台灣高等法院民事判決 九十一年度重上字第三六七號
上 訴 人 高錦鐘即祭祀公業高積淵管理人被 上訴 人 乙○○
丁○○丙○○戊○○甲○○己○○訴訟代理人 林勳發右當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國九十一年五月三十一日台灣台北地方法院九十年訴字第二七○四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分及訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人丁○○、丙○○、戊○○、甲○○應給付上訴人關於承租坐落台北市○○區○○段二小段柒柒零地號土地，面積壹柒肆平方公尺各拾分之壹之每年租金，自民國九十年七月中起各調整為依該土地當年度申報地價年息百分之八計算。
被上訴人乙○○、己○○應給付上訴人關於承租坐落台北市○○區○○段二小段柒柒零地號土地，面積壹柒肆平方公尺各拾分之貳之每年租金，自民國九十年七月中起各調整為依該土地當年度申報地價年息百分之八計算。
其餘上訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人丁○○、丙○○、戊○○、甲○○各負擔十分之一、由被上訴人乙○○、己○○各負擔十分之二，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人丁○○、丙○○、戊○○、甲○○各承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段七七０地號土地，面積一七四平方公尺之十分之一之租金，應自民國九十年一月一日起調整依該土地當年度申報地價年息百分之十計算給付上訴人。
（三）被上訴人乙○○、己○○各承租上訴人所有坐落台北市○○區○○段二小段七七０地號土地，面積一七四平方公尺之十分之二之租金，應自九十年一月一日起調整依該土地當年度申報地價年息百分之十計算給付上訴人。
（四）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱略以：
（一）系爭租約第二條規定：「租賃期限：永久租用」，則依經驗法則言，顯徵雙方真意乃不定期限租用，本件為不定期租賃契約，自有民法第四百四十二條之適用。
（二）依最高法院八十七年台上字第一一三三號判決，縱按固定利率計算租金，仍得請求調整租金，系爭土地現今土地現值及經濟利用價值，已遠高於昔日地價及經濟價值，況被上訴人主張最高法院八十年上字第一○號判決尚未形成判例，並無拘束各法院之效力，且該判決並未慮及早期公告地價與公告現值兩者間價格相同或相差不大，與現今二者間差幅甚鉅之情事不同。
（三）依平均地權條例第十六條規定，申報地價至多僅能申報公告地價百分之一百二十，上訴人縱以提高申報地價之方式，提高租金，與公告現值相比，仍相差懸殊。
（四）情事變更原則係基於衡平理念，對於當事人不可預見之情事變動所設之救濟制度，最高法院著有八十三年台上字第一一九○號判決，從而按固定利率計算租金，倘符合情事變更之要件者，為維持雙方衡平，仍有民事訴訟法第三百九十七條之適用。上訴人與被上訴人之前手於六十八年間訂租約，當時系爭土地公告地價與公告現值均為相同，然現今相差近三倍，顯見系爭土地利用價值高漲，已非訂約當時所能預見，符合情勢變更原則。
（五）依據台北市稅捐稽徵處函，上訴人地價稅稅率為百分之三點五，加以財政部函略以：「祭祀公業土地出租所得之租金收入，依法課徵營業稅」，上訴人所繳付之稅金已逾申報地價年息百分之四，顯然透支，已非訂約當時所能預見，符合情勢變更原則。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：
（一）駁回上訴。
（二）願供擔保請准免予宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱略以：
（一）兩造間所訂立之租約係不定期租賃契約，被上訴人不爭執。惟歷年法院對於租金之計算採用固定金額者，固認可依民法第四百四十二條調整租金，對於租金計算含有機動調整之機制者，法院之判決大多數直接否定租金之調整，本件係採申報地價年息百分之四固定比率計租，自不得在請求增租。
（二）縱認本件可適用民法第四百四十二條，但系爭土地近年來土地價格、公告現值及上訴人自行申報之地價均逐年下降，且土地上之建築物已達二十餘年，方圓一百公尺內，除捷運聯合開發之大樓外，多為老舊樓房，一樓商家生意普遍不佳，並無繁榮景象，且被上訴人欲改建新大樓，依租賃契約第五條之規定，須得上訴人同意，被上訴人之土地使用權亦受到限制，其使用比率至多僅達全部之二分之一，被上訴人按申報地價百分之四支付租金，其標準不可謂不高，目前實非調高租金之適當時點。
（三）民法第四百四十二條，為民事訴訟法第三百九十七條之特別規定，而上訴人主張依據民事訴訟法第三百九十七條調整租金之理由為土地價值上漲，本在民法第四百四十二條規定範圍之內，自無再適用民事訴訟法第三百九十七條之餘地。又民事訴訟法第三九七條所謂情事變更，必須以法律行為成立時，非當時所得預料，而依原有效果顯失公平為要件。系爭土地租金係按申報地價總額百分之四計算，而申報地價會隨不動產市價之變動而機動調整，足見兩造簽約時已預見未來經濟變動可能導致租賃物價值升降，自無情事變更原則之適用。
（四）公告現值是土地之處分價值，而非使用價值，本件所涉及乃土地之租賃，性質上僅土地之使用價值，自與土地之處分價值多少無涉，上訴人以目前公告現值為申報地價之三倍，做為情事變更之依據，要無可採。又租金不敷繳納稅金，並非法定增租之原因，上訴人並無證明其所繳付稅金已逾租金收入，況地價稅之課徵基礎為規定地價，而非申報地價，而一般情形規定地價又低於申報地價，且依土地法第十六條之規定地價稅之稅率採累進稅率，因此，縱台北市稅捐稽徵處文山分處核定系爭土地之地價稅稅率為千分之三十五，但依土地法第十六條之規定，上訴人真正須繳納之地價稅必低於百分之三點五甚多。又本件租金率為年百分四之租金，高達台北市政府八十三年府財五字第八三○四三九七○號函所稱公有土地租金率年息百分之二之二倍。而租金收入之營業稅課徵基礎為租金，營業稅即為申報地價之百分之零點零零二。綜上，上訴人所需繳納之地價稅及營業稅合計，遠低於所收取之租金。
（五）按房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求調整租金之訴，如起訴前未為此項意思表示者，則法院准許增加之判決，即不得溯及請求調整。本件上訴人於起訴前從未為調整租金之意思表示，其起訴狀於九十年七月送達於被上訴人，已在該年度開始之後，而本件租金採年度計算法，是最多僅能從九十一年度起調整。又雙方約定之租金給付為每年七月，上訴人請求調整為每年一月一日，亦嚴重影響被上訴人之期限利益。
三、證據：援用原審之立證方法，補提九十一年十二月二十日中國時報第十七版剪報、九十一年十二月二十九日聯合報第五版剪報為證。
理 由
一、本件上訴人起訴主張：其將所有台北市○○區○○段二小段七七０地號土地、面積一百七十四平方公尺（下稱系爭土地），不定期出租予被上訴人乙○○、丁○○、丙○○、戊○○、甲○○、己○○及訴外人翁吳鑾、翁啟東興建兩棟各五層樓房使用。系爭土地位於台北市○○○路○段與萬慶街交叉路口，前臨捷運景美站，屬商業地區，交通便利，土地價值屢見升高。兩造原約定租金以租用系爭土地範圍，按申報地價總額百分之四計算，自六十六年出租迄今從未調整租金，時隔長達二十多年，現上訴人所收租金已不足繳納每年調整之地價稅、所得稅及其他開支。而系爭土地價值之升漲，其變更之原因乃社會進步之情勢所致，顯非兩造締結租賃契約當時所得預期，上訴人乃於八十九年十二月二十六日以存證信函通知被上訴人自九十年一月一日起每年租金按申報地價百分之五點五調整，惟為被上訴人所拒絕，為此上訴人依民法第四百四十二條及民事訴訟法第三百九十七條、民法第二百二十七條之二規定提起本件訴訟，請求自九十年一月一日起依系爭土地當年度申報地價年息百分之十計算調整每年之租金，以符公平原則等語。
二、被上訴人則抗辯如左：
(一)兩造就系爭土地所訂立之租約係不定期租賃契約，被上訴人不爭執，惟本件係採申報地價年息百分之四固定比率計租，自不得依民法第四百四十二條請求增租，而申報地價會隨不動產市價之變動而機動調整，足見兩造簽約時已預見未來經濟變動可能導致租賃物價值升降，亦無情事變更原則之適用。況系爭土地近年來土地價格、公告現值及上訴人自行申報之地價均逐年下降，系爭土地附近亦無繁榮景象，且被上訴人因租約內容限制無法改建新大樓，土地使用權亦受到限制，被上訴人按申報地價百分之四支付租金，其標準非低，自無調整租金之需要。
(二)又租金不敷繳納稅金，並非法定增租之原因，上訴人並無證明其所繳付稅金已逾租金收入，況公告現值是土地之處分價值，而非使用價值，本件所涉及乃土地之租賃，性質上僅土地之使用價值，自與土地之處分價值多少無涉，上訴人以目前公告現值為申報地價之三倍，做為情事變更之依據，要無可採。
(三)按房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求調整租金之訴，如起訴前未為此項意思表示者，則法院准許增加之判決，即不得溯及請求調整。本件上訴人於起訴前從未為調整租金之意思表示，其起訴狀於九十年七月送達於被上訴人，已在該年度開始之後，而本件租金採年度計算法，是最多僅能從九十一年度起調整。又雙方約定之租金給付為每年七月，上訴人請求調整為每年一月一日，亦嚴重影響被上訴人之期限利益。
三、兩造不爭執之事實：系爭土地為上訴人所有，自六十六年間起先後出租予被上訴人乙○○、丁○○、丙○○、戊○○、甲○○及己○○及訴外人翁吳鑾、翁啟東，於土地上建有兩棟各五層樓房居住，為未定期限之租賃，被上訴人各自住用之建物門牌號碼及租賃土地範圍均詳如附表所示。兩造並約定每年租金以租賃土地範圍，按申報地價總額百分之四計算，於每年七月中憑上訴人通知繳納。嗣被上訴人依約按年給付上訴人租金，每一戶每年地租為四萬三千七百十元，其後上訴人於八十九年十二月二十六日以存證信函通知被上訴人，自九十年一月一日起每年租金調整為按申報地價百分之五點五計算，經被上訴人於九十年一月二十日以意見書表示反對之事實，為兩造於本院所不爭執，且有系爭土地登記謄本、土地租賃契約書、建物登記謄本、上訴人存證信函及被上訴人意見書等件附原審卷可稽，自堪信為真實。
四、兩造之爭點及論斷：上訴人另主張：系爭土地租金自六十六年迄今從未調整，時隔長達二十多年，現上訴人所收租金已不足繳納每年調整之地價稅、所得稅及其他開支。而系爭土地價值之升漲，其變更之原因乃社會進步之情勢所致，顯非兩造締結租賃契約當時所得預期，爰依民法第四百四十二條及民事訴訟法第三百九十七條之規定，聲請自九十年一月一日起依系爭土地當年度申報地價年息百分之十計算調整每年之租金，以符公平原則等語，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造之爭點為：(一)上訴人依民法第四百四十二條請求調整租金，有無理由？(二)上訴人依情事變更原則請求調整租金，有無理由？茲論述如下：
(一)關於上訴人依民法第四百四十二條請求調整租金之爭點：
１、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。而依此規定為租金數額之調整時，須斟酌土地本身之價格及位置、工商業繁榮之程度、承租人利用土地之經濟價值及所受利益，鄰地租金現況等情形，亦即土地價格之昇降，並非增減租金之唯一斟酌事項。又土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人在公告申報地價期間內自行申報之地價，未自行申報地價者以公告地價百分之八十為其申報地價；其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價，亦為土地法第一百四十八條、平均地權條例第十六條所明文規定。準此，本件上訴人就系爭土地並未自行申報地價，自應以公告地百分之八十為其申報地價，而公告地價與土地公告現值或實際市價亦常有差異，則前述土地價值之斟酌，自不得僅以土地申報地價為認定之基準。故本件兩造固約定以系爭土地申報地價之一定比率計算租金數額，該租金將隨系爭土地申報地價之昇降而更動，惟系爭土地倘因前述工商繁榮等因素，致土地價值顯著提高，亦即土地之申報地價與公告現值或市價差距甚大，原約定按申報地價計算之租金比例顯不相當，且當事人對調整租金額之計算比例又有爭執時，本件不定期租賃之出租人即上訴人尚非不得依民法第四百四十二條規定，訴請調整租金之比例。是被上訴人逕以本件係採申報地價之固定比率計租，抗辯不得依民法第四百四十二條請求調整租金云云，尚屬無據。
２、系爭土地係屬建地，位於台北市○○○路○段與萬慶街交叉口，前臨捷運景美站出口，路旁有多線公車站牌，斜對面為佳佳大戲院、來來大戲院、ＫＴ
Ｖ、百貨廣場及證券公司之商業大樓，且臨近台北市政府警察局文山第二分局、景美國中、景美夜市、遠東愛買購物中心、漢神百貨公司、餐廳等，有上訴人提出之文山區街道圖、土地周圍環境介紹附現場照片附卷可稽，並經本院履勘現場製有勘驗筆錄附卷可憑（見原審卷頁一○六、一○七）。由系爭土地所在位置及利用現況觀之，交通便利、居住生活機能完整、商業活動繁榮，核與兩造訂立租約當時之情況顯有高度發展之不同。又系爭土地於六十七年五月之公告現值及公告地價均為每平方公尺九千四百八十二元，嗣公告現值不斷昇高，公告地價維持不變，至七十六年七月之公告現值及公告地價均調升為每平方公尺五萬三千元，其後兩者均分別上升，至八十六年七月之公告現值為每平方公尺二十萬四千元，公告地價為每平方公尺七萬八千五百元，兩者差距將近二點六倍，再至八十九年七月之公告現值略降為每平方公尺為十九萬八千元，公告地價略降為七萬六千二百元，惟兩者差距仍將近二點六倍，此有系爭土地公告現值及公告地價查詢表附卷可稽（見本院卷頁六八）。相互以對，足見兩造以系爭土地申報地價百分之四計算每年租金數額，該租金將隨系爭土地申報地價之昇降而更動，迄七十六年七月間公告地價與公告現值仍屬相同，惟系爭土地嗣因前述交通改善便利、商業繁榮等因素，致土地價值逐漸提高，公告地價與公告現值間之差距亦逐年擴大，迄於八十六年七月至八十九年七月間已持續差距將近二點六倍，原約定按申報地價百分之四計算之租金比例顯不合土地利用價值之實際現狀。本院審酌前述系爭土地所在位置、利用情形暨交通便利、居住生活機能完整、商業活動繁榮等現況，及公告地價與公告現值逐年之差距等一切情狀，認上訴人依民法第四百四十二條規定訴請調整系爭土地租金，以申報地價年息百分之八計算為合理。
(二)關於上訴人依情事變更原則請求調整租金之爭點：
１、按民事訴訟法第三百九十七條第一項所謂因情事變更，法院應為增減給付或變更其他原有效果之判決者，以法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由致情事變更，非當時所得預料，而依原有效果顯失公平為要件。如於法律行為成立時，即預見情事將有變更，對於應如何調整給付已有約定者，固無情事變更原則之適用。惟當事人約定以土地申報地價之一定比率計算租金數額，該租金雖將隨土地申報地價之昇降而更動，然土地價值倘於租約訂立後顯著昇降，亦即土地之申報地價與公告現值或市價差距甚大，或有其他情事，非訂立租約當時所得預見，致原約定按申報地價計算之租金比例顯不相當，即屬情事變更，則於當事人對於如何調整租金額之計算比例又有爭執時，自得依前開情事變更原則之規定，請求法院為增減租金給付之判決。而民法第二百二十七條之二，同屬情事變更原則之一般性準據條文，依其規定之要件，自應為同一之解釋。是被上訴人逕以本件係採申報地價之固定比率計租，抗辯不得依民事訴訟法第三百九十七條請求調整租金云云，亦屬無據。
２、系爭土地地價稅稅率為按申報地價千分之三十五計算，而祭祀公業所有之房屋、土地出租所收取之租金收入，即屬銷售勞務之收入，應依法課徵百分之五營業稅，此有台北市稅捐稽徵處文山分處九十年七月二十三日函及財政部八十五年十一月六日台財稅字第八五一九二二二一０號函釋附原審卷可憑（見原審卷頁一二一、一二二），則上訴人主張其就系爭土地以申報地價百分之四計算所收之租金，將不敷支付前述每年之地價稅、營業稅及祭祀公業之其他開支，尚非無據。又如前所述，系爭土地於出租後因前述交通改善便利、商業繁榮等因素，致土地價值逐漸提高，公告地價與公告現值間之差距迄至八十九年七月間已差距將近二點六倍，並非兩造訂立租約當時所得預料，自屬不可歸責於當事人之事由，而依原約定按申報地價百分之四計算租金，已不合土地利用價值之實際現狀，且將使上訴人所收之損害金不敷繳納稅費而顯失公平。則上訴人主張情事變更，請求被上訴人將系爭土地之租金調整，同前所述，應認以申報地價年息百分之八計算為合理。
(三)末按，上訴人在尚未聲請法院調整系爭土地租金以前，兩造原約定之租金數額，並不因系爭土地價值上昇及情事變更，而當然失其拘束雙方當事人之效力。如被上訴人對於起訴前之租金，尚未按原約定金額付清者，法院為准許增加之判決，得自上訴人為調整之意思表示時起算，起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整；倘被上訴人就起訴前之租金，已按原約定金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整。本件兩造就系爭土地之租金係約定於每年七月中依上訴人通知繳納，已如前述，並有被上訴人提出每年七月間上訴人通知繳租單附原審卷可稽（見原審卷頁二七八至二八九），則上訴人主張應調整於每年一月一日給付，即屬無據。又被上訴人已依原約定之租金即申報地價年息百分之四計算之金額按月給付上訴人至八十九年七月，嗣上訴人雖於八十九年十二月二十六日以存證信函通知被上訴人，自九十年一月一日起每年租金調整為按申報地價百分之五點五計算，惟於本件起訴前並未為調租超過按申報地價百分之五點五計算之表示，而本件調整租金之起訴狀繕本係於九十年七月十七日送達於被上訴人（見原審卷頁七一），則依前開說明，上訴人請求調整系爭土地使用補償金，僅得自九十年七月中起算。
五、綜上所述，上訴人依民法第四百四十二條、第二百二十七條之二、民事訴訟法第三百九十七條之規定，請求被上訴人就系爭土地應給付上訴人之租金，自九十年七月中起調整為按每年度之土地申報地價年息百分之八計算，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人就此部分上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決予以廢棄改判如主文第二、三項所示。又本件上訴人係聲明請求法院調整增加租金，為形成之訴，另無表明請求判決給付之具體標的、數額等之給付聲明，則其聲請宣告假執行，於法尚有未合，不應准許。
至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴人就此部分上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，核與本件判決結果不生影響，不再一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第七十九條但書、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 十四 日
民事第十一庭
審判長法 官 吳 景 源
法 官 滕 允 潔法 官 鄭 純 惠右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 十四 日
書記官 張 淑 華附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
~F0~T48附表：
┌───┬───────────────────┬──────────┐│姓 名│ 建 物 門 牌 號 碼 │ 租 賃 土 地 範 圍 │├───┼───────────────────┼──────────┤│己○○│台北市○○○路○段○○○號一樓及二樓 │ 十分之二 │├───┼───────────────────┼──────────┤│丙○○│台北市○○○路○段○○○號四樓 │ 十分之一 │├───┼───────────────────┼──────────┤│丁○○│台北市○○○路○段○○○號五樓 │ 十分之一 │├───┼───────────────────┼──────────┤│乙○○│台北市○○○路○段○○○號一樓及二樓 │ 十分之二 │├───┼───────────────────┼──────────┤│戊○○│台北市○○○路○段○○○號四樓 │ 十分之一 │├───┼───────────────────┼──────────┤│甲○○│台北市○○○路○段○○○號五樓 │ 十分之一 │└───┴───────────────────┴──────────┘