台灣高等法院民事判決 九十一年度上更㈠字第八九號
上 訴 人 翠峰建設有限公司法定代理人 李煉順被 上訴 人 甲○○訴訟代理人 孔慶富右當事人間回復原狀等事件，上訴人對於中華民國八十八年七月二十八日臺灣板橋地方法院八十八年度訴字第四八八號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應將坐落台北縣三重市○○○段大有小段一四二地號土地上建物（包括建號三二八六全部、建號三三○七應有部分一萬分之二九一一）即門牌號碼台北縣三重市○○街○○○巷○○弄○○號二樓房屋騰空遷讓返還上訴人。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者，予以引用外，補稱略以：
㈠、關於系爭契約第四條乙方交付所有權狀等相關文件之約定，其真意係乙方即上訴人應將有關移轉所需文件交付於受託代為辦理所有權移轉之代書，被上訴人則應配合辦理貸款所需抵押、對保等手續，對此兩造均知之甚詳，被上訴人亦無異議，且於原審已明知上訴人業將相關書類交付雙方所共同同意委辦過戶手續之代書，並曾通知前往上訴人公司處所辦理，均為被上訴人拒絕，其理由係以十四項公共設施尚未完善。惟上訴人於前審民國八十九年一月十九日準備書續㈠狀及八十九年五月四日以辯論意旨狀繕本之送達，再度分別催告辦理貸款及給付價金，因被上訴人未予置理而解除契約，則因被上訴人拒絕辦理貸款，顯然不願以貸款給付價金，上訴人復經催告後始據以解約。
㈡、被上訴人亦不否認上訴人於訴訟前後迭以信函催告其辦理過戶、貸款及繳交價金之手續，惟僅以希望上訴人賠償損失置辯。然上訴人於八十七年五月八日於被上訴人僅交付新台幣（下同）五十萬元之價金即交付房屋予被上訴人遷入使用，嗣經假執行被上訴人始於八十九年十二月間搬遷，其間共居住達二年七個月之久，以房地總價四百八十萬元，年息百分之十，每年四十八萬元租金計算，則二年七個月期間所省卻之租金已有一百萬元之鉅，被上訴人並無損害。而上訴人因被上訴人違約致遲遲無法收受價金，原售房地之預期利益所受損失已達上百萬元，是被上訴人既未依催告之旨辦理貸款，亦未給付價金，且經上訴人一再催告未果，則上訴人解約請求回復即有理由。
三、證據：除援用原審及發回前本院前審提出者外，補提：八十八年六月二十九日致被上訴人律師函影本乙份、存證信函影本四份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決及發回前本院判決記載相同者，予以引用外，補稱略以：被上訴人係於八十六年間向上訴人購買系爭房屋，因上訴人遲延過戶致無法辦理勞工貸款，而被上訴人已花費數十萬元之裝潢費、搬遷費，希望上訴人能夠賠償上開損失。
三、證據：援用歷審所提證據。理 由
一、兩造爭執要旨上訴人主張：被上訴人於八十七年五月五日以四百八十萬元承購其所有坐落三重市○○○段大有小段一四二地號基地上建物門牌三重市○○街○○○巷○○弄○○號二樓房屋乙戶，雙方訂有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），其於八十七年五月八日即交付系爭房屋予被上訴人搬入使用，被上訴人依約即應配合辦理所有權移轉登記、貸款手續以給付買賣房地價金餘款四百三十萬元，惟被上訴人經多次催告並定相當期限，仍置之不理，經上訴人解除系爭契約後，請求被上訴人應將上開房屋騰空遷讓返還上訴人等情。被上訴則以：因上訴人遲延過戶系爭房屋致被上訴人無法辦理勞工貸款，且已花費數十萬元之裝潢費、搬遷費，希望上訴人賠償損失等語，資為抗辯。
二、得心證理由
㈠、兩造不爭執部分上訴人主張兩造簽訂系爭不動產買賣契約，已於八十七年五月八日將上開房屋交付被上訴人使用，被上訴人僅給付五十萬元價金即於同年五月底遷入居住，嗣被上訴人未依約繳交買賣價金四百三十萬元，經上訴人定期催告仍未履行等事實，業據上訴人提出不動產買賣契約、存證信函等件為證，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
㈡、本件所爭議者，在於上訴人主張被上訴人經多次催告並定相當期限，仍拒絕配合辦理所有權移轉登記及貸款手續，致尚有買賣房地價金餘款四百三十萬元未付，經上訴人解除系爭契約後，請求被上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人，是本院所應審酌者，即為兩造系爭不動產買賣契約是否由上訴人合法解除。
１、按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，於特定物之買賣，如該買賣標的物有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，買受人固得拒絕給付相當之價金，最高法院八十六年台上字第二八０八號判決可資參考。本件系爭房屋，原有十四項瑕疵尚待改善，為兩造所不爭，嗣經協調，上訴人已積極改善，本院前審於八十八年十一月十九日勘驗現場時瑕疵已有改善，且迄八十九年五月十六日止，被上訴人認上訴人無法完成之瑕疵工程為其他住戶搭蓋違章建築部分，即一樓之騎樓被封閉，惟上訴人已就瑕疵為改善處理。至於違章建築部分，非上訴人所加蓋，自非上訴人所應依契約履行義務之範圍，被上訴人僅以此為由，拒絕給付其大部分價款四百三十萬元，其拒絕給付之價金顯不相當，且被上訴人僅給付五十萬元，卻已遷入居住二年，其行使債權顯然有違誠實及信用方法，最高法院八十六年度台上字第二八○八、十八年度台上字第一一四九號判決足資參酌，是上訴人主張被上訴人拒絕辦理貸款給付，構成遲延給付，足堪認定。
２、次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。又「上訴人縱已負有遲延責任，然被上訴人如未依民法第二百五十四條之規定，定相當期限，催告上訴人履行，並因上訴人於期限內不履行，為解除契約之意思表示，仍不能不受契約之拘束，上訴人提出應為之給付，請求被上訴人履行，自非被上訴人所得拒絕。」最高法院二十九年上字第七八二號著有判例。經查，依系爭不動產買賣契約第三條㈢約定：「第三項給付尾款四百三十萬元，以貸款撥下為準」、合約第四條規定：「上訴人於收到被上訴人所交付第一次款即四十萬元，必須交出所有權移轉登記所需之各類證件，並於日後需盡量配合被上訴人完成登記等義務，否則上訴人應負一切損害賠償之責」。依此合約規定，只要上訴人交出所有證件予被上訴人，由被上訴人取得上訴人所交出無誤之證件辦妥所有權移轉登記，被上訴人取得所有權後，則必須辦理貸款，而在貸款核撥後，被上訴人應負給付尾款四百三十萬元之義務，屆時如被上訴人仍未付款即有遲延給付尾款四百三十萬元情事。本件被上訴人既未依上訴人存證信函之催告，遵期配合辦理系爭房屋所有權移轉登記及貸款手續自應負遲延責任。而上訴人並於存證信函中指明：「請於文到五日內親赴翠峰公司辦理所有權移轉登記及貸款手續，並於完辦貸款手續以給付買賣價金餘款四百三十萬元整如說明」，有台北杭南郵局存證信函第七七二號、第六七五號、第五二九號存證信函附卷可稽（本院上更一卷第二一頁、第二四頁、第二七頁）。是則上訴人已定相當期限催告被上訴人履行給付尾款，被上訴人於期限內仍不履行，上訴人據以解除契約請求將系爭房屋騰空遷讓返還，自屬可採。
三、綜上所述，本件買賣契約既經上訴人合法解除，則上訴人依民法第二百五十九條之規定，求為判命被上訴人騰空系爭房屋遷讓交還上訴人，以回復原狀，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判准如上訴聲明之請求，為有理由，自應由本院將原判決廢棄改判如主文第二項所示。
四、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條第、第七十九條、第四百六十三條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 七 日
民事第九庭
審判長法 官 吳 謙 仁
法 官 蘇 瑞 華法 官 魏 大 喨右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 八 日
書記官 黃 美 玉附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。