒拾參萬玖仟柒佰陸拾柒元為被上訴人辰○○○、己○○○、戊○○、丙○○、洪文陳、丁○○供擔保後，得假執行。
本判決第四項於上訴人乙○○、子○○、甲○○以新台幣貳佰捌拾萬元為追加被告寅○○、癸○○供擔保後，得假執行。
事 實
甲、上訴人卯○○、壬○○○、丑○○、辛○○方面：
壹、聲明：求為判決：
(一)原判決不利於上訴人部分均廢棄。
(二)右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
(三)如受不利之判決時，請准供擔保免為假執行。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分茲予引用外，並補稱：
(一)台北市○○街○○○巷○號（下稱三號房屋）為卯○○及壬○○○所共有，持分各二分之一；同街巷五號（下稱五號房屋）為寅○○及癸○○共有，持分各為二分之一，前開房屋坐落基地為台北市○○區○○段二小段六二二及六二三地號（民國六十五年重測前地號為蓬萊段一二七－一九及一二七－一八，且均係由日據時期蓬萊町一二七番土地分割所得），原為財團法人聖徒會（下稱聖徒會）所有，五十四年七月五日移轉登記予林水塗，渠等使用系爭土地原係向聖徒會支付租金，林水塗取得所有權後仍繼續向伊等人收取租金，直至六十七年十二月以後始未再繼續向伊等人收取租金。
(二)取得系爭房屋權利之緣由
１、卯○○部分：系爭三號房屋之二分之一應有部分，原始部分由訴外人陳生向聖徒會租地建屋，二十一年十一月十七日將屋出售予高春木，三十五年三月二十一日出售給林玉女，三十九年三月十九日出售與卯○○，並於四十六年左右由卯○○重新建築，惟卯○○因買受房屋而當然繼受基地租賃關係。
２、壬○○○部分：系爭三號房屋之二分之一應有部分，原由訴外人徐屘向聖徒會租地建屋，五十九年十月五日將房屋應有部分二分之一移轉與孫媳壬○○○，同時亦受讓基地租賃權。
３、寅○○部分：系爭五號房屋二分之一應有部分，原由訴外人陳家事向聖徒會租地建屋，後移轉予其長媳陳林船，由陳林船繼續支付租金，六十八年十二月十日再移轉予弟媳陳張素鸞，八十八年六月十六日再移轉予其子寅○○。
４、癸○○部分：系爭五號房屋二分之一應有部分，由訴外人連木火向聖徒會租地建屋，五十二年十二月十日由辛○○以其妻徐黃研研名義向連木火買受房屋及基地租賃權（締約名義人係連火木之子連生），徐黃研研再於八十七年七月十四日移轉其子癸○○。
(三)對原審判決違誤之指摘：
１、卯○○係因買受房屋而當然繼受租賃權，壬○○○、寅○○及癸○○均係因讓與而受讓租賃權，渠等均係基於基地租賃關係而占有使用系爭基地，均非無權占有，對造等既自林水塗處承受聖徒會基地出租人之義務，則其主張上訴人等係無權占用，自屬無據。
２、原審雖認伊等人無法舉証証明所提出之租金收據為真正，但查系爭租金收據，已經聖徒會董事長莫容嗒出具証明書証明確係由該法人前任秘書林水塗經手開立之收據，足証系爭建物所有人與聖徒會間確有基地租賃關係存在，雖對造抗辯聖徒會之現任董事、秘書在當時並未任職，無法証明當時之事，惟查証人李齊國已証明收據係由聖徒會所印製，騎縫章係該會之印鑑章，一直使用迄今，林水塗之小章也是其任職聖徒會之職務章，故對造之抗辯，不足採信。
３、渠等所提出之地租收據雖未載明地號，然以毫無關係之人竟會同時持有相同之人所開立且時間及金額幾近相同之收據加以推論，顯係共同承租土地，原審雖認金額多寡不一，然卯○○除五十七年二月十六日金額為四百四十二元略有不同外，餘九十四紙租金額均相同。而壬○○○除五十七年二月十六日金額為四百四十二元及四張一次年繳四千五百元之收據外，餘均相同。由此間接事實足見長期以來，渠等均有向基地所有權人繳納地租之事實，原審未查即否定上開收之證明力，顯有未洽。
４、依日據時期土地登記簿記載前開蓬萊町一二七地號登載為台北市蓬萊町一二七番土地，建物敷地面積為二分四毛五糸，台灣光復後，該地載入台灣政府編制之前舊土地謄本，登記為大同區蓬萊町一二七地號，地目、等則及面積均與前日據時期同，四十四年五月十六日分割為二十四筆土地，其中有地號一０七一，面積壹厘參糸（依舊登記簿謄本所載編定地號○○區○○段一二七之十八地號，面積壹厘參糸) ，地號一０七二，面積壹厘貳糸（依舊登記簿謄本所載編定為地號○○區○○段一二七之十九地號，面積壹厘貳糸），所有權人原為聖徒會，五十四年七月五日移轉予林水塗，嗣再經重測，依現行登記簿謄本記載，重測前蓬萊段一二七之十九地號，重測後變更為雙連段二小段六二二地號，重測前蓬萊段一二七之十八地號，重測後變更為雙連段二小段六二三地號，皆由林水塗之繼承人共有，而依建成地政事務所複丈成果圖，門牌號碼台北市○○街○○巷○號建物坐○○○區○○段○○段○○○○號土地，同前巷五號建物，坐○○○區○○段○○段○○○○號土地，故可知日據時代蓬萊町一二七號確實係坐落於台北市○○街○○○巷三、五號房屋之基地。
５、系爭五號房屋事實上之處分權人應為徐黃研研與陳張素鸞，有陳林船與陳張素鸞之買賣契約公証書、連生與徐黃研研之杜賣証書、台北市稅捐稽徵處大同分處北市大同乙字第０九一六一０二七六００號函可稽，故辛○○、丑○○在原審所為錯誤之自認，不影響此一事實，又系爭房屋之事實上處分權於起訴前，又移轉至癸○○、寅○○名下，原審未查，認丑○○、辛○○為系爭五號房屋之事實上處分權人，而命其拆除，自有違誤，又系爭五號房屋據癸○○稱係其與父母辛○○、徐黃研研共同居住，並另同寅○○租一間房間，故該屋之現占有人為癸○○及其家人，原判決命丑○○返還，亦屬無據。
(四)民法債編修正施行前之租地建物之租賃契約，依民法第四百二十六條之一、民法債編施行法第二十四條規定，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存在，故伊僅須証明前手與對造之前手有租地建屋之租賃契約，且未被終止或解除，租賃契約對伊仍屬繼續有效，自應屬有權占有。
(五)有關租金部分
１、本件系爭土地為不定期租賃，伊等人所負擔之租金給付義務，並無約定履行期，出租人亦未依債之本旨要求債務人給付租金，故租金債權未獲清償，實乃因債權人疏於行使權利所致，尚難歸責於上訴人等，故對造主張依據民法第二百五十四條規定，主張定期催告，解除契約，於法未合。
２、依兩造之交易習慣及証人李齊國之証言可知本件係屬往取債務，由出租人收取租金，而非承租人付償租金，被上訴人遲未至債務人住處收取租金，只構成受領遲延，顯難構成承租人之欠租責任，故被上訴人主張定期催告，據以終止租約云云，為無理由。
參、證據：除援用原審立證方法外，並補提三號及五號房屋課稅資料、土地登記簿資料、戶籍謄本、工程受益費繳納明細表、聖徒會具名之證明書、林玉女及高春木買賣契約書、高春木及陳生買賣契約書、徐屘贈與壬○○○三號房屋公證書、陳張素鸞與陳林船五號房屋買賣契約、陳張素鸞及寅○○間贈與契約書、徐黃研研及癸○○間贈與契約書、卯○○及壬○○○繳納租金明細表（以上均為影本）為證。
乙、上訴人即被上訴人乙○○、子○○及甲○○方面（下稱乙○○等三人）：
壹、聲明：求為判決：
(一)原判決關於駁回被上訴人辰○○○拆除台北市○○區○○段二小段六二五地號、台北市○○街○○巷○號房屋面積六十七平方公尺返還土地之訴，暨命負擔之訴訟費用之裁判均廢棄。
(二)右廢棄部分，被上訴人辰○○○、己○○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○應將共同占用坐落台北市○○區○○段二小段六二五地號土地如附圖丙部分所示，即門牌號碼：台北市○○街○○○巷○號，面積六十七平方公尺之房屋拆除，並將占用土地騰空返還予全體共有人。
(三)追加被告寅○○、癸○○應與上訴人丑○○、辛○○共同將占用坐落台北市○○區○○段二小段六二三地號如附圖乙部分所示，即門牌號碼：台北市○○街○○巷○號，面積八十八平方公尺之房屋拆除，並將占用土地騰空返還予全體共有人。
(四)就前開第二、三項之聲明部分，願供擔保，請予宣告假執行。
(五)上訴人卯○○、壬○○○、丑○○、辛○○之上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分茲予引用外，並補稱：
(一)按共有物之拆除，於共有人全體有法律上之利害關係，須共有人全體始得為之，屬於民事訴訟法第五十六條第一項所稱訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，須以全體共有人為訴訟當事人。次按，同法第四百六十三條準用同法第二百五十五條第一項第五款之規定訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當者人者，毋庸得對造之同意。又按，繼承因被繼承人死亡而開始。經查，依辰○○○於原審之主張，台北市○○街○○巷○號建物原係洪福所有，六十二年六月十二日死亡後由辰○○○、己○○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○六人繼承遺產，且未分割遺產，故依法追加己○○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○為共同被上訴人。
(二)就追加癸○○、寅○○為當事人之部分－辛○○、丑○○於原審審理時就渠為系爭建物所有人均未加以否認，亦未提出房屋課稅資料，至鈞院審理始具狀主張非所有權人，查寅○○、癸○○究否係五號房屋事實上處分權人，尚有爭議，然為免浪費司法資源，爰依民事訴訟法第四百四十六條第一項但書規定準用同法第二百五十五條第一項第二款至第四款追加寅○○、癸○○為當事人，即以原審對丑○○、辛○○訴之聲明部分以變更後訴之聲明以代最初之聲明。
(三)對造雖主張伊係基於基地租賃關係而占有系爭土地，惟雙方間是否確有租賃關係在？租賃契約之約定為何？不定期租賃之憑據何在？均未見對造提出證據以實其說，尤有甚者，對造就占用系爭土地事實之陳述更多有前後不一、互相矛盾之情。又依民法第三百五十七條之規定，私文書應由舉證人證其真正；是以，有關本件被上訴人等所提各項契約及收據，對造並未就其為真正加以舉證，況經渠等提出林水塗之簽名比照可知，收據上林水塗之簽名並非真正，顯見對造之主張顯不可採。
(四)對造雖提出房屋課稅資料查詢單（下稱房屋稅單）所載納稅義務人係卯○○、壬○○○、寅○○、癸○○等，以証明其為所有權人，然查該證物僅得推論渠等係房屋所有權人或事實上處分人，尚難推論兩造間就系爭土地曾有或尚存租賃關係存在。
(五)按工程受益費徵收條例第八條第二項規定可知得由土地使用人墊繳之，即除土地所有權人外，尚可向土地使用人徵收，自包含無權占有人在內，故癸○○雖提出徐黃研研為工程受益費繳納義務人之證明書，仍不足以證明兩造間有租賃關係存在。
(六)對造所提出之收據中，自五十四年系爭土地移轉與林水塗後，仍有以聖徒會與林水塗共同具名，而非僅以林水塗為收受人，亦有於六十三年六月三日以聖徒會為受款人之收據，斯時林水塗已為土地所有人，何須再以聯名或不具名方式收受地租，顯見其所提之收據，與事實不合。
(七)又若上訴人所提出之收據確係地租收據，則為何不將地號記載於其上反將地租收入之相關文句刪除，顯見該收據並非地租收入無誤，又上訴人等提出之收據金額不一，然依社會一般習慣並無單月調漲或調降之可能，更可證明渠等所提之收據絕非地租收據無誤。
(八)又，對造在原審及鈞院主張渠等取得權利之原因一再更改，多所矛盾，自不足採。
(九)証人李齊國係七十年代始任職聖徒會秘書，而聖徒會董事長莫容嗒現年四十餘歲，二者均應無法證明林水塗任職聖徒會時事實之真偽，又前開二人係以對造所提出之收據影本逕開立證明書，其真實、客觀及公信性顯有疑慮。縱認，收據確係租金收據，並謂有向林玉女收取租金之收據地目為台北市蓬萊町一二七號，惟其地號土地廣泛，重劃分割時，該地號計分割出廿五筆土地，而目前對造所占有者僅係其中二筆土地，尚難推論林玉女租金收據所記載者即係對造目前所占用之地號，更遑論林玉女與聖徒會之租賃關係為上訴人承受。
(十)縱認兩造間有租賃關係存在，然被上訴人依民法第四百四十條及第二百五十四條規定催告上訴人等於收受催告後七日內付清所有積欠之租金，逾期被上訴人即逕行終止兩造之租賃契約，並據以請求上訴人等拆屋還地。
參、證據：除援用原審立證方法外，並補提：最高法院四一年台上字一四０六號及四三年台抗字第二三號判例為證。
丙、被上訴人辰○○○、己○○○、戊○○、丙○○、庚○○及丁○○（以下稱辰○○○等六人）方面：
壹、聲明：求為判決：上訴駁回。
貳、陳述：除與原判決記載相同部分茲予引用外，並補稱：
(一)渠等人所有台北市○○街○○巷○號房屋，系由渠之祖父母（洪維在、洪王深）向訴外人余灶及余邱論所購買，而基地係洪維在及洪王深在日據時代向聖徒會所承租，買房子與租土地係分開的，系爭房屋目前由丁○○家人等居住使用，租金均是林水塗來收取，後來林水塗就沒有來，而伊亦不知林水塗之住處，故租金只付到六十七年。
(二)伊已通知對造前來伊住處收取租金，對造即不得終止租約。
參、證據：除援用原審所提之立證方法外，並補提戶籍謄本乙份、建築物買賣契約書、地料領收通、房屋稅資料、財團法人聖徒會証明書為證。
丁、追加被告癸○○、寅○○方面：
壹、聲明：求為判決
(一)原告追加之訴及假執行之聲請均駁回。
(二)訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
(一)乙○○、子○○、甲○○等人在第二審始追加癸○○、寅○○為當事人，涉及訴之變更、追加，依法應經被告同意，查乙○○、子○○、甲○○起訴主張之基礎事實係「丑○○、辛○○無權占用系爭房屋土地」，而變更後之起訴事實為「寅○○、癸○○（與丑○○、辛○○）無權占用系爭房屋土地」，其基礎事實難認同一，且無民事訴訟法第二百五十五條第一項所列各款情事，依法自應得對造同意，追加被告既表示不同意，自不得許其追加及變更。
(二)寅○○、癸○○既為系爭建物之所有權人或處分權人，則基於一物一權之法理，丑○○、辛○○即非系爭房屋之所有權人或事實上處分權人，故乙○○等三人訴請寅○○、癸○○連同丑○○、辛○○將占用房屋拆除，返還無權占用之土地，顯欠缺法律上之依據。
(三)徐屘與卯○○無任何親屬關係，僅兩人同時於四十六一起建屋，當時大家生活不好，才會各自買一半的建築物，癸○○之父親辛○○是徐屘之子，徐屘住三號，辛○○則以妻徐黃研研之名義買五號房屋居住使用，直至八十七年因徐黃研研身體不佳，而將系爭五號房屋之應有部分贈與癸○○，再由癸○○向寅○○租屋使用。
(四)系爭五號房屋係由癸○○及其父母辛○○、徐黃研研等家人共同居住使用，丑○○及寅○○均未住於該屋內。
(五)丑○○及辛○○之代理人在原審所稱其二人為系爭五號房屋之所有人，持分各二分之一，係屬錯誤，特予更正。
參、証據：提出經監証之建築改良物贈與契約書三份，租金收據三十六份，建築改良物買賣所有權移轉契約書二份，公証書一份為証（以上均影本）。
理 由
一、按被上訴人辰○○○與己○○○、戊○○、丙○○、庚○○、丁○○均係九號房屋事實上處分權人洪福之法定繼承人，且均未拋棄繼承，則系爭九號房屋之事實上處分權即應由其六人所共同繼承，且彼等復未就遺產加以分割，則訴訟標的對其六人必須合一確定，上訴人乙○○、子○○、甲○○於上訴後追加己○○○、戊○○、丙○○、庚○○、丁○○為當事人，依民事訴訟法第四百六十三條準用同法第二百五十五條第一項第五款規定，無庸得對造同意，應予准許；至上訴人乙○○、子○○、甲○○於上訴本院後主張被告寅○○、癸○○既承認為系爭五號房屋之事實上處分權人，乃追加寅○○、癸○○為共同被告，請求與丑○○、辛○○共同拆除五號房屋以返還系爭土地，因其為基礎之事實同一，依同法第二百五十五條第一項第二款規定，亦無庸得對造同意而應准許。
二、上訴人乙○○、子○○及甲○○於原審起訴主張：坐落台北市○○區○○段六二
二、六二三、六二五地號土地（下稱系爭土地）為渠等與訴外人林金雄、邵林美玉所共有，對造未經渠之同意，無權占用系爭三筆土地建屋居住，屢經催請返還，均置之不理，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求卯○○、壬○○○將坐落台北市○○區○○段二小段六二二地號土地如附圖甲部分所示，即系爭三號房屋，面積八十九平方公尺之房屋拆除，並將占用土地騰空返還予全體共有人；丑○○、辛○○將坐落同地段六二三地號土地如附圖乙部分所示，即系爭五號房屋，面積八十八平方公尺之房屋拆除，並將占用土地騰空返還予全體共有人 (嗣於上訴後追加陳錦隆、寅○○，請求陳錦隆、寅○○與丑○○、辛○○共同拆除系爭五號房屋如附圖乙部分所示，並將土地騰空返還予全體共有人）；辰○○○(嗣上訴後追加己○○○、戊○○、丙○○、庚○○及丁○○)應共同將坐落同地段六二五地號土地如附圖丙部分所示，即系爭九號房屋，面積六十七平方公尺之房屋拆除，並將占用土地騰空返還予全體共有人等語。
三、上訴人卯○○、壬○○○、辛○○、丑○○，被上訴人辰○○○等六人則以：系爭三筆土地原為聖徒會所有，嗣於五十四年七月五日因買賣移轉登記為林水塗所有，其後於八十六年九月九日由乙○○、子○○、甲○○以繼承之原因關係登記為所有權人。系爭三號房屋之應有部分二分之一，係卯○○向原基地租賃人林玉女購買，並繼受林玉女對於聖徒會之基地租賃權，則卯○○係基於基地租賃關係而占有六二二地號土地；系爭三號建物另二分之一應有部分，係壬○○○之配偶徐清祥之祖父徐屘，向聖徒會租用六二二地號土地而自行建築，嗣徐屘將基地租賃權及建物一併轉讓予壬○○○，是壬○○○亦係基於基地租賃關係而占有六二二地號土地；系爭五號建物應有部分二分之一，係丑○○之父陳家事向聖徒會租用六二三地號土地而自行建築，陳家事過世，由丑○○繼承上開權利，是丑○○乃基於基地租賃關係而占有六二三地號土地；辛○○所占有系爭五號建物應有部分二分之一及其基地租賃權，係辛○○以其配偶徐黃研研名義向原基地租賃人連木火（訂約人為連木火之子連生）購買，並繼受基地租賃關係，是辛○○係基於基地租賃關係而占有六二三地號土地；辰○○○與己○○○、丙○○、庚○○、戊○○、丁○○所共有之系爭九號建物，係其祖母洪王深向余邱論所購買，並向聖徒會租用系爭土地，洪王深過世，由洪福繼承，洪福過世後，由渠六人繼承而公同共有，則辰○○○、己○○○、丙○○、庚○○、戊○○、丁○○亦係基於基地租賃關係而占有六二五地號土地，均非無權占有，上訴人乙○○等人之被繼承人林水塗於五十四年七月五日以買賣為由取得系爭三筆土地所有權時，並未踐行土地法第一百零四條第二項前段之出賣通知程序，依該條第二項後段之規定，其買賣不得對抗土地承租人，林水塗既未合法取得系爭三筆土地所有權，乙○○、子○○、甲○○等人本諸所有權人之地位，主張渠等係無權占有，並請求拆屋還地，自無理由。況且，縱認渠等並未因受讓或繼承而繼受取得系爭三筆土地之上開承租權，惟其分別占有系爭三號、五號、九號房屋後，被繼承人林水塗即經手代聖徒會向渠收取地租，可見當時系爭三筆土地所有權人聖徒會已與渠等人另成立基地租賃關係，乙○○等人既係繼受林水塗而取得系爭三筆土地所有權，而林水塗又係因向聖徒會買受而取得系爭三筆土地所有權，自應繼受前開基地租賃關係；再退萬步言之，林水塗取得系爭三筆土地所有權後，曾向渠等人收取租金至六十七年十二月，兩造間應認已成立另一新的基地租賃關係，自非無權占有，其請求拆屋還地，為無理由等語，資為抗辯。
四、上訴人丑○○、辛○○及追加被告寅○○、癸○○在上訴本院後則改稱：系爭五號房屋之應有部分二分之一原由訴外人陳家事向聖徒會租地建屋，後由陳家事將房屋應有部分二分之一及基地租賃權移轉予陳林船，陳林船再將房屋及基地租賃權移轉予陳張素鸞 (即丑○○之配偶），陳張素鸞復於八十八年六月十六日將其應有部分及基地租賃權移轉予其子寅○○。系爭五號房屋另外應有部分二分之一則由訴外人連木火向聖徒會租地建屋，再由辛○○以其妻徐黃研研名義向連木火買受房屋及基地租賃權（締約名義人係連木火之子連生），嗣後徐黃研研再將房屋應有部分二分之一移轉其子癸○○。辛○○、丑○○均已非系爭五號建物之事實上處分權人，以前在原審所為之自認係屬錯誤，應予撤銷。
五、上訴人乙○○等三人主張系爭三筆土地所有權為伊與訴外人林金雄、邵林美玉所共有，坐落於六二二地號土地上如附圖編號甲部分所示建物 (即門牌號碼為三號房屋) 由卯○○、壬○○○共同取得事實上處分權，應有部分各二分之一，坐落於六二五地號土地上如附圖編號丙所示建物（即門牌號為九號房屋），由辰○○○、己○○○、戊○○、丙○○、庚○○、丁○○共同取得建物事實上處分權（各地號占用面積詳如附圖所示）之事實，業據其提出土地登記簿謄本為證，並經原審至現場履勘，囑託地政事務所測量，制有複丈成果圖為憑，有台北市建成地政事務所八十九年八月五日北市建地二字第八九六一二八九五○○號函可稽（原審卷第二０五頁），且為對造自認在卷，並有房屋讓渡（證）書、杜賣證書、建築改良物贈與契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書等件為證，自堪信為真實。
六、至於坐落於六二三地號土地上如附圖編號乙部分所示建物 (即門牌號碼為五號房屋），上訴人丑○○、辛○○在原審曾自認為系爭建物之事實上處分權人，上訴本院後表示以前之自認錯誤，系爭建物之事實上處分權人乃寅○○、癸○○，並提出房屋稅籍資料 (見本院卷一第六九頁），陳林船與陳張素鸞之建築改良物買賣所有權移轉契約書及公証書(見本院卷二第二六九、二七０)、連生與徐黃研研之杜賣証書 (見原審卷第二五四頁）、建築改良物贈與所有權移轉契約書 (見本院卷一第二七一、二七二頁）為証。按當事人主張之事實，經他造自認者，無庸舉証，惟自認之撤銷除別有規定外，以自認人能証明與事實不符或經他造同意者始得為之，民事訴訟法第二百七十九條定有明文，本件系爭五號房屋係屬未辦保存登記之房屋，此為兩造所不爭，其雖無法辦理所有權移轉登記，但事實上之處分權仍可藉由買賣或贈與等之交付而發生移轉變動之結果，查系爭五號房屋之納稅義務人自七十四年起即為徐黃研研及陳張素鸞，嗣分別於八十七年七月間由徐黃研研贈與癸○○，八十八年六月由陳張素鸞贈與寅○○之事實，有台北市稅捐稽徵處大同分處九十一年六月十日北市大同乙字第○九一六一○二七六○○號函及贈與所有權移轉契約書二份在卷可稽 (見本院卷二第三七三頁、卷一第二七一、二七二頁），核其情形與追加被告寅○○、癸○○所述情節正相符合，上訴人辛○○在原審雖自承係系爭房屋之所有人，由伊出資購買等語 (見原審卷第三五頁），惟觀其所提出之繳租收據則始終係以配偶徐黃研研名義加以記載 (見原審卷第二一五頁），以及使用徐黃研研名義與連生訂立杜賣証書，堪信辛○○雖係實際出資者，但早已同意由徐黃研研取系爭房屋之事實上處分權甚明，日後再由徐黃研研將系爭財產贈與其子癸○○，顯見其在原審所為之自認與事實不符。另依據丑○○之配偶陳張素鸞在原審履勘現場時所証稱「五號房屋係我公公陳家事與別人合建，陳家事有二分之一權利，陳家事死後，我先生丑○○繼承二分之一權利，我先生之兄長及配偶已死亡，大哥則同意將該屋權利讓給丑○○，... 」等語在卷 (見原審卷第一一一、一一二頁），以及其所提出之租金收據均係以陳林船為繳租名義人 (乃陳家事之長媳），再參以所提出六十八年十二月十日陳林船與陳張素鸞之建築改良物買賣所有權移轉契約書及公証書 (見本院卷一第二六
九、二七０頁），亦堪認系爭五號房屋應有部分二分之一之事實上處分權，係由陳家事起造後，先由丑○○之兄長繼承取得，嗣於六十八年再經由贈與移轉予丑○○，並以其配偶陳張素鸞名義辦理過戶手續，顯然丑○○已將其所取得之系爭房屋處分權贈與其妻陳張素鸞，而由陳張素鸞取得，至八十八年六月十六日陳張素鸞再移轉贈與其子寅○○，自堪認寅○○現應為系爭房屋事實上之處分權人，故丑○○在原審之自認亦與事實不符，則依前開說明即非不得予以撤銷。上訴人乙○○雖主張辛○○、丑○○仍為系爭五號房屋之真正權利人，但其並未能舉証以資証明，其主張即難採信。
七、至上訴人乙○○等三人主張系爭六二二、六二三、六二五地號土地遭卯○○、壬○○○、辛○○、丑○○、寅○○、癸○○等人及辰○○○等六人無權占用建屋居住之事實，則遭其所否認，並以前開情詞置辯，故本件首應審究者乃為卯○○等人占用系爭土地是否有有基地租賃關係存在，經查：
(一)卯○○等人辯稱系爭基地早由聖徒會出租與訴外人陳生、徐屘、陳家事及連木火建築房屋，彼等復分別基於買賣、繼承、贈與等原因受讓系爭三號、五號建物之應有部分，依民法第四百二十六條之一規定，其基地租賃關係對繼受系爭建物之所有權人仍存在，則渠占用系爭土地即繼受前手之基地租賃關係而非無權占用，並提租金收據及房屋賣渡証書為証，惟上開文書之真正均遭上訴人乙○○等三人所否認，按私文書應由舉証人証其真正，民事訴訟法第三百五十七條前段定有明文，則卯○○等人自應就其所提出之上開私文書之真正負舉証責任。查卯○○等人雖主張其所提出之租金收據，業經聖徒會董事長莫容塔出具証明書承認為真正，有聖徒會証明書一紙在卷可稽 (見本院卷第一三０頁），並舉証人即聖徒會秘書李齊國於本院到庭証稱「：：：以前聖徒會在台北立案，當時之秘書是林水塗，後來是江傳德，然後是我接手，我們在日據時代就有設立，當時名稱為台灣區天主公教會，後來教會遷到高雄，把台北教會解散重新到高雄辦設立登記」「秘書工作有出租土地及收取租金，系爭土地原來是屬我們的，土地出租給他人使用是由我們秘書來辦理，林水塗有出租系爭土地的事實，：：：，地租收據上的印信是我們的，現還在使用」「收據是我們印的，其上有我們教會的名稱，印章是林水塗的私人印章」「聖徒會証明書是我簽給他們的，騎縫章是我蓋的，騎縫章是我們的印鑑章一直使用迄今」等語在卷 (見本院卷一第一八五、一八六頁），惟查，依日據時期土地登記簿所記載，台北市蓬萊町一二七番地，係建物敷地，面積為二分四毛五糸，其所有權人為財團法人聖徒會(見本院卷一第二０三頁)，台灣光復後，蓬萊町一二七地號載入台灣政府編製之前舊土地謄本，前揭土地於四十一年十一月五日收件後登記為大同區蓬萊町字第一二七地號，地目、等則及面積均與前日據時期同(見本院卷一第二０五頁)，所有權人仍為聖徒會，四十四年五月十六日分割為二十五筆土地，其中分割之二筆土地登記號數為一０七一號、面積為壹厘參糸；一０七二號，面積為壹厘貳糸(見本院卷一第二０六頁)，即日後依舊登記簿謄本所載，於四十四年五月十六日編定地號○○○區○○段一二七之十八，面積為壹厘參糸 (或一百平方公尺），同段一二七之十九號，面積壹厘貳糸 (或九九平方公尺），所有權人聖徒會，於五十四年七月五日移轉予林水塗(見本院卷一第二０七、二０八頁)，至六十五年重測，依現行土地登記簿謄本所載，一二七之十九地號重測後變更為雙連段二小段六二二地號，面積九七平方公尺，一二七之十八地號重測後變更為雙連段二小段六二三地號，面積為九八平方公尺，皆由林水塗之繼承人共有之事實，有土地登記資料可稽，但因蓬萊町一二七番地土地廣泛，卯○○等人所提出之租金收據除林玉女名義之收據有記載地號為蓬萊町一二七番地外，其餘則付之厥如，則卯○○等人僅憑未詳細記載地目之收據，自難認系爭房屋所占用之地號即係租金收據所收取之租地，故縱令林玉女等訴外人曾與聖徒會有租地建物之關係，亦不足証明與系爭房屋所占用之系爭土地完全相符，故縱使租金收據及房屋賣渡契為真正，亦不足証明卯○○等人所有之系爭房屋占用系爭土地與聖徒會原有基地租賃關係存在。此部分卯○○等人及追加被告寅○○、癸○○均未能舉証以資証明，自難認其辯解為可採信。
(二)至証人即台北市○○街○○巷○○號住戶李玉鳳雖在原審証稱「曾於五十幾年間見過林水塗向住在錦西街八七巷三號、五號、九號的住戶收錢，收了幾年就沒再來收了，至於收什麼錢，林水塗本人並沒有說，其也不知道台北市○○街○○巷○號、五號、九號的住戶有承租系爭三筆土地之情事等語」 (見原審八十九年十月九日言詞辯論筆錄) ，充其量僅足証明林水塗曾於五十幾年間向住在錦西街八七巷三、五、九號的住戶收錢，至其收錢原因可能有多種，非僅基地租賃關係一種，故其証言仍不足以証明林玉女；徐屘、連木火、陳家事與聖徒會間，或卯○○、壬○○○、寅○○、癸○○與林水塗之間，分別就六二二、六二三地號土地有租賃關係存在。
(三)至卯○○、壬○○○、寅○○、癸○○等人另辯稱其等人占用系爭三號、五號房屋之後，林水塗即經手代聖徒會向伊收取租金，可見當時彼等人之間已另成立租賃關係，以及林水塗於五十四年間取得系爭土地所有權後，仍向彼等人收取租金，則彼此之間亦另成立租賃關係云云，但查，依據卯○○等人所提出之租金收據內容，林水塗僅係以經手人或經收人之身分出具收據，尚難據此而認林水塗為系爭土地之出租人，兩造間已另成立一租賃關係，此部分其辯解仍屬欠缺具體事証可得証明，自不足採。
(四)至於辰○○○等六人雖辯稱系爭九號房屋係其祖母洪王深向余邱論所購買，並向聖徒會租用系爭土地，洪王深過世，由洪福繼承，洪福過世後，由渠六人繼承而繼受基地租賃權，彼等人占用系爭六二五地號土地，非屬無權占有云云，並提出賣渡証書、地租收據四紙、房屋稅繳稅稅單三十八紙及聖徒會証明書一紙為據（見本院卷一第九七至一０二頁、本院卷二第三八八至四一０頁、四九０頁），然依前所述，蓬萊町一二七番地土地廣泛，辰○○○等人所提出之租金收據並未詳細記載所租用基地之番號及坐落位置，而蓬萊町一二七番地日後經分割為二十五筆土地，僅憑該租金收據尚難認其祖母洪王深所租用之土地即系爭九號房屋占用之基地，至於聖徒會所出具之証明書雖記載該租金收據是林水塗收○○○區○○段○○段○○○○號土地之租金云云(見本院卷二第四九０頁)，但查証人李齊國並非系爭土地出租時之承辦人員，其接任時系爭土地之所有權已移轉至林水塗名下，事實上不可能知悉在日據時代聖徒會之前身台灣區天主公教會出租系爭蓬萊町一二七番地之詳細內容，而俱細彌遺，故聖徒會所出具之証明書內容，將其租用之地號加以明列，顯與常情有違背，是項記載應係依據辰○○○等人告知占用系爭土地之地號而所為之記載，此部分証明內容既屬傳聞，自不足採。辰○○○等六人既無法舉証証明所有之系爭九號房屋所占用系爭六二五號土地，有基地租賃關係存在，其主張非無權占用亦不足採。
(五)退而言之，縱認上訴人卯○○等人所提出之証物足証其有給付租金之事實而得推論兩造間有基地租賃關係存在，惟按承租人支付租金遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，即承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約，......租用建築房屋之基地，遲延租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定，民法第四百四十條定有明文，經查上訴人卯○○、壬○○○、寅○○、癸○○及辰○○○等六人均自認租金僅支付至六十七年止，以後即未再支付，則依前開規定，其等積欠租金已逾二年以上甚明，而上訴人乙○○等三人業已以訴狀之送達以代催告，限期卯○○等人給付欠租，此有答辯狀繕本送達回証在卷可稽 (見本院卷二第四九八至五００頁），而就辰○○○等六人部分則係於九十一年十月四日以言詞當面催告其付租，經記明筆錄在卷(見本院卷二第五０五頁)，然至本院言詞辯論終結時，仍未依限給付租金，則依前開規定，依法自得終止租約，上訴人卯○○、壬○○○、癸○○、寅○○雖辯稱本件租金債務係屬往取債務，應由上訴人至渠住處收取，尚不生給付遲延之問題云云，惟查所謂往取債務係以債務人之住所為清償地，卯○○等人就系爭租金債務係屬往取債務之有利於己事實，並未能舉証以資証明，至証人李齊國雖証稱聖徒會之秘書工作有收取租金此一項目，但此乃該會秘書須替聖徒會收取租金，並非至承租人住所向承租人收取租金，則卯○○等人以李齊國之上開証言作為其租金債務係屬往取債務之証明，尚非可採，至於卯○○等人復辯稱伊等業已以存証信函通知乙○○等人前來伊之住處收取近五年期間之租金，並提出存証信函為証 (見本院卷二第五二八、五二九、五三五至五四０頁），惟債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第二百三十五條定有明文，金錢債務之清償須依契約本旨於適當處所及時期交付金錢，始能發生履行之效力，本件卯○○等債務人既未依債之本旨提出給付，僅以存証信函通知債權人前往其住處收取，自難認有依債務履行，從而，上訴人乙○○等人主張終止租約，於法自屬有據，故上訴人卯○○、壬○○○、寅○○、癸○○及辰○○○等六人占用系爭土地，即屬無權占用甚明。
(六)末按土地法第一百零四條第一項規定：承租人於基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權，在六十四年七月二十四日該條文修正前，僅為承租人與基地所有人間之權利義務關係，即祇發生債之效力。如出租基地之所有人違反此項義務，將其基地之所有權出賣與第三人，並已辦理所有權移轉登記時，承租人僅得向出租基地之所有人請求賠償損害，不得主張第三人承買基地之契約為無效（參看四十七年台上字第一五二號判例）。現行法該條文第二項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為六十四年七月二十四日修正時所新增，自是厥後該項優先購買權始具物權之效力。本件系爭三筆土地前所有權人聖徒會以及林水塗間，就系爭三筆土地為出賣並辦畢所有權移轉登記行為，時在五十四年七月五日舊法尚未修改之際，雖未通知上訴人卯○○等人優先購買，然依法律不溯既往之原則，並無上開修正條文之適用，卯○○等人主張應適用現行法律，不無誤會。況且，卯○○等人並未能舉證證明林玉女、徐屘、連木火、陳家事與聖徒會間，或卯○○、壬○○○、丑○○、辛○○與聖徒會或林水塗間，有基地租賃關係存在，已如前述，則聖徒會嗣將系爭三筆土地出售予林水塗，並辦理所有權移轉登記，雖未通知卯○○、壬○○○、丑○○、辛○○，亦與上開條文無違，卯○○等人以此辯稱林水塗並未合法取得系爭三筆土地所有權，乙○○等人自不得基於所有權人之地位請求其拆屋還地云云，實屬無據。
八、綜上，上訴人卯○○、壬○○○，追加被告寅○○、癸○○及被上訴人辰○○○等六人所擁有事實上處分權之系爭建物，占用上訴人乙○○等人所有之系爭三筆土地，既未能証明有何占用之合法權源，則乙○○等三人依據民法第七百六十七條、第八百二十一條之規定，請求卯○○、壬○○○將坐落於六二二地號土地上如附圖編號甲部分所示建物（面積八十九平方公尺）拆除，將土地騰空返還予伊三人及其他全體共有人，追加被告寅○○、癸○○將坐落於六二三地號土地上如附圖編號乙部分所示建物（面積八十八平方公尺）拆除，將土地騰空返還予伊三人及其他全體共有人，被上訴人辰○○○等六人將坐落於六二五地號土地上如附圖編號丙部分所示建物 (面積六十七平方公尺）拆除，將土地騰空返還予伊三人其他全體共有人，於法有據，應予准許。至於上訴人丑○○、辛○○既非系爭五號房屋之事實上處分權人，自無權處分系爭房屋，則乙○○等人請求其二人拆除系爭五號房屋，自不應准許。
九、原審就上訴人卯○○、壬○○○部分，所為其敗訴之判決，於法並無不合，此部分上訴人卯○○、壬○○○上訴指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由；至原審就上訴人丑○○、辛○○部分，所為命其拆屋還地之判決，就辰○○○部分所為上訴人乙○○等三人敗訴之判決，均尚有未洽，上訴人丑○○、辛○○及乙○○等三人上訴指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，均為有理由。
十、上訴人乙○○等三人陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核就其勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及其他未經援用之事証，經本院逐一審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件乙○○、子○○、甲○○之上訴為有理由，追加之訴為部分有理由，丑○○、辛○○之上訴為有理由，卯○○、壬○○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第八十五條第二項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十七 日
民事第四庭
審判長法 官 李 瓊 蔭
法 官 楊 豐 卿法 官 張 蘭右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十九 日
書記官 應 瑞 霞附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。