臺灣高等法院民事判決 九十一年度上字第九一八號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 吳克成
陳萬發律師複 代理人 徐建弘律師被 上訴人 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 廖克明律師右當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十一年九月十三日臺灣桃園地方法院九十年度訴字第一一九三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國（下同）三十八年六月二十五日向被上訴人之先祖吳勝記承租坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地），後系爭土地由吳盆繼承，再由被上訴人二人繼承，被上訴人二人於八十八年間辦妥繼承登記後，方發現系爭土地上有三七五耕地租佃契約，乃於八十九年間催告上訴人繳交積欠十三年之租金，上訴人拒絕繳納積欠之租金。查本件吳盆之繼承人即被上訴人二人與其他有權之繼承人既業已協議分割遺產，且合意土地分給何人，就由何人來繼承該筆土地上之契約關係，上訴人與吳盆間系爭耕地租約之一切權利義務關係，顯然已由被上訴人二人合法繼承，是被上訴人二人自得基於耕地租約之出租人地位，向上訴人請求給付積欠之租金及對上訴人為終止租約之意思表示。爰本於耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款、民法第四百五十五條租賃物返還請求權及同法第七百六十七條物上返還請求權，終止與上訴人間三七五租約，求為命上訴人返還坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號，地目田、面積○．二六五八公頃土地之判決。（原判決命上訴人應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○○號之土地返還予被上訴人。上訴人就此上訴）答辯聲明：㈠駁回上訴。㈡上訴費用由被上訴人負擔。
二、上訴人則以：因兩造同屬宗親，所以系爭土地在出租之時，出租人吳勝記即向上訴人言明代繳耕地稅賦及水利會費即可，不必繳交租金，是上訴人自承租系爭土地迄今其間五十年未曾給付過租金，僅代繳出租人應負擔之田賦及水利會費而已，嗣被上訴人於八十九年間催告上訴人給付租金，上訴人認為被上訴人已然推翻上訴人與原出租人間約定默契，遂將被上訴人繼承後租金給付被上訴人，且為被上訴人所收受，被上訴人自無由以上訴人積欠租金終止租約並請求返還耕地。而本件應屬必要共同訴訟，應以全體繼承人起訴，吳盆之繼承人中至少尚有曾德米等八人為有權繼承，卻均被遺漏，其當事人顯不適格。況曾德米等八人之拋棄繼承部分業經臺灣新竹地方法院及鈞院認定拋棄繼承與法不符，原審判決誤認曾德米等八人已拋棄繼承顯然有誤。退步言，被上訴人並未依最高法院八十六年台上字第三三二四號判例意旨到承租人住所收取租金，故承租人縱未付租金，亦係可歸責於被上訴人所致，被上訴人仍屬無權終止租約。又依民法第一百二十六條租金之請求權僅有五年時效，上訴人既已繳清八十八年至九十年之租金，則並無積欠兩期地租之情，被上訴人自不得終止租約。被上訴人亦未由全體出租人共同向上訴人請求租金，更末以全體出租人為終止之意思表示，被上訴人終止租約之意思表示顯不合法，自不生終止之效力等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
三、查坐落新竹縣○○鄉○○段十五間屋小段一六五地號土地，地目為田，原為被上訴人之被繼承人吳益之被繼承人吳勝記所有，吳勝記與上訴人簽訂私有耕地租約，約定前開耕地出租予上訴人耕作，期限自三十七年十二月二十日起至四十年十二月十九日止，並向當時之新竹縣新屋鄉公所辦理三七五租約登記，嗣吳勝記於四十二年間死亡，由吳盆繼承上開一六五地號土地應有部份三分之一，繼於五十九年一月三日因土地重劃緣故，吳盆原取得一六五地號土地應有部份三分之一，經重劃為系爭桃園縣○○鄉○○段○○○○○號土地，吳盆復於七十五年間死亡，再由被上訴人二人於八十八年四月六日辦理分別共有繼承系爭土地，上訴人自三十七年承租系爭土地以來即繼續在系爭土地上耕作收益，後於八十六年間單獨申請辦理租約變更登記，但因地址錯誤致新屋鄉公所文書無法送達出租人之繼承人而採取公示送達方式為送達，上訴人於七十六年迄八十八年間均未繳納依已登記之三七五耕地租佃契約約定數量之租穀等事實，為上訴人所不爭執，並有被上訴人提出台灣省新竹縣新屋鄉後庄村私有耕地租約登記申請書、台灣省桃園縣新屋鄉耕地租約登記簿、桃園縣新屋鄉私有耕地租約附表、農地重劃區土地所有權人原有土地與新分配土地對照清冊、吳盆除戶三七五租約訂立、變更、終止、續定申請書暨單獨續約變更登記理由書及新屋鄉公所公示送達函等件在卷可參，復經原法院依職權向桃園縣新屋鄉公所調取系爭土地上新鄉庄字一三二號租約歷次租約變更登記資料所附土地登記謄本附卷可稽，堪信為真實。
四、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第四百五十一條定有明文。查被上訴人主張兩造就系爭土地訂有租賃契約，上訴人既不爭執與被上訴人之先祖吳勝記訂有私有耕地租約，約定上訴人於系爭土地上耕作，並辦理三七五租約登記，上訴人復自承於與吳勝記締結系爭三七五租約後，於吳勝記在世時均有繳交租穀（九十一年六月二十一日言詞辯論筆錄），且上訴人於原定之租約期限屆滿後仍為系爭土地之耕作收益，吳勝記未為反對之意思，於吳勝記死亡，繼承人吳盆繼承系爭土地後，上訴人又單獨申請變更租約登記等情，堪認上訴人與吳勝記、吳盆間所締結契約性質，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，應視為不定期限租賃契約，則被上訴人主張兩造間就系爭土地之租賃契約在繼續中，堪信為真實，是上訴人自有繳納租金之義務。上訴人雖辯稱，系爭土地在出租之時，出租人吳勝記即向上訴人言明代繳耕地稅賦及水利會費即可，不必繳交租金云云，但為被上訴人所否認，自應由上訴人就所辯有利於己之事實存在負舉證之責。經查，上訴人雖提出水利會徵收單、田賦實物繳納通知單等及私有耕地租約等為證，然依被上訴人提出前揭新竹縣新屋鄉後庄村私有耕地租約登記申請書約定內容，水租（即水利會徵收費用）本即應由承租人繳納；再依上訴人提出田賦實物繳納通知單記載，管理或代繳義務人俱是「吳慶」而非上訴人，上訴人雖稱實際上是由渠支付云云，惟並未就此舉證以實其說；而上訴人提出私有耕地租約二紙，出租人均為「吳勝記」，承租人均為「吳慶」，除其中一紙記載租穀與收穫數量外，另一紙未記載收穫量、租穀等，且其中一紙約定水租概由出租人負擔，核與原法院依職權調得台灣省新竹縣新屋鄉後庄村私有耕地租約登記申請書記載不符，另一紙就水租負擔則全末約定，再如租賃期間及詳細締約日期均未記載，是依該二紙私有耕地租約之承租人既非上訴人，且形式上並未約定完足，二紙租約記載又不完全相同，亦未有吳勝記應允上訴人耕作系爭土地無須繳納租穀而以繳納水租、田賦代之之明白記載，尚不足認上訴人抗辯前揭事實為真。至上訴人抗辯於吳盆在世之時未曾繳納租穀等情，並為被上訴人所否認，上訴人亦未能就此舉證證明之。此外，上訴人復未能提出其他證據證明吳勝記或吳盆會應允上訴人得以繳納水租、田賦代租穀等情。則上訴人抗辯其與吳勝記、吳盆間有合意以繳納水租、田賦代租穀，被上訴人現要求上訴人繳交租金有違誠實信用原則云云，即無足採。
五、上訴人雖又抗辯被上訴人早於八十二年間即知兩造間租約存在而未催繳租金，有默示同意上訴人無須繳租云云，但為被上訴人所否認，上訴人既未舉證證明被上訴人早於八十二年間即知系爭租約存在等情，且被上訴人迄八十七年十二月十六日始辦理分割繼承，並因遲延辦理繼承登記繳納罰鍰一萬七千二百八十元，於八十八年四月六日始辦理土地所有權變更登記，有被上訴人提出台灣省桃園縣地政規費收費收據聯、土地登記謄本存卷可按，衡諸常情，如被上訴人早於八十二年間即知系爭土地及系爭租約存在，應即辦理繼承登記，顯無必要平白無故任令政府科處罰鍰，是上訴人執此抗辯，即非可採。
六、本件上訴人上訴意旨雖以繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對遺產全部為公同共有，應屬必要共同訴訟，吳盆之繼承人不只被上訴人二人，應由吳益之全體繼承人或得其他繼承人之同意起訴，且土地所有權人與出租人係不同概念，是否為出租人並非以土地所有權為認定標準。被上訴人以其為系爭耕地之所有權人逕推稱就是出租人而進行起訴，當事人不適格。被上訴人亦未由全體出租人共同向上訴人請求租金，更未以全體出租人為終止之意思表示，被上訴人終止租約之意思表示顯不合法，自不生終止之效力云云。惟查：
（一）、民法第一千二百五十一條固規定，繼承人有數人時，在「分割遺產前」，各
繼承人對遺產全部為公同共有，惟參照九十年九月十四日修正前土地登記規則第二十八條第三款、第三十一條、第四十條、第四十一條之規定，因繼承取得土地權利之登記，原則上應辦理公同共有之繼承登記，然如得全體繼承人同意，並由全體繼承人或親自到場提出國民符簽證後辦理登記，或提出其他繼承人印鑑證明表示同意後，即得辦理分別共有之繼承登記。是依被上訴人提出吳盆繼承系統表，吳盆之繼承人雖不只被上訴人二人，但查被上訴人已與其他繼承人成立分割遺產協議，同意系爭土地由本件被上訴人乙○○、甲○○二人辦理繼承登記為分別共有人，業經原法院依職權調閱系爭土地辦理繼承登記相關資料內附遺產分割協議書暨吳盆其餘繼承人出具印鑑證明影本在卷可參。足證被上訴人主張：吳盆之繼承人即被上訴人二人與其他有權之繼承人（不包括被上訴人主張無繼承權之曾吳錢妹及其後人）業已協議分割遺產，且合意土地分給何人，就由何人來繼承該筆土地上之契約關係，上訴人與吳盆間系爭耕地租約之一切權利義務關係，顯然已由被上訴人二人合法繼承等語，應可採信。是以被上訴人二人基於耕地租約之出租人地位，向上訴人請求給付積欠之租金及對上訴人為終止租約之意思表示，自屬合法有效。被上訴人二人並非逕以「所有權人」之身分即推稱係「出租人」，上訴人對此實有誤解，所辯即不足採。
（二）、上訴人復抗辯被繼承人吳盆之繼承人除被上訴人提出於桃園縣楊梅地政事務
所之繼承系統表與分割遺產協議書上載明繼承人外，倘有已故曾吳錢妹（五十六年四月二十七日死亡）之繼承人曾德米、曾德讓、曾德鳳、羅曾月妹、曾貴香、曾秀香、曾秀榮（查上訴人一再辯稱曾德米等八人，惟查曾吳錢妹之次子羅德永已於五十四年間經羅福及羅劉妹收養而無繼承權）等七人可辦理代位繼承，被上訴人提出上開繼承系統表漏未記載訴外人曾德米等七人為繼承人，亦未得渠等同意分割遺產，其當事人適格仍有不合云云。惟依被上訴人提出於桃園縣楊梅地政事務所之繼承系統表所以漏載曾吳錢妹之子女為吳盆之繼承人，係因戶政事務所誤載吳益之次女吳丹妹之出生別之故，有上開系爭土地辦理繼承登記相關資料內附吳丹妹妹之子女曾德米等七人並已具狀表明拋棄對吳盆遺產之繼承權，有被上訴人提出聲明拋棄繼承狀及曾德米等人承部分業經臺灣新竹地方法院及本院認定曾德米等八人之拋棄繼承與法不符，原審判決誤認曾德米等八人已拋棄繼承顯然有誤等語。惟查拋棄繼承縱因逾法定期間而無效，然曾德米等八人（包括無繼承權之羅德永）既已聲明欲拋棄對吳盆所有遺產之繼承權利，可認其等八人亦無意繼承系爭土地。退步言之，被上訴人乙○○、甲○○等吳盆於八十八年辦理土地分別共有繼承登記時，既已知會曾德米等人，其迄今均未主張繼承權被侵害，而行使繼承回復請求權，依民法第一千一百四十六條第二項之規定，亦已罹於二年之時效而不得主張，且被上訴人乙○○、甲○○就系爭土地又業已依法辦理分別共有繼承登記，曾德米等人既不得再為主張對吳盆有繼承權，至少可認定分割遺產時，曾德米等八人應同意系爭土地由被上訴人乙○○、甲○○二人辦理繼承登記為分別共有人，被上訴人主張吳盆之法定繼承人已經分割遺產，協議由渠等二人取得系爭土地所有權等情，堪可採信。又參照耕地三七五租約清理要點第十條第一項第二款及臺灣省耕地租約登記辦法第四條第二款規定，耕地租約有出租人死亡，由繼承人繼承其出租耕地之情形者，應為租約變更登記，明文承認在出租人死亡情形，耕地租約應由繼承該出租耕地之繼承人承受，從而，被上訴人二人既已繼承系爭土地，自亦承受系爭土地原出租人與上訴人間之三七五耕地租佃契約，當得由被上訴人二人單獨提起本件租佃爭議訴訟，上訴人抗辯被上訴人有當事人不適格情形，仍非可採。
（三）、再退步言之，縱認訴外人曾德米等人亦為吳盆之繼承人，惟按「公同共有物
之處分及其他之權利行使，依其公同關係所規定之法律或契約，得由公同共有人中之一人為之者，關於公同共有物之爭執，自得由其一人單獨起訴或被訴，即使此項法律或契約無此規定，得公同共有人全體之同意時，亦得由其中一人單獨起訴或被訴，故關於公同共有物之訴訟，不得概稱為固有之必要共同訴訟，公同共有人中之一人或數人得起訴或被訴時，如由數人或全體一同起訴或被訴，即屬類似之必要共同訴訟。公同共有人全體起訴或被訴之事件，應適用民事訴訟法第五十六條第一項各款規定者，祇須說明其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，無須認定其訴訟究為固有之必要共同訴訟，抑為類似之必要共同訴訟，若公同共有人中之一部分人起訴或被訴之事，仍應認定其是否得得由一部分人起訴或被訴，以明當事人之適格與否。」最高法院三十一年十一月十九日之決議闡述甚明，又上開決議之所謂公同共有人之一人或數人得起訴或被訴時，其所謂數人係指得單獨起訴或被訴之數人而言。最高法院六十八年第四次民庭總會議亦做有補充決議。是以訴外人曾德米等人縱為吳盆之繼承人，然被上訴人就系爭土地既已合法辦理分別共有繼承系爭土地，為系爭土地之合法所有權人，姑不論訴外人曾德米等人已不得主張為系爭土地之公同共有人，即便為公同共有人，則依上開決議之見解，被上訴人亦得單獨對上訴人起訴，並無當事人不適格，上訴人所執之上訴理由，亦不足採。
七、上訴人上訴後另辯稱：被上訴人未至承租人住所收取租金，故屬「可歸責被上訴人事由」云云。惟按「清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，應依左列各款之規定：一以給付特定物為標的者，於訂約時，其物所在地為之。二其他之債，於債權人之住所地為之。」民法第三百十四條定有明文。足見除非契約另有訂定，租金之給付，應以債權人即出租人之住所地為清償地。查系爭耕地租約登記申請書雙方並無「往取債務」之約定，上訴人亦未舉證以實其說，被上訴人（出租人）自無至上訴人（承租人）住所收取租金之義務。至於上訴人所引之最高法院八十六年度台上字第三三二四號判例之內容，係指出租人與承租人另有約定須由出租人至承租人住所收取租金之情形，於本件並不適用，上訴人執此抗辯，即非可採。
八、上訴人另以租金之五年短期時效為由，辯稱上訴人未積欠兩期地租云云。惟按耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定，承租人積欠地租達兩年之總額時，出租人得依法終止租約，惟此一規定，參照司法院院解字第三四八九號解釋，，出租人仍應依民法第四百四十條規定，定相當期限催告其支付，承租人於期限內不支付時，出租人始得終止租約，又所謂地租積欠達兩年之總額，係指承租人人歷年積欠之地租，除已清償部份外，累積已達兩年份之總額言，此自法條規定意旨甚明（最高法院四十五年台上字第二０五號判例、七十年台上字第二二一九號一判決亦可資參照）。經查，上訴人未繳納七十六年起至八十八年止之租金，已如前述，所積欠租金已達兩年之總額，且被上訴人於八十九年十一月十八發函上訴人催繳延欠租金，上訴人於八十九年十二月十五日寄發存証信函回覆同意繳交被上訴人繼承系爭土地後自八十八年起之租金，後被上訴人於九十年二月二十三日申請桃園縣新屋鄉公所耕地租佃委員會調解，上訴人於調解程序中，先是應允給付積欠十三年租金，後又提出異議不同意調解結果，有被上訴人提出存証信函，及桃園縣政府耕地租佃委員會租佃爭議調處不成立案卷附存証信函及調解筆錄附卷可參，堪認被上訴人已定相當期限催告上訴人支付租金，然上訴人至今除給付八十八年、八十九年、九十年積欠之租金外，仍末清償其他積欠租金，足證上訴人積欠租金達二年以上之事實甚明，則被上訴人主張以起訴狀繕本送達為終止租約之意思表示，終止與上訴人間系爭土地耕地租佃契約自屬合法。至於請求權之時效問題，和被上訴人有無權利終止租約及終止租約是否合法，係屬二事，不容混為一談。法律並無規定出租人於罹於時效後，即喪失終止租約之權利，上訴人所辯，亦非可採。
九、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條定有明文。本件兩造間系爭土地耕地租佃契約，既經被上訴人合法終止，已如前述，上訴人自應返還租賃物予出租人即被上訴人。從而，被上訴人本於租佃契約終止後之租賃物返還請求權，請求上訴人返還系爭土地，自屬有據，應予准許。是則原審判命上訴人返還系爭土地，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附此敘明。
十一、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 三 月 十一 日
民事第十庭
審判長法 官 林 敬 修
法 官 黃 騰 耀法 官 藍 文 祥右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 二十四 日
書記官 顧 倪 淑 貞附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。