臺灣高等法院民事判決 九十年度重上更㈡字第九七號
上 訴 人 甲○○
乙○○○被上訴人 丙○○○右當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十五年八月三十一日臺灣臺北地方法院八十四年度重訴字第一三二三號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人遷讓房屋之訴部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段0000－0000地號土地及其地上建物即００四七二建號、門牌號碼台北市○○街○○巷○號房屋（下稱系爭房地），係伊配偶賴和祥依其與上訴人甲○○兄弟間之協議取得，而指定登記為伊所有，並非甲○○信託登記伊名義。賴和祥依前開協議，將該房屋如原審判決附圖所示一層面積二八‧二五平方公尺、二層面積九十‧二八平方公尺、三層面積八七‧六九平方公尺出租與上訴人使用，約定租期自民國八十三年七月十七日起至八十四年七月十六日止。租期屆滿，賴和祥為顧及手足之情，一再口頭通知不再續租，並於八十四年八月十五日以郵局存證信函為不續租之意思表示，詎被上訴人均不置理，繼續占有使用該房屋，核屬無權占有，依民法第七百六十七條規定，伊得訴請返還等情，求為命上訴人遷讓交還系爭房屋之判決。原審為被上訴人全部勝訴之判決。對於上訴人之上訴，其答辯聲明為：駁回對造之上訴。
二、上訴人則以：伊二人為夫妻關係，系爭房屋原屬賴和祥、甲○○父親賴義所有，於八十年九月間出售與訴外人鄭棟榕。嗣雙方因故解除買賣契約，又因甲○○曾助賴義清償借款，賴義表示將該屋贈與甲○○，因當時甲○○遭遇稅務問題，為免困擾，遂於八十一年四月間將系爭房屋直接信託登記為訴外人程進淦之名義，嗣為方便將來履行土地交換協議再信託登記為被上訴人名義，被上訴人與程進淦間根本無買賣關係存在，系爭房屋仍屬甲○○所有，並由伊居住使用。系爭租賃契約係為求形式上合法，由甲○○與賴和祥通謀虛偽簽訂，依法無效。又土地交換契約並未成立，信託目的無由完成，且信託關係亦經終止，被上訴人應返還信託物與甲○○，其訴請遷讓房屋，為無理由等語，資為抗辯。甲○○並於原審反訴求為命被上訴人將系爭房地所有權移轉登記之判決。原審就本訴反訴均判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡右廢棄部分，本訴部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢如受不利之判決時，願供擔保請准宣告假執行。㈣反訴部分，被上訴人應將座落台北市○○段○○段○○○○○○○○○號土地，權利範圍全部及其上房屋（即建號００四七二，門牌號碼：大理街四二巷五號，一樓面積：八十五平方公尺，二樓面積：八十五平方公尺）所有權全部移轉登記予上訴人甲○○所有。
四、查系爭房地登記為被上訴人所有，房屋登記一、二層面積各八五平方公尺，嗣二層後面加蓋，共計九○‧二八平方公尺，並增建三層面積八七‧六九平方公尺。該加蓋及增建部分，並非獨立建物，屬該屋一部。一層由上訴人及訴外人陳順周、洪文和作為生意場所，二層及三層為上訴人分別作為住家及倉庫使用，為兩造所不爭，有建物登記謄本可稽（見本院上更㈠字卷第二四○、二四五頁），且經原審赴現場勘驗，並囑託台北市建成地政事務所派員勘測屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖足稽（見原審卷第三五、三八、三九頁）；而系爭房地原所有權人賴義（八十一年三月十五日亡故）係於八十年十月十七日將該房地所有權移轉登記與鄭棟榕，鄭棟榕於八十一年五月十一日移轉登記與程進淦，程進淦又於八十一年七月十七日移轉登記與被上訴人，移轉登記之申請人代理人均係蔡維杰等情，亦為兩造所不爭執，並有土地登記申請書、所有權移轉契約書、土地及建物登記謄本可按（見本院上更㈠字卷第二０五頁至二五三頁），自堪信為真實。
五、查兩造就系爭房地於八十一年三月十五日賴義死亡時，雖登記為鄭棟榕名義所有，但事實上係屬賴義所有乙節，均不爭執，是系爭房地應為賴義之遺產甚明。至系爭房地於賴義死亡前因何原因登記為鄭棟榕所有，上訴人稱係賴義生前出售予鄭棟榕，嗣因故解除契約；而被上訴人則指係甲○○私自偷過戶予鄭棟榕，且系爭房地之價值高達新台幣（下同）一億元，竟於僅收取一百萬元定金後即將之移轉登記為鄭棟榕所有，顯見該買賣係虛偽云云，但為甲○○否認，並辯稱系爭房地係賴義生前出售予鄭棟榕，伊不清楚價金多少，嗣因故解除契約，賴義生前即表示要贈與伊等語。經查：
㈠系爭房地係於賴義生前之八十年十月十四辦理移轉登記之申請，原因發生日期記
載為八十年九月二十四日，且承辦之代書蔡維杰於原審證述：「系爭房屋之過戶是我辦的，原先是賴義名字，先賣給鄭棟榕，因雙方熟識，受鄭棟榕之委託辦理過戶登記，雙方在辦過戶時，發現有四百萬元之抵押權設定，鄭（棟榕）認價位不合理，雙方就解除買賣契約，後登記給程進淦，因賴義想將房子給甲○○，但因甲○○稅負過重，本想信託登記在程進淦名下，．．．後甲○○告訴我說，他大哥說既登記在別人名下，不如登記給自己兄弟名下，所以才又以買賣名義，再移轉登記給丙○○○」、「賴義第一次有到我事務所，．．．」等語（見原審卷第一五０頁、第一五一頁），是被上訴人指系爭房屋係甲○○偷過戶者，尚非可採。
㈡證人鄭棟榕在原審結證：「賴義在台中蓋房子時，因他說缺少資金，所以將系爭
房子賣給我，取得資金，原先是說買斷，後來因賴義算算他不划算，所以他把定金一百萬元還我，房子不賣了，與賴義、甲○○到蔡維杰代書（處）辦理過戶，資料我還給賴義，．．．有聽賴義說要將房子過給甲○○」等語（見原審卷第一五一頁），核與證人即承辦代書蔡維杰於原審同日證稱「係因鄭棟榕發現有四百萬元之抵押權設定，鄭（棟榕）認價位不合理，雙方就解除買賣契約」等語不符，賴義與鄭棟榕之解除契約，究係賴義因賣價過低反悔不賣，或是鄭棟榕因其上有抵押權，認售價不合理而反悔不買，二人所述竟截然相反，雙方有無買賣，已有可疑，且依上訴人於八十四年十一月九日提出之證一即土地登記申請書（證物外放），其上所載之買賣土地價金為一千七百八十五萬元，房屋價金為五萬五千四百元，證人蔡維杰於原審並證述此係依公告現值及評定價值而填寫等語（見原審卷第一五○頁），而公告現值恒低於市價，此為眾所週知之事，由此推斷，則系爭房地之市價當至少不低於二千萬元，再依鄭棟榕前揭證言，其僅給付一百萬元，乃賴義竟於僅收受一百萬元定金後，旋將價值逾二千萬元之系爭房地移轉登記為鄭棟榕名義，顯與一般交易常情有違。又系爭房地於移轉登記予鄭棟榕後不久，雙方旋藉故解除契約，且迄賴義八十一年三月十五日死亡，均未移轉登記回復賴義所有，且依證人蔡維杰前述證稱，賴義於解除契約後即表示贈與系爭房地予甲○○，並於賴義死亡後不久即以買賣為原因移轉登記為程進淦所有，但程進淦並未支付任何價金予鄭棟榕，而係甲○○要求借名，約一、二個月，甲○○要回去而移轉為丙○○○所有，均無買賣行為等語，亦據程進淦於原審證述在卷（見原審卷第一三八頁），再參以賴義生前已將其名下財產移轉過戶他人，死亡時名下已無不動產，並為兩造所不爭執，及甲○○、賴和祥於八十一年二月十二日係在賴義面前訂立系爭協議書等情觀之，堪見賴義係為規避遺產稅而移轉系爭房地予鄭棟榕，其與鄭棟榕間之買賣應屬虛偽灼明。
六、賴義與鄭棟榕間之買賣契約既係虛偽，已如前述，則二者間基於此通謀虛偽意思表示無效之法律行為所為之所有權移轉登記，形式上雖已移轉登記為買受人鄭棟榕所有，惟實質上並不發生所有權真正變動歸屬效力，該所有權自始仍屬出賣人賴義所有，虛偽登記名義人鄭棟榕始終未取得任何權利。又系爭房地復由鄭棟榕移轉登記與程進淦，再移轉登記與被上訴人名義所有，為兩造所不爭，而程進淦並未給付任何價金予鄭棟榕，且係受甲○○之託而借名登記，已如前述，另被上訴人於原審已自認並未支付價金（見原審卷第一五二頁正面），被上訴人之配偶賴和祥在本院前審亦自承未依協議書付錢給上訴人，亦未給付價金與鄭棟榕等語（見本院上更㈠字卷第一五六頁正面），顯見上開盤轉登記均屬虛偽，均不發生物權變動效力，被上訴人尚未取得所有權。系爭房地既仍屬真正權利人賴義所有，於賴義死亡後，應屬賴義之遺產而為全體繼承人所公同共有。而按因繼承於登記前已取得不動產物權者，非經登記，不得處分其物權，為民法第七百五十九條所明定。所謂不得處分其物權，係指法律上使其物權發生變動之處分行為而言。本件甲○○、賴和祥於未辦理繼承登記前，依前揭規定，自無從處分系爭房地，使之發生物權變動效力，而甲○○、賴和祥並未就系爭房地為繼承登記，是縱依甲○○所述，賴義生前已為系爭房地之贈與，惟依修正前之民法第四百零七條規定，不動產之贈與，非經登記不生效力，則甲○○亦僅取得贈與債權而已，不足使系爭房地之物權發生變動。從而被上訴人自無從依甲○○、賴和祥之協議而取得系爭房地之所有權，其本於形式上登記名義之所有權人資格，請求甲○○遷讓系爭房屋，即屬無據。另依前所述，甲○○就系爭房地僅取得贈與債權，全體繼承人於辦理繼承登記前，亦無從請求移轉系爭房地，是本件兩造間無論有無信託關係存在，在賴義之繼承人辦理繼承登記前，甲○○均無從請求移轉登記，是其請求被上訴人為移轉登記，亦不應准許。退而言之，縱認賴義與鄭棟榕間之買賣契約屬實，於賴義生前解除契約，賴義死亡後，賴義之繼承人僅對鄭棟榕取得返還之債權請求權，該債權雖無庸為繼承登記，惟屬全體繼承人公同共有，應由全體繼承人行使之，始屬正辦。況依前述，被上訴人與程進淦間並無買賣關係，前開移轉係屬虛偽，被上訴人並未取得系爭房地所有權，被上訴人亦無從移轉系爭房地所有權與甲○○。是甲○○請求被上訴人為移轉登記，亦屬無據。
七、綜上所述，被上訴人本於所有權作用，請求上訴人遷讓，為無理由。另甲○○請求被上訴人移轉系爭房地所有權，亦無理由，應予駁回。原審未察，准被上訴人之請求而判命上訴人遷讓，自有未合。上訴意旨，雖未指摘及此，惟原判決既有違誤，且屬法院應依職權調查事項，仍應認上訴人之此部分之上訴，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第二項。另上訴人請求被上訴人移轉登記部分，原審為上訴人敗訴判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應認上訴為無理由。上訴意旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經逐一審酌對前開論斷結果無礙，爰不逐一論述，併予敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 一 日
民事第八庭
審判長法 官 鄭 三 源
法 官 郭 松 濤法 官 周 美 月右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 四 日
書記官 陳 啟 文附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。