臺灣高等法院民事判決 九十一年度上字第三四六號
上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○訴訟代理人 宋榮基右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國九十一年三月十五日臺灣宜蘭地方法院九十年度訴字第四一七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）五百萬元及自民國八十八年三六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：分割前坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○號土地，原為宋錦崑所有，於七十八年五月二
十九日因分割而增加七四－一至七四－一○號。宋錦崑於同年六月三日將分割後七四號土地售與林曜聰；分割後七四－一號土地贈與宋智凱，而林曜聰於同年六月二十二日將七四號土地售與被上訴人與宋智凱共有，應有部分各二分之一。
宜蘭縣政府於八十六年九月二十四日就前開分割後七四號、七四－一號土地發給建造執照，起造人為宋榮源，設計人為熊兆周。
伊於八十七年四月三十日向被上訴人購買前開七四號土地應有部分二分之一（下稱
系爭土地），當日並與宋智凱就七四號、七四－一號土地訂立合作興建房屋契約（下稱系爭合建契約），而宋榮源於買賣契約協商過程中積極參與，並在場見證，知悉買賣契約內容，是系爭合建契約名義上當事人雖為宋智凱，惟從被上訴人之答辯狀、存證信函、宋榮源之存證信函等，系爭合建房屋契約當事人實為宋榮源。
買賣契約第十九條之約定，乃在表明伊買受系爭土地之目的，在於使前開合建得以
順利進行，若合建不能順利進行，伊保留解除契約權利。伊雖於八十七年六月十二日受宋榮源催促，趕在建築執照所定開工期限及實施容積率限制之前就合建案申報開工，而宋榮源原來請領建築執照之建築平面圖，房間面積過小，且未能提供有關鋼筋板模、水電、空調、消防各項施工圖，此等事實為伊簽立系爭合建契約前所不知。
被上訴人於同年七月十八日催告伊給付第三期至第八期價金，伊於同年月二十九日
以宋榮源未依約辦理變更設計，且未變更起造人名義為由，函告宋榮源無從支付價金，宋榮源乃藉詞沒收伊所付保證金二百萬元為違約金，並為解除契約之表示。
被上訴人與宋智凱共有之七四號土地嗣於八十九年三月二十一日分割，分割後七四號土地歸宋智凱所有，所分割增加七四－一九號土地則歸被上訴人所有。
伊與被上訴人締結本件買賣契約，目的係為與有權使用七四、七四－一號土地之人
訂定系爭合建契約，以憑合作興建商業大樓銷售營利，故系爭買賣係依附於系爭合建契約，若無法履行合建契約，伊即欠缺訂立系爭買賣契約動機，此項動機已於洽談系爭土地買賣時多次明確表示，並於買賣契約特約條款「甲方因擬與同段七四、七四－一土地所有人合建而成立，如合建契約不能成立，本件買賣雙方同意終止契約」，故若發生系爭合建契約無法繼續履行之事由，伊即得解約要求出賣人返還保證金，而系爭合建契約已無法繼續履行，伊自得依特約條款約定解除契約。
叁、證據：除援用原審提出者外，補提筆錄、土地登記簿影本、土地登記謄本等件為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：上訴人與宋榮源間簽立系爭合建契約，已知合建之詳細事宜，且約定建築變更設計
所有支出費用均由上訴人負擔，詎上訴人竟無端要求建築師自行負擔變更費用，宋榮源始與上訴人解約，伊已催告上訴人依約給付買賣價金，仍不獲置理，始解除本件買賣契約。
上訴人所給付之五百萬元，係為定金，並非違約金，而契約因可歸責於付定金事由致不能履行時，並不得請求返還。
伊於系爭買賣契約成立後，已依約提供土地同意書供上訴人使用，配合建築師辦理
建築執照，辦理起造人名義變更，塗銷扺押權設定登記，上訴人即應再給付第三期至第八期價金，惟經伊催告，上訴人仍未依約履行，伊自得依系爭契約第十九條沒收上訴人已付之價金。
伊出售系爭土地時，尚未實施容積率，可建十二層商業大樓，上訴人雖稱原建照仍
可展期至九十四年，惟系爭合建契約既已解除，縱使建照得為延展，亦須有人願依原設計圖續為興建方可，若新承購者無意依原建照施做，必另行提出申請而受容積率之拘束，伊再行出售，即無法獲得原來獲利，自受有相當損害。
叁、證據：除援用原審提出者外，補提不起訴處分書、存證信函、合作興建房屋契約
書、建造執照、支票、買賣契約書等件為證，並聲請訊問證人陳炳源、李寶英、宋榮源及調閱臺灣宜蘭地方法院檢察署八十八年度偵續字第三十九號卷宗。
理 由上訴人主張：伊於八十七年四月三十日與被上訴人簽訂買賣契約，向被上訴人購買
系爭土地，已支付一、二期價金合計五百萬元。伊購買系爭土地目的係欲與訴外人宋榮源合建商業大樓，乃特別約定如合建契約不能履行，兩造同意終止契約，嗣伊解除系爭合建契約，則系爭合建契約已不能履行，被上訴人自應返還定金，且縱係伊違約，被上訴人亦未受有任何損害，亦不能以伊所付價金為違約沒收等情，爰依兩造買賣契約特別約定條款，求為命被上訴人如數返還已付價金五百萬元及其法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：上訴人與宋智凱間系爭合建契約已經成立，合建工程並已開工，因
上訴人違約而遭解約，並無「合建契約不成立」之情形；上訴人所交付之五百萬元為定金，伊依約履行，惟上訴人迭經伊催告仍拒不給付其餘價金，伊乃解除契約並依法沒收定金，而系爭土地在宜蘭縣政府實施容積率前申請建照，可興建十二層樓，因上訴人違約，造成建造執照逾期，若重新申請，因已實施容積率，僅能興建三層樓，且伊預期上訴人會依約給付買賣價金，卻因上故造成無法如期繳納銀行貸款，遭債權人聲請查封拍賣不動產，受有巨大損失等語，資為抗辯。
依兩造不爭之陳述及所提出之買賣契約、存證信函、合作興建房屋契約書、建造執照、支票、土地登記簿謄本，本院認定本件事實經過為：
㈠兩造於八十七年四月三十日簽立買賣契約，上訴人向被上訴人購買系爭土地，約定
價金為三千零六十三萬九千元，分十二期支付，上訴人已於簽約日交付一、二期價金面額各二百五十萬元合計五百萬元之支票二紙，並經提示兌現。
㈡買賣契約第一條第三項約定：「建築執照起造人名義應於契約成立由建築師辦理名
義變更於甲方指定之名義。」；第三條第三項約定：「前項兩紙支票兌現後，乙方（被上訴人）應塗銷全部抵押權設定，甲方（上訴人）再開具第三期至第八期之買賣價款，支票兌現日為八十七年七月一日至同年十二月一日計支票六紙，總額壹仟伍佰萬元正。」第十九條約定：「甲方（上訴人）如違約不履行本契約所訂條款之一時，願將已付定金價款全部歸由乙方（被上訴人）沒收，如乙方違約不履行本契約所訂條款之一時，除應即將已收定金及價款全部退還與甲方外，並應即賠償與既受定金及價款同額之違約金交付甲方，各不得異議。」；特約條款並約定「甲方因擬與同段七四、七四－一號土地所有人（即訴外人宋智凱）合建而成立，如合建契約契約不成立，本件買賣雙方同意終止契約，乙方無條件將所收支票及價款無息返還甲方」。
㈢宋智凱由其父宋榮源為代理人與上訴人於同日簽立系爭合作興建房屋契約，由宋智凱提供土地供上訴人出資興建房屋。
㈣被上訴人已於八十七年六月十六日塗消系爭土地抵押權登記。
㈤系爭合建契約，已經於同年六月十二日向宜蘭縣政府申報開工。
㈥被上訴人於同年七月十八日催告上訴人於函到七日內給付第三期至第八期價金一千五百萬元，該函於同年月二十日送達上訴人。
㈦被上訴人再於同年九月八日催告上訴人於函到七日內給付價金，否則將將解除本件買賣契約，該函於同年月九日送達上訴人。
㈧上訴人並未依催告給付買賣價金。
㈨宋榮源於八十八年三月五日以上訴人未依約支付合建保證金，依合建契約沒收已付保證金為違約金，並表示解除合建契約。
本件爭點及法院之判斷：
㈠上訴人可否以約定解除權事由發生而解除系爭買賣契約？⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條
定有明文，惟契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院亦著有十七年上字第一一一八號判例可資參照。查：兩造於八十七年四月三十日簽立系爭買賣契約時，上訴人已交付被上訴人第一、二期價金支票，於特約條款約定「甲方（上訴人）因擬與同段七四、七四－一號土地所有人（即訴外人宋智凱）合建而成立，如合建契約契約不成立，本件買賣雙方同意終止契約，乙方無條件將所收支票及價款無息返還甲方」，如前述，而解除契約係使契約溯及失效，終止則係使繼續性法律關係往後失效，兩造間買賣關係並非繼續性法律關係，無從往後失效，故雖載為「同意終止」，實意為解除之意，而上訴人於簽約時既已給付價金，並約定系爭合建契約不成立時，同意終止系爭買賣契約，足見兩造間系爭買賣契約已經生效，僅兩造約定以上訴人與宋智凱間就前述七四、七四－一號土地合建契約不成立為系爭買賣契約之解除條件。
⑵兩造於八十七年四月三十日成立買賣契約後，宋智凱由其父宋榮源為代理人與上訴
人於同日簽立合作興建房屋契約，亦如前述，系爭買賣契約約定之解除條件已確定不能成就。上訴人雖主張：上述特約條款約定真意，係於伊與宋智凱間合建契約不成立、不存在、解除或終止而不能順利興建時，伊保留解約權利云云，惟上述特約條款既明載「如合建契約不成立，本件買賣雙方同意終止契約」，僅就合建契約不成立之效果為明文約定，自不包括合建契約之解除或終止，且其效果係雙方同意解除買賣契約，而非約由上訴人單方決定是否解除契約，自難認係於合建契約解除或終止時，上訴人仍保留契約解除權，上訴人此部分主張，自不足採信。
㈡上訴人可否以被上訴人未變更起造人名義拒付價金？⑴系爭土地買賣契約雖係上訴人為達與宋智凱合建房屋目的而簽訂，如前述，惟兩造
間仍為買賣關係，並未成立合建契約，被上訴人並不負合建契約之義務，而系爭合建房屋之起造人僅為宋榮源一人，並不包括被上訴人，有宜蘭縣政府建設局建造執照附卷可按（見本卷六四頁），系爭土買賣契約第一條第三項雖約定：「建築執照起造人名義應於契約成立由建築師辦理名義變更於甲方指定之名義。」，惟被上訴人既非起造人，並無變更起造人名義之權利，至多依契約本旨為負促成變更起造人名義之義務。
⑵系爭合建契約第五條約定「甲（宋智凱，由宋榮源代理）、乙（上訴人）雙方同意
依本約第三條約定分得房屋，‧‧‧乙方則以其指定名義人為起造人‧‧‧」，而系爭土地上建照起造人僅宋榮源一人，上訴人固得依上開約定本旨要求宋榮源變更起造人名義，惟必先指定所欲登記之起造人名義，宋榮源始有變更之可能，上訴人並未證明已指定起造人名義並要求被上訴人促成變更或要求宋榮源、宋智凱變更，尚難謂被上訴人或宋榮源、宋智凱違反契約義務，何況系爭買賣契約並未約定以被上訴人促成變更起造人名義為上訴人給付其餘價金之前提要件，上訴人主張：建造執照起造人名義未變更為伊，伊即不負給付買賣價金與被上訴人之義務云云，顯非可採。
㈢被上訴人解除契約是否合法？可否沒收違約金？⑴兩造約定於第一期及第二期價金支票兌現後，被上訴人應塗銷全部抵押權設定，上
訴人再開具支票六紙，總額一千五百萬元支付第三期至第八期價金，被上訴人已於八十七年六月十六日依約塗銷系爭土地上全部抵押權登記，如前述，上訴人即應依約定方式給付買賣價金。
⑵被上訴人於八十七年七月十八日催告上訴人給付第三期至第八期價金，該催告於同
年月二十日到達上訴人；復於同年九月八日再催告上訴人於文到七日內給付價金，否則解除契約，該催告亦於同年月九日到達上訴人，上訴人並未給付價金等情，為兩造所不爭，上訴人既未依約給付買賣價金，經被上訴人催告仍不為給付，被上訴人以上訴人給付遲延，經催告而未為給付為由，解除系爭買賣契約，洵屬正當，即屬有據，系爭買賣契約應於催告期滿後之八十七年九月十七日解除。
⑶上訴人另主張：訴外人宋榮源於八十八年三月五日解除系爭房屋合建契約，伊依法
可解除系爭買賣契約云云，惟系爭買賣契約既因被上訴人於八十七年九月十七日合法解除而不存在，上訴人自無從就不存在之契約再加解除，其前開主張顯不足採。⑷按契約經解除後雙方當事人固互負回復原狀之義務，惟系爭契約第十九條約定，上
訴人如違約不履行本契約所訂條款之一時，願將已付定金價款全部歸由被上訴人沒收，不得異議，核其性質應為預定損害賠償額之違約金約定。系爭買賣契約因可歸責於上訴人之事由，經被上訴人解除，如前述，被上訴人自得依約沒收上訴人所給付之定金及價款共五百萬元充作違約金。
㈣本件違約金是否過高，是否應予酌減？⑴按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，
至約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準；數額是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，為酌定之標準，最高法院五十年台上字第十九號、七十九年台上字第一五五四號著有判例可資參照。又於損害賠償預定之違約金，當事人既已就將來違約之損害額約定以一定之標準計算，若無定型化契約顯失公平之情形，主張違約金過高應予酌減之一方，自應就該違約金如何過高負舉證之責。
⑵上訴人就違約金如何過高並未舉證以實其說，其主張酌減即非可採。且本院審酌系
爭土地於八十七年間出售時，因尚未實施容積率之限制，可興建十二層之商業大樓，嗣於容積率限制後，現僅能興建三層樓之房屋，縱上訴人主張原建照得展期至九十四年，惟被上訴人僅為土地之出賣人，系爭房屋是否仍得依原建照興建，非其所得預期，要難以此不能確定之事實主張被上訴人土地之價值並無減損；且近年來房地產市場不景氣，土地價格一再下滑等情，為眾所週知之事實，被上訴人因本件買賣契約本得將系爭土地賣得三千零六十三萬九千元，現因上訴人違約受有損害，沒收五百萬元價金充作違約金，衡諸前揭說明，尚難認有何過高之情形。上訴人主張應予酌減云云，尚非可採。
綜上所述，上訴人主張：伊因與宋智凱合建契約不能繼續興建，行使系爭買賣契約
所保留之解除權，已合法解除系爭買賣契約云云，尚非可採，而系爭契約因上訴人遲延給付價金，經被上訴人依約解除契約，並依約將上訴人已付價金充作違約金，該違約金為損害賠償總額之預定，上訴人並未證明其金額過高，且經本院審酌，亦未過高，上訴人本於解除買賣契約之法律關係，請求被上訴人返還五百萬元之價金，不應准許。原判決據以駁回上訴人之訴，理由雖有不同，結論則並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 二十九 日
民事第五庭
審判長法 官 黃 熙 嫣
法 官 陳 介 源法 官 鄭 傑 夫右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 六 日
書記官 劉 家 聲附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。