臺灣高等法院民事判決 九十一年度上易字第七三九號
上 訴 人 世泓建設股份有限公司法定代理人 謝得龍被 上訴人 甲○○
乙○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十一年六月二十八日臺灣士林地方法院九十年度訴字第五０六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人之給付各超過新台幣拾陸萬元本息及其假執行之宣告與該訴訟費用部分均廢棄。
右廢棄部分被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
廢棄部分第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔，駁回部分第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，茲依上訴人之聲請由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、被上訴人主張上訴人於民國八十七年五月二十二日與被上訴人就坐落台北縣汐止市○○段五一五、七０九、七一０、七一一、七一二、七一三、七一四、七一五、七六七、七六七之一、七六七之二、七六七之七、七六八、七六八之一、七七
二、七七四、七七五、七七六、七七七、七七八、七七九及七八０等土地上所興建之世泓台北新視窗大樓Ｆ三棟第十一樓（被上訴人甲○○買受）及Ｆ三棟第十二樓房屋（被上訴人乙○○買受）各一戶，及前開二戶房屋之基地持分各萬分之二十四（以下簡稱系爭房地），簽訂房屋、土地預定買賣契約，約定買賣價金各為新台幣（下同）四百萬元。被上訴人已各支付五十六萬元與上訴人，其餘款項，因上訴人所蓋房地與其廣告中之內容不符始拒絕給付，縱認該項拒絕為無理由而違約，但上訴人依兩造契約第十九條約定沒收已付價金作為懲罰性違約亦屬過高，應以系爭房地之百分之五為正，即願被沒收二十萬元，其餘各三十六萬元部分應屬不當得利，乃在原審備位請求上訴人應各給付被上訴人三十六萬元及自九十年四月二十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並以供擔保之假執行宣告等情。上訴人則以伊所蓋房地與廣告並無不合，現場之公共設施乃依平面圖之比例設置。面積大小亦無短少，被上訴人之請求為無理由云云置辯，請求駁回被上訴人之訴及假執行之聲請。原審認應核減違約金為買賣總價金百分之七即每戶二十八萬元為適當，乃判令上訴人應返還被上訴人各二十八萬元及自九十年五月三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息並准供擔保為假執行之宣告。上訴人就其敗訴部分聲明上訴，認其銷售佣金為每戶二十萬元，被上訴人之滯納金及遲延利息依契約第二條約定每逾一日應加付該期款千分之五計算甲○○為一百零二萬一千二百元、乙○○為二百五十七萬六千元，再加上因被上訴人違約，上訴人不得不降價將該地各以二百四十五萬元出售他人，每戶跌了一百五十五萬元，上訴人每戶各有一百零五萬元之損失利益，因此上訴人將被上訴人所繳各五十六萬元價金沒收並無過高，因此上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡廢棄部分駁回其在一審之訴及假執行之聲請。被上訴人則狀稱上訴人以極低於市場行情之價值賣出，應自己承受其損失，仲介費乃其整體房屋出售時所付之代價，不能以各戶計算云云，乃聲明駁回其上訴。（按被上訴人主張上訴人有物之瑕疵而以解除契約為由，先位請求返還全部交付之價金部分，業經原審判決被上訴人敗訴，被上訴人並未聲明上訴）。
三、不爭執事項：㈠被上訴人向上訴人購買系爭房地價金各為四百萬元，被上訴人各已交付價金五十六萬元。
㈡被上訴因拒繳其他價金，經上訴人解除契約並表示沒收已繳價款。
㈢上訴人已將系爭房地另各以二百四十五萬元出售第三人。
㈣被上訴人主張上訴人之系爭房地不符合買賣本旨，主張解除契約，業經認定不足採信，而判決被上訴人敗訴。
四、爭執事項：㈠被上訴人主張近來不動產景氣低迷，建築業獲利不豐，伊所繳價金各五十六萬元
占全部總金款四百萬元之百分十四，若全部以違約金被沒入，顯屬過高，請求核減。
㈡上訴人辯稱伊已花去仲價費每戶二十萬元，伊重新出售每戶又損失一百五十萬元
及被上訴人之遲延給付，依約各應罰一百零二萬一千二百元及二百五十七萬六千元，認各沒收五十六萬元應不致過高。
五、依兩造所訂買賣合約第十九條約定，甲方（按即被上訴人）反悔不買，未依約付款或有其他違約情事者，乙方（按指上訴人）得不經催告，逕行解除本約，並沒收甲方已付之價款作為懲罰性違約金，已辦理產權移轉登記者，甲方應負責將所有權移轉登記予乙方，應負擔所需之一切稅費，絕無異議。觀其文義，經上訴人沒收後，該房地即回復為出賣者所有，買方即不得請求交付房地，其性質應屬因不履行而生損害之賠償總額。經查上訴人所辯因被上訴人之違約，伊已損失仲介費每戶各二十萬元部分，固不違常情，惟其餘滯納金即逾期罰款甲○○為一百零二萬一千二百元、乙○○為二百五十七萬六千元部分，因所謂契約第三條、第五條之滯納金及遲延利息，係指兩造之契約仍屬存在時，上訴人所得加請求之款項而言，茲雙方契約既經上訴人解除而歸消滅，上訴人自不可為該項求償。至契約解除後即歸消滅，則解約後上訴人將系爭房地另以低價即各二百四十五萬元出售與他人，其因此所受之損害，乃契約消滅後所生之損害，並非契約解除時所生損害，不能作為解除前違約之損害額，其因此所生之損害能否另請求賠償，乃另一法律問題，故上訴人將上開滯納金、遲延利息、售價損失等計入被害人違約造成其損害額自無足採。本院查近幾年來，我國不動產景氣低迷，餘屋滯銷，房價大跌，房屋建設公司虧損纍纍，此乃公眾皆知之事實，故不動產投資興建房屋之淨利，依上訴人所辯被上訴人所繳價款各五十六萬元，占房地價款四百萬元僅屬百分十四，不算過高云云，固不足採，但因違約金係以強制債務之履行為目的，以確保債權效力之一種強制罰，若任令債務人任意違約而不加以處罰，其結果將使債權人金融週轉陷於呆滯，生產計劃無由展開，而債務人違約之風亦將日熾，亦有違公平理念。故斟酌目前社會經濟狀況及上訴人所受損害情形，依一般客觀事實，認該項違約金以百分之十即各四十萬元為適當，則應返還之價金各為十六萬元及其遲延利息，予以准許，逾此部分即非正當，不應准許，原審認依百分之七，判令返還各二十八萬元及其遲延利息，其逾上開應准許範圍之判決並假執行宣告，自非適當，該部分上訴為有理由，應予廢棄並改判如主第二項所示。上開應准許部分判令返還，並為假執行宣告，並無不合，該部分上訴為無理由，應予駁回。
不應准許部分，原審判決被上訴人勝訴並為假執行宣告，即非正當，上訴人據以指摘，為上訴有理由，應以廢棄並改判如主文第二項所示。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條本文判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 三十一 日
臺灣高等法院民事第七庭
審判長法 官 張 耀 彩
法 官 鄭 威 莉法 官 王 仁 貴右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 五 日
書記官 李 卓 英