臺灣高等法院民事判決 九十一年度重上字第一二一號
上 訴 人 甲○○被 上訴 人 廣都百貨股份有限公司法定代理人 呂靜英右列當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年一月二十三日臺灣新竹地方法院第一審判決（九十年度訴字第三三四號），提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人聲明求為判決：㈠、原判決關於不利上訴人部分廢棄。㈡、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。其事實上陳述，除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱略以：被上訴人於民國（下同）八十一年間因積欠臺灣銀行貸款新台幣（下同）一千零三十三萬元及利息、稅款，由上訴人以同意繳付上開銀行貸款、費用及土地增值稅作價之方式，標得系爭房屋。嗣被上訴人對臺灣銀行之貸款債務，係由上訴人按月於每月中旬時繳付，足證上訴人有使用系爭房屋之合法權利。所用之證據，除援用原審之立證方法外，並補提出繳款收據三十五紙為證。
二、被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。其事實上陳述，除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱略以：系爭房屋為上訴人占用，占用期間自應由其繳息，惟已數年未繳，且積欠房、地稅金約二百多萬元，致系爭房屋於八十九年間遭法院查封拍賣，經持別變賣減價程序仍無人應買。所用之證據，除援用原審之立證方法外，並補提出：㈠、台北三十四支局第０五八三號存證信函及回執，㈡、臺灣銀行新竹分行銀竹營字第０九一一五號及第０五二三八一號函，㈢、臺灣新竹地方法院民事執行處新院昭執曾字第六八七一號通知為證。
三、本院依上訴人之聲請訊問證人王瑤芬。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：坐落新竹市○○段○○段四三、四三之一、四三之二地號內如原判決附圖所示紅線部分，面積九二七點五九平方公尺，土地上建物即三一八建號，門牌號碼新竹市○○路○○○號三樓房屋（下稱系爭房屋）為伊所有，上訴人原係伊公司之董事長，居住於系爭房屋內，惟上訴人已於十餘年前卸下董事長職務後，竟不搬遷，無權占有使用迄今。上訴人雖提出協議書證明其已取得系爭房屋，惟伊否認該協議書為真正，且伊亦非該協議書之當事人，對伊亦不生效力，況依該協議書十二條約定，上訴人未歸還訴外人呂靜英墊付款項，該協議書亦已作廢，是上訴人依據該協議書主張其有權占有，即屬無據。又系爭房屋並未經標售，上訴人始終不能提出決標資料及買賣契約為證，況上訴人若已得標，何以迄未辦理所有權移轉登記，益見其為無權占有。又上訴人既無權占有系爭房屋，致伊受有損害，伊自得請求上訴人返還相當於租金之利益等情，爰依所有物返還請求權及不當得利之法則，求為命上訴人返還遷讓系爭房屋；並給付四百三十四萬零八百九十八元及法定遲延利息、及並自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付七萬二千三百四十八元之判決（原審判命上訴人遷讓返還系爭房屋；並給付三百四十七萬二千七百四十元及自九十年五月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，及自九十年五月十八日起，至遷讓返還房屋之日止，按月給付五萬七千八百七十九元；而駁回被上訴人其餘之請求，上訴人就其敗訴部分聲明不服；被上訴人則就其敗訴未聲明不服）。
上訴人則以：伊與被上訴人公司之法定代理人呂靜英曾於七十七年一月三日就被上訴人公司之股權及資產分配事宜簽訂協議書，由伊以標售方式負擔系爭房屋部分台灣土地對銀行所貸之債務計一千餘萬元，及應繳納土地增值稅一千餘萬元，標得系爭房屋所有權。惟伊於標得系爭房屋後，因發覺被上訴人公司之法定代理人涉有虛偽設定抵押權情事，雙方紛爭久持不下，故迄未辦理所有權移轉登記，並非無權占有云云，資為抗辯。
二、經查被上訴人主張系爭房屋現仍登記為伊所有，而由上訴人占有使用中之事實，業據其提出土地及建物登記簿謄本為證（見原審卷第八至十九、二十二頁），並經原審赴現場勘驗屬實及囑託新竹市地政事務所實施測量鑑定明確，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽（見原審卷第七十一、七十八頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
三、上訴人雖抗辯伊與被上訴人公司之法定代理人呂靜英曾簽訂協議書，約定系爭房屋由伊得標取得所有權，並非無權占有云云，惟為被上訴人所否認。
經查：
㈠上訴人所提出之協議書（見原審卷第四十三頁），雖有出售系爭房屋而就上訴
人應得紅利或盈餘優先扣還予訴外人呂靜英之記載，惟查此乃訴外人呂靜英與上訴人間就被上訴人公司之股權讓渡事宜為協議，並無出售系爭房屋予上訴人之記載，且該協議書之效力亦應僅及於契約當事人之訴外人呂靜英與上訴人二人而已，上訴人尚不得執此協議書之相關約定對抗被上訴人，是上訴人抗辯伊與訴外人呂靜英簽訂協議書約定，由伊取得系爭房屋所有權云云，即屬無據。
㈡上訴人另抗辯伊已由投標方式，取得系爭房屋所有權云云，固據其提出被上訴
人公司臨時股東會議議事錄、被上訴人公司標售公告、及被上訴人公司標售土地及建物投標須知等證（見原審卷第三十四至三十九頁），惟經核上開股東會議議事錄、標售公告及投標須知，均僅能據為證明被上訴人公司曾決議擬於八十一年二月一日下午二時三十分公開標售系爭房屋，底價二千萬元，屆期若無人競標，同意以二千萬元直接讓售於任何欲承購之股東之投標、競標，惟尚不能據為證明上訴人已依上開標售程序得標取得系爭房屋所有權。又上開標售公告上已載明：「付款辦法為得標後五日內正式簽訂買賣契約並給付總價百分之三十（包括押標金），簽訂買賣契約後三十日內辦理產權移轉登記手續之文件交付及用印，並申報增值稅契稅，於接獲稅單後三日內給付百分之三十，產權過戶登記完竣後，三日內給付百分之四十」（見原審卷第三十六頁背面），而上訴人已於原審自認伊未簽訂買賣契約，亦未辦理過戶」手續（見原審卷九十四頁），再上開標售公告及投標須知復載明：「於得標股東在接獲增值稅稅單之日前洽妥臺灣銀行同意就得標之樓層部分之抵押借款債務由得標股東承擔，並變更借款債務人名義，且取得臺灣銀行之同意書者，得抵充買賣價金百分之
三十、百分之四十之給付，但抵充後如仍有差額時，於產權登記完竣後三日內互為補足，土地增值稅以八十年七月公布之公告現值申報之，買方股東應負擔契稅，公司負擔增值稅、監證費、印花稅、代書手續費、規費及其他臨時或附加稅捐，若臺灣銀行不同意分層辦理塗銷抵押權時，承買股東仍需自負責任」（見原審卷第三十九頁），惟上訴人始終不能提出其已與台灣銀行接洽承擔債務，變更借款債務人名義之證明。雖上訴人抗辯台灣銀行貸款於七十年間批准後，以迄八十六年十二月間止，均係由伊負責繳交云云，並提出其繳交該貸款之存摺及收據為證（見原審卷第一０六至一一四頁），但查上開抵押貸款之債務人名義仍為被上訴人，為上訴人所自認（見本院卷第七十八頁）。設上訴人果已依約標得系爭房屋並同意以繳交前開貸款及稅款，以代價金之給付，則上訴人公司何以迄不依約辦理前開抵押債務人名義變更手續，且於八十六年十二月二十七日以後，因得知其喪失被上訴人公司董事長身分，隨即拒絕繼續繳交該項貸款（見本院卷第七十九頁），足證上訴人顯係於擔任被上訴人公司董事長期間，為被上訴人公司繳交前開貸款，並非以得標人身分為其個人繳交前開貸款，亦難據為有利於上訴人之認定。至上訴人所舉之證人王瑤芬所為之證詞，亦不能證明系爭房屋已因標售而由上訴人取得所有權（見本院卷第四十二頁）。上訴人既無其占有系爭房屋之正當權源，自屬無權占有。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。本件被上訴人既為系爭房屋之所有人，而上訴人竟無權占用系爭房屋，則被上訴人依據上開規定，請求上訴人將系爭房屋全部遷讓返還被上訴人，自屬有據。
五、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文；又無權占有他人之房屋，可得相當於租金之利益，並侵害房屋所有人之所有權，致其受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（參照最高法院六十一年台上字第一六九五號判例）。被上訴人請求上訴人給付相當於租金之損害，亦屬有據。茲按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，為土地法第九十七條第一項所明定。所謂土地申報地價係指土地所有人依土地法所申報之地價而言，此觀土地法第一百四十八條、土地施行法第二十五條及平均地權條例笫十六條前段規定至明。本件系爭房屋坐落被上訴人所有前開土地（見更審卷第八、十三、十六頁）之申報地價自八十三年起至八十九年止，每平方公尺均為三萬六千一百三十四元四角，有地價證明書可稽（見原審卷第二十一頁），而系爭房屋之房屋現值則為三百零九萬元，亦有全國財產總歸戶線上查詢表可憑（見原審卷第二十二頁），再經斟酌系爭房屋係地上六層地下二層鋼筋混凝土造建築物之第三層，主要用途為百貨商場及辦公室，位於新竹市○○路與武昌街口，交通便利，三分鐘車程即可達火車站及中興百貨，現供夜總會卡拉ＯＫ使用，屬商業繁榮之住商合一地區（業經原審赴現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可稽－見原審卷第七十一頁，且為兩造所不爭執），等一切情狀後，認應以該土地及房屋申報總價額年息百分之八計算為適當，是被上訴人依據不當得利之法則，請求上訴人給付自九十年五月十八日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付相當於租金之利益五萬七千八百七十九元《其計算方式為：〔36
134.4元x154.75（按該一五四．七五平方公尺，係屬被上訴人所有土地應有部分面積之合計。雖該房屋實際占有土地面積為九二七．五九平方公尺，但屬被上訴人所有土地部分面積合計如上，為兩造所不爭執）+309,000元〕×8﹪÷12=57,879元》；另被上訴人請求上訴人給付自起訴前五年期間相當於租金之利益三百四十七萬二千七百四十元（其計算式為：57,879 元×12×5=3,472,740元，元以下四捨五入），亦屬有據。
六、綜上所述，上訴人既無權占有系爭房屋，則被上訴人依據所有物返還請求權及不當得利之法則，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付被上訴人三百四十七萬二千七百四十元及自起訴狀繕本送達翌日即九十年五月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年五月十八日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人五萬七千八百七十九元部分，自屬應予准許。原審就上開應予准許部分所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敍明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 十 日
臺灣高等法院民事第十三庭
審判長法 官 林 鄉 誠
法 官 王 聖 惠法 官 劉 清 景右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 十六 日
書記官 高 澄 純附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。