臺灣高等法院民事判決 九十一年度上字第七九四號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 郭芳宜律師被上訴人 乙○○訴訟代理人 涂秀蕊律師右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國九十一年八月十四日台灣士林地方法院九十年度訴字第一一五九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）三百二十六萬五千三百六十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載同者外，補稱略以：㈠因被上訴人每月收取租金五萬六千元，由承租人大同公司代扣租金所得稅款五千
六百元，被上訴人每月實得租金為五萬零四百元，以七十個月租金計算，扣除房屋所得外，系爭基地之租金利益為三百二十六萬五千三百六十元，故依法減縮聲明，請求被上訴人應給付三百二十六萬五千三百六十元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡上訴人否認被上訴人與張堡焱間，及被上訴人與黃瑞英間有真正買賣關係存，上
訴人就被上訴人所提伊與黃瑞英買賣契約書、買賣所有權移轉契約書、契稅繳款書形式不爭執，但如下諸點，可證明彼二姊妹間之買賣確為通謀虛偽：
⒈依彼二人之不動產買賣契約書第二條約定付款期限及移交不動產方法，約定其第
一期款五十萬元（含定金），應於訂約時當日（八十四年五月三日）給付，但黃瑞英於同年月十一日匯款；第二期一百萬元於契稅單核下後支付，契稅單核下日期在同年六月一日以後，但黃瑞英於同年五月二十六日匯款；第三期款一百萬元於過戶完竣後支付，依契稅繳款書所載，應在同年六月九日以後，黃瑞英於同年六月八日匯款。亦即黃瑞英之匯款日期，均與買賣契約約定付款日期不符，該匯款應非系爭一、二樓房屋之買賣價金。
⒉該契約書就移交方法及日期並無約定，則系爭一、二樓仍由被上訴人占有並未移
交，違反社會交易習慣；又土地、建物所有權移轉契約書及契稅繳款書為移轉過戶之行政手續、文件，無法證明彼二人就系爭一、二樓房屋有民法上之買賣行為事實。
⒊據張堡焱告知伊與被上訴人間買賣因當時張堡焱積欠債務，為保全系爭房屋而以
買賣為原因辦理變更繳稅義務人之手續，實際並未給付價款，況據證人張堡焱在原審證稱：「我們講好了，我們房子賣了，或有租金收入時會清償，那間房子可賣二千萬到三千萬元‧‧‧」、「雖然是我跟我太太姊妹的事情但商場上我必須對甲○○守信，所以我將租金債權讓與原告」等語，證明上開二次買賣均屬通謀虛偽之意思表示，對上訴人應不生效力。
⒋上訴人在原審即已主張虛偽買賣之攻擊方法，此由上訴人在原審陳述上開買賣契約書、付款單據等文件為：「足見他們是在脫產」可證。
㈢上訴人否認黃瑞英將系爭一、二樓房屋於本案訴訟前曾委託被上訴人出租他人，此由下列證據可證明：
⒈大同公司給付租金之票據，均由被上訴人存入其設於花蓮中小企銀中和分行帳戶
及台銀000000000000號帳戶內，租金受益人即被上訴人，並非黃瑞英。
⒉被上訴人主張伊與大同公司之訴訟事件，大同公司曾告知張堡焱、黃瑞英參加訴
訟。惟查如確係黃瑞英授權委託其出租，則何以被上訴人在該另案訴訟中未為該項主張，尤其當大同公司提出所有權人為黃瑞英之抗辯時，被上訴人亦未主張所有權人黃瑞英授權委託出租之防禦方法。
⒊本件訴訟係於九十年九月十四日繫屬於原審，原審第一次言詞辯論期日為九十年
十月二十五日，歷經四次言詞辯論期日，被上訴人均未提出黃瑞英授權委託管理之抗辯，遲至九十一年四月十日第五次言詞辯論期日，才提出上開抗辯，衡之經驗法則，該項授權委託之主張，當屬虛偽。
⒋大同公司每半年給付租金一次既為被上訴人所是認，倘其受黃瑞英委託出租，其
每半年租金於收受兌領後，即應支付黃瑞英，始合常情。然其提出之電匯回條之金額共一百七十萬元，與大同公司三年已付一百八十一萬四千四百元（已扣除租賃所得稅款）不合，而前後二次匯款之金額，又均與一年租金或二年租金數額不相符合；又被上訴人匯款時間，以第二次匯款為八十九年九月十六日，已距八十六年十二月六日最後一次收租期間竟達二年九個月以上；再該二次匯款之受款人為鍵鏵公司，被上訴人提出黃瑞英向其虛偽買賣系爭一、二樓之價款，係由黃瑞英名義匯款，則黃瑞英設有金融帳戶，被上訴人如受黃瑞英委託出租，理應按期匯入黃瑞英帳戶，被上訴人未匯入黃瑞英而匯入鍵鏵公司，縱鍵鏵公司之負責人為黃瑞英之夫，因被上訴人未依鈞院諭知提出伊與鍵鏵公司八十四年至九十年往來之帳目，更可證明上開匯款絕非大同公司之租金。從而被上訴人主張伊受黃瑞英授權委託管理系爭一、二樓房屋出租等情，當屬虛偽不實。
⒌大同公司支付租金之票據，除指名被上訴人提示兌領外，因該公司有代扣稅額之
事實，故被上訴人必以其自己名義申報此項租金所得；上訴人在原審主張系爭房地租金均由被上訴人收取，未交付黃瑞英，被上訴人及證人黃瑞英並未爭執，原審亦認定系爭租金由被上訴人收取，足證受領租金之不當得利人係被上訴人，顯無間接代理之存在。
㈣系爭房屋為四層樓房，其第三、四層現為張堡焱及家人所居住，建物總樓層面積
共二八五‧七六平方公尺，其中一、二層一五八平方公尺，依比率折算一、二層應負擔之土地申報地價值三百一十五萬七千七百零八元，再以每月總收入租金五萬六千元扣除所得稅捐百分之十即五千六百元後，每月實得五萬零四百元，分土地及建物價值折算土地部份，每月應收入租金四萬六千六百四十八元（50,400÷3,411,708×3,157,708=46,648），建物三千七百五十二元（50,400÷3,411,708×254,000=3,752），被上訴人出租七十個月，訴外人張堡焱對被上訴人即擁有三百二十六萬五千三百六十元之不當得利請求權，張堡焱將該項不當得利請求債權讓與上訴人，上訴人自得請求被上訴人給付。
三、證據：援用第一審所提立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
㈢如受不利判決，被上訴人願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載同者外，補稱略以：㈠兩造於原審就訴外人張堡焱出售系爭房屋予被上訴人，被上訴人再出售予訴外人
黃瑞英之事實，均未爭執，上訴人就第一審已自認不爭執之事實，於第二審突然翻異前詞，恣意爭執，於法不合。上訴人辯稱伊於原審曾主張虛偽買賣之攻擊方法，惟所引據者係證人張堡焱之證詞，並非伊之主張或陳述，應不足採信；況證人張堡焱於原審之證詞，審其前後訊問內容，原審實係為查證張堡焱與上訴人甲○○有無債務債權之訊問，根本不足證明乙○○及黃瑞英買賣虛偽，且由證人所言「大同公司前三年的租金乙○○收走，後三年的租金黃瑞英也要計較，地租我在交，租金他們在收，這是不對的‧‧‧」，可知張堡焱亦無「乙○○及黃瑞英虛偽買賣」之主張，只是抱怨租金收取之問題。而上訴人所指書狀記載「足見他們是在脫產」，然同一日之陳述亦有「當初這些房子、土地都是張堡焱，後來他把房子賣給他太太‧‧‧」，之後有關書狀之陳述及言詞辯論筆錄主要陳述均主張「張堡焱出售予乙○○，乙○○出售予黃瑞英」，則上訴人辯稱於原審曾主張虛偽買賣之攻擊防禦方法，即有違誤。
㈡張堡焱出售系爭房屋，係因伊對外積欠債務，陸續由乙○○代為償還高達三百多
萬元，故將系爭房屋抵償予乙○○，絕無上訴人指摘脫產、假買賣之情形。果真假買賣，何以僅移轉一、二樓房屋，不一併移轉土地？又，乙○○嗣後出售予黃瑞英，張堡焱何以願意搬至三、四樓居住迄今？乙○○因無力再到處舉債，背負張堡焱經營不善之債務，為了籌錢還款，八十四年五月三日再將系爭房屋以二百五十萬元出售予妹妹黃瑞英。當時買賣價款，約定分三次付款，簽約時付五十萬元，第二次契稅單核下後付款一百萬元，第三次過戶完竣後支付一百萬元，惟為方便黃瑞英與林德修共同經營鍵鏵機械有限公司資金動用之彈性，加上彼此姐妹間，並不那麼計較，故實際上價款支付時間稍有不同，此實符人之常情，誠無足為奇。
㈢台灣士林地方法院八十五年民執全新字第九三五號債權人黃益漻假扣押強制執行
乙案中，債權人黃益漻於八十五年六月間聲請假扣押查封本件基地及未辦保存登記建物，黃瑞英具狀聲明異議主張伊為系爭一、二樓房屋所有權人，張堡焱（原名張德揚）於八十五年六月二十一日亦具狀異議稱「‧‧‧其中第一、二層仍係屬案外人黃瑞英所有‧‧‧，」；同年七月十八日該院開庭調查，黃瑞英陳稱以二百五十萬元向乙○○購買系爭房屋；並出租他人；張堡焱亦表示「父親死後，房子過戶給我，八十二年我太太乙○○向黃瑞英借款，房子移轉我太太名義，以後我太太將房子出售給黃瑞英」，益證張堡焱與乙○○，及乙○○與黃瑞英間買賣確屬真正。至於上訴人指出售乙○○二十七萬；出售黃瑞英時二百五十萬，差鉅大等語，亦屬誤解，觀原審被證五出售黃瑞英時，依房屋現值申報亦不過為二
六三、七○○元，並無買賣價格差鉅大之問題。㈣本件由於大同公司早就與被上訴人洽談系爭房屋承租事宜，被上訴人嗣後雖出售
系爭房屋予黃瑞英，但因辦理稅籍變更需要時日（八十四年五月二十二日才送件申請變更稅籍名義，八十四年六月九日繳清契稅，故正式完成稅籍變更應是八十四年六月九日以後）；加上黃瑞英做生意很忙，又住在樹林，二人是親姐妹，故黃瑞英委託被上訴人就近管理出租。故乙○○雖以本人名義訂立租約，並不影響受託代理之事實，此類間接代理，於法並無不合。上訴人主張被上訴人以自己名義訂約出租，非受託黃瑞英出租，顯有誤解。
㈤被上訴人與大同公司給付租金之前訴訟，被上訴人係基於不定期租賃關係主張，
且出面與大同公司簽訂租約確係被上訴人，而被上訴人與黃瑞英之委託關係並未成為前訴訟攻防之爭點，故被上訴人實無敘明受託關係之必要。至於上訴人引用大同公司於前訴訟之答辯，欲證明黃瑞英委託書不實乙節，實係斷章取義，強為說辭。蓋大同公司答辯之重點在於抗辯原告乙○○無權請求給付「八十七年五月三十一日」以後之租金，因乙○○已非所有權人，無權續訂租約，又有張德揚（即張堡焱）主張其才是真正權利人，故大同公司不同意給付租金予乙○○云云，並未爭執乙○○不能受黃瑞英委託簽約或乙○○簽約無效等問題，故乙○○與黃瑞英委託關係並未成為攻防之爭點。
㈥本件訴訟，前階段被上訴人答辯之主張在於依據最高法院四十三年台上字第六三
九號、四十八年台上字第一四五七號民事判例，被上訴人及黃瑞英之房屋有權使用系爭土地，且被上訴人並非出租土地，故而並無上訴人主張之不當得利請求權，嗣九十一年四月十日經法官闡明，被上訴人始就受託事實陳明及舉證，此與訴訟實務並無違誤，何能以此率論主張虛偽？而被上訴人代黃瑞英收取之租金，早經償還黃瑞英，第一年收取之租金（即八十四年六月一日至八十五年五月三十一日）合計六○四、八○○元（50,400元×12 =604,800元），於八十五年七月二十五日匯六十萬元至黃瑞英指定代收之「鍵鏵機械有限公司」之帳戶收執；第二、三年收取之租金，黃瑞英體諒被上訴人要償還債務，又要肩負養育小孩及扶養父母之責任，同意被上訴人先行借用週轉，嗣於八十九年九月間才依黃瑞英指示匯款一一○萬元（差額供作貼補被上訴人代為管理系爭房屋及扶養父母之費用）至上開指定帳戶償還完畢。
㈦縱如上訴理由指上訴人另有基地收益權，被上訴人對於基地之使用仍應支付相當
之代價云云，惟被上訴人僅係受訴外人黃瑞英委託代為出租及收取租金，亦如前所述。本身並未受益，縱房屋所有權人應支付使用基地之代價予訴外人張堡焱，係房屋所有人與基地所有人之另一法律關係，與被上訴人無關，上訴人無權向被上訴人主張不當得利。
㈧被上訴人乙○○雖主張「不定期租賃關係」提出前訴訟，惟亦僅訴請八十七年六
月一日至八十九年十二月三十一日間租金（合計三十一個月），九十年一月之後租金尚未收取，不在不當得利請求範圍，上訴人指大同公司於九十年三月三十一日遷出前租金已付予被上訴人，並不實在，請上訴人負舉證責任。且上訴人假扣押之金額不過一九○萬元左右，並非上訴人主張之三二六餘萬元。又縱認上訴人有土地租金之請求權利，惟租金請求權依民法第一百二十六條規定請求權時效為五年，上訴人於九十年九月始起訴請求，則八十五年十月前之租金已罹於時效，被上訴人一併援用時效抗辯。
三、證據：除援用第一審所提立證方法外，補提台灣士林地方法院八十五年促字第一五七三一號支付命令及支付命令確定證明書、最高法院四十八年度台上字第二九號判例、台灣銀行匯款單、花蓮區中小企業銀行匯款單、最高法院二十六年上字第八０五號判例、王澤鑑著民法總則節本、鍵鏵機械有限公司基本資料查詢、經濟部公司執照、台北縣政府營利事業登記證、戶籍謄本、台灣士林地方法院八十五年度民執全字第九三五號查封登記函及執行筆錄、張堡焱聲明異議狀影本各乙份，泛亞銀行匯款單影本三紙為證。
理 由
一、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張、減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第三款分別定有明文。本件上訴人於原審起訴請求被上訴人應給付三百六十二萬八千一百元及法定遲延利息，嗣於本院審理時，縮減請求為被上訴人應給付三百二十六萬五千三百六十元本息，其核屬應受判決事項聲明之減縮，不涉訴之變更問題，首應說明。
二、上訴人起訴主張：訴外人張堡焱（即張德揚）係坐落台北市○○區○○段二小段四二○及四二一號二土地之共有人，應有部分均為三六○分之三十。基於共有人間之分管契約，張堡焱前於上開土地上所興建門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○號一至四層未辦保存登記建物，本有基地使用權。詎被上訴人無法律上之原因，竟於民國八十四年六月一日以自己名義，將門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○○號一、二樓建物（下稱系爭建物）出租與大同股份有限公司（下稱大同公司），由大同公司占有使用系爭建物一、二層及坐落基地，每月租金五萬六千元，致張堡焱受有無法使用之損害，張堡焱對被上訴人即有不當得利返還請求權，乃張堡焱已將該不當得利返還請求權讓與上訴人，並已通知被上訴人，上訴人對被上訴人即有不當得利返還請求權。而縱認系爭建物第一、二層為張堡焱出售予被上訴人，被上訴人再出售予另訴外人黃瑞英，再由黃瑞英委託被上訴人出租予大同公司，惟黃瑞英就系爭建物所坐落之基地僅有使用權而無收益權，況張堡焱與被上訴人間，及被上訴人與黃瑞英間就系爭建物第一、二樓所為之買賣為通謀虛偽意思表示，均不生效力，被上訴人仍應返還不當得利，為此依不當得利之規定，請求被上訴人返還三百六十二萬八千一百元本息。但因大同公司已代扣租金所得稅款五千六百元，被上訴人每月實得租金為五萬零四百元，爰縮減聲明，請求被上訴人返還三百二十六萬五千三百六十元本息。
三、被上訴人則以：張堡焱原係被上訴人之配偶，被上訴人對其財務狀況知之甚詳，並已代為清償完畢，從未聽聞積欠上訴人任何債務，上訴人主張張堡焱積欠伊債務而受讓不當得利請求權，自應就此先負舉證之責。又系爭一、二層建物原係張堡焱所有未辦理保存登記之建物，張堡焱前已將該建物出賣予被上訴人，被上訴人再出售予黃瑞英，解釋上張堡焱有默許被上訴人及後手黃瑞英繼續使用土地之意。其後被上訴人受黃瑞英之授權，將該建物出租與大同公司使用，自非無法律上之原因。又被上訴人出租予大同公司之租賃標的僅為一、二層房屋，並不包括基地，應無不當得利可言。況張堡焱只是該系爭建物之基地之共有人之一，其共有人間並無分管協議，張堡焱自不得單獨為自己有所主張，亦無將不存在之權利再轉讓予上訴人之可言。尤有甚者，四二○地號土地地目為道，為公用之道路，任何人均得通行使用，上訴人請求計算該部分土地之租金，自有未洽等語，資為抗辯。
四、上訴人主張人張堡焱（即張德揚）為系爭建物所在之基地共有人，應有部分均為三六○之三十，被上訴人於八十四年六月一日起，將系爭建物一、二樓全部出租予大同公司，每月租金五萬六千元等情，業據提出土地登記謄本二份、建物登記謄本、被上訴人與大同公司簽訂之租賃契約，及被上訴人對大同公司起訴請求給付租金訴狀為證（見原審卷第九頁、第十四頁、第二十三頁），並為被上訴人所不爭執，自堪信為真正。上訴人又主張張堡焱基於分管契約，於基地上興建一至四層房屋，就系爭基地有使用權，乃被上訴人竟將該基地上之系爭建物（即台北市○○區○○○路○段○○○號一、二樓）出租與大同公司，並將租金納為己有，而損害張堡焱所應得之土地租金利益，茲因張堡焱因前已積欠上訴人數百萬元之債務迄今尚未清償，故已於九十年三月十五日，將伊對被上訴人之前開之不當得利債權（減縮後為三百二十六萬五千三百六十元）讓與上訴人，為此請求被上訴人返還該不當得利等情，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠上訴人主張張堡焱積欠伊五百三十萬元，遂於九十年三月十五日將其對被上訴人
之本件「不當得利請求債權」讓與伊，上訴人並於同年月二十七日通知被上訴人之事實，已據提出被上訴人不爭執形式真正之債權讓與契約書及台北郵局第四十七支局第六七三號存證信函各乙件為證（見原審卷第三二頁、第三四頁），並經張堡焱於原審證實在卷（同前卷第二六四、第二六五頁），復有台灣士林地方法院支付命令及確定證明書可憑（見原審卷第二五○、二五一頁），自可信實在。被上訴人嗣雖於本院抗辯係上訴人與張堡焱通謀虛偽意思表示所為，但未據舉證證明，並不可採。
㈡上訴人再主張張堡焱於八十二年八月十四日將系爭一、二層房屋讓售與被上訴人
，被上訴人其後再於八十四年五月二十二日出賣予黃瑞英，均為通謀虛偽意思表示而無效，自屬無法律上之原因而占用基地等語，但為被上訴人所否認。經按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，此經最高法院著有四十八年台上字第二九號判例可資參照。本件張堡焱將系爭房屋第一、二樓出售予被上訴人，被上訴人將之出售予訴外人黃瑞英，分別有建築改良物買賣所有權移轉契約書（見原審卷第五七頁）不動產買賣契約書（見原審卷第六十六頁）、房屋稅單（見原審卷第五九頁、第七十頁）、匯款單（見本院卷第七五頁）在卷可憑。依被上訴人所提之匯款單所載（見本院卷第七五頁），分別為八十四年五月十一日匯款五十萬元，八十四年五月二十六日匯款一百萬元，八十四年六月八日匯款一百萬元，合計總金額為二百五十萬元，核與買賣契約書所載買賣價款二百五十萬元相符，而該匯款單備註（用途）欄上又分別載有「購屋用」等語，上訴人泛言被上訴人與黃瑞英間之不動產買賣契約書第二條約定付款期限與移交不動產方法，及黃瑞英之匯款日期，與約定付款日期不符，該匯款應非系爭一、二樓房屋之買賣價金，另該契約書就移交方法及日期並無約定，系爭一、二樓房屋仍由被上訴人占有並未移交，違反社會交易習慣，及土地、建物所有權移轉契約書及契稅繳款書為移轉過戶之行政手續、文件，無法證明彼二人就系爭一、二樓房屋有民法上之買賣行為事實云云，即非可採。至上訴人雖又稱張堡焱告知，張堡焱與被上訴人間買賣因當時張堡焱積欠債務，為保全系爭房屋而以買賣為原因辦理變更繳稅義務人之手續，實際並未給付價款，且張堡焱亦在原審證稱：「我們講好了，我們房子賣了，或有租金收入時會清償，那間房子可賣二千萬到三千萬元‧‧‧」、「雖然是我跟我太太姊妹的事情但商場上我必須對甲○○守信，所以我將租金債權讓與原告」等語，足證前開二次買賣均屬通謀虛偽之意思表示，對上訴人應不生效力等語。然上訴人於原審即已坦言張堡焱確將系爭一、二樓房屋出賣予被上訴人（見上訴人所提民事準備書狀㈡，見原審卷一二三頁），且參諸證人張堡焱前開之陳述前後文義，並未指稱伊與被上訴人間及被上訴人與黃瑞英間之買賣契約為通謀，況倘張堡焱苟欲脫產而保全房屋，何以僅系爭房屋第一、二樓變更名義為被上訴人，而未將同為張堡焱所有之系爭房屋第三、四樓一併變更名義，是上訴人此部分所稱，為不可採。
五、上訴人另主張被上訴人將系爭房屋一、二樓連同占用之基地出租予大同公司，致基地分管之共有人張堡焱受有損害等情，但被上訴人則辯稱伊僅將系爭房屋第一、二樓出租予大同公司，並未包括系爭基地之出租，況系爭建物所占用之基地為共有，張堡熒無權單獨主張權利受損等語。經查被上訴人固僅與上訴人簽訂「房屋租賃契約書」（見原審卷第十五頁），並未約明將系爭房屋所占用之基地一併出租，然訴外人大同公司因被上訴人交付系爭建物一、二樓，依「房屋不能與土地分離」的特性，同時亦占有使用系爭基地自明，是被上訴人所辯出租訴外人大同公司之租賃標的物僅為系爭一、二層「房屋」，並不包括其基地等語，已無可採。再按分管契約，係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，惟在約定此項分管契約時，各共有人依分管契約占有共有物之特定部分，不以按應有部分計算者為限，較應有部分換算為多或為少者，固無不可，且部分共有人有未占有共有物之情形者，甚或將部分共有物交予第三人占有而為使用收益者，亦應包括在內。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，以明示或默示之意思表示成立亦無不可，是倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未與干涉，已歷有年，即非不得認有默示分管契約之存在，最高法院八十三年度台上字第一三七七號判決即採此見解，可供參考。本件經查：系爭台北市○○區○○段二小段四二○、四二一號土地，面積分別為三百七十二平方公尺及八百八十八平方公尺，張堡焱之應有部分均為三六○分之三○；其上共有未辦理保存登記之房屋十二棟，門牌號碼分別為台北市○○○路○段八十五、八十七、八十九、九十一、
九十三、九十五、九十七、一○一、一○三、一○五、一○七號，均於民國五十六年前後興建迄今。其中台北市○○○路○段○○○號係四層樓房，原為張堡焱所有之事實，業據上訴人提出被上訴人所不爭執真正之土地登記謄本二件、房屋稅單影本一件、照片六幀、十二棟房屋及土地持分所有人對照表一件為證。而上揭土地上自民國五、六十年起，即建有十二棟鋼筋水泥數層樓之樓房，共有人間實際上以起造建物之方式各自劃定使用範圍，並對各自占有管領之建物基地部分，互相容忍對於他共有人使用、收益，未與干涉，迄今已歷有三十餘年，即非不得認系爭土地之共有人間有默示分管契約存在。是共有人張堡焱對系爭台北市○○區○○段二小段四二０、四二一號土地，有關系爭建物所坐落基地之特定部分應有使用、收益及管理之權利，如該等權限受有損害，張堡焱自非不得依「不當得利」之相關規定，單獨行使權利。被上訴人所辯張堡焱僅得聲明向共有人全體為「不當得利」之返還，其並無單獨之權利等語，並不可採。
六、上訴人又主張被上訴人業於八十四年五月三日將系爭一、二樓房屋出賣予黃瑞英，將其占用基地之利益已同時移轉於黃瑞英，已無法律上之原因，詎仍於同年五月二十二日將該房屋連同占用之基地出租予大同公司，自八十四年六月一日起迄至九十年三月三十一日止，坐收數百萬租金之利益，致張堡焱受有損害，自應返還不當得利於張堡焱，並因上訴人已受讓該債權而給付予上訴人等語，但仍為被上訴人所否認，辯稱伊於八十四年五月三日將系爭房屋出賣予黃瑞英後，黃瑞英亦已繼受占用基地之權益，亦非無法律上之原因，況被上訴人係受黃瑞英之託出租予大同公司，未因此受有利益，上訴人對被上訴人並無不當得利請求權可言等語。經按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。故其法律關係之性質，當屬租賃，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，最高法院著有四十八年度臺上字第一四五七號判例可供參照。是本件系爭一、二樓雖為未辦保存登記房屋，然與其基地既為各別之不動產，而各得單獨為交易之標的，系爭房屋性質上不能與基地之使用權分離而存在，而張堡焱將所有系爭建物一、二樓讓售與被上訴人時，依建築改良物買賣所有權移轉契約書，並無特別約定而可認定當事人間之真意限於賣屋而無基地使用權，自應推斷張堡焱於出賣系爭房屋時，已默許買受人即被上訴人有使用基地之權限，則被上訴人占有上開基地，自非無法律上之原因，嗣縱被上訴人系爭房屋再轉讓予黃瑞英，惟張堡焱對之亦無不當得利請求權可言（最高法院九十年度台上字第二一二二號判決即採此見解，可供參考），至系爭房屋占用其基地，房屋受讓人應否支付代價及支付若干代價，經核均屬另一問題。是上訴人主張被上訴人擅自將系爭一、二樓房屋連同基地出租他人而受有租金利益，致張堡焱受有損害，應返還其不當得利云云，並不可採。
七、至上訴人所稱被上訴人既已將系爭房屋再讓售予黃瑞英，已失占用基地權源，仍竟又擅自將房屋連同基地出租予大同公司而坐收租金，自亦屬不當得利而應返還乙節，經查：
㈠本件無論被上訴人或黃瑞英，其所受讓而管領使用之系爭房屋，占有張堡焱分管之共有基地，對張堡焱而言，均無不當得利之情形，已如前述。
㈡況被上訴人所辯伊出租系爭房屋予大同公司，係受黃瑞英之委託，已據提出委託
書乙紙為證（見原審第一九三頁），並經證人黃瑞英於原審證稱：「（請問是否為系爭房屋之所有人）是，但我於八十四年五月下旬託乙○○管理。」、「委託書書是我寫的，內容實在。」等語在卷（原審卷第二六二頁）。被上訴人所辯系爭房屋於八十四年五月三日由伊出售予黃瑞英後，被上訴人另經黃瑞英授權管理後，將之出租予大同公司，已非無稽。上訴人雖稱被上訴人係以自己名義，而非以黃瑞英之名義將系爭房屋出租予大同公司，且將租金收為己有，顯見被上訴人並未得黃瑞英之授權等語。但按受任人以自己之名義，為本人之計算，而為法律行為，其法律效果首先對間接代理人發生，然後依間接代理人與本人之內部關係而移轉於本人之制度，學說上稱為間接代理。本件則被上訴人雖以自己之名義與大同公司訂定租約，然係出於黃瑞英授予被上訴人代理權，已如前述。而被上訴人收取租金後，先後交付黃瑞英，亦有被上訴人所提台灣銀行及花蓮區中小企業銀行匯款回條可稽（見本院卷第七八頁），則被上訴人之出租行為自無無權代理可言。
㈢上訴人雖又辯稱被上訴人前揭所匯款項與黃瑞英與其所收受之租金時間、金額均
不合，且亦非匯入黃瑞英所有之帳戶，被上訴人所稱受黃瑞英授權出租尚非可採信等語。然查，被上訴人係分別於八十九年九月十六日、八十五年七月二年十五日先後匯款一百十萬元及六十萬元至鍵鏵機械有限公司，而鍵鏵機械有限公機司之負責人為林德修，林德修則為黃瑞英之配偶，亦有公司基本資料查詢、經濟部公司執照、台北縣政府營利事業登記證、戶籍謄本（見本院卷第一三０頁至第一三三頁）在卷可稽，而參諸大同公司八十四年六月一日至八十五年五月三十一日租金為六十萬四千八百元（50,400元×12 =604,800元），則被上訴人所稱於八十五年七月二十五日匯六十萬元至黃瑞英指定代收之「鍵鏵機械有限公司」之帳戶收執。第二、三年收取之租金，黃瑞英體諒被上訴人要償還債務，又要肩負養育小孩及扶養父母之責任，同意被上訴人先行借用週轉，嗣於八十九年九月間才依黃瑞英指示匯款一百一十萬元至上開指定帳戶，差額供作貼補被上訴人代為管理系爭房屋及扶養父母之費用，尚屬可採。上訴人執此謂被上訴人所匯款項、時間與被上訴人收取租金之款項、時間不符，認被上訴人未得黃瑞英之授權，並不可採。
㈣上訴人雖再陳稱被上訴人於原審之答辯狀先是主張伊為系爭房屋之所有人，嗣後
經上訴人提出被上訴人與黃瑞英之買賣契約書後，始主張為黃瑞英授權伊出租，其前後主張不一。而被上訴人於另案並以自己之名義起訴請求大同公司給付租金（見原審卷第二三頁民事起訴狀），且大同公司於該案中抗辯被上訴人已非房屋所有權人，被上訴人亦未為受黃瑞英委託出租之主張，足見被上訴人主張受黃瑞英委託，為被上訴人臨訟編纂等語。惟查被上訴人就訴訟程序之進行，先後提出有利於己之主張及證據，其前後雖有不合，然被上訴人就其嗣後所主張經黃瑞英授權出租予大同公司，亦經提出被上訴人與黃瑞英買賣契約書、黃瑞英委託書、匯款單、鍵鏵機械有限公司資料、黃瑞英戶籍謄本為證，並經黃瑞英證述在卷可稽，且經本院查閱屬實，尚難以此認被上訴人主張受黃瑞英之委託有何不符實際。又被上訴人既係以自已名義將系爭房屋出租予大同公司，故於另案被上訴人以伊自己名義，本於租賃關係請求大同公司給付租金，核屬正辦，至所得租金再本於與黃瑞英間之內部關係為交付，核屬另一問題，亦難謂被上訴人未於該他案表明間接代理之意旨，即遽以認定被上訴人未經授權為出租行為。
㈤被上訴人既係本於黃瑞英之授權而將系爭一、二樓房屋及其基地出租於大同公司
，所得租金並已交付予黃瑞英，自未受有何利益，上訴人請求被上訴人交付不當得利，即無可採。
八、綜上所述，張堡焱對被上訴人既無本件之不當得利請求債權，則上訴人主張自張堡焱受讓該債權，並請求被上訴人給付不當得利三百二十六萬五千三百六十元及其遲延利息，不應准許。原審駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與本件勝負之判斷無涉，爰不予一一審酌論列，應予說明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 二 月 二十七 日
民事第七庭
審判長法 官 張 耀 彩
法 官 陳 金 圍法 官 王 仁 貴正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 三 日
書記官 鄭 兆 璋附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。