臺灣高等法院民事判決 九十一年度上字第三○號
上 訴 人 高錦鐘即祭祠公業高積淵管理人被 上訴人 寅○○
辛○○卯○○兼右 三 人 庚○○共 同 林富雄被 上訴人 子○○
丙○○右 一 人 張子伶被 上訴人 午 ○
乙○○右 一 人 王棋楠被 上訴人 未○○訴訟 代理人 黃金發被 上訴人 丁○○訴訟 代理人 何信根被 上訴人 申○○
己○○酉○○甲○○訴訟 代理人 王國旭被 上訴人 戊○○兼訴訟代理人 辰○○被 上訴人 巳○○
壬○○訴訟 代理人 劉 琦被 上訴人 癸○○
丑○○右當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國九十年十一月二十七日臺灣臺北地方法院九十年訴字第三六六一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段二九七地號，面積各如附表一所示之土地應有部分之土地租金，自附表二所示日起均調整為依該土地當年度申報地價年息百分之五計算。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔十分之七，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠被上訴人庚○○、卯○○、寅○○、辛○○、子○○、丙○○、午○、乙○○、
未○○、丁○○、申○○、己○○、酉○○、甲○○、戊○○、辰○○、巳○○、壬○○、癸○○、丑○○承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段二九七地號，面積各如附表一所示之土地應有部分土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日起，均調整為依該土地當年度申報地價年息百分之七計算。
㈡右被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起，每年給付依附表一所示土地當年度申報地價年息百分之七計算之租金予上訴人。
二、陳述：與原判決記載相同者予以引用外，補稱：㈠系爭租賃契約之租期約定永久租用，探究當事人之真意，實應解為不定期租賃，而非定期租賃。
㈡被上訴人坐落系爭土地之房屋係以永久使用土地為目的，兩造並無欲使系爭房屋
於訂立系爭租賃契約後二十年即予拆除之意，故系爭租賃契約雖訂永久租期，應解為未定期限之租賃契約。
㈢凡屬上訴人所有之七十幾筆土地出租予他人而訂立之租賃契約均使用同乙份租賃契約，歷來判決均解為不定期租賃。
㈣被上訴人未○○之前手為高春吉，高春吉之前手為陳美萍，陳美萍之前手為高德
重，上訴人與高德重之租約訂立於民國（下同）七十五年，被上訴人未○○與上訴人之租賃契約，自應溯自七十五年立約時為準，被上訴人戊○○、丁○○亦係分別繼受前手艾台卿、林世雄七十五年之租賃契約，而該時系爭土地附近並未興建捷運車站，本件自有民事訴訟法第三百九十七條規定之適用。
三、證據：援用原審提出者外，補提租賃契約書五件。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：與原判決記載相同者予以引用外，補稱：㈠系爭租賃契約約定租期永久使用係訂逾二十年期限之定期租約。
㈡系爭土地上之建物係由上訴人所興建再轉售予被上訴人，已獲有利益，不能再調整租金。
三、證據：援用原審提出者。理 由
甲、程序部分：被上訴人午○、丁○○、己○○、丑○○經合法通知，無正當理由而未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款之情形，依上訴人之聲請，准由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、本件上訴人主張：坐落台北市○○區○○段二小段二九七號土地（下稱系爭土地），為祭祀公業高積淵所有，七十五年間不定期出租於被上訴人。租賃範圍、面積分別如附表一所示，租金以申報地價之百分之四為原則。系爭土地位在台北市○○街，附近為一般商家、溪口國小、遠東愛買購物中心、環河快速道路、景美捷運站，交通便利，土地價值已產生巨幅變動，遠超過被上訴人利用該土地所得之經濟利益。經比較鄰近土地、附近工商繁榮程度及被上訴人所受之利益，爰依民法第四百四十二條、民事訴訟法第三百九十七條規定，求為判命被上訴人應將承租之系爭土地之租金自起訴狀繕本送達翌日起，均分別調整為依該年度申報地價年息百分之七計算，並命被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起，每年給付依附表一所示土地當年度申報地價年息百分之七計算之租金予上訴人之判決。
二、被上訴人則以：系爭租賃契約係定期租賃契約，而非不定期租賃，依民法第四百四十二條但書規定，上訴人不得聲請增減租金；伊均係依系爭土地申報地價年息百分之四繳付租金，系爭租金之計算係以申報地價為基礎。隨地價之變動而調整，系爭土地之價值自七十五年以來並無大幅變動，上訴人請求大幅調整租金，顯然過高等語，資為抗辯。
三、按「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約之真意。」「契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。」最高法院十八年上字第一七二七號、十九年上字第四五三號判例著有明文。經查兩造所訂系爭租賃契約第二條約定「永久使用」究為不定期租賃抑係定有逾二十年期限之定期租賃？倘若系爭租賃契約如被上訴人解釋為逾二十年期限之定期租賃？則被上訴人坐落系爭土地上之房屋於二十年租期屆滿後，勢必成為無正當權源，而負拆屋還地之義務；如此解釋，當非兩造成立系爭租賃契約之真意。蓋坐落系爭土地上房屋均興建於七十四年十一月二十八日，有建物登記簿謄本在卷可憑（見本院卷第七一頁）。被上訴人並於買受系爭房屋後即與上訴人於七十五年間簽約，有卷附租賃契約書在卷可憑（見原審卷第七－二四頁）。換言之，在立約當時，被上訴人即希望所買受之房屋得永久使用坐落之基地，而非二十年一屆至，即面臨拆屋還地，此非但不符社會經濟效益，更不合當事人立約意旨，況且系爭房屋屬公寓大廈，其使用期限絕遠超於二十年以上；被上訴人於歷審之準備書亦自陳「本案土地依民法第四百四十九第三項規定不受二十年最長租賃期限之限制，理應解為租期至房屋不堪使用時為止．．．」（見原審卷第六三頁、本院卷第一四七頁），足證被上訴人本意並非欲見其所有坐落於系爭土地之房屋於九十五年租期屆至即須面臨拆屋還地之窘境，又本件被上訴人均住於同一公寓大廈，系爭建物乃不可分，倘若於七十五年訂約之絕大多數被上訴人，於九十五年屆期後全須拆除，而於八十七年訂約之被上訴人未○○，因未屆期，無須拆除，則被上訴人未○○之房屋豈非成為空中樓閣，何以支撐？尤其上訴人屬祭祠公業之非法人團體性質，其所收取之租金收益乃為敷供養族人及繳納地價稅、所得稅、營業稅，自不可能期待其買回坐落系爭土地上之房屋自用，倘拆屋還地，對其更無實益，是系爭租賃契約探求當事人真意為「不定期租賃」，而非逾二十年縮短為二十年之「定期租賃」。被上訴人抗辯：系爭租約之租期訂為「永久租用」應解為「定期租賃」，顯未參酌實際建物情況之證據資料，而違背當事人之立約意旨云云，自非可採。
四、查被上訴人未○○所承受之前手為高春吉，有卷附之租賃契約書可稽（見原審卷第十五頁），又高春吉之前手為陳美萍，陳美萍之前手為高德重，而高德重與上訴人之租約訂立於七十五年，均有租賃契約書在卷可憑（見本院卷第九六－一○○頁），至其餘被上訴人戊○○、丁○○亦均係分別繼受前手艾台卿、林世雄七十五年之租約，亦有卷附之租賃契約書在卷可稽（見本院卷第一○一－一○二頁）。按上開被上訴人乃援用前手之制式租約，致使租金未為調整，然探究兩造訂約之性質，實屬當事人地位之承受，是上開被上訴人自應受七十五年所訂系爭租賃契約之拘束。其等抗辯：不受拘束云云，亦非可採。
五、被上訴人雖辯稱：系爭土地上之建物係由上訴人所興建再轉售予被上訴人，已獲有利益，不能再調整租金云云。然查系爭土地係上訴人於五十三年一月一日出租與訴外人萬美機械煤球工廠有限公司，有卷附租賃契約書在卷可憑（見本院卷第一一七頁），嗣萬美機械媒球工廠有限公司於七十四年間在系爭土地上興建房屋再將系爭房屋轉售予被上訴人，而以被上訴人為第一次所有權登記，此有卷附建物謄本、買賣契約書等件在卷可憑（見本院卷第七一－八八、一七七頁），足證系爭房屋並非上訴人所興建而轉售予被上訴人，而係上訴人於七十五年一月一日與被上訴人重訂系爭土地租賃契約。被上訴人上開抗辯與事實不符，尚非足採。
六、次按未定期限之不動產租賃因該不動產價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文。再按租金為承租人使用收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定調整不動產租賃契約之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得利益，與應調整之租金數額是否平衡。查系爭土地位在台北市○○街，附近環境為一般商家、溪口國小、遠東愛買購物中心、環河快速道路、景美捷運站，被上訴人分別於五層公寓大廈等情，為被上訴人所不爭執，並經上訴人提出原法院七十九年度訴字第四八六七號判決、本院八十年度上字第一二四三號判決、最高法院八十一年度台上字第四六五號裁定為證（見本院卷第一二四－一四一頁）。則系爭土地價值增加，被上訴人仍按每一年度之申報地價年息百分之四計付固定之租金，而迄未調整，上訴人依上開規定，訴請調整租金，自無不合。本院審酌系爭土地增值，利用價值提高，鄰近地段繁榮之程度，既如前述，及被上訴人使用所受之利益等情，認被上訴人承租系爭土地每年租金調整為按各該土地申報地價總額年息百分之五計算為適當。上訴人在此範圍之請求，自有依據，應予准許。至逾此範圍之請求，為無理由，應不准許。
七、再已到期之租金，出租人始得請求承租人給付，上訴人另請求判令被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日即如附表二所示日起，每年給付依附表一所示土地當年度申報地價年息百分之七計算之租金予上訴人，已將未到期部分包括在給付之範圍，自難謂為合法。從而，上訴人依民法第四百四十二條前段，訴請自起訴狀繕本送達翌日即如附表二所示之日起調整被上訴人所承租系爭土地之每年租金，按各該土地申報地價總額年息百分之五計算，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、綜上，上訴人依租賃契約之法律關係請求被上訴人承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段二九七地號，面積各如附表一所示之土地應有部分土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日如附表二所示日起，均調整為依該土地當年度申報地價年息百分之五計算，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分為上訴人敗訴之判決，尚有違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院改判如主文第一、二項所示。原審就上開不應准許部分為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無不同。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果已不生任何影響，不另贅論，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 九 十 一 年 七 月 十六 日
臺灣高等法院民事第十庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 藍 文 祥法 官 劉 勝 吉右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十八 日
書記官 李 翠 齡