台灣高等法院民事判決 九十一年度上易字第二九號
上 訴 人 甲○○被 上訴人 環泥建設開發股份有限公司法定代理人 李嘉明複 代理人 劉守裕右當事人間返還定金事件，上訴人對於中華民國九十年十一月六日臺灣士林地方法院九十年度訴字第五三一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新台幣貳拾參萬伍仟元，及自民國八十九年十月三十日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄，
二、被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）伍拾萬玖仟伍佰捌拾元，並自民國八十九年十月三十日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原審判決記載相同者外，補稱：
一、被上訴人未依約定給予上訴人五天審閱契約之時間，系爭不動產買賣契約已因上訴人未在審閱期簽認處簽章而不成立，被上訴人雖舉證人王俊勝為證，惟其為被上訴人所委託代銷公司之職員，利害關係與被上訴人一致，其證詞自難採信。
二、被上訴人應誠實告知消費者重大消費資訊，不可故意隱匿，惟被上訴人所委託代銷公司之職員謝慶榮竟刻意隱瞞系爭房屋曾遭淹水之訊息，致上訴人做出錯誤之意思表示，謝慶榮是否受被上訴人授意，不無疑義？系爭房屋既有淹水之事實，即不具備應有之價值，該建物即有瑕疵。
三、兩造訂約前即約定需經雙方用完印後，該契約方能成立，惟被上訴人所交付之契約書並未蓋用被上訴人公司之大小章，顯然未完成約定之用印方式，系爭買賣契約應不成立。
四、約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，乃民法第二百五十二條所明定，此次購屋款乃上訴人多年辛苦積蓄，上訴人月薪僅四萬餘元，尚有兩稚子需扶養，且因乏社會經驗，首次購屋即因誤信被上訴人所言而蒙受重大之財物損失，被上訴人所沒收之定金顯然過高，應酌減至相當之數額。
參、證據：除原審所提者外，補提不動產買賣契約書、快遞收據、存證信函及回執、契稅繳款書、存摺、戶籍謄本、診斷證明書等影本及錄音帶為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、上訴人之上訴駁回。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原審判決記載相同者外，補稱：
一、上訴人於八十九年十月二十五日已就系爭買賣標的之實況、買賣價金之支付情形充分瞭解後，始付定金，且系爭不動產買賣契約書亦由被上訴人所委託代銷公司職員王俊勝交由上訴人攜回審閱，於簽約完妥後給付簽約價金及交屋過戶文件，上訴人主張系爭契約未成立生效，洵屬不實。
二、上訴人主張之淹水事件，為該年度重大事件，各大媒體均有翔實報導，系爭買賣標的物究否為該次水患所及區域，乃眾所周知之事，上訴人主張被上訴人使其陷於錯誤而簽訂契約，並不實在，又被上訴人亦未為隱瞞，上訴人復未舉證，上訴人所言實無足採信。
三、本件房地總價為三百九十六萬元，上訴人已付款四十七萬元，佔總價百分之十一點八，依同業利潤標準顯示，不動產投資興建及租售之淨利為百分之十四，故被上訴人沒收之違約金並無過高情事。
理 由
一、本件上訴人主張：伊於民國（下同）八十九年十月三十日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書，向被上訴人購買門牌號碼台北縣汐止市○○路○段○○○巷○○弄○號二十一樓之房屋及基地（下稱系爭房屋），被上訴人竟惡意騙稱系爭房屋附近於二年前之瑞伯颱風來襲時未遭淹水，使伊信以為真，做出錯誤之意思表示而向其購買；又伊於繳付訂金前，被上訴人違反消費保護法之規定，未將買賣契約書交伊審閱；且雙方訂約前約定買賣契約需經雙方用印後始告成立，然被上訴人並未依約定之方式蓋用公司之大小章，故系爭買賣契約尚不成立生效。詎被上訴人竟以伊未依約繳納第二期款及辦理對保手續而解除系爭買賣契約，並沒收伊所繳交之買賣價金及預繳規費共五十五萬二千七百元，實屬無理，爰依不當得利之法律關係，請求被上訴人如數返還；如不能如數返還並請求依職權酌減過高之違約金等語。（原審判命被上訴人給付上訴人四萬三千一百二十元及按年息百分之五計算之利息，而駁回其餘之請求，被上訴人就敗訴部分未聲明不服，此部分業已確定。）
二、被上訴人則以：伊未曾向上訴人謊稱二年前瑞伯颱風來襲時系爭房屋未遭淹水，況該淹水事件，各大媒體均有翔實報導，上訴人豈有片面相信被上訴人言詞之理？又上訴人已先就系爭房屋之實況及買賣價金等付款情形充分瞭解後，始於八十九年十月二十五日給付定金十萬元，而系爭不動產買賣契約書亦由伊所委託代銷公司職員王俊勝交由上訴人攜回審閱無訛後，兩造始於八十九年十月三十日簽訂不動產買賣契約書，並於簽約翌日即八十九年十月三十一日繳交產權過戶所需文件予被上訴人憑以辦理過戶手續，故兩造所簽訂之不動產買賣契約書已合法成立生效，惟上訴人經伊催告後仍拒絕繳納第二期款並辦理銀行貸款對保手續，伊依約解除系爭不動產買賣契約，並將上訴人所交付之價金予以沒收作為違約賠償，顯屬正當，且無違約金過高之情事等語置辯。
三、上訴人主張兩造於八十九年十月三十日簽訂系爭房地買賣契約，上訴人已繳交訂金十萬元、規費八萬二千七百元、簽約金三十七萬元予被上訴人等情，業據上訴人提出系爭房地買賣契約書、付款單據、明細表等影本為證，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
四、上訴人主張其於八十九年十月三十日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書，於給付定金前，被上訴人未將買賣契約交付上訴人審閱，違反消費者保護法施行細則第十一條之規定；且兩造於簽約時特別約定買賣契約需經雙方用印後始能成立，但該契約書並未依約定之方式蓋用被上訴人公司之大小章，故該買賣契約不成立等語。然為被上訴人所否認，並以前詞置辯。按買賣之當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。又訂約當事人之一方由他方受有定金時，推定其契約成立。民法第三百四十五條第二項、第二百四十八條定有明文。經查，兩造就系爭房屋訂立不動產買賣契約，議定價金為三百九十六萬元，並已由上訴人交付定金十萬元、規費八萬二千七百元、簽約價金三十七萬元予被上訴人收受等情，為兩造所不爭，足見兩造對於買賣之標的物及其價金均已互相同意，依前揭之規定，應認系爭買賣契約已告成立。上訴人雖又主張其給付定金前，被上訴人未將買賣契約交付上訴人審閱，且雙方有特別約定買賣契約需雙方用印後該契約始能成立，但系爭買賣契約書並未蓋用被上訴人公司之大小章，故契約應未成立云云。然被上訴人否認有與上訴人約定契約書需蓋公司大小章始能生效，上訴人又不能證明兩造有此特別約定，況觀之兩造所訂契約書，賣方已載明為環泥建設開發股份有限公司，並無當事人不明之情形，且被上訴人亦始終未否認系爭買賣契約之效力，亦有被上訴人催告上訴人履約之存證信函為證，足見上訴人主張系爭買賣契約書未蓋用被上訴人公司大小章，契約尚未成立云云，自非可採。又證人王俊勝於原審到庭證稱其於簽約前五日即將買賣契約書交付上訴人以利審閱，參以上訴人交付定金時間為八十九年十月二十五日，正式簽約時間為同月三十日，上訴人在此五日期間應有充裕時間可資審閱系爭買賣契約之內容，故不能以系爭契約書之審閱期欄未經上訴人簽認，即認定被上訴人未給上訴人合理審閱期，況契約縱然未給合理審閱期，依消費者保護法施行細則第十一條之規定，亦僅係上訴人可據以主張違反前項規定，該條款不構成契約之內容而已，尚難據此即謂契約全部不成立或不生效力，是上訴人此部分之主張，亦無足採。
五、上訴人另主張二年前瑞伯颱風來襲時，被上訴人惡意欺騙上訴人系爭房屋未遭淹水，使上訴人信以為真，誤導上訴人做出錯誤之決定而購買系爭房屋，因認該契約不成立云云，為被上訴人所否認，且上訴人就被上訴人如何欺瞞使其陷於錯誤而訂約之有利事實，並未舉證證明之，其所聲請傳訊之證人謝慶榮迭經原審及本院通知亦未到庭，上訴人所述已難憑信，況汐止地區於八十八年間瑞伯颱風來襲時嚴重淹水，為社會所囑目，各大媒體亦均有翔實報導，系爭房屋所在區域是否曾遭淹水，乃眾所週知之事實，上訴人實不難查證，豈有僅憑售屋小姐片面言詞即遭欺騙之理？況遍觀系爭買賣契約條款亦未保證該地區絕無淹水之文字，是以上訴人據此主張系爭契約不成立，即非可採。
六、綜上所述，上訴人主張兩造所訂系爭契約不成立，並非可採，而上訴人於訂約後遲未依約繳納第二期款及辦理銀行貸款對保手續，嗣經被上訴人多次催告後仍拒絕繳款，為被上訴人以第六四○號存證信函通知解除系爭不動產買賣契約，該解除契約之信函業於九十年三月二日送達上訴人，有被上訴人提出之台北逸仙八十支郵局八十九年十一月二十二日第三七三九號、九十年一月五日第三十七號、九十年二月十六日第四二八號存證信函、九十年三月二日第六四０號存證信函在卷為憑，且為上訴人所不爭，從而，被上訴人抗辯兩造所訂不動產買賣契約書業自九十年三月二日起解除，伊得依約沒收上訴人所繳交買賣價金作為違約賠償等語，自屬可採。惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，又違約金之約定是否過高，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準（最高法院四十九年台上字第八○七號判例參照）。查兩造成立系爭買賣契約後，上訴人計交付被上訴人定金十萬元、規費八萬二千七百元、簽約價金三十七萬元，合計為五十五萬二千七百元，有買賣價金收付明細表及預繳規費收據一紙為憑，且為兩造所不爭。而上訴人所預繳納之規費共八萬二千七百元，其中被上訴人已代為繳納印花稅一０八四元、契稅三八四九六元，合計三萬九千五百八十元，有被上訴人所提之繳稅單據在卷為憑（原審卷第五十九頁），且為兩造所不爭執，此部分係上訴人得否向稅捐機關聲請退費之問題，被上訴人並無利得，上訴人依不當得利之法律關係向被上訴人請求返還，尚屬無據，至於剩餘之規費四萬三千一百二十元，因非屬被上訴人得沒收之價款範圍內，系爭契約既經被上訴人之合法解除，從而上訴人依不當得利之規定，請求被上訴人給付四萬三千一百二十元，應予返還，此部分業據原審判決上訴人勝訴確定，不再贅述。至於上訴人主張被上訴人應返還已給付之定金十萬元及簽約金三十七萬元，合計四十七萬元部分，被上訴人雖辯稱：本件房地總價為三百九十六萬元，上訴人已付款四十七萬元，佔總價百分之十一點八，依同業利潤標準顯示，不動產投資興建及租售之淨利為百分之十四，故被上訴人沒收之違約金並無過高情事等語。惟查近幾年來，我國不動產景氣低迷，餘屋滯銷，房價大跌，房屋建設公司虧損纍纍，倒閉者比比皆是，此為公眾皆知之事，被上訴人所稱依同業利潤標準顯示，不動產投資興建及租售之淨利為百分之十四，顯係引用舊有之資料，與目前不動產現況相去甚遠，自不足採，又上訴人於八十九年十月三十日購買系爭房屋，嗣後發現系爭房屋所在地區有淹水之事實而不願續繳第二期款，旋於九十年三月二日為被上訴人解除契約，其首次購屋在短短四月間如為被上訴人沒收已繳納之價金四十七萬元作為違約金，該違約金之數額顯然過高，且不符合公平原則，本院認應予核減為二十三萬五千元始為適當，其餘二十三萬五千元，上訴人請求被上訴人返還，洵屬正當，應予准許。從而，上訴人上訴請求被上訴人再給付五十萬九千五百八十元之本息，在二十三萬五千元範圍內及自八十九年十月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，與判決之結果不生若何影響，無庸再逐一予以論究。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 三 日
民事第三庭
審判長法 官 張 宗 權
法 官 蕭 艿 菁法 官 陳 永 昌右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 四 日
書記官 董 曼 華