臺灣高等法院民事判決 九十一年度上易字第四○七號
上 訴 人 連發興業有限公司法定代理人 黃昭仁被 上 訴人 瑔盛有限公司法定代理人 李永昌右當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國九十一年四月十日臺灣臺北地方法院九十年度訴字第五八六九號第一審判決，提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：上訴人未於準備程序或言詞辯論程序到庭，僅提出書狀聲明不服原判決，提起上訴。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴
二、陳述：與原判決記載相同茲引用之。理 由
甲、程序部分：上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、被上訴人起訴主張：其於民國 (下同)八十九年十月二日與上訴人簽訂租賃契約，向上訴人承租坐落於台北縣○○鄉○○段新塭小段一八０之三地號，建物四百坪之廠房、辦公室所在地（下稱本件系爭不動產），約定每月租金為新台幣（下同）貳拾伍萬元，後因實際上承租坪數有所不足，故將租金降為貳拾貳萬貳仟壹佰伍拾元，含稅後為貳拾叁萬叁仟貳佰伍拾捌元，租賃期限自八十九年十一月十五日起至九十二年十一月十四日止，並訂於八十九年十月二十日先行交屋。被上訴人已於八十九年十月二日交付面額柒拾伍萬元之支票作為支付房租押金之用，嗣因倉庫運作有諸多不便，例如常會有停水、停電之情事，被上訴人乃於九十年六月五日口頭告知在九十年七月三十一日遷離，並於九十年八月十五日以存證信函向上訴人為終止租約之表示，並於八十九年八月十八日前已搬離完畢，依約上訴人應退還被上訴人所繳付之押租金，除抵扣一個月租金後，上訴人應給付被上訴人伍拾壹萬陸仟柒佰肆拾貳元（柒拾伍萬元減去貳拾叁萬叁仟貳佰伍拾捌元），另上訴人尚積欠被上訴人貨款叁萬伍仟貳佰伍拾肆元，爰依據租賃契約及買賣契約向上訴人請求之押租金及貨款共計為伍拾伍萬壹仟玖佰玖拾陸元。
二、上訴人則以：上訴人並未於契約約定三個月前告知上訴人，致上訴人未能及時將被上訴人退租坪數租出，造成嚴重虧損，經抵銷上訴人損失後，已無給付義務。另貨款部分，上訴人已為給付等語置辯。
三、本件被上訴人主張：其於八十九年十月二日與上訴人簽訂本件租賃契約，租金為貳拾叁萬叁仟貳佰伍拾捌元，租賃期限自八十九年十一月十五日起至九十二年十一月十四日止，已交付押金柒拾伍萬元，其於九十年八月十五日以存證信函向上訴人為終止租約之表示，並於八十九年八月十八日前以搬離完畢，上訴人迄今尚未退還租金，另上訴人尚積欠被上訴人貨款叁萬伍仟貳佰伍拾肆元等情，業據其提出租賃契約書、催告解約之存證信函、統一發票、支票等件影本為證，且為上訴人所不爭執，堪信此部分主張為真實。
四、按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。民法第四百五十三條定有明文。復按民法第四百五十條第三項之通知，並無一定方式，亦非限於訴訟外為之，苟訴訟上已有書狀或言詞向他造表示終止租賃契約之意思，即應認為已有通知。又民法第四百五十條第三項所定應先期通知終止租約，係指依同條第二項規定，對於未定期限之租賃，隨時任意終止租約者而言，本件係以欠租為理由而終止租約，自無該條項之適用 (最高法院二十二年上字第八五六號、六十年台上字第二二三號判例意旨參照) 。本件上訴人既辯稱被上訴人終止契約不合法，故依約應賠償其所受之損害，故本件首應探討被上訴人是否有權期前終止租約。經查：
(一)依據兩造契約第二條約定，租賃期限為三年，故本件係屬定期租賃契約，原不得於期滿前終止契約。然依據契約第七條、第九條約定「契約未屆滿前，乙方（即被上訴人）因業務須要提前解約，乙方須三個月前告知甲方（即上訴人），甲方不得視為違約，甲方應將未到期之房屋支票及押租金無條件退還。」、「在承租期間未達三年時，因建物不得經續正常使用或道路受阻不得通過時，甲方應退還未用期間所有租金及押租金，含未兌現之支票。」，故依約本件承租人於租賃期間屆滿前，非不得終止租賃契約。
(二)又被上訴人稱其已於九十年六月間以口頭通知上訴人不續租，並於八月份搬離等情，上訴人並不否認確實有受被上訴人之通知，然辯稱當時被上訴人並沒有明確告知是否要終止租賃，故本件被上訴人有違反契約第七條之規定云云。然查：
１、終止租賃之意思表示，非為要式行為，故不以書面通知為必要。依據卷附被上訴人所寄發之三重三支局存證信函第四一一號中提及「因倉庫運作有諸多不便，故在九十年六月五日已口頭告知在九十年七月三十一日遷離」等語，雖如上訴人所辯稱並未明白使用「終止契約」之文字，然承租人既表示因系爭租賃物無法達使用目的，而將租賃物騰空遷讓交還，即應認被上訴人已向上訴人為通知終止租約之意思表示。
２、本件被上訴人實際係於九十年八月間遷出系爭租賃物，為兩造所不爭執，故被上訴人通知終止租約，並不合於契約所約定三個月前通知之要件。然參酌前開判例意旨所述，契約第七條所規範者應限於未定期限之租賃契約，而承租人之個別因素而隨時任意終止契約之情事，倘係因債務不履行或不能達租賃目的而終止時，自無該條之適用。查本件被上訴人係因租賃物常有停電、停水等問題，導致無法正常使用租賃，而被迫提前終止租賃，此為上訴人所不爭執（見原審九十一年一月九日、九十一年二月二十七日言詞辯論筆錄，原審卷第四十五頁、六十頁），其雖稱係因工業區負荷大所以跳電云云，然系爭租賃物係因停電、停水等問題，而上訴人又無法改善此等缺失，而使被上訴人不得繼續正常使用租賃物，故被上訴人自得終止租賃契約，且不受契約第七條規定應於三個月前先期通知之拘束。
(三)上訴人復辯稱，被上訴人有短繳租金之情事云云。然查，依據契約第三條雖約定每月租金為二十五萬元，然自八十九年十一月十五日起，上訴人所開具與被上訴人租金發票金額均記載含稅後為貳拾叁萬叁仟貳佰伍拾捌元，並由被上訴人開立同金額之支票支付上訴人，此有發票及支票影本在卷可稽。故本件應如被上訴人所稱，乃因系爭租賃物面積有所不足，經兩造協議後，將租金減縮至含稅後價格為貳拾叁萬叁仟貳佰伍拾捌元，被上訴人並無短繳租金之情事，自堪信為真。
綜上所述，本件租賃契約既經被上訴人合法解除後，依約上訴人應退還被上訴人所繳付之押租金，除抵扣一個月租金後，上訴人應給付被上訴人伍拾壹萬陸仟柒佰肆拾貳元（柒拾伍萬元減去貳拾叁萬叁仟貳佰伍拾捌元）。
五、另關於被上訴人起訴請求貨款叁萬伍仟貳佰伍拾肆元部分，業據其提出電子計算機統一發票三紙為證，上訴人雖辯稱：此部分已由被上訴人給付六月份之租金中扣除，故其已經支付貨款云云。然查：
(一)被上訴人所提出出貨發票日期分別為九十年六月十六日、同年七月二日、三日，其日期均在支付六月份租金之後，且如上訴人確有支付貨款或從租金中扣抵，則被上訴人應將系爭發票、帳單交付上訴人用以報帳用，而不應仍置於被上訴人處。
(二)被上訴人所開具發票日為九十年六月十五日用以支付租金之支票，其票據金額雖不足兩造所約定之租金貳拾參萬叁仟貳佰伍拾捌元，然所差距之金額為叁萬陸仟零叁拾柒元。故應如被上訴人所稱，於六月份扣除者，係之前貨款，而非本件被上訴人起訴請求者。
綜上所述，上訴人所辯不足採信，自應給付被上訴人貨款叁萬伍仟貳佰伍拾肆元及利息。
貳、反訴部分：
一、上訴人反訴主張：兩造訂約時其為被上訴人之需要而增加倉庫之設備及支出包括：隔間牆壁、鐵門、遮雨棚、辦公室隔間及樓梯等，共計花費捌拾貳萬元。由於上訴人所花費上述費用預計有三年使用價值，而被上訴人實際只租用九個月而已，如上所述之設備共計花費捌拾貳萬元以使用三年計，每月則約為貳萬貳仟柒佰元，扣除被上訴人租用期間九個月，剩餘二十七個月共計為陸拾壹萬貳仟玖佰元為上訴人之損失，自應由被上訴人負賠償責任。
二、被上訴人則以：上訴人所稱之費用非專為其施作故此部分之費用不應由其負擔，且從契約約定可以提前終止，故其自無庸負擔此部分費用等語置辯。
三、按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。民法第四百二十三條定有明文。經查：上訴人雖提出現場照片數張，作為其確有為前開增設設備之支出，卻無法提出實際上支出前開費用之單據。且其自承因系爭倉庫有一千二百坪，而只有出租給被上訴人四百坪，故把此部分隔出來並設置獨立門戶等語（見原審九十一年二月二十七日言詞辯論筆錄，原審卷第六十頁），故此部分費用應係屬出租人對於租賃物為保持其合用之保持義務所為之必要費用支出，自無法要求被上訴人負擔此部分費用。且本件被上訴人係合法終止租約已如前述，故實無庸就此部分負擔損害賠償之責任。
參、綜上所述，被上訴人依租賃契約及買賣契約契約請求上訴人返還押租金及給付貨款共計為伍拾伍萬壹仟玖佰玖拾陸元，及自起訴狀繕本送達之翌日即自九十年十一月二十七日起按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許。上訴人反訴請求被上訴人給付提前終止租賃致其設備花費損失陸拾壹萬貳仟玖佰元為無理由，應予駁回。上訴人之反訴受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。原審因而就本訴部分，判命上訴人如數給付，就反訴部分為上訴人敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，於法並無不合。上訴意旨未具理由指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 六 日
民事第二庭
審判長法 官 尤 豐 彥
法 官 翁 昭 蓉法 官 魏 麗 娟右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 八 日
書記官 曾 瓊 安