臺灣高等法院民事判決 九十一年度上易字第八九號
上 訴 人 甲○○法定代理人 楊明德右當事人間返還保證金事件，上訴人對於中華民國九十年十二月二十八日臺灣新竹地方法院九十年度訴字第八四一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國（下同）八十九年七月二十七日簽訂房屋租賃契約書，由伊向上訴人承租坐落新竹市○○路○○號一樓之一房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自八十九年七月十六日起至九十一年七月十五日止，為期二年，每月租金新台幣（下同）二十五萬元，伊並交付上訴人保證金六十萬元。九十年五月二十一日伊依房屋租賃契約書第六條第四項規定，以信函通知上訴人於同年七月十六日終止租賃契約，上訴人並於同年七月二十日受領租賃標的物，然上訴人竟拒絕返還保證金等語，為此依系爭租賃契約書第三條第二項約定，求為命上訴人應給付六十萬元，及自支付命令送達之翌日即九十年九月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算利息之判決。並答辯聲明：駁回上訴人之上訴。
二、上訴人則以：系爭契約乃定期租賃契約，被上訴人於二年租期屆滿前，僅得依系爭契約書第四條第三項規定，於爭房屋非因可歸責被上訴人事由，致毀損不堪使用時，或依契約書第六條第五項約定，兩造就系爭房屋進入第三年租期時，被上訴人提前四個月預為書面通知後，始得單方終止契約。惟被上訴人於租期屆滿前，系爭房屋又無不堪使用之情形下，竟於九十年五月二十一日違約提前終止契約，自不生終止租賃契約之效力。至系爭契約第六條第四項之約定，係為防止被上訴人提前退租，所為懲罰性違約金之約定，而非被上訴人得於租期屆滿終止租約之約定。又縱認被上訴人得依該第六條第四項之約定終止租約，亦須於租期屆滿一年（即九十年七月十六日）後，定四個月以上之期間，預以書面告知伊終止租約，始生終止租約之效力，惟仍須依第六條第四項約定支付第二年度之租金三百萬元，以為懲罰性之違約金，伊並主張與六十萬元之保證金互為抵銷。再縱認伊不得請求被上訴人給付第二年度租金三百萬元，以為懲罰性之違約金，惟系爭租賃契約應自九十年七月十六日起，計算四個月之預告期屆滿之日，即九十年十一月十五日始為租賃契約終止之日，則自九十年七月十六日至同年十一月十五日止，系爭租賃契約仍存續中，被上訴人亦應給付該期間共計一百萬元之租金，伊並主張與六十萬元之保證金互為抵銷，伊自無須返還保證金等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。
三、經查，被上訴人於八十九年七月二十七日向上訴人承租系爭房屋，租賃期間自八十九年七月十六日起至九十一年七月十五日止，租金每月二十五萬元，並已交付六十萬元保證金。嗣被上訴人於九十年五月間以信函向上訴人表示將於九十年七月十六日終止系爭契約，並於九十年七月二十日將系爭房屋點交上訴人受領，復於九十年八月一日委託律師發函催告上訴人返還保證金六十萬元等事實，為兩造所不爭執（原審卷三三頁），並有房屋租賃契約書、被上訴人九十年五月二十一日亞字第○一○○四號函、租屋移交同意書、九十年八月一日通律Ａ字第三一八方號函影本各一件附卷可稽（見促字卷六—一二頁、原審卷一四—一五頁），堪信為真實。茲應審酌者，被上訴人有無於二年租期屆滿前終止租賃契約之權？查：
㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第九十八
條定有明文。兩造間簽訂之租賃契約雖係定有期限之租約，然定有期限之租賃契約，依契約自由原則，並非不得約定保留終止權，依系爭租賃契約第六條第四項約定：「乙方（即被上訴人）最少應租滿一年，如於此二年租賃期間內退租者，已付之租金不得請求退還」之文義以觀，顯見承租人即被上訴人得於租期屆滿一年後退租，亦即承租人得在租期滿一年後單方終止租約之意，惟僅不得請求償（退）還已給付之租金。上訴人雖辯稱：依據兩造租賃契約書第四條第三項約定：「乙方應以善良管理人之注意義務使用房地，倘乙方或其受僱人、使用人或其他經乙方允許為租賃標的物使用人之故意或過失行為致租賃物滅失或毀損者，乙方應負擔損害賠償責任，但若非可歸責於乙方之其他事故致毀損不堪使用時，乙方得隨時終止本租約」，足認被上訴人僅有在房屋不堪使用之情形方得終止租約云云，然此係規範租賃物發生毀損滅失時之處理方式，並未限制承租人僅得在租賃標的物發生毀損滅失之情形下始得終止租約。是被上訴人於租期屆滿一年後之九十年七月十六日單方終止系爭租賃契約，於法並無不合。上訴人前述辯解，自無足採。
㈡上訴人又辯稱：被上訴人未合法終止租約，應給付第二年整年度之租金，以為懲
罰性違約金；又未依約於四個月前預告終止租約，亦得請求被上訴人給付四個月之租金，並以此與保證金互為抵銷云云。查租賃契約第六條第四項約定：「乙方最少應租滿一年，如於此二年租賃期間內退租者，『已付』之租金不得請求退還」，係指租期屆滿一年後，終止租約時，承租人『已給付』之租金，不得請求退還，上訴人主張尚須給付第二年之租金，以為懲罰性之違約金，與該條規定不符，委無足採。又租賃契約第六條第五項雖約定「乙方得於第三年隨時終止契約，但應於四個月前以書面預告通甲方（即出租人），甲方應於終止契約交屋時，將未用完之租金退還給乙方。乙方於本租約期滿時，有優先承租及承購權」，此係指租賃期間為三年之情形，始有適用之餘地，而本件租貸期限僅為二年，自無該條之適用。上訴人辯稱：四個月預告期間未期滿前，租賃契約仍繼續存在，被上訴人仍有給付租金之義務云云，亦不足採。
四、按「乙方另給付甲方保證金六十萬元整，終止租約或租賃期滿騰空交還房地並繳清至點交房屋日之水電、瓦斯、電話費，並履行本合約全部債務後，隨即無息退還乙方」，系爭租賃契約書第三條第二項約定甚明。被上訴人已於九十年七月二十日點交租賃標的物由上訴人受領完畢，已如前述，被上訴人自得請求上訴人返還保證金，從而，被上訴人依據前述約定，請求上訴人返還保證金六十萬元，及支付命令送達翌日即九十年九月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、兩造其餘攻擊、防禦方法與判決結果無涉，爰不一一論述，併此敍明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十四 日
民事第十四庭
審判長法 官 張 劍 男
法 官 藍 文 祥法 官 蔡 芳 齡右正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 十六 日
書記官 蔡 錦 輝