臺灣高等法院民事判決 九十一年度上字第八三五號
上 訴 人 甲○○被 上訴人 乙○○右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國九十一年八月六日臺灣板橋地方法院九十一年度訴字第六二二號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、駁回被上訴人在第一審之訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、系爭土地雖經編定為道路用地，惟尚未徵收開闢，日後是否徵收開闢尚未成定論，而被上訴人就該買賣之房地仍為從來之使用近五年之久，並無任何減少通常效用或價值之情事發生，是難以系爭土地將來有被徵收可能之不確定情事，而認為系爭土地已存在減少價值之瑕疵。又上訴人與被上訴人間之買賣契約，被上訴人已給付價金完畢，上訴人亦已將房地移轉登記與被上訴人且交付使用，則縱將來系爭土地經政府依該鄉街計畫徵收開闢，亦屬買賣標的物交付後危險由買受人負擔之問題，該房地之徵收危險或補償利益等，自交付時起均由買受人承受負擔。是以，本件房地尚不應認存在物之瑕疵，原判決非無不當之處。（最高法院八十六年台上字第三六七四號判例參照）
二、又查，民法第三百五十六條立法理由：「謹按標的物之價值及效用，有無滅失或減少之瑕疵，在出賣人固應負瑕疵擔保之義務，在買受人亦應負檢查及通知之責任。其怠於通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，應視為承認其所受領之物，蓋以對於標的物瑕疵之擔保，以從速決定為宜，不應使出賣人久負不可知之責任也。」，且縱使係不能即知之瑕疵，檢查通知之時間亦不得超過交付後六個月。再者，依學者多數見解，民法第三百六十五條中有關解除權之六個月應屬「除斥期間」之性質。由上述條文及理由可知，縱使買賣之標的物存有瑕疵，依一般社會通念，被上訴人買受價格非低之房地，應向地政機關查詢其土地及建物登記謄本，以知其上之權利是否完整。惟被上訴人經使用該房地近「五年」之久時，才告知上訴人此房地已被預定徵收為道路用地，無非使上訴人久負不可知之責任，且使交易安全陷於不安之狀態。被上訴人未從速檢查買受之房地，已有違誠信原則，況其主張解除契約之時點業已超過法定除斥期間，故本件應視為被上訴人承認其所受領之物及不得行使解除權。
三、退步言之，果若被上訴人持原判決理由解除契約，則上訴人自買受系爭房地至轉讓該房地與被上訴人之時，均不知悉系爭房地早於六十四年十二月三十一日編定為道路用地，若上訴人亦持相同理由請求解除契約及返還買賣價金，交易安全何在？
叁、證據：提出最高法院判例及地方法院民事判決各一份為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：
一、被上訴人是在九十年以前就主張物有瑕疵，不論依修正前或修正後民法，皆可主張物之瑕疵擔保而解除契約。
二、上訴人已自認未告知四筆基地中之二筆基地已被編列為道路計畫用地，拆除面積達三分之一，而自上訴人所提書狀觀之，其應知道物有瑕疵，並負有告知義務卻未告知。
三、本件契約之訂定是在消費者保護法施行後，依消費者保護法第四、五條規定，出賣人應提出詳實資料讓買受人知悉，屬應告知故意不告知之情況下所生之瑕疵擔保，被上訴人可解除契約。
四、本件應是權利無缺瑕疵，縱使非屬權利無缺瑕疵，但因價值已減損超過三分之一以上，亦屬重大瑕疵可解除契約。
五、上訴人隱瞞上開土地已被列為計劃道路用地之事實，而不予告知，自屬詐欺，被上訴人除依瑕疵擔保之規定主張解除契約請求返還價金外，爰併撤銷被詐欺之意思表示，並按不當得利請求返還買賣價金。
叁、證據：援用原審所提證據。
理 由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國八十六年七月一日向上訴人購買台北縣三重市○○街○○○號四樓房屋及所坐落之基地即台北縣三重市○○○段菜寮小段四九五之
十六、之五、之十四、之二六等地號土地應有部分各五分之一之不動產，總價新台幣（下同）三百八十五萬元，伊已全部給付上訴人，並於八十六年八月三十日辦畢所有權移轉登記。上開房地原向遠東商業銀行辦理抵押貸款，嗣後伊於九十年間因各銀行貸款利率均已下降，該銀行不肯調降，擬轉向泛亞商業銀行申辦房屋抵押貸款，經該銀行調查發現於同年十一月十九日告知上開房屋之四筆基地其中同所四九五之五號、四九五之十四號二筆土地（下稱系爭土地）於六十四年十二月三十一日已被編定為計劃道路用地，而拒絕申貸，伊始知悉上情。系爭土地既被列為計劃道路用地，上訴人復未告知，將來即有遭受徵收且房屋將被拆除三分之一，使用上受限等不利因素，並有價值減損之瑕疵，且此瑕疵上訴人隱瞞未予告知，顯有詐欺。爰依瑕疵擔保之法律關係解除契約請求回復原狀，併撤銷被詐欺之意思表示，及返還不當得利之法律關係（選擇的合併），請求上訴人返還買賣價金三百八十五萬元並加計法定遲延利息等語。
上訴人則以：系爭土地於被上訴人買受之當時，已存有經編定為道路用地之事實，故被上訴人在購買當時應能申請閱覽土地使用分區證明卻未申請，則被上訴人不知系爭土地已編定為道路用地一事，係可歸責於被上訴人，且該土地雖被編定為道路用地，惟未經公告徵收，將來是否會徵收尚屬未定，故並無減少通常效用及價值之瑕疵；縱將來土地經徵收，亦屬標的物交付後危險由被上訴人負擔之問題，伊並詐欺，況被上訴人主張解除契約之時點，業已超過法定除斥期間等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張：伊於八十六年七月一日向上訴人購買台北縣三重市○○街○○○號四樓房屋及所坐落之基地即台北縣三重市○○○段菜寮小段四九五之十六、之
五、之十四、之二六等地號土地應有部分各五分之一之不動產，價金三百八十五萬元，伊已全部給付上訴人，並於八十六年八月三十日辦畢所有權移轉登記等情，業據提出不動產買賣契約書、交款備忘錄、建物及土地登記簿謄本等在卷可稽（見一審卷五頁至九頁、三一頁至四十頁），且為上訴人所不爭，應堪信為真實。
三、另被上訴人主張：上開房地伊原向遠東商業銀行辦理抵押貸款，嗣後伊於九十年間因各銀行貸款利率均已下降，該銀行不肯調降，擬轉向泛亞商業銀行申辦房屋抵押貸款，經該銀行調查發現於同年十一月十九日告知上開房屋之四筆基地其中系爭二筆土地於六十四年十二月三十一日已被編定為計劃道路用地，而拒絕申貸，伊始知悉上情。系爭土地既被列為計劃道路用地，上訴人復未告知，將來即有遭受徵收房屋將被拆除三分之一，使用上受限等不利因素，並有價值減損之瑕疵等情，業據提出泛亞商業銀行之客戶授信及保證查詢單載明及台北縣三重市公所九十年十一月十三日北縣重工都證字第○二三八二九號都市計畫使用分區（或公共設施用地）證明書載明上開意旨各一件為證（見一審卷十一頁至十三頁），上訴人對系爭二筆土地於六十四年十二月三十一日已被編列為計劃道路用地一節並不否認，惟以系爭土地於被上訴人買受之當時，已存在有經編定為道路用地之事實，故被上訴人在購買當時應能申請閱覽土地使用分區證明但卻未申請，則被上訴人不知系爭土地已編定為道路用地一事，係可歸責於被上訴人，且系爭土地雖被編定為道路用地，惟未經公告徵收，將來是否會徵收尚屬未定，故並無價值之減損；再系爭土地既已移轉登記並交付被上訴人使用，則系爭土地之危險及利益，均自交付時起由被上訴人負擔，伊交付系爭土地之既有現狀並無瑕疵，亦即交付時並無危險之發生，且系爭土地仍由被上訴人為一般之使用，雖系爭土地被編為道路用地，但仍未開闢徵收，並無減少通常效用及價值，縱然將來該土地經政府徵收，該危險亦應由被上訴人負擔等語置辯。查：
按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後始發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第三百五十六條定有明文。本件兩造於八十七年七月一日就上開房屋既基地之買賣，系爭二筆土地早在六十四年十二月三十一日即已被編定為計劃道路用地之事實，被上訴人縱依上開規定從速檢查買賣標的物，亦無法發見上開固有之瑕疵，況一般人就房屋土地之買賣，通常僅在意出賣人是否確為買賣標的物之所有權人，及房屋約定買賣之坪數是否足夠，除極少數專門從事土地買賣之人或土地代書及建築師等熟知應另向有關機關申請閱覽土地使用分區證明，以瞭解買受之土地是否被編列為公共計劃用地外，一般民眾大部分均不具有此種知識，且系爭二筆土地迄今仍登記為建築用地，亦有土地登記簿謄本二件附卷足按（見一審卷三一頁、三三頁），況本件被上訴人所買受之房屋係於系爭二筆基地已被列為計劃道路用地後之七十年一月間由起造人黃水永等五人申請興建，經台北縣政府建設局核發七十年一月十四日七十建字第一七五號建造執照，並於七十年七月七日核發七一使字第一一八七號使用執照等情，亦經原審向台北縣政府調閱房屋建造執照案卷查明屬實，該房屋其後辦理第一次建物所有權登記亦被編為建號七二七一號等情，亦有建物登記簿謄本在卷可稽（見一審卷三九頁）。凡此種種均足以使被上訴人於洽購之初深信系爭土地既已登記為建築用地，且本件房屋於建築之初復經核發使用執照，並已合法辦妥建物第一次所有權登記，其基地應不致有被編為計劃道路用地之可能而決定買受。此觀被上訴人直至九十年間因各銀行貸款利率均已下降，原貸款之遠東商業銀行不肯調降，擬轉向泛亞商業銀行申辦房屋抵押貸款，經該銀行調查發現於同年十一月十九日告知上開房屋之四筆基地其中系爭二筆土地於六十四年十二月三十一日已被編定為計劃道路用地，而拒絕申貸時始知悉系爭土地已被編列為計劃道路之情，即於九十一年一月四日依上開民法第三項之規定以郵局存證信函通知上訴人（見一審卷十四頁至十八頁），即可得到印證，是本件可歸責者應係上訴人未盡其出賣人之告知義務，而不應歸責於被上訴人。足見上訴人辯稱被上訴人未於買賣當時向有關機關申請閱覽土地使用分區證明，而不知系爭土地已編定為道路用地一事，係可歸責於被上訴人云云，尚非可採。按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項定有明文。上訴人出賣與被上訴人之系爭二筆土地登記之地目既為建築用地（見一審卷三一頁、三四頁系爭土地登記簿謄本），依上開民法第三百五十四條第一項之規定，自負有擔保其物依同法第三百七十三條規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭二筆建地在上訴人交付前既已被列為計劃道路用地，已如前述，上訴人復未予告知，此為上訴人所不爭。準此，系爭土地將來即存在隨時有可能遭受政府徵收，且房屋將被拆除三分之一之危險，在使用上亦因被列為計畫道路用地而受有限制，不惟其通常效用有所減少，並將減低其經濟上之價值（最高法院四十九年度台上字第三七六號判例參照）。被上訴人據以主張上訴人應負瑕疵擔保責任，即屬有據；上訴人辯稱：系爭土地雖被編定為道路用地，惟未經公告徵收，將來是否會徵收尚屬未定，故並無價值之減損；再系爭土地既已移轉登記並交付被上訴人使用，則系爭土地之危險及利益，均自交付時起由被上訴人負擔，伊交付系爭土地之既有現狀並無瑕疵，亦即交付時並無危險之發生，且系爭土地仍由被上訴人為一般之使用，雖系爭土地被編為道路用地，但仍未開闢徵收，並無減少通常效用及價值，縱然將來該土地經政府徵收，該危險亦應由被上訴人負擔云云，自非可取。
四、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第三百五十九條前段定有明文。系爭土地於上訴人交付前既有被列為計劃道路之瑕疵，其上之房屋亦將因被徵收而須拆除三分之一之面積，不惟其通常效用有所減少，並將減低其經濟上之價值。則被上訴人依上開民法第三百五十九條前段之規定，主張上訴人應負瑕疵擔保責任，伊得解除本件房屋暨基地之買賣契約，並已於九十一年一月十四日以臺北螢橋（台北六支）郵局第十二號存證信函對上訴人為解除買賣契約之意思表示，有上開郵局存證信函及掛號郵件收件回執各一件在卷可稽（見一審卷十九頁至二二頁），並依民法第二百五十九條第一款、第二款之規定請求返還已付之買賣價金三百八十五萬元及自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息，即有理由，應予准許。被上訴人此部分之訴既與其另外主張詐欺及不當得利部分之訴既屬於選擇的訴之合併，即應為其勝訴之判決，其主張詐欺及不當得利部分已無再予論述之必要。
上訴人雖辯稱：被上訴人主張解除契約之時點，業已超過法定六個月之除斥期間云云，惟按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，民法第三百六十五條第一項定有明文。查本件上訴人於八十六年八月三十日將上開房屋暨基地辦理所有權移轉登記與被上訴人並交付被上訴人時，既屬上開民法第三百五十六條第三項規定不能即知之瑕疵，被上訴人直至九十年十一月間擬轉向泛亞商業銀行辦理抵押貸款，經該銀行調查發現於同月十九日告知上開房屋之四筆基地其中系爭二筆土地於六十四年十二月三十一日已被編定為計劃道路用地而拒絕申貸時，始知悉系爭土地已被編列為計劃道路之情，即於九十一年一月四日依上開民法第三項之規定以郵局存證信函通知上訴人（見一審卷十四頁至十八頁），其後並於九十一年一月十四日以臺北螢橋（台北六支）郵局第十二號存證信函對上訴人為解除買賣契約之意思表示，業據提出上開郵局存證信函及掛號郵件收件回執各一件在卷可稽（見一審卷十九頁至二二頁），已如上述，則被上訴人解除契約距其於九十一年一月四日將上開瑕疵通知上訴人時，並未逾法定之六個月除斥期間，亦未逾自物之交付時起之五年期間，其解除權自未消滅。足見上訴人此部分所辯亦非可採，附此說明。原審為被上訴人勝訴之判決並以供擔保為條件為准免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十五 日
民事第四庭
審判長法 官 李 瓊 蔭
法 官 張 蘭法 官 楊 豐 卿右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 十二 月 二十六 日
書記官 殷 丹 妮附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。