臺灣高等法院民事判決 九十年度重上更㈠字第四六號
上 訴 人 台陽股份有限公司法定代理人 顏惠忠訴訟代理人 江雅萍律師右 一 人複 代理 人 林聖彬律師被 上訴 人 增田製造股份有限公司法定代理人 廖美笑訴訟代理人 張天欽律師右當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國八十八年四月十四日臺灣台北地方法院八十七年度訴字第五○七號第一審判決提起上訴，經判決後，由最高法院發回更審，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落台北縣○○鎮○○○段地號一五九之八一、一五九之二一、一五九之一三八地號土地上，門牌號碼台北縣○○鎮○○路七六之一號房屋，如附圖斜線部分所示位置與面積拆除，並將土地騰空返還予上訴人。
被上訴人應自民國八十六年三月一日起至返還前項之土地之時止，按年給付上訴人新台幣伍萬零捌佰伍拾元。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用（撤回部分除外）由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將坐落台北縣○○鎮○○○段（下稱系爭地段）地號一五九之八一、
一五九之二一、一五九之一三八地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼台北縣○○鎮○○路七六之一號房屋（下稱系爭房屋），如附圖斜線部分所示位置與面積拆除，並將土地騰空返還予上訴人。
㈢被上訴人應自民國（下同）八十六年三月一日起至返還前項之土地之時止，按年給付上訴人新台幣（下同）五萬零八百五十元。
二、陳述：除與原判決及本院前審記載相同，茲引用之外，補稱略以：㈠兩造租賃關係雖標明土地地號與總承租面積，惟並未特定個別租賃地號之土地承
租面積及範圍為何，而被上訴人所有系爭房屋經 鈞院函請台北縣瑞芳地政事務所（下稱瑞芳地政所）測量使用土地面積，依該所函覆之成果圖所示（即附圖），系爭房屋坐落於上訴人所有之系爭地段第一五九之一三八地號，面積為九二七平方公尺；第一五九之八一地號，面積為四四七平方公尺（四三八平方公尺加上九平方公尺）；第一五九之二一地號，面積為一九平方公尺（三平方公尺加上一六平方公尺）之土地上（如附圖斜線部分所示）；是在此範圍內，於租賃契約終止後，被上訴人即應負拆屋騰空土地返還與上訴人之責，上訴人本件之請求並未逾越租賃範圍。
㈡被上訴人於原審亦再三具狀陳明「兩造自六十多年訂立土地租賃契約以來，未曾
確實測量過，所謂租地位置圖係原告自行繪製，並非確實租賃範圍。」、「被告已一再陳明所謂土地租賃契約附圖乃原告自行繪製，並未經地政事務所實際測量。」，顯然被上訴人亦認兩造租賃範圍亦非以兩造七十四年三月一日簽訂之土地租賃契約書之附圖為準。今被上訴人又以此附圖主張「房屋使用面積之圖面，與上訴人主張之租約位置，約有百分之六、七十左右相同」，欲藉此否認地政機關測量之準確性，自屬無理由。
㈢被上訴人未將系爭土地作為工廠使用，已違兩造土地租賃契約書第四條之約定：
⒈系爭土地出租之始為係供被上訴人興建瑞芳工廠之用，惟經數度換約，瑞芳工
廠早已興建完成，本件租賃契約已為單純租地契約，被上訴人還強稱「本件仍為租地建屋契約」，並不正確。
⒉系爭土地租賃契約於七十四年簽訂時，被上訴人工廠業已興建完成，與單純租
地建屋之情形有別，顯見兩造均已同意系爭土地僅得供被上訴人經營工廠使用，是被上訴人只要非供自己使用而供他人使用（無論直接或間接）系爭土地均係有違雙方約定，並非只要求被上訴人興建瑞芳工廠後，即使挪作他用亦無妨。
⒊被上訴人並不否認其將租用土地所建之系爭房屋於停工狀態下，將二樓部分轉
租予昇鑫電機有限公司（下稱昇鑫公司）使用，並未經允許逕自加蓋三、四樓二層違建鐵皮屋出租徐文忠開設農稼莊為餐廳使用，被上訴人亦無異議，甚而被上訴人亦將部分廠房改建為「馬克山莊」旅館房間之用。而此種使用方式本與原租約對建物須限於被上訴人之瑞芳工廠使用限制，自屬有異，亦違反土地法第一百零三條第五款之規定。
⒋昇鑫公司及徐文忠既使用廠房，而廠房又立於土地上，則該二者即昇鑫公司及
徐文忠當然使用到系爭土地，然無論昇鑫公司或徐文忠其使用系爭土地均未經上訴人之許可，依前引兩造合約，被上訴人當然違反租賃合約之約定。
⒌依兩造間就系爭土地租賃之目的係在供被上訴人興建瑞芳工廠之用，故只要被
上訴人未將土地興建之房舍作為「瑞芳工廠」使用，則當然與合約約定使用目的不合。查本件被上訴人將系爭土地興建之廠房未作為瑞芳工廠使用，反放任於停工狀態，將土地以月租八萬五千元（即年租一百零二萬元）出租二樓部分予昇鑫公司非供被上訴人之瑞芳工廠使用，又未經允許加蓋三、四樓二層違建鐵皮屋以月租三萬元（即年租金三十六萬元）出租予徐文忠作為「農稼莊」餐廳使用，將瑞芳工廠部分廠房改建為「馬克山莊」旅館房間之用。
⒍以上用途均與兩造租賃契約約定之方式有別，均使系爭土地已非屬「瑞芳工廠
用地」，而為「昇鑫公司用地」「農稼莊餐廳用地」及「旅館用地」，自屬土地法第一百零三條第五款之違反租賃契約。
㈣被上訴人確有將系爭土地轉租他人使用，違反土地法第一百零三條第三款之規定
；抑或有違兩造租賃契約第一條之約定，而有土地法第一百零三條第五款之情事，二者均足以終止租賃關係收回土地。
㈤上訴人因於八十四年四月十一日以存證信函終止租約，被上訴人雖於同年六月十
六日立書陳情，然因上訴人以租約業已終止，故要求雙方另訂新約，被上訴人未予置理。時隔二年即至八十六年間被上訴人又來要求承租土地，上訴人則以其無權占有使用土地二年，應先支付賠償再行協商訂約，雙方達成協議，方由被上訴人交付三十二萬元之土地使用賠償，惟付款後被上訴人即未再與上訴人協商訂立租賃契約事宜，與原承諾相違。
㈥被上訴人主張上訴人係應其之陳情，雙方協商議定調整年租金，則被上訴人應於
陳情後即繳付租金才是，即使協商，亦無拖延二年方才給付之理？而且給付乃係八十四年及八十五年之使用對價，對當年度八十六年度之使用租金對價卻未為支付，被上訴人將此時隔兩年之久的陳情書與票據，強稱為租金之給付，顯與一般常理有違，令人難以置信。再者，當時兩造若存有租賃契約，依法有關租金之調漲，上訴人僅得依據民法第四百四十二條聲請法院判令增加租金，私自片面調漲，被上訴人無受拘束之理。
㈦被上訴人會以書面陳情懇請上訴人接受其提出之新租金計算方式（顯見被上訴人
當時亦認兩造已無租賃關係存在），否則被上訴人大可依約主張，何來陳情請求上訴人「應准」之理？由此益見兩造租賃關係早已終止而消滅，被上訴人於起訴前亦已默認而無異議。
㈧被上訴人八十五年十月十六日及八十六年二月二十日尚分別以存證信函附金額五
萬零八百五十元正之郵局匯票寄予上訴人，載明支付八十四年度與八十五年度之地租，經上訴人分別於八十五年十月十九日及八十六年三月三日以存證信函聲明兩造合約業已終止，而退還該費用，而上開四封存證信函所寄發之均在陳情書之後，益見兩造並未就陳情書內容達成任何協議，否則上訴人為何復函退還費用？而被上訴人又何以寄發存證信函給付費用之金額為「五萬零八百五十元」而非被上訴人主張兩造協商過之「十六萬元」？㈨上訴人雖曾收受被上訴人之陳情，然當時上訴人公司之總務部邱建興係以「租約
已過期，要換約」呈請主管批示，並無任何同意調整年租金之事實存在，而上訴人之總經理林炳煇批示「如擬」，亦係「如擬：租約已過期，要換約」之邱建興簽呈內容，而非如擬被上訴人之陳情。蓋以林炳煇之職務範圍為台陽公司之總經理，只有核駁台陽公司內部員工之權限，對非台陽公司之被上訴人陳情，其豈有「如擬」之理？況此一文書正本一紙留存於上訴人處，被上訴人從未持有過，上訴人無須臨訟增添文件之必要。
㈩系爭十六萬元之支票背面雖有記載「地租」二字，然此為被上訴人自行書立，與
上訴人無涉，自不能以上訴人已收受票據即謂上訴人已默示此款項為地租。況查上訴人收受被上訴人之三十二萬元使用土地之曾開立發票，並於該發票明白載明「土地使用賠償金」，以與被上訴人於租賃期限未消滅前上訴人就被上訴人所給付之租金係開立「地租」之發票相區隔，顯見上訴人對被上訴人所稱票款為地租並不同意，被上訴人亦認其繳付之款項為「土地使用賠償金」無誤。
上訴人收受土地租金均以每坪單價計算，如每坪一百元，承租五０八點五坪，即
給付租金五萬八百五十元，上訴人從無未依實際承租坪數計算而概括取一整數之可能存在，是被上訴人給付之十六萬元，既非依坪數計算而得，當然不可能為租金。再使用土地之賠償，本係應損害而定，並非一定要與原租金相同，被上訴人在兩造已無租約之情況下使用上訴人之土地，並願給付十六萬元作為一年使用土地之對價，上訴人同意收受，此有何問題可言。被上訴人質疑此金額與陳情書之後案金額相近（但事實上並不相符），即認此款項為年租金，實屬無稽。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決及本院前審記載相同，茲引用之外，補稱略以：㈠上訴人於本件僅主張民法第四百五十五條「租賃物返還請求權」一訴訟標的（其
餘均已駁回確定，無爭議），而租賃物返還請求權，應不包括請求拆除具有單獨價值之地上房屋。且民法第四百五十五條租賃物返還請求權並非損害賠償請求權，因之並無如同民法第二百十三條規定，得請求回復原狀，承租人亦無回復原狀之義務。承租人既無將租賃物回復原狀之義務，則上訴人訴請被上訴人拆除房屋，自無理由（無義務則無責任）。
㈡系爭房屋，係一獨立不動產物權，非土地上之附屬地上物，具有獨立於土地外之
財產價值，即土地與房屋為各別之不動產，各得為單獨為交易之標的，依最高法院四十三年台上字第六三九號判例見解，縱土地（基地）已完全出賣他人，屬於他人，該土地所有權人（買受人）行使所有權人物上請求權之情況下，尚不得主張土地上房屋所有權人無權占有土地，或訴請拆屋。上訴人並非本於所有權物上請求權請求，僅以租賃物返還請求權即訴請被上訴人拆屋，自無理由㈢上訴人係以租賃物返還請求權主張返還租賃物，就超過租賃範圍外之土地，上訴
人自無權請求返還，乃屬當然。而依兩造租約附圖，及上訴人於一審提出之租地位置圖，顯然與現系爭房屋之坐落位置圖不相符，是上訴人以租賃物返還請求權主張返還系爭房屋坐落之土地，自無理由。
㈣兩造間土地租賃契約乃「租地建屋」契約，於六十三年五月九日訂立，建物於六
十五年間興建完成，六十五年十二月辦理第一次所有權登記，嗣後兩造乃數次換約，租約內容均承襲前次契約而來，兩造間租約乃租地建屋契約。而租地之始係為建屋，建屋後縱經數次換約，僅就合約期間予以變更延長，仍為租地建屋契約，更何況兩造其後訂立數次土地租賃契約，內容均延襲前開租賃契約條文，七十四年三月一日契約亦係延續前開（照抄）而來，契約性質上仍為租地建屋契約，要無疑義。
㈤上訴人以被上訴人違反租賃物使用目的終止租約，乃無理由，終止租約不生效力：
⒈兩造係約定被上訴人將租用之土地作為興建工廠「等」之用地，重點在於不發
生公害，並無限制被上訴人租地興建工廠後工廠之使用方式，故即使一小部分有上訴人主張曾使用做餐廳之事實，亦未違反租賃契約。
⒉昇鑫公司於八十年向被上訴人承租以來，上訴人亦如常收租，足見在兩造土地
租賃契約土地使用之用途限制，只須廠房坐落其上即可，至於房屋之使用方式、範圍，兩造並未有任何限制。
⒊系爭土地自始至今均為瑞芳工廠（系爭房屋）等之用地，符合租約系爭土地供
作瑞芳工廠用地等之約定，更何況，租約所定重點在不產生公害問題，且合約第七條解除契約規定（租用土地供違反法令之使用或因違背法令被飭令停工、或發生公害經主管機關飭令改善而不改善時）亦僅及租用土地發生公害之情況，並不及於部分房屋之使用用途情形，蓋合約之重點在土地，係租地建屋合約，房屋之使用，本應依時勢變更而因應經濟狀況做良善之利用，否則豈非打擊國家經濟，自非法律制定之本旨。
㈥上訴人另以被上訴人未經同意違法轉租為由終止租約，亦無理由：
⒈就昇鑫公司、徐文忠建築樓梯及將廠房前空地私自挪用為餐廳專用停車廠而言
，被上訴人否認樓梯乃昇鑫公司所建，上訴人指樓梯係昇鑫公司所建，並無證據。被上訴人亦否認「農稼莊招牌，附設專用停車廠」之字樣，乃系爭廠房前之空地，蓋附近空地很多，停車場位置何以一定是「系爭廠房之前面空地」，上訴人並未能舉證。何況，被上訴人與昇鑫公司之租約第一條，使用範圍明載「其他空地不包括」⒉另依學者之見解「為使出租人發生終止契約之轉租，應以次承租人或借用人就
標的物之全部或一部取得獨立之用益人地位時為限。從而土地承租人建造建築物，以之出租，房屋承租人於合理範圍內使用土地，不為土地之轉租」可供參酌。
㈦關於十六萬元，乃地租，非土地使用賠償金，兩造所商談之調漲數額均指租金數額，從未談及土地使用賠償金數額：
⒈被上訴人支票背面均載有「八十四年、八十五年地租」之字樣，上訴人收受予
以兌現，即已承認此乃地租，又上訴人並未能舉證證明雙方有何「賠償金」之協議，十六萬元自是地租而非「土地賠償金」。
⒉另觀上訴人九十年八月二十日訴狀亦載明「上訴人調漲『租金』（指該十六萬
元）係於兩造租賃契約消滅後，被上訴人要求承租方行提出．．．．」，其內心之意思存在雙方租賃關係存在基礎上，故使用「租金」調漲字眼，租約消滅僅係藉詞而已，可以明瞭。上訴人既曰十六萬元乃「租金」，自不可謂兩造土地租賃契約未存續。
⒊上訴人自承依法有關租金之調漲，僅得依據民法第四百四十二條聲請法院判令
增加租金，私自片面調漲，被上訴人無受拘束之理，故其當時遂以終止租約之爭議為脅，企圖使被上訴人同意其租金之調漲，乃有此段陳情租金金額之事由。而被上訴人並非一經陳情，上訴人即為應准，故在八十五年十月六日被上訴人尚以五萬零八百五十元寄予上訴人，但遭上訴人退回，嗣經兩造多次協商，上訴人同意地租為十六萬元後，被上訴人即於八十六年各寄十六萬元之載明地租之支票予上訴人，此次上訴人即予以收受兌現，而未再退回，足見兩造就地租為十六萬元確實達成協議。
⒋至於上訴人將被上訴人陳情書核准，以蓋章許可之文件交付被上訴人後，被上
訴人乃據以寄發八十四年、八十五年之地租支票各乙張予上訴人，上訴人一方面循往例收下地租支票，顯然即已確定租約無爭議，其若不承認屬地租之支票支付，應循八十五年間之方式，以退回租金支票方法處理，使爭議繼續存在。
至於上訴人另外所寄發之發票上載土地使用賠償金，既在其兌現租金支票之後，且為被上訴人所退回，雙方僅有「租金收受」意思表示之一致，而無「土地使用賠償金收受」意思表示之一致甚明。再者，上訴人依誠信原則，亦不可以一方面收受「數額」無所根據之土地使用賠償金（被上訴人從未談土地使用賠償金數額，上訴人亦從未談土地使用賠償金數額），一方面寄發其片面所謂之土地使用賠償金發票，否則豈非要占盡一切便宜，而屬權利濫用。
理 由
一、上訴人於原審第一項聲明原請求被上訴人應將坐落系爭土地及系爭地段一五九之一三九地號土地上之系爭號房屋、加蓋建物及圍牆拆除，將系爭土地及系爭地段一五九之一三九地號土地如原判決附圖所示部分騰空返還予伊；嗣於本審則請求被上訴人應將坐落系爭土地上之系爭房屋，如附圖斜線部分所示位置與面積拆除，並將土地騰空返還予伊；核屬減縮應受判決之事項之聲明，依民事訴訟法第四百四十六條第一項但書、第二百五十五條第一項第三款之規定，毋庸經被上訴人之同意，應予准許，被上訴人認係屬撤回「系爭地段一五九之一三九地號拆除及返還土地」及訴之變更，並表示不同意，尚有誤會。又上訴人於原審另本於民法第七百六十七條、不當得利規定，訴請被上訴人應將坐落系爭地段一五九之一三八地號土地上之門牌號碼台北縣○○鎮○○路八六之一號房屋拆除，將該土地如原判決附圖所示部分騰空返還予伊，並自七十一年十二月二十四日起至返還該土地之日止，按年給付伊三千二百九十七元之判決，上訴人嗣於本審撤回此部分之訴，並經被上訴人表示同意（見本院卷一第一一九、一二○、一二五頁），合先敘明。
二、上訴人起訴主張：被上訴人於六十五年三月一日向伊承租所有系爭土地及系爭地段一五九之一三九地號土地之部分土地，計五三二．七八坪，供被上訴人工廠使用。租賃期間至七十六年二月二十八日期滿後，未另換新租約，因被上訴人仍繼續為租賃物之使用收益，並繳交租金予伊，而視為不定期限繼續租約。依兩造土地租賃契約書第一條約定，未經伊許可，被上訴人不得將土地轉租、頂讓或轉借他人使用，詎被上訴人卻將之轉租訴外人昇鑫公司及徐文忠，依兩造約定及民法第四百四十三條、土地法第一百零三條之規定，伊自得終止租約；且被上訴人將租賃土地上之建物即系爭房屋第二、三層出租予昇鑫公司及徐文忠，分別供彼等經營電機工廠及餐廳，亦違反兩造間之約定。伊已於八十四年四月十一日以存證信函向被上訴人終止租約，被上訴人應返還系爭土地，爰本於民法第四百五十五條、侵權行為或不當得利之規定，求為命被上訴人㈠將坐落系爭土地上之系爭房屋、加蓋建物及圍牆拆除，將系爭土地如附圖所示部分騰空返還予伊㈡自八十六年三月一日起至返還上開土地之日止，按年給付伊五萬零八百元。被上訴人則以：依兩造間所訂租賃契約第四條約定，土地租賃係租地建屋契約，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，上訴人本不得終止契約，收回土地，而兩造間所訂土地租賃契約第一條及第六條第三款，均係關於不得將租地全部或一部轉租他人之約定，但無禁止將工廠廠房租予他人使用之約定，伊係將系爭房屋部分出租昇鑫公司，非將基地轉租他人，且上訴人於八十四年四月十一日寄發存證信函後，經伊陳情，上訴人於八十四年六月同意調漲土地年租金為十六萬元，並收受八十四年及八十五年租金，兩造間之租賃關係自繼續存在等語，資為抗辯。
三、上訴人主張：被上訴人未將系爭土地作為工廠使用，且將系爭土地轉租他人使用，及將系爭房屋第二、三層出租予昇鑫公司及徐文忠，分別供彼等經營電機工廠及餐廳，違反兩造約定及土地法第一百零三條之規定，伊自得終止租約等語。被上訴人則抗辯：本件土地租賃係租地建屋契約，伊係將系爭房屋部分出租昇鑫公司，非將基地轉租他人，上訴人終止租約，為無理由等語。經查：
㈠按「一般基地租賃，承租人欲建築何種房屋，固非出租人所得過問，惟如雙方當
事人就租賃物之使用方法有所約定，而承租人違反約定之使用方法，經出租人阻止而仍繼續為之者，依照土地法第一百零三條第五款規定，並參照民法第四百三十八條規定，出租人非不得終止租約，請求收回其土地。」（最高法院五十九年度台上字第四四二三號判例參照）。
㈡兩造於七十四年三月一日訂立之土地租賃契約書第四條約定「乙方（即被上訴人
）租用土地係作為瑞芳工廠（金屬品加工製造工廠廠房或員工宿舍等）用地，保證不致發生公害問題」，而被上訴人之工廠即系爭房屋於六十五年十二月間即為所有權第一次登記，有土地租賃契約書及建物登記簿謄本附卷可證，可見兩造訂立土地租賃契約時，系爭土地已供被上訴人興建工廠營業使用，故上開約定所稱「被上訴人租用土地係作為瑞芳工廠使用（金屬品加工製造工廠廠房或員工宿舍等）」，為約定系爭土地上之建物係僅供被上訴人經營工廠使用，此與單純租地建屋之情形有別。而被上訴人將系爭房屋二樓部分轉租予昇鑫公司使用，及將加蓋三、四樓二層違建鐵皮屋出租徐文忠開設農稼莊為餐廳使用，業據上訴人提出房屋租賃契約書、公證書為證（見原審外放證物、本院卷二第四五至四八頁），復為被上訴人所不爭執，被上訴人事後未自營事業，將該工廠轉租予訴外人徐文忠經營餐廳，非供工廠使用，顯違反租賃契約所約定之使用方法。
㈢兩造於七十四年三月一日訂立之土地租賃契約書第一條約定「甲方（即上訴人）
將所有左開土地出租予乙方（即被上訴人），凡未經甲方（即上訴人）許可，不得轉租頂讓或轉借他人使用」，上訴人主張昇鑫公司因使用系爭廠房，徐文忠因經營餐廳所需，分別於系爭土地搭建樓梯，徐文忠並將廠房前之空地私自挪為餐廳專用停車場，亦據上訴人提出照片為證（見原審外放證物、本院前審卷第四八至五○頁），且依照片所示農稼莊餐廳之招牌有「特設：專用停車場」之字樣，而廠房前之空地確有樓梯可通往二、三樓，且有車輛停放，因被上訴人與昇鑫公司、徐文忠之租賃範圍僅為系爭房屋二樓部分、加蓋三、四樓二層違建鐵皮屋，足見被上訴人係將系爭土地轉借他人使用。被上訴人雖否認樓梯為昇鑫公司所建，及「農稼莊招牌，附設專用停車場」之字樣，乃系爭廠房前之空地，並抗辯：因附近空地很多，停車場位置不一定是「系爭廠房之前面空地」，然依照片所示前開樓梯一為通往昇鑫公司，一為通往農稼莊餐廳，顯為昇鑫公司及農稼莊餐廳在使用，衡情應為使用者或出租人（即被上訴人）所搭建，惟不論係何人所搭建均不足動搖樓梯有使用系爭廠房之前面空地之事實，又被上訴人就農稼莊餐廳有在附近取得「專用停車場」，並未舉證以實說，被上訴人之抗辯，自不足採。
㈣被上訴人既有違反兩造租賃契約所約定之使用方法，及未經上訴人同意將系爭土
地轉借他人使用之事實，且經上訴人阻止而仍繼續為之，則上訴人於八十四年四月十一日以存證信函終止兩造之租約，請求收回系爭土地，自屬有據。
四、被上訴人雖抗辯：經伊陳情後，上訴人於八十四年六月同意調漲土地年租金為十六萬元，並收受八十四年及八十五年租金，兩造間之租賃關係自繼續存在等語。上訴人固不否認曾收受被上訴人交付面額各十六萬元之支票各二紙，該支票背面並載有「84.3.1-85.2.28地租」等語，惟主張：被上訴人於八十四年六月十六日提出陳情書，然至二年後即八十六年三月間始給付支票，如係因被上訴人陳情，雙方協商調整租金，應於陳情後即繳付租金，且租金通常係預付，豈有二年後始繳付，故該二紙支票係租賃關係消滅後之賠償金；支票背面之記載係上訴人自行書立，伊於收受支票後曾開立發票予被上訴人，發票上載明土地使用賠償金，以與先前開立之地租發票區隔，該發票業經被上訴人收受、申報等情，並提出統一發票為證（見本院前審卷第五三頁）。經查：
㈠被上訴人於八十四年六月十六日提出之陳情書上載明上訴人欲將租金調整為月租
三萬二千元，即年租三十八萬四千元，而被上訴人係請求將年租金調整為十二萬元，或分開成工廠建物、其他面積比例計算之，年租金調整為十五萬九千六百元，並敘明「以上兩種方式，請貴公司（即上訴人）明察」，上訴人業已否認兩造曾就租金調整達成協議，而被上訴人復未舉證證明兩造就租金調整已達成協議，則被上訴人謂上訴人於八十四年六月同意調漲土地年租金為十六萬元，自難率予採信。
㈡上訴人於八十四年六月間接獲被上訴人提出之陳情書後，該公司總務部邱建興即
在陳情書上加註「租約已過期，要換約」，並由該公司總經理林炳煇批示「如擬」，業據上訴人提出留存在其公司之陳情書為證（見本院前審卷第五一頁），並經證人邱建興於本院結證屬實（見本院卷一第一二三頁），益證兩造於八十四年六月並未就租金調整達成協議。被上訴人雖抗辯前開字樣係上訴人事後所添註，然此為證人邱建興所否認，而被上訴人復未就此舉證證明，被上訴人之抗辯，委無足採。
㈢上訴人於收受前開支票後，確以「土地使用賠償金」名義申報營利事業所得，列
於「非營業收益」之「其他收入」，亦據上訴人提出營業人使用三聯式統一發票明細表、八十六年度營利事業所得稅申報說明書目錄為證（見本院卷一第一三三至一三八頁）。被上訴人雖抗辯：伊並未接受上訴人自行寫上「土地使用賠償」之發票，並已退回上訴人，然此適足顯示兩造於八十四年六月間並未就租金調整達成協議，否則若已達成協議，兩造應不會就前開支票之支付名義造成歧異。況被上訴人於八十五年十月十六日及八十六年二月二十日尚分別以存證信函附金額五萬零八百五十元正之郵局匯票寄予上訴人，載明支付八十四年度與八十五年度之地租，經上訴人分別於八十五年十月十九日及八十六年三月三日以存證信函聲明兩造合約業已終止，而退還該費用，有上訴人提出之存證信函、郵政匯票影本附卷可稽（見本院卷一第一九九至二○八頁），而上開四封存證信函均在陳情書之後寄發，益見兩造並未就陳情書內容達成任何協議，否則上訴人為何復函退還費用？而被上訴人又何以寄發存證信函給付費用之金額為「五萬零八百五十元」而非被上訴人主張兩造協商過之「十六萬元」？再參以租金通常係預付，衡情兩造若於八十四年六月間就租金調整達成協議，被上訴人應會於協議後即時繳付租金，豈有二年後即八十六年三月間始給付支票，故該二紙支票係租賃關係消滅後之賠償金較為可採。至該支票背面載有「84.3.1-8 5.2.28地租」等語，惟此係被上訴人自行書立，且兩造就該支票之支付名義認知有歧異，已詳如前述，自難以此遽認該支票係被上訴人支付八十四年及八十五年之租金。被上訴人抗辯：上訴人於八十四年六月同意調漲土地年租金為十六萬元，並收受八十四年及八十五年租金，亦不足採。
五、被上訴人又抗辯：租賃物返還請求權，應不包括請求拆除具有單獨價值之地上房屋，且民法第四百五十五條租賃物返還請求權並非損害賠償請求權，因之並無如同民法第二百十三條規定，得請求回復原狀，承租人亦無回復原狀之義務等語。惟按「被上訴人於四十五年間承租系爭土地後所增建之建物，在該租賃契約租期屆滿時，本應予以拆除後，返還土地，乃因兩造續訂租約，始得繼續使用基地。迨七十七年十二月三十一日租約期滿後，因未續訂新租約，被上訴人前所得以緩拆之原因事實，已不復存在，倘被上訴人係在系爭土地上建有房屋為目的而租用基地，則於租賃期間屆滿後，上訴人即非不得依土地法第一百零三條第一款、民法第四百五十五條前段規定請求拆屋還地。」（最高法院八十二年度台上字第一一六號判決意旨參照）。經查，兩造於七十四年三月一日訂立之土地租賃契約書第二條約定「期滿除雙方另行洽議延長外，不必經他方預告即當然解約，乙方（即被上訴人）應無條件恢復原狀交還甲方（即上訴人）。」、第五條約定「乙方（被上訴人）於租期屆滿，除經甲方（即上訴人）同意辦理續租外，將土地交還時，應將地上物搬清還地，倘有未搬物品或地上設備等構造物，概以無條件放棄論，任由甲方（即上訴人）處理，不得請求任何補償。」，足見兩造已約定被上訴人於租賃契約租期屆滿時，應將地上物予以拆除後，返還土地，而兩造間之租約，既經上訴人合法終止，則上訴人請求被上訴人拆屋還地，亦屬有據。被上訴人此部分之抗辯，亦不足採。
六、被上訴人復抗辯：依兩造租約附圖，及上訴人於一審提出之租地位置圖，顯然與現系爭房屋之坐落位置圖不相符，上訴人係以租賃物返還請求權主張返還租賃物，就超過租賃範圍外之土地，上訴人自無權請求返還等語。然查，兩造之租約雖載明租地面積五○八．五坪，但依租約附圖並無法明確顯示租賃範圍，且被上訴人於原審亦具狀陳明「兩造自六十多年訂立土地租賃契約以來，未曾確實測量過，所謂租地位置圖係原告自行繪製，並非確實租賃範圍。」、「被告已一再陳明所謂土地租賃契約附圖乃原告自行繪製，並未經地政事務所實際測量。」（見原審卷第六二頁背面、七六頁背面），嗣於本院亦自承：「兩造承租並沒有範圍」（見本院卷二第七九頁），而被上訴人所有系爭房屋之坐落位置，經本院會同兩造共同指界後，請瑞芳地政所測量使用土地面積，依該所函覆之成果圖所示（即附圖），系爭房屋坐落於上訴人所有之系爭地段第一五九之一三八地號，面積為九二七平方公尺；第一五九之八一地號，面積為四四七平方公尺（四三八平方公尺加上九平方公尺）；第一五九之二一地號，面積為一九平方公尺（三平方公尺加上一六平方公尺）之土地上（如附圖斜線部分所示），復有勘驗筆錄、瑞芳地政所九十二年一月十五日北縣瑞測字第○九二○○○○三二六號函附複丈成果圖在卷可考（見本院卷二第八八、八九、九二、九三頁），則上訴人於租賃契約終止後，請求被上訴人在此範圍內拆屋還地，核未逾越租賃範圍。被上訴人此部分之抗辯，亦委無足採。
七、綜上所述，上訴人主張：被上訴人未將系爭土地作為工廠使用，將系爭房屋第二、三層出租予昇鑫公司及徐文忠，分別供彼等經營電機工廠及餐廳，且將系爭土地轉借他人使用，違反兩造約定及土地法第一百零三條之規定，伊自得終止租約，為可採。被上訴人抗辯：本件土地租賃係租地建屋契約，伊係將系爭房屋部分出租昇鑫公司，非將基地轉租他人，上訴人終止租約，為無理由，且經伊陳情後，上訴人於八十四年六月同意調漲土地年租金為十六萬元，並收受八十四年及八十五年租金，兩造間之租賃關係自繼續存在，為不可採。從而，上訴人本於民法第四百五十五條、侵權行為或不當得利之規定，求為命被上訴人㈠將坐落系爭土地上之系爭房屋、加蓋建物及圍牆拆除，將系爭土地如附圖所示部分騰空返還予伊㈡自八十六年三月一日起至返還上開土地之日止，按年給付伊五萬零八百元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判如主文第二、三項所示。
八、被上訴人雖聲請將留存在上訴人公司之陳情書原本送請鑑定，以鑑定在陳情書上加註「租約已過期，要換約」、「如擬」之字樣，是否為上訴人事後所添註，惟本件事證已臻明確，本院認無鑑定之必要。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為之舉證，經審酌後並不影響判決結果，自無庸一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十八 日
民事第十庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 劉 勝 吉法 官 黃 騰 耀右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 十九 日
書記官 吳 碧 玲