台灣高等法院民事判決 九十一年度上更㈢字第一二○號
上訴人即附帶被上訴人 王竣民（即祭祀公業王五祥管理人）附帶上訴人 乙○○○
丙○○甲○○右當事人間調整租金等事件，上訴人對於中華民國八十五年四月二十三日臺灣臺北地方法院八十四年度訴字第二九三二號第一審判決提起上訴，並為聲明之擴張及減縮，被上訴人乙○○○、甲○○提起附帶上訴，經最高法院第三次發回更審，被上訴人丙○○於本審提起附帶上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於㈠駁回上訴人後開第二項、第三項、第四項、第五項之訴，㈡命被上訴人之給付，超過命被上訴人乙○○○、丙○○、甲○○應依序給付上訴人新台幣陸仟參佰零柒元、壹佰壹拾玖元、壹仟捌佰貳拾貳元，及其利息部分，㈢該部分假執行之宣告，並㈣訴訟費用之裁判除確定部分外，均廢棄。
被上訴人乙○○○承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段三一八號土地其中面積二百四十六平方公尺，地上權權利範圍二六四ＯＯ分之六ＯＯＯ及同區段三一九號土地其中面積四百七十三平方公尺，地上權權利範圍一ＯＯＯ分之三六（登記字號：78.06.23景美字第065450號），自民國八十四年四月一日起年租金應調整為各依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之六點五及稻谷伍台斤計算。
被上訴人丙○○承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段三一九號土地其中面積四百七十三平方公尺，地上權權利範圍一ＯＯＯ分之六三（登記字號：72.07.29景美字第064580號），自八十四年四月一日起年租金應調整為各依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之六點五及稻谷肆台斤計算。
被上訴人甲○○承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段三一九號土地其中面積四百七十三平方公尺，地上權權利範圍一ＯＯＯ分之五二（登記字號：78.06.23景美字第065460號），自八十四年四月一日起年租金應調整為各依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之六點五及稻谷伍台斤計算。
被上訴人乙○○○、丙○○、甲○○應各協同上訴人依前開第二、三、四項所示內容辦理地上權地租變更登記。
右廢棄㈡部分，上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴及其餘追加之訴均駁回。
其餘附帶上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，除確定部分外，關於上訴及追加之訴部分，由被上訴人負擔三分之二；餘由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由附帶上訴人乙○○○、甲○○、丙○○負擔五分之一，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人即附帶被上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決除已確定之部分外，不利於上訴人之部分均廢棄。
㈡被上訴人乙○○○承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段三一八號土地
其中面積二百四十六平方公尺，地上權權利範圍二六四○○分之六○○○○○區段○○○號土地其中面積四百七十三平方公尺，地上權權利範圍一○○○分之三六（地上權登記字號：⒍景美字第065450號），自民國八十四年四月一日起年租金應調整為各依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七及稻谷五台斤計算。
㈢被上訴人丙○○承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段三一九號土地其
中面積四百七十三平方公尺，地上權權利範圍一○○○分之六三（地上權登記字號：⒎景美字第064580號），自八十四年四月一日起年租金應調整為各依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七及稻谷四台斤計算。
㈣被上訴人甲○○承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段三一九號土地其
中面積四百七十三平方公尺，地上權權利範圍一○○○分之五二（地上權登記字號：⒍景美字第065460號），自八十四年四月一日起年租金應調整為各依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七及稻谷五台斤計算。
㈤被上訴人乙○○○、丙○○、甲○○應各協同上訴人依前開第二、三、四項聲明所示內容辦理地上權地租變更登記。
㈥被上訴人乙○○○、丙○○、甲○○應各再給付上訴人新台幣（下同）十九萬三
千一百八十五元、四萬六千三百三十六元、五萬四千六百六十元，暨均自八十四年七月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈦附帶上訴駁回。
二、陳述：除與原判決及本院前審歷次判決記載相同者予以引用外，補稱略以：㈠上訴人起訴聲明真意為請求系爭土地按申報地價計算部分調租，稻谷付租部分則
未聲明調整。且稻谷付租部分，其給付種類屬「稻谷」，依法自不得折合新台幣併加計算是否超過申報地價百分之十，是此部分應無土地法所規定之申報地價百分之十上限之適用。再上訴人與被上訴人已合意認「台斛」為「台斤」之誤植，而稻谷五台斤折算之金額微乎其微，縱計入聲請調整系爭土地地租，依台灣省糧食局之統計資料，八十四年至八十九年五月蓬萊稻谷之價格最高為十九．九一元，折合每台斤為十一．九五元，是被上訴人丙○○每年就稻谷付租部分約四百三十元，如加上上訴人訴請按申報地價百分之七之調整租金，其總額並未逾土地法第一百零五條準用第九十七條規定申報地價百分之十之上限，另被上訴人乙○○○如依租約其槄谷部分亦僅一千零五十四元，被上訴人甲○○亦僅三百五十七元，均未逾上開土地法規定之上限。況歷年來被上訴人等均未曾就稻谷計租部分給付上訴人，該約定亦形同具文；系爭土地亦已不生產稻谷。
㈡按「土地登記，除本規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之」，土地
登記規則第二十七條定有明文，故上訴人依法訴請被上訴人協同辦理變更記，於法並無不合。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提台灣糧食局之統計資料表一份、上訴人請求給付租金金額過程明細表、稻谷付租折算計算表、土地登記規則節錄等影本為證。
乙、被上訴人即附帶上訴人乙○○○、甲○○、丙○○方面：
一、聲明：㈠對造上訴駁回。
㈡如受不利之判決，請准供擔保免假執行。
㈢原判決不利於被上訴人部分廢棄。
㈣右廢棄部分，上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決及本院前審歷次判決記載相同者予以引用外，補稱略以：㈠依最高法院四十八年第六次民、刑庭總會決議要旨，可以請求增加租金之要件為
稅額確有增加、所收租金不敷納稅及與不動產價值之騰漲有關。而本件上訴人因擁有之土地高於法定標準面積，未依土地法規定分售，致需依法按較高之累進稅率繳納地價，並非因稅額增加所致，且兩造地上權所定租率已高於法定基本稅率，亦無不敷納稅情事，上訴人自無上開決議之適用。況上訴人以增加租金之方式，將加徵之地價稅額轉嫁於承租人，顯與政府採累進稅率課徵地價稅目的及土地法暨其施行法之立法理由相悖。
㈡民法第四百四十二條規定之當事人得聲請增減其租金者，僅指增減該租金之數額
，尚不能將原約定之租金種類予以變更，故上訴人聲請法院調升租金，要求將原定之租金種類予以變更，已屬非按債之本旨請求，並違反最高法院七十五年度台上字第二一二六號判例。再以稻谷計算租金之約定，與租賃土地是否生產稻谷無關，此就系爭租賃乃租地建屋觀之甚明。
㈢上訴人於九十一年七月二十五日始以書狀聲明請求「自八十四年四月一日起調整
年租金，為各依該年度每平方公尺申報地價年息百分之七及稻穀伍台斛計算」，其意思表示應自九十一年七月二十五日起算，則請求自八十四年四月一日調整顯屬溯及請求調整，不符民事訴訟法第二五五條第一項之規定，並與最高法院四十八年度台上字第五二一號判例意旨相違。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提最高法院四十八年度台上字第五二一號、七十五年台上字第二一二六號判例影本為證。
理 由
一、上訴人原請求被上訴人給付調整前積欠租金部分，於本院更審前對被上訴人乙○○○、丙○○減縮聲明，對被上訴人甲○○部分擴張聲明（本院更㈡卷，二四頁），以及原依申報地價年息百分之七調整地租，於本院擴張應調整地租稻谷五台斤之聲明部分，均核與民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第四百四十六條第一項但書相符，應予准許。又被上訴人丙○○於本院九十年度上更㈡七六號更審程序中，就第一審對其不利之判決部分固未提起附帶上訴，但就上訴人上訴部分既經最高法院廢棄本院前開判決而發回，則被上訴人丙○○於本審程序中為附帶上訴，與民事訴訟法第四百六十條第一項之規定並無不合。再者，被上訴人乙○○○、被上訴人甲○○對於本院九十年度上更㈡七六號判決，於其不利部分已全部上訴第三審，有聲明上訴狀附卷可據，則就本院上開判決中有關駁回其附帶上訴部分，亦在上訴範圍之內，均先敘明。
二、上訴人主張，坐落台北市○○區○○段二小段三一八號（重測前為萬盛段溪子口小段第一一二、一一三－五、一一二－六地號）及三一九號（重測前為萬盛段溪子口小段第一一三、一一二－三、一一二－九地號）土地（下稱系爭土地）為其所有，被上訴人乙○○○承租上開三一八、三一九號土地，被上訴人丙○○、甲○○分別承租上開三一九號土地，供作渠等所有房屋之基地，約定租金為每年每坪按地價千分之十五稅率繳納外蓬萊稻谷四台斤計，其與被上訴人乙○○○等三人分別訂立之原租約期間雖自民國六十一年至八十一年止已屆滿，惟被上訴人乙○○○等三人於屆滿後仍為租賃物之使用，其亦未即表示反對之意思，依民法第四百五十一條規定，應視為以不定期間繼續契約。又於上開租賃契約存續中，被上訴人等三人且均登記為地上權人，被上訴人乙○○○、被上訴人甲○○承租部分地租登記為每坪按申報地價百分之二．五及稻谷伍台斛，被上訴人丙○○承租部分登記為依照各個債務契約約定。茲因系爭土地地價大幅上漲，且由於上訴人土地眾多，大部分均出租他人建屋使用，土地地價總額超過累進稅標準，致所收取之租金不敷繳納地價稅，租金有調整之必要。經伊於八十一年原租約屆滿時分別通知將租金調整為每年按申報地價百分之七計算，並於八十四年間再以存證信函為調整租金之通知，同時催請繳納歷年積欠之租金，被上訴人等三人均不予置理。又兩造間雖有租賃及地上權雙重關係，然為求計算簡便，爰統一依土地登記簿謄本登記之地上權地租為準，求為被上訴人等三人各承租之系爭土地自八十四年四月一日起，年租金調整為各依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七及稻谷五台斤計算。被上訴人等三人並協同辦理地上權租金額變更登記，暨請求乙○○○、丙○○、被上訴人甲○○除原判決所命給付外，應依序各再給付伊新台幣（下同）十九萬三千一百八十五元、四萬六千三百三十六元及五萬四千六百六十元暨均自八十四年七月十五日算付法定遲延利息之判決（第一審就先位聲明部分，判決上開被上訴人等三人應依序給付上訴人二十九萬四千三百五十九元、五萬五千五百三十五元及八萬四千九百六十五元並加計法定遲延利息，駁回上訴人其餘之先位聲明，對上訴人備位聲明部分，則未予審酌。上訴人表明僅就先位聲明受敗訴判決部分提起上訴，並聲明被上訴人等三人應各再給付上訴人上開積欠之租金及利息，而對原有移審效力之備位聲明部分未再併為上訴之聲明。至被上訴人等就渠等受前開第一審不利判決部分，分別於本院前審及本審提起附帶上訴聲明不服）。
三、被上訴人等三人則以，地上權租金係按每坪申報地價百分之二點五及稻谷五台斛計算，均屬機動調整，上訴人亦不得再請求調整，而上訴人調整租金之意思表示，係變更租金種類，並不合法，且其溯及請求至調整前，亦無理由。至於上訴人按最高累進稅率繳納地價稅，係因其擁有眾多土地，不依土地法分售之結果，並非各筆土地均須按最高累進稅率繳稅。又被上訴人乙○○○、被上訴人甲○○已給付七十九年一月一日至八十四年六月三十日之租金，丙○○在八十二年給付地租時已與上訴人合意變更租率為按申報地價百分之二點五計算，上訴人超過上開部分之請求仍屬無理由等語，資為抗辯。
四、上訴人主張系爭土地為其所有，被上訴人乙○○○承租上開三一八、三一九號土地，被上訴人丙○○、甲○○分別承租上開三一九號土地，供作渠等所有房屋之基地，約定租金為每年每坪按地價千分之十五稅率繳納及蓬萊稻谷四台斤計，於當年七月中旬依時價折合現款一次付清，如稅率調整時依照政府規定繳納，其與被上訴人乙○○○等三人分別訂立之原租約期間雖自民國六十一年至八十一年止已屆滿，惟被上訴人乙○○○等三人於屆滿後仍為租賃物之使用，其亦未即表示反對之意思，依民法第四百五十一條規定，應視為以不定期間繼續契約。又於上開租賃契約存續中，被上訴人等三人且均登記為地上權人，被上訴人乙○○○、被上訴人甲○○承租部分地租登記為每坪按申報地價百分之二．五及稻谷伍台斛，被上訴人丙○○承租部分登記為依照各個債務契約約定之事實，為兩造所不爭，且有土地登記簿謄本及土地租賃契約書影本附卷可據（原審卷一三頁以下）。又上訴人於本院前審（本院九十年度上更㈡字第七六號）審理時，亦同意被上訴人等三人之抗辯，主張兩造間就系爭土地之地租，統一調整為以土地登記簿謄本所登記之地上權地租為準（本院上更㈡卷，二五頁）。本院均應以之為裁判基礎。
五、按不動產設定不定期地上權者，因不動產價值之昇降，當事人得類推適用民法第四百四十二條前段規定，聲請法院增減其地租（司法院院字第九八六號解釋參照）。而調整租金之訴訟，係法院因當事人之聲請，基於情事變更原則及公平原則所為之裁量。因此，並不以當事人於起訴前，已向他方為調整之意思表示為前提，即使當事人已向他方為調整之意思表示，並不發生實際調整或法院即應為調整之效力，僅有建議他方為合意調整之效力，故亦不以表明具體調整之數額為必要。只是，於當事人雙方不能達成合意調整，致進而聲請法院以判決調整時，因法院調整租金之裁量權，係基於當事人之意思始能發動，若將調整效力溯及至當事人調整之意思表示之前，固不妥當。但若僅將調整之效力，必限於起訴後或判決確定後發生，亦不能兼顧公平之原則，且不利於當事人在訴訟外主動依不動產價值為合理調整之達成，均非立法目的，故法院得依具體情形，使調整租金之效力，得有限度之溯及，此乃兼顧契約兩造利益所應然。法院是否使調整之效力溯及，仍屬法院之裁量權，固不待言，如承租人已依原定租金給付完畢者，因債務已消滅，亦無調整租金可言（最高法院四十八年台上字第五二一號判例參照）。查上訴人於起訴前之八十四年二月十七日通知被上訴人甲○○、於同年三月十四日以存證信函通知被上訴人乙○○○、於同年月一日通知被上訴人丙○○將自八十一年七月一日起，調整租金為按使用坪數之當年度申報地價百分之七計算年租金，被上訴人甲○○、乙○○○及丙○○先後於同年二月十七日、同年三月十五日及同年四月一日收受該存證信函之送達，有存證信函及掛號回執各三件附卷可稽（見原審卷四三、四四頁、四九頁、五二頁、八七頁）。此一調整之意思表示，雖與兩造間原訂租約尚包含給付稻谷者，有所差異。然依前述，上訴人向被上訴人等三人所為調整之意思表示，既不以表示具體之數額為必要，自亦無變更租金種類而不應准許之可言。又於上訴人起訴前，被上訴人乙○○○、甲○○尚未依原租約給付，為被上訴人乙○○○、甲○○所自承（原審卷一三五頁）。被上訴人丙○○雖以其已依地上權地租內容給付，詎上訴人卻主張依租賃契約之租金給付，並自八十三年拒收地租為辯（原審卷一四八頁）。然兩造間既同時存在租賃與地上權之關係，則如何選擇其一為請求給付，乃債權人之權利，亦即究竟選擇承租人給付租金或地租，為出租人之權利，究竟選擇基於租賃或地上權而主張對於系爭土地有使用權，則為承租人之權利。因此，被上訴人丙○○抗辯其僅有給付地租之義務，並無給付租金之義務，並非可採。故被上訴人等三人於上訴人起訴前，顯未依原約定租金為給付。是上訴人請求調整租金之起算日為自最後其為調整租金之意思表示時起即自八十四年四月一日起算，即核無不合。至於兩造間所訂之租賃契約租金或地上權地租，均以坪為計算單位，與上訴人聲明按平方公尺調增，雖有不同，但此僅為計算方法之差異而已，並非變更應給付之時間、種類或數量，仍在調整租金訴訟准許之範圍，亦不待言。
六、上訴人主張系爭土地地價，自六十一年之每平方公尺六十元至今已上漲至二萬九千五百十元至六萬一千六百七十三元，業據其提出地價證明書一件為證（原審卷三五０頁），是上訴人主張依原約定之租金與系爭土地現今之地價相比較，顯不相當，有調整地租必要者，應屬合理。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。系爭土地位處台北市○○○路○段之巷道內，雖鄰近商店林立，交通便利，然其巷道狹窄，周圍房屋緊密，致使被上訴人之房屋室內陰暗，排水困難，及上訴人主張被上訴人以其所有坐落系爭土地之建物出租予7-11超商或一般家庭，每月收取之房租分別為八萬元、三萬元、二萬元不等，核計每年即可分別收取房租九十六萬元、三十六萬元、二十萬元之譜等情為被上訴人所不爭，業經本院前審至現場勘驗明確，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（本院上字卷一六二頁至一六七頁、一七六頁），本院審酌上開情形，認以自八十四年四月一日起，調整為每年按系爭土地每平方公尺申報地價年息百分之六點五及稻谷五台斤為適當。上訴人之請求在上開範圍，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。上開無理由部分，原判決駁回上訴人之請求，尚無不當，上訴人上訴請求廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至於上訴人請求有理由部分，上訴人上訴意旨指摘原判決駁回其請求為不當，求予廢棄，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判決為如主文所示。
七、上訴人另主張，於調整租金前亦應以當年度稅率即每坪申報地價年息百分之五點五計算並附加四台斤稻谷，故被上訴人仍積欠上訴人自七十九年起至八十四年止依上開方式計算之租金，扣除被上訴人等三人等依地上權地租所為給付後，被上訴人乙○○○應再給付十九萬三千一百八十五元、被上訴人甲○○應再給付五萬四千六百六十元、被上訴人丙○○應再給付四萬六千三百三十六元等語。被上訴人等三人則以上訴人不得請求調整地租之意思表示前之租金，資為抗辯（本院卷一００頁）。按本院認為兩造間之地租，應自八十四年四月一起調整，已如前述，故上訴人不得依據本判決請求在此之前應增加之地租，固不待言。又兩造所訂之租賃契約中，固約定租金為每年每坪按地價千分之十五稅率繳納及蓬萊稻谷四台斤計，於當年七月中旬依時價折合現款一次付清，如稅率調整時依照政府規定繳納，然一般土地於七十五年下半年以前，其基本地價稅率為千分之十五，最高累進稅率為千分之七十，於七十五年六月二十九日修訂後，基本稅率為千分之十，最高累進稅率為千分之五十五，上訴人所有土地總額均超過最高累進地點，按最高累進稅率課徵地價稅，有上訴人所提出台北市稅捐稽徵處文山分處，八十三年七月十二日稽文乙字第一０八七四號函可據（原審卷三九頁）。依此，上訴人所有土地之地價稅，即使均採累進計算，但僅因政府調整稅率而減少，並無因政府調整稅率而增加之情事，與兩造間約定租金調整之條件，並不相符，故上訴人依兩造租賃契約，請求被上訴人等三人給付調整前因稅率調整而應增加之上開租金，應無理由，應予駁回。原判決駁回上訴人之請求，尚無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、被上訴人等三人附帶上訴主張，上訴人請求給付調整租金意思表示前之租金部分，原判決於計算該租金時，發生誤將「平方公尺」當做「坪」，將「五台觔」誤為「五斛」等不正確情形，且被上訴人乙○○○部分，依地上權登記之租率計算，其應給付之金額為四十萬九千二百二十四元，但已給付四十七萬五千三百五十五元，原判決因誤算而判令被上訴人乙○○○應再給付二十九萬四千三百五十九元。被上訴人甲○○部分，依地上權登記之租率計算，其應給付之金額為十二萬五千八百零六元，但已給付九萬零八百十九元，僅餘三萬四千九百八十七元未給付，原判決亦因誤算而判令被上訴人甲○○應再給付八萬四千九百六十五元，其中超過四萬九千九百七十八元。按坪與平方公尺僅計算單位不同而已，原判決依平方公尺計算地租，與地上權登記為坪，其結果固無差異。然兩造地上權地租之「稻谷五台斛」，應為「稻谷五台斤」，嗣為兩造一致陳明（本院卷四三頁），每一台斤為０．六公斤，故每坪每年應繳五台斤即三公斤，始為正確，原判決將「斤」誤為「斛」，並認為每斛為二八．六０四三０七公斤，致以每坪每年應繳為一四三．０二一八五公斤，自屬有誤（原判決附表四參照）。故就稻谷部分，上訴人得請求被上訴人乙○○○、被上訴人甲○○、被上訴人丙○○給付之金額，依序為六三０七元、一八二二元、一九一元（即依原判決附表四稻谷部分折現之金額除以二八．六為每公斤之金額，再乘以０．六為每台斤之金額）。在此範圍內，上訴人之請求為有理由，應予准許。逾此範圍則無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。就上訴人請求有理由部分，原審判命被上訴人給付，並無不當，被上訴人提起附帶上訴指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回附帶上訴。至於上訴人請求無理由部分，原判決命被上訴人給付，並為假執行宣告，即有未妥，附帶上訴意旨指摘此部分裁判不當，求予廢棄，為有理由，應由本院改判為如主文所示。
九、據上論結，本件追加之訴、上訴及附帶上訴均為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第一項本文，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 二十九 日
民事第十七庭
審判長法 官 鄭 雅 萍
法 官 吳 謀 焰法 官 呂 太 郎右正本係照原本作成。
王竣民部分不得上訴。
乙○○○、丙○○、甲○○部分如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 三十 日
書記官 明 祖 星附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。