臺灣高等法院民事判決 九十一年度上易字第三九七號
上 訴 人 六順建設股份有限公司法定代理人 江崇文被 上訴人 甲○○右當事人間給付違約金等事件，上訴人對於中華民國九十一年三月二十九日臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第四○○六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡、右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱略以：
㈠、被上訴人於原審並未主張表見代理之訴訟標的及證據，而其主張究為上訴人授權詹悅伶等人抑或承佳廣告公司，授權範圍如何均屬不明，惟依被上訴人上開主張，應係認本件簽立買賣乃屬有權代理而非無權代理（表見代理），原審未加以詳究，逕認被上訴人係主張表見代理，顯然有違當事人進行主義之原則，若被上訴人於第二審追加表見代理之主張，基於審級利益，上訴人不同意被上訴人之追加。另因上訴人授權承佳公司僅係於代銷房屋期間收取承購戶所繳之訂金，並未授權承佳公司或訴外人詹悅伶代為簽約或收取價金，是上訴人並無表示授權詹悅伶與被上訴人簽立買賣契約，而就給付價金部分亦同。又況詹悅伶因業務侵占罪業經法院判處有期徒刑十月確定。
㈡、被上訴人係以原證一號契約書第八條及原證二號契約書第十二條，作為請求上訴人應給付新台幣（下同）八十萬元之依據，惟被上訴人迄今既無法提出原證一號及原證二號土地、房屋預定買賣契約書之正本以證明私文書之真正，且上開買賣契約書影本上關於上訴人公司之大小章，經原審調取被告公司之變更登記表上之存留印章比對，亦明顯可知為不同之印章（文），又上開買賣契約書及上訴人公司大小章係由訴外人詹悅伶所偽造之事實亦經台灣高等法院八十九年度上訴字第二六四九號判決確定在案，是以原證一號、原證二號之買賣契約書不能被推定為真正。
㈢、如詹悅伶確與被上訴人成立買賣契約，則兩造均應負履行責任，從而被上訴人若主張表見代理，則被上訴人應履行給付價金義務，於被上訴人未履行前，上訴人得拒絕先行履行。然依被上訴人除於簽約時應給付訂金、簽約金外，尚應於民國八十七年十二月二十三日、八十八年一月二十三日、八十八年二月二十三日等三期繳納價金。但被上訴人僅分別給付訂金三十萬元及簽約金十萬元，共計四十萬元而已，因被上訴人有先履行給付價金義務，其於八十八年四月間逾期未履行，已違約且迄，而上訴人尚未屆至履行移轉或交付房地之期日。另本件房地於八十八年四月間並無產權不清等情形，因上訴人係於不知詹悅伶擅自偽刻公司大、小章與被上訴人簽立買賣契約之情形下，始於八十八年八月間與訴外人孫金妙訂立買賣契約，而且被上訴人從未依約催告上訴人移轉及交付房地，且未依法解除或終止契約，則其逕行請求上訴人返還已繳價金及違約金，洵非合法。
三、證據：援用原審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱略以：
㈠、詹悅伶曾以上訴人公司名義與被上訴人訂立買賣契約並收受定金，故如詹悅伶有權為上訴人收受定金，縱使未轉交上訴人，仍應認被上訴人已依約交付定金。上訴人雖於原審辯稱若係該公司所簽訂之契約，係以九十年一月十八日庭呈原審陳報狀所附契約書形式，原證一並非真正契約，但於其他買受人吳素鑾對上訴人所提同一桃園縣福滿門工地案之訴訟進行中，上訴人曾提出其自認真正契約之影本，並與本案被上訴人於起訴時所提原證一、二之契約完全相同，可知被上訴人所提原證一及原證二契約實際上確係上訴人與部份真正買受人簽約時所用契約。
㈡、縱依委託銷售合約書內容及詹悅伶係偽刻上訴人印章而認定詹悅伶並無代理權，但因詹悅伶係持上訴人所交付之真正空白契約，且係在銷售工地持上訴人公司名義之大小章與被上訴人簽約，而在上訴人銷售工地，無從區分某人為建商或廣告公司人員，且有事皆找詹悅伶，上訴人亦未特別表明應繳款給建設公司，則上訴人在工地行為，顯已使人認為只要在工地接待之人，皆可代表該公司為簽約及繳款行為，顯已使人認上訴人已授予詹悅伶簽約等代理權。故依上訴人現場管理情形，上訴人顯未嚴格監督承佳公司，銷售工地旁辦公室又未嚴格控管，使詹悅伶有取得真正空白契約書機會並即與被上訴人簽約。故上訴人縱不符有權代理規定，仍應依表見代理之責。
㈢、被上訴人簽約後多次曾對詹悅伶表示想早日搬入居住，但詹悅伶卻一再表示無法確定何時交屋，被上訴人當時認有疑義而不願給付，而只要可以交屋，即使應繳納利息被上訴人亦願意繳清，但詹悅伶其後卻稱產權不清，被上訴人更不敢交款予伊，是若上訴人適時監督詹悅伶，並有通知被上訴人依約繳款行為，被上訴人自然立刻交付。但上訴人其後於八十八年八月與他人簽約，交屋顯已不可能。且被上訴人至遲於起訴狀繕本送達上訴人時，已主張上訴人違約並請求賠償，即有默示解約之意思表示，故上訴人主張被上訴人未解除契約並表示不得請求返還已繳價金及違約金亦不足採。
三、證據：除援用原審提出者外，補提臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第二五四二號訊問筆錄、判決、本院八十八年度上字第一三五八號訊問筆錄、買賣合約書影本、臺灣板橋地方法院八十八年度自字第一七二號判決、本院八十九年度上訴字第二六四九號判決、詹悅伶書寫之文件影本各乙份為證。
理 由
甲、程序部分依兩造系爭土地預定買賣契約書第九條第五項、房屋預定買賣契約書第十八條第九項，均訂明就該契約所生之糾紛，以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院，是臺灣臺北地方法院就本件訴訟，自有管轄權，合先敘明。
乙、實體部分
一、兩造爭執要旨被上訴人於原審起訴主張：上訴人六順建設股份有限公司於系爭土地上興建房屋，全權委託承佳廣告有限公司（下稱承佳公司）負責行銷企畫，對外以「福滿門」推案銷售，被上訴人於八十七年十一月二十三日向上訴人購買Ｂ３棟五樓系爭房地，總價款一百三十六萬元，被上訴人已依約給付訂金、簽約金計四十萬元，經承佳公司詹悅伶簽收，詎八十八年四月間，承佳公司稱該銷售案因產權不清而無法交屋，要求協商解約賠償，被上訴人前往承佳公司協議不成，離開之際竟遭不明人士襲擊並被搶走契約原本。本件上訴人出售之房地產權不清，造成被上訴人損失，爰依系爭土地及房屋預定買賣契約書之約定，請求上訴人返還其所繳交之價款四十萬元，並賠償等額之違約金暨法定遲延利息。上訴人則以：其固曾委託承佳公司銷售系爭房地，惟僅授權該公司代為收受訂金，並未授權承佳公司與他人簽約或收取簽約金及價金，縱訴外人詹悅伶曾以上訴人名義與被上訴人簽訂本件買賣契約，屬逾越代理權之無權代理行為等語，資為抗辯。
二、得心證理由
㈠、兩造不爭執部分被上訴人主張上訴人於桃園縣○○鄉○○○段尖山外小段一九七之七、一九七之
八、一九七之四八等三筆地號土地上（按其中一九七之七地號重測後為龍華段二一九地號，一九七之八、一九七之四八地號土地則已合併於一九七之七地號）興建房屋，對外以「福滿門」名稱推案銷售，並委託承佳公司負責行銷，而詹悅伶為承佳廣告公司之職員等事實，業據被上訴人提出系爭「福滿門」房屋銷售廣告、上訴人與承佳公司簽訂之委託銷售合約書等件影本為證，並經原審法院調取土地及建物登記謄本核閱屬實，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
㈡、本件所爭議者，為系爭土地及房屋預定買賣契約於兩造間是否成立生效，及上訴人是否依約應負返還價金及賠償違約金之責。
㈢、關於系爭土地及房屋預定買賣契約是否成立之爭議部分：
１、按代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人，但第三人因過失而不知其事實者，不在此限，民法第一百零七條定有明文，上訴人就系爭房地係委由訴外人承佳公司銷售，其間訂有代理銷售契約，而詹悅伶為承佳公司代理負責銷售系爭房地之銷售員，此為上訴人所自承，依上訴人與承佳公司所簽訂之委託銷售合約約定：「茲因房地產業主六順建設股份有限公司（以下稱甲方）願將下列興建之房屋，承佳廣告有限公司（以下稱乙方）代理銷售，茲經雙方協議訂立本合約，同意訂立以下條款」，且依被上訴人所提出且為上訴人不爭執之系爭「福滿門」房屋銷售廣告，其上業已記載「投資興建＼六順建設（股）有限公司」、「行銷企劃＼承佳廣告」等語，而詹悅伶名片上亦記載有「房地產代銷、房屋租售、土地買賣、合建、廣告企劃」、「福滿門」等字樣，顯見上訴人已授權承佳公司處理系爭房地銷售事宜，雖委託銷售合約書第七條約定：「承購戶繳交定金，甲方（即上訴人）即以本合約授權乙方（即承佳廣告公司）代收，不另立具授權書，其正式收據或發票於簽約時由甲方開予承購戶。乙方於收足額定金次日交付甲方入帳，承購戶繳交簽約金及各期期款，均由甲方自行收取」、第八條約定：「於甲方與承購戶簽約時，乙方應在場協助之」，惟此僅屬於上訴人授與承佳公司代理權之限制，然因上訴人與承佳公司間代理銷售契約並未公開於眾，僅係上訴人與承佳公司間之內部約定，且詹悅伶並未向預售中心訂購房屋之客戶表明，而被上訴人係於系爭「福滿門」工地現場接待中心與詹悅伶簽約，由詹悅伶取出上訴人公司大小印章當場用印並收取價金，則依一般社會通念及不動產推案銷售實務，消費者或買受人自然可能信任該廣告及現場銷售人員之說明，而認定現場廣告公司銷售人員當然具有簽約及收取價金之權限。蓋一般買受人自外觀而言，通常並不易判別廣告銷售公司與建設公司間之內部授權關係如何，而該銷售合約又涉及上訴人與承佳公司內部利潤分配，被上訴人實難知悉上訴人與承佳公司間有上開代理權之限制。此外，上訴人亦無法舉證證明其與承佳公司間之上開代理權限制為被上訴人所明知或因過失而不知其事實，依前揭規定，自無從對抗善意之第三人，上訴人抗辯並無表示授權詹悅伶與被上訴人簽立買賣契約，當無可採。
２、次按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，而由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第一百六十九條定有明文。再者，「上訴人既將蓋有本人私章及所經營工廠廠章之空白合約與收據，交由某甲持向被上訴人簽訂契約及收取定金，顯係由自己之行為表示以代理權授與他人，自應負授權人之責任，則某甲收取定金之行為與上訴人無異，至某甲曾將所收取之定金交付上訴人與否，乃某甲與上訴人間之問題，上訴人殊不能以未自某甲處收到定金，對抗被上訴人」，此有民法第二百四十八條、最高法院五十六年臺上字第二一五六號判例可資參照。經查：本件被上訴人於八十七年十一月二十三日以中國國際商銀三重分銀，支票號碼分為ＣＣ0000000號、ＣＣ0000000號之支票兩紙，票面金額共計四十萬元，支付定金及簽約金，有支票影本在卷可稽（原審卷第二五頁至第二八頁）。上訴人雖稱系爭被上訴人所提出之付款記錄，僅能證明被上訴人曾交付詹悅伶上述款項，並非給付與上訴人，惟詹悅伶既有權限代理上訴人收受定金，且已收受被上訴人所給付之定金，即使嗣後詹悅伶並未將該定金轉交於上訴人，惟依首揭規定詹悅伶與被上訴人所簽訂之系爭房地買賣契約，效力應及於上訴人。故系爭房地買賣契約於兩造間已成立生效。
３、上訴人雖抗辯詹悅伶偽刻上訴人公司印章，且偽造契約書，被上訴人並無可信賴之基礎，非善意第三人。惟查，上訴人所提出之不動產買賣契約書，就上訴人公司及法定代理人江崇文之印章雖有明顯不同，且分期付款明細表關於收款人簽名之部分，上訴人所提出之不動產買賣契約書，收款人均係記載滿福門收款專用章，或蓋用上訴人公司法定代理人江崇文之印章，而被上訴人所提出之買賣契約書，收款人則為詹悅伶。然就承購戶而言，並無法區分上訴人公司及法定代理人印章之真正形式，亦無從得知，上訴人公司收款時究係蓋用何人之章，自不得以此即認定被上訴人知悉詹悅伶代理權受有限制，係無權代理上訴人公司簽定系爭不動產之買賣契約。
４、又上訴人另抗辯被上訴人無法提出系爭房地買賣契約書之正本以證明契約之真正。惟查，詹悅伶原係承佳公司職員，於八十七年九月間受上訴人公司委託，負責處理系爭「福滿門」建案銷售事宜，依雙方簽訂之委託銷售合約書，承佳公司僅就銷售房屋期間承購戶所繳之定金有代收權限，其餘簽約事宜均須由六順公司親自與客戶為之，承佳公司亦不得收取承購戶所繳交之其餘價金，然詹悅伶自八十七年十月間至八十八年四月間止，在系爭「福滿門」銷售工地，連續將業務上所持有承購戶甲○○、吳素鑾、林美梨、李宗鴻、林燕珠、賴秀勤等人所繳交之定金，依序各為三十萬元、二十萬元、十萬元、十萬元、二十五萬元、十萬元，侵占入己，復為隱瞞該侵占情事，進而偽刻六順公司及其負責人江崇文之印章各一枚，再基於概括犯意將該偽造印章在承購戶吳素鑾、林美梨、甲○○、李宗鴻等人之福滿門土地及房屋預定買賣契約書中蓋用，偽造六順公司與上開承購戶訂立之土地及房屋預定買賣契約書，並將之交付吳素鑾等人而行使，復以六順公司受託人名義，連續在系爭銷售工地向吳素鑾、林美梨、甲○○、李宗鴻等人詐取簽約金及分期價款，使前開承購戶陷於錯誤而分別交付金額三百四十五萬元、八十一萬元、十萬元、三十萬元予詹悅伶，詹悅伶因業務侵占罪業據法院判處有期徒刑十月確定等情，有台灣板橋地方法院八十八年度自字第一七二號、本院八十九年度上訴字第二六四九號刑事判決附卷可參（原審卷第一八八頁至第一九二頁）。依上開說明，足見詹悅伶以上訴人名義與被上訴人簽訂本件房地預定買賣契約書，且由上訴人與訴外人徐弘年簽訂之福滿門土地、房屋預定買賣合約書觀之，其與被上訴人所提出之房地買賣契約書格式完全相同，益可證明被上訴人所提原證一及原證二契約實際上確係上訴人與部分真正買受人簽約時所用契約，故上訴人抗辯被上訴人無法提出契約原本，而否認其真正，亦無足採。
㈣、關於上訴人是否依約應負返還價金及賠償違約金之爭議部分：
１、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；次按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第二百二十九條第二項、第二百三十三條第一項、第二百五十條第一項分別定有明文。經查，系爭土地預定買賣契約書第八條約定：「乙方（即上訴人）保證本約土地產權清楚，絕無來歷不明或任何債務糾紛，如有債務糾紛或產權爭議或任何糾葛情事，概由乙方負責理清，否則屬乙方違約，除應退還甲方（即被上訴人）所繳價款外，並賠償等額之罰款予甲方，同時解除本契約」、系爭房屋預定買賣契約書第十六條亦約定：「一、本約房地保證產權清楚，絕無一屋數賣情事，本約簽訂後該建物如有任何糾葛情事者，概由乙方負責理清，否則因而不能按原計劃興建或移交房屋，除退還甲方所繳價款外（並賠償等額之罰款予甲方）同時解除本契約‧‧‧」。上訴人並未依系爭買賣契約之約定，移轉並交付系爭土地及Ｂ３棟五樓房屋予被上訴人一節，為兩造所不爭執，且上開房地於八十八年八月三十日已另由上訴人與訴外人孫金妙簽訂買賣契約出售在案等情，亦據上訴人陳稱在卷，並有上訴人提出之買賣契約書附卷可稽，則依兩造間系爭買賣契約書之約定，自屬所謂產權發生爭議或一屋數賣之情形，是系爭買賣契約於兩造間當然有效成立，已如前述，雙方自應受該契約條款內容之拘束，則被上訴人依據前開約定請求上訴人退還其所繳交之訂金及簽約金計四十萬元，並請求賠償同額之違約罰款，合計八十萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即八十九年十一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬有據。
２、次按「上訴人等既將已蓋妥印章之空白本票交與某甲，授權其代填金額以辦理借款手續，則縱使曾限制其填寫金額一萬元，但此項代理權之限制，上訴人未據舉證證明，為被上訴人所明知或因過失而不知其事實，依民法第一百零七條之規定，自無從對抗善意之被上訴人，從而某甲逾越權限，多填票面金額為六萬八千元，雖經刑事法院判處罪刑在案，亦屬對上訴人應否負侵權行為損害賠償責任之別一法律問題，上訴人自不得執是而免除其發票人應付票款之責任」，最高法院五十二年台上字第三五二九號判例足參，故詹悅伶所涉業務侵占罪刑，雖經法院判刑確定，惟此係屬詹悅伶對上訴人應否負侵權行為損害賠償責任之法律問題，上訴人自不得執此而免除出賣人責任，併此敘明。
三、綜上所述，被上訴人主張依系爭土地預定買賣契約書第八條、房屋買賣預定契約書第十六條之約定，請求上訴人給付其所繳交之四十萬元，並賠償罰款四十萬元，合計八十萬元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即八十九年十一月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請，分別酌定相當之擔保金額為准免假執行之宣告，於法並無不合。上訴人仍執前詞，指摘原判決不當，請求廢棄改判，自屬無據，而應予駁回。
四、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，核與本件判決結果不生影響，即無一一審酌說明必要，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 二十一 日
民事第九庭
審判長法 官 吳 謙 仁
法 官 蘇 瑞 華法 官 魏 大 喨右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 二十三 日
書記官 黃 美 玉