台灣高等法院民事判決 九十一年度重上字第一三二號
上 訴 人 乙○○
甲○○複 代理 人 黃傅偉法定代理人 馬 文右當事人間遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國九十一年一月三十日臺灣士林地方法院九十年度重訴字第一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人應將坐落台北市○○段○○段○○○○號土地及同上之建物門牌台北市○○區○○○路○號一、二樓及地下室房屋遷讓返還上訴人。
㈢被上訴人應將坐落台北市○○段○○段○○○○號土地上之建物門牌台北市○○
區○○○路○號一、二、三、四樓及地下室房屋，建號三○一七九、三○一八○、三○一八一、三○一八二所有權全部移轉登記予上訴人乙○○。
㈣被上訴人應將坐落台北市○○段○○段○○○○號土地上，台北市士林地政事務
所民國（下同）七十四年收件士林字第二二六一二○號抵押權設定登記及士林字第三一四九六○號地上權設定登記塗銷。
㈤被上訴人應自八十九年十二月十三日起至返還房屋及土地之日止按月給付上訴人損害金新台幣（下同）一百十二萬元。
㈥本件判決請准供擔保宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠依最高法院三十九年度台上字九四號判決意旨、民法規定之誠實信用原則，及本
件租賃契約均以「應」或「不得」文義，該契約第六條第二項並未約定「上訴人不得拒絕」觀之，上訴人與被上訴人十五年租賃期限屆滿時，續簽租賃契約仍需雙方合意後始生效力。再依最高法院十七年度上字第一一八號、十九年度上字第二八號判例意旨，契約文字雖非解釋契約之唯一依據，然如無其他強而有力之相關資料為憑，仍不得捨棄其文字而曲解。而依本件契約文字結構、客觀文義、公平、合理解釋，系爭契約第六條第二項前段均應指承租人有「優先承租權」，並非指出租人有續租義務。又本件租賃契約就續租之約定雖僅有期限變更，其餘內容均未隨同改變，然續租為契約更新，須當事人重新合意，迨上訴人同意後，被上訴人始得享有續租約定之內容。另依被上訴人歷次存證信函內容所示，均係被上訴人要求上訴人與其另訂立書面租賃契約，亦見上訴人無絕對出租之義務。況既約定被上訴於租期屆滿前一個月為續租之通知，自係為讓上訴人考量是否願意續租。
㈡依證人李吉隆於本院證言，本件原租約十五年，滿期後另訂新約需雙方同意，而
承租人僅有優先承租權，即「如出租人仍要將系爭土地出租，就必定要出租給承租人，且租賃條件不變，但出租人可決定不出租他人，而收回自己使用」，出租人有同意是否續租之權利。而證人張良吉係被上訴人前身寬達公司之受雇人，所稱自有偏頗，且締約至今已十餘年，其證言是否得全然採納，不無疑義。況李吉隆為律師，其對契約真意之闡述，自較僅為法律顧問之張良吉精確。
㈢七十四年簽立租約時即約定續租五年租約之押租金及租金，係為防出租人任意哄抬，並非有此項押租金之預定即謂被上訴人有單方承租權。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提最高法院三十九年度台上字第九四號民事判決、十七年度上字第一一一八號判例、鄰近房屋租賃契書暨建物謄本等影本為證，並聲請訊問證人李吉隆。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴及假執行之聲請駁回。
㈡如受不利之判決，被上訴人願意供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠被上訴人公司名稱原為寬達食品股份有限公司，嗣於八十三年七月十二日依法申
請變更公司名稱為台灣麥當勞餐廳股份有限公司；被上訴人公司法定代理人為美籍人士馬文，任期自八十九年二月二十一日起至九十二年二月二十日止。
㈡被上訴人於七十四年八月間簽立本件租賃契約時，為協助上訴人解決免於系爭土
地及其上建物遭受法院強制執行之拍賣，應允給付上訴人押租金二千四百萬元，較當時系爭土地公告現值一千三百三十七萬九千八百八十元高出甚多。且當時系爭土地之公告地價係每平方公尺三千六百三十元，上訴人等出租土地之公告地價總值為一百八十七萬三千零八十元，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定以土地申報地價年息百分之十計算年租金結果，僅為十四萬九千八百四十六元，顯低於被上訴人給付之租金及其押金利息。
㈢本件租賃契約有關續租之約定，係指被上訴人得以主動行使續租之權利，此有證
人即雙方簽訂時擔任見證人張良吉證述明確，且其亦係本件租約起草人，自知悉二造間約定之真意。至上訴人主張張良吉為被上訴人之受僱人，所證不可採，惟其僅係被上訴人委請之法律顧問，並非僱傭關係。另證人李吉隆於本院所稱續租之約定為優先承租權云云，前後矛盾；且依原租約第九條第二項約定，其為本件租賃物第一順位抵押權人，係上訴人之債權人，故李吉隆所為證言自屬附和上訴人之詞，不足憑信。至上訴人指稱係被上訴人聲請訊問證人李吉隆，惟其實係上訴人於九十年六月七日聲請本院傳喚。
㈣二造於簽定租約時，均各委請律師參與，就雙方權利義務關係詳為規範，故五年之續租權並無不依誠實信用方法之情事。
㈤被上訴人是否行使約定之續租權，須視經營狀況而定，並非屬確定之事實，自無
上訴人所稱「十五年加上續租五年」，因而形同相對不定期租賃契約之情形。再被上訴人來台灣投資時，認知我國民法就不動產租賃期間之規定係最長不得逾二十年，超過者，縮短為二十年，故向法律顧問永然法律事務所表示：為期五年之續租權利真意乃指被上訴人行使此項約定之續租權利時，雙方間租賃期限僅延長一次等語。足見本件租賃期限之約定，非屬不定期租賃契約。
㈥被上訴人於九十年一月二十日向台灣士林地方法院提存所辦理清償提存之押租金
，其中二千四百萬元業經上訴人於九十一年五月間領取，有陳淑貞律師所書之信函可稽。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提經濟部投資審議委員會八十三年七月二十七日經投函工商字第四五四二號函、公司變更登記表、確認書、上訴人於九十一年五月九日委請律師所書之函文等影本為證，並聲請訊問證人張良吉。
理 由
一、本件上訴人主張其於七十四年八月八日共同將其所有坐落台北市○○段○○段○○○○號、面積五一六平方公尺之土地（系爭土地），與被上訴人之前身寬達食品股份有限公司訂立租賃契約，供被上訴人建築門牌為台北市○○○路○號之四層建物，其中一、二樓及地下室由被上訴人經營麥當勞餐廳，三、四樓則供上訴人住家之用，租期十五年，期滿被上訴人應將系爭土地連同其上建物返還上訴人，並塗銷抵押權及地上權登記。被上訴人並就系爭土地以台北市士林地政事務所七十四年收件士林字第二二六一二○號設定抵押權，及以士林字第三一四九六○號設定地上權登記。茲租賃期間已於八十九年十二月十二日屆滿，為此依租約第十二條、民法第七百六十七條之規定，請求被上訴人返還系爭土地並將建物之所有權移轉登記給上訴人，及將系爭土地之抵押權及地上權之登記塗銷。另被上訴人自租賃關係消滅後仍占有土地房屋，獲有相當於租金之不當得利，爰依民法第一百七十九條規定，請求被上訴人按月給付新台幣（以下同）一百十二萬元之不當得利。被上訴人則以其已依租賃契約第六條，於租賃期滿一個月前，即八十九年十月二十三日以存證信函通知上訴人表示續租之意思，是雙方之租賃關係應自八十九年十二月十二日起之翌日，再度發生另一為期五年之租賃關係，兩造之租賃關係並未消滅等語，資為抗辯。
二、查上訴人主張其於七十四年八月八日共同將其所有坐落台北市○○段○○段○○○○號、面積五一六平方公尺之土地，與被上訴人之前身寬達食品股份有限公司訂立租賃契約，供被上訴人建築門牌為台北市○○○路○號之四層建物，其中一、二樓及地下室由被上訴人經營麥當勞餐廳，三、四樓則供上訴人住家之用，雙方約定租賃期滿被上訴人應將系爭土地連同其上建物返還上訴人，並塗銷抵押權及地上權登記。被上訴人並就系爭土地以台北市士林地政事務所七十四年收件士林字第二二六一二○號設定抵押權，及以士林字第三一四九六○號設定地上權登記，而於八十九年十二月十二日租期已屆滿十五年之事實，已據其提出租賃契約書一紙為證，被上訴人就上訴人主張之上開事實及租賃契約書之真正均不爭執，本院應以之為裁判基礎。至於上訴人主張兩造租賃關係已消滅之事實，被上訴人則以其已依約表示續租等語置辯。故本件所應審究者，乃被上訴人表示續租之效力如何。
三、查兩造所訂租賃契約第六條第二項約定：「租期屆滿前，承租人有權以一個月之期前書面通知出租人續租租賃物，每次續租期間為期伍年」，而被上訴人確於租賃期滿一個月前之八十九年十月二十三日，以台北信維郵局第五四一五號存證信函，向上訴人表示願依契約第六條規定行使續租之權利之事實，已據被上訴人提出該存證信函影本為證，上訴人就收受該存證信函之事實，亦不爭執，從而被上訴人抗辯其已依約續租，兩造間之賃租關係並未消滅，即非無據。上訴人雖主張依上開約定，僅上訴人於租期屆滿十五後若再出租他人時，被上訴人有優先承租權而已，並非被上訴人一表示續租，即生租賃關係繼續之效力。證人即系爭租賃契約見證人李吉隆律師於本院審理時，亦稱於原訂租期十五年屆滿後另訂新約時，應經雙方同意，上訴人可以不同意續租云云（本院卷一五七頁）。然兩造上開約定，係指租期屆滿十五後，若被上訴人欲再續租，上訴人即有續租之義務，已據草擬系爭租賃契約之證人張良吉於原審及本院審理時證述明確（原審卷㈡六二頁、六四頁、本院卷二二一頁、二二二頁）。按兩造於擬定上開第六條條文時，係經詳細討論後決定，業經證人李吉隆律師於本院審理時證述無誤（本院卷一五八頁），證人張良吉亦證稱有關續租之約定，是經過大家的協議（原審卷㈡六二頁）、地主對於續租五年之租賃條件有意見，所以增加續租期間要增加押租金、李吉隆律師之意見主要在續租條件部分（本院卷二二一頁、二二二頁）等語。可知兩造於訂立系爭租賃契約時，就有關續租之部分，已經詳細討論與考慮，且兩造均由具有法律專業之人員即證人李吉隆律師、張良吉代表雙方參與，故就文字之意義，應已清楚瞭解。上開條文使用「承租人有權．．．通知出租人續租」之文字，已明確表達是否續租，乃承租人（即被上訴人）之權限，且被上訴人只須將此意思通知上訴人，不必經上訴人同意，上訴人於被上訴人為續租之通知起，即負有出租之義務。證人李吉隆律師將上開契約文字所記載被上訴人「有權通知」，解釋為「優先續租」，明顯違背契約文義，並不可採。何況依該條條文內容，尚就續租之期間為五年，以及續租期間如何提高押租金之公式與租金數額等涉及兩造權利之重要內容，均已預先約定，可知兩造應有於十五年期滿後，一方面使被上訴人有決定是否續租之權，但另一方面亦就續租之期間，以及上訴人有關上訴人押租金之增加，預為約定，以求兩造利害平衡之意。否則，如以該續租之約定，僅為被上訴人之優先承租權，則於被上訴人不表示續租或上訴人不同意續租時，租賃關係即歸消滅，則於十五年屆滿時，租賃關係是否能繼續，尚且應取決於兩造重新合意，故即使先就續租期間，以及續租期間之租金與押租金為詳細約定，亦未必有實益。兩造於訂立系爭租賃契約時既經詳細討論後始決定上開條文文字，自不可能訂立對於兩造未必有實益之條文，故證人李吉隆律師所為證言，不合情理，難予採信，應以證人張良吉證稱被上訴人有權決定是否續租，較為可採。又本件被上訴人有無續租權，應以兩造當事人定約時之意思為斷，與本件以外其他租賃當事人之意思如何無涉，本件系爭租賃契約第六條約定於租期屆滿，被上訴人有權通知上訴人續租，與上訴人援引之最高法院三十九年台上字第九四號判決所示案例中，係租賃契約訂有兩造於期滿後得以續租之約定，並不相同，難以該案判決做為有利於上訴人之論據。又依系爭租賃契約上開條文文字，就是否續租之決定、續租之期間及租金與押租金等，已兼顧兩造之利益，並無明顯違反公平或誠信原則之情形，上訴人據以為反對契約文字之解釋，亦嫌無據。而系爭租賃契約使用被上訴人「有權．．．續租」之文字，其意義即為上訴人不得拒絕續租，因此，上訴人以契約未明文記載上訴人不得拒絕，否認被上訴人之續租權，洵屬無理。再者，即使被上訴人於滿十五年後，再續租五年，總計亦未逾二十年，無規避法律最長期限之問題（至於滿五年後，如再續約，是否有此問題，以及應如何處理，均非本案所須審究）。至系爭租賃契約中有關標的物之價值與租金是否相當之問題，亦與認定被上訴人有權續租無關，無從據以否定被上訴人之續租權。
四、由上述可知，依系爭租賃契約上開條文，於租賃期間屆滿十五年後前一個月前，被上訴人有權單方通知上訴人為續租，應無疑義。本件被上訴人已依約於原租賃期間屆滿前一個月前，以書面向上訴人通知其續租之意思，亦如前述，故兩造間租賃關係自無因期間屆滿而消滅可言，從而上訴人以系爭租賃契約已消滅為由，請求被上訴人應返還系爭土地、移轉建物所有權、塗銷抵押權與地上權及給付無權占有之不當得利，均無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十五 日
民事第十七庭
審判長法 官 鄭 雅 萍
法 官 吳 謀 焰法 官 呂 太 郎右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 十六 日
書記官 明 祖 星附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。