臺灣高等法院民事判決 九十一年度上字第八六號
上 訴 人 乙○○被 上訴 人 甲○○右當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國九十年十一月三十日臺灣桃園地方法院八十九年度訴字第一七二七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將坐落桃園縣八德市○○段九六七之一四號土地（下稱系爭土地）上如附圖所示Ａ部分面積一六四平方公尺之建物拆除，將土地交還上訴人。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同，茲引用之外，補稱略以：㈠系爭土地為被上訴人、江正俊、江正務及江正本四人分別共有，房屋為被上訴人
單獨所有，即與最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例及該院七十三年度第五次民事庭會議決議所限定房屋及土地同屬一人之狀態不同。蓋共有人中之一人，占用共有物之一部分，基本上屬於無權占有，第三人無從知悉占用之共有人是否經他共有人全體同意，對第三人而言，隨意類推適用，應有不公平。被上訴人縱經其他共有人同意而為有權占有，亦屬債之關係，而上訴人所主張之訴訟標的屬物權關係，自可排除被上訴人基於債之關係之占有。
㈡坐落桃園縣八德市竹篙厝九號房屋（下稱系爭房屋）屬於違章建築，雖最高法院
上揭判例及決議所載：「土地及房屋同屬一人」，所謂房屋應以合法房屋為限，違章建築之房屋，應不可主張適用上揭判例及決議。
㈢系爭房屋依被上訴人之主張是其父親於民國（下同）五十餘年所建築完成，而系
爭房屋之建材為磚造，建築完成至今已使用近四十年，已超過其使用期限，被上訴人應不能主張擬制之租賃關係。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同，茲引用之外，補稱略以：㈠系爭房屋並非違章建築：
系爭土地係區域計劃法實施非都市地區土地，而區域計劃法於六十三年一月三十一日制定實施，而被上訴人房屋是被上訴人之父親在五十餘年所建，為實施區域計劃前已存在建物，因此系爭房屋不適用違章建築處理辦法，而為合法房屋。
㈡本件符合最高法院四十八年台上字第一四五七號判例：
因房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，為保護房屋使用經濟利益，除無權占有外，若因所有權變動而使房屋或土地分別為不同人所有時，以推定土地所有人默許房屋繼續使用該土地為目的。嗣民法增訂四百二十五條之一「擬制租賃關係」之規定，以加強保護房屋所有人利用價值。被上訴人所有房屋既先有合法使用權，後因繼承父債而經法院拍賣，為上訴人所競買取得土地所有權，且依原法院強制執行拍賣該土地之拍賣公告已載明有系爭房屋於其上不點交，顯然上訴人既知此拍賣條件而應買，則可推定其默許繼續使用。
理 由
一、上訴人起訴主張：系爭土地為伊所有，被上訴人於其上建蓋有未保存登記之系爭房屋一棟，面積為一六四平方公尺，被上訴人占有系爭土地並未有合法權源，爰依民法第七百六十七條之規定，訴請被上訴人將系爭房屋拆除，並將土地交還予伊。被上訴人則以：系爭土地乃伊父親江文信繼承取得，其並於其上建蓋系爭房屋一棟，嗣伊父親江文信與訴外人吳容凝間因抵押債務無力清償，而經訴外人吳容凝聲請法院強制執行查封拍賣，法院拍賣公告係以拍賣不點交為條件，上訴人與訴外人謝敬禮參與競標拍定進而取得系爭土地之所有權。而關於房屋部分，嗣因伊父親江文信去世，伊因繼承取得該建物之所有權，並繼續占有系爭土地至今，然法院拍賣時所定拍賣條件係不點交，則上訴人與謝敬禮購得系爭土地，自亦應受該不點交之拘束。又系爭土地及其上之建物原均屬伊父親江文信所有，上訴人及訴外人謝敬禮明知於此卻仍願意拍定該不動產，足見默示同意伊繼續使用系爭土地，並認為使用土地之房屋所有權人對土地所有權人應支付相當之代價，則其法律關係之性質當屬租賃而觀，伊所有房屋對於上訴人系爭土地，要非無權占有等語，資為抗辯。
二、上訴人主張：系爭土地為伊所有，被上訴人於其上建蓋有未保存登記之系爭房屋一棟，面積為一六四平方公尺之事實，業據上訴人提出地籍圖、土地登記簿謄本各一紙為證（見原審八十九年桃調字第四七號卷第八至十頁），復經原法院依聲請履勘現場，並囑託桃園縣八德地政事務所派員實施測量互核一致，制有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽（見原審卷第十九、二一頁），且為被上訴人所不爭執，上訴人此部分之主張，堪信為真實。
三、上訴人又主張：被上訴人所有之系爭房屋，占有系爭土地並未有合法權源。被上訴人則以前開情詞置辯。經查：
㈠系爭土地原為被上訴人之被繼承人江文信所有，其因向訴外人吳容凝借款而於八
十三年十二月十三日將系爭土地設定抵押權予吳容凝，嗣因無法償還該債務，訴外人吳容凝乃於八十四年九月十三日聲請拍賣抵押物，業經本院調閱原法院八十四年度執字第四八四二號拍賣抵押物案卷查明屬實。因抵押權之範圍僅限於系爭土地，並未包括其上之系爭房屋，故法院實施查封之時，僅查封系爭土地，並未及於系爭房屋，此有查封筆錄及拍賣公告附於前述執行卷可查。再者，查封後尚未拍賣之際，江文信於八十四年十二月九日死亡，系爭土地由被上訴人、江正俊、江正務及江正本四人繼承，四人嗣後分割遺產，由四人各按應有部分四分之一分別共有系爭土地，而系爭房屋則由當時之繼承人協議，由被上訴人單獨繼承，此為被上訴人所自認，上訴人對此亦不爭執，故堪信為真實。而上訴人與訴外人謝敬禮於八十四年十二月二十六日參與投標拍定系爭土地，並於被上訴人等繼承人為繼承登記後之八十七年二月九日因法院發給權利移轉證明書而取得系爭土地之所有權，二人應有部分各二分之一，上訴人又於八十九年五月二十五日向謝敬禮購買應有部分二分之一，此有前述執行卷所附之權利移轉證明書及上訴人所提之土地登記簿謄本可查，故上訴人即取得系爭土地之全部所有權，亦堪以認定。㈡按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土
地使用分開而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出售，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，亦即使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，其法律關係之性質，當屬租賃，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，又其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權人之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係，最高法院四十八年度臺上字第一四五七號判例及該院七十三年度第五次民事庭會議決議可供參照。該判例之意旨在於解決此土地與建物同屬一人，先後或同時出賣而分屬不同人，致使房、地所有權分離後，為保護不動產之經濟價值及兼顧交易安全等公共利益之考量下，所為之解決方式。經查，系爭土地及房屋原屬被上訴人之父親江文信所有，江文信死亡後土地由被上訴人、江正俊、江正務及江正本四人繼承，並於分割遺產後，各按應有部分各四分之一分別共有系爭土地，而系爭房屋由被上訴人單獨繼承，此既為被上訴人及其他繼承人所為分割遺產之方法，房屋性質上不可能與土地分離而存在，應可推知，其他共有人應同意被上訴人繼續占有使用系爭土地，故對於共有人之內部關係而言，被上訴人為有權占有。又按分別共有之應有部分並非在共有物在量上之劃分，亦非具體存在於共有物之特定部分，而係抽象存在於共有物之任何微小部分上。本件被上訴人有系爭土地應有部分四分之一，其所有權自抽象存在於系爭土地之全部上，系爭房屋既為其單獨所有，故對於共有人以外第三人之外部關係而言，被上訴人就系爭土地所有權應有部分與系爭房屋均屬被上訴人一人所有，而強制執行法所為之拍賣，性質上仍為私法上之買賣，故解釋上本件應可類推適用前述判例及民事庭會議決議結果。易言之，系爭土地就土地所有權應有部分及系爭房屋所有權均屬被上訴人一人所有，上訴人與訴外人謝敬禮拍定系爭土地，致使土地及房屋分屬不同人，為保護不動產之經濟價值及兼顧公共利益，應可推斷上訴人與謝敬禮於買受時默示同意被上訴人繼續使用系爭土地，被上訴人對上訴人及謝敬禮應支付相當之代價，其法律關係之性質，當屬租賃，至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判，又即便訴外人謝敬禮將應有部分移轉與上訴人，應有民法第四百二十五條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷上訴人與被上訴人均繼續其原來之法律關係。被上訴人抗辯：上訴人默示同意伊繼續使用系爭土地，自堪採信。
四、綜上所述，上訴人主張：被上訴人所有之系爭房屋，占有系爭土地並未有合法權源，為不可採。被上訴人抗辯：上訴人默示同意伊繼續使用系爭土地，伊為有權占有，為可採。從而，上訴人依民法第七百六十七條之規定，請求被上訴人將系爭房屋拆除，並將土地交還上訴人，於法無據。是則，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為之舉證，經審酌後並不影響判決結果，自無庸一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 二十三 日
民事第十庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 藍 文 祥法 官 黃 騰 耀右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 二十四 日
書記官 楊 麗 雪