臺灣高等法院民事判決 九十一年度重上字第四一四號
上 訴 人 甲○○
乙○○○共 同訴訟代理人 呂康德律師 兼共同送達代收人上 訴 人 宏盛建設股份有限公司法定代理人 洪國雄訴訟代理人 林樹旺律師
莊志成律師 兼送達代收人右當事人間返還價金事件，兩造對於中華民國九十一年八月六日臺灣臺北地方法院九十年度重訴字第三一三九號第一審判決各自提起上訴，本院判決如左：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
事實及理由
一、本件上訴人甲○○、乙○○○主張：其於民國八十七年六月八日向宏盛建設股份有限公司（下稱宏盛公司）訂購坐落於台北市○○區○○段六一、六一─一、六一─二地號土地上由宏盛公司所投資興建之「宏盛帝景水花園」預售屋，編號為第Ｃ棟第二號二樓房屋乙戶（下稱系爭房屋），總價新台幣（下同）三千九百零一萬元，其自簽約至完工均依約定繳交各期價金共一千一百十五萬元，然於完工前親往參觀，赫然發現系爭房屋正後門之空地上竟然興建一座廟宇，名為鎮安宮，由於宗教信仰不同，該廟宇已對其居住品質造成嚴重負面影響，且購買系爭房屋時，鎮安宮尚未興建，其不易得知，而宏盛公司為一合法上市公司，應對系爭房屋週遭環境、土地利用，客觀上較易於掌握相關訊息，宏盛公司顯有隱瞞重要交易資訊之情。且適於九十年二月間，同預售屋之Ｄ棟之一號四樓房屋買主有意讓售，因該屋無前述廟宇之問題存在，乃與該原買主商得宏盛公司同意，以其之名為買方，與宏盛公司於二月六日辦理換約手續，可證其並非故意違約不買，實因系爭房屋於簽約後客觀環境改變所致。嗣其多次與宏盛公司洽談系爭房屋解除買賣契約問題，宏盛公司雖同意解除合約，但堅持須依據契約書第二十條之約定沒收總價百分之二十即七百八十餘萬元，原審按同業利潤百分之十四計算損害額尚顯過高，其違約金過高，應以總價百分之八為當，為此請求核減違約金等情。
上開請求，原審判決宏盛公司應給付甲○○、乙○○○五百六十八萬八千六百元及自九十年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，而駁回甲○○、乙○○○其餘之訴；甲○○、乙○○○不服，就其敗訴部分提起上訴，上訴聲明㈠原判決駁回甲○○、乙○○○請求之部分在二百三十四萬零六百元本息之範圍內廢棄。㈡前開廢棄部分，宏盛公司應再給付甲○○、乙○○○二百三十四萬零六百元及自九十年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。又宏盛公司亦聲明不服，就其敗訴部分提起上訴，甲○○、乙○○○答辯聲明駁回宏盛公司之上訴。
二、上訴人宏盛公司則以：其與甲○○、乙○○○於八十七年六月八日所簽立之預售屋買賣契約，並非雙方合意所解除，係因甲○○、乙○○○違約不依約繳納價金，其始依約解除該買賣契約，其依契約書第二十條之約定沒收買賣總價百分之二十之價金，作為懲罰性違約金，於法有據。況且其因甲○○、乙○○○違約造成損害包括銷售佣金、人事管銷費用各為買賣價金之百分之五、房地跌價損失約二成及增值稅損失，全部損害額超過買賣價金總價百分之二十，其主張沒收買賣價金總價百分之二十作為懲罰性違約金，並無違約金約定過高之情事等語，資為抗辯，並答辯聲明駁回甲○○、乙○○○之上訴。另上訴聲明㈠原審判決不利於宏盛公司之部分廢棄。㈡前開廢棄部分甲○○、乙○○○在原審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭之事實：查甲○○等主張其於八十七年六月八日向宏盛公司訂購系爭房屋，總價三千九百零一萬元，甲○○等已繳納價金共一千一百十五萬元，嗣他人就系爭房屋正後門之他人空地上興建一座廟宇，適於九十年二月間，同預售屋之Ｄ棟第一號四樓房屋有意讓售，甲○○等商得宏盛公司同意與宏盛公司於二月六日辦理相關手續。
惟宏盛公司堅持解約須依據契約書第二十條之約定沒收總價百分之二十之價金之事實，為宏盛公司所不爭執，復有買賣契約書、照片、土地登記謄本、建造執照存根附卷可稽（見原審卷第十五─二九頁），堪信為真實。
四、兩造爭執要旨：㈠兩造之契約是否已合意解除？㈡宏盛公司是否已合法解除本件契約？㈢本件違約金是否過高？茲分別說明：
㈠兩造之契約並未合意解除：
甲○○等主張本件買賣契約業經兩造合意解除無非以：本件原審曾傳訊證人李文珍及柯曉青到庭作證，證人即宏盛公司職員李文珍證稱：甲○○等要解約，要我與公司聯絡，我打電話給證人柯曉青談解約事情，她表示還要向上級報告請示，准許才會傳真解約的金額。事後還要約時間，帶必要文件辦理解約的手續，解約金額傳真是柯曉青傳真給我．．．．．．。宏盛公司另一職員柯曉青證稱：證人李文珍說的沒有錯，原告提出解約，我們表示要依合約約定辦理，傳真之前我有請示上級，主管表示無法挽回的話，我們將必要費用傳真給原告等語。其二人證述一致，復有宏盛公司之傳真金額計算表附卷可稽，足證本件買賣契約已因合意解除云云。然查上開二證人之證言，只能證明甲○○等曾與證人談及合意解除契約之情事，但證人並非宏盛公司之法定代理人，亦非有權決策之人，該項洽談之內容並未經其法定代理人之事前允許或事後追認，有關違約金之多寡亦未達成協議，豈能謂已合意解除本件買賣契約，甲○○等之主張並不可採，本件買賣契約並未合意解除。
㈡本件買賣契約業經宏盛公司合法解除：
依兩造所不爭之「房地預定買賣契約書第二十條之規定：「倘甲方（指甲○○等）反悔不買，未依約付款或有其他違約情事者，乙方（指宏盛公司）得不經催告，逕行解除契約，並沒收已付之價款作為懲罰性之違約金，有該契約書附原審卷可稽（見原審卷第十五─二十一頁），系爭房屋於九十年五月三十日止已興建至可交屋之程度，甲○○先生等應繳交房屋款至第十期，土地款至第九期，乃甲○○等僅繳至房屋款第四期，土地款第六期，合計一千一百十五萬元尚差二千七百八十六萬元，為甲○○等所不爭，宏盛公司並以九十一年三月十一日台北一一二支郵局存證信函催告甲○○等解除本件買賣契約，其解約並無不合，甲○○等以其購買之系爭房屋後門面對鎮安宮，其購買時，鎮安宮尚未興建，其不易得知，宏盛公司為上市公司，對興建預售屋出售，對週遭土地利用，環境瞭解，較易掌握，該鎮安宮對信仰不同之甲○○等，對居住品質有嚴重影響，宏盛公司竟未告知，其並無故意違約之情事云云。然查宏盛公司亦辯稱在鎮安宮興建前，系爭房屋業已興建，伊亦不知有鎮安宮建造之情事，甲○○先生並無法舉證證明於其買受系爭房地之前，宏盛公司即已知悉有建鎮安宮，況雙方契約並未載明周圍如有廟宇，可解約等之情事，換言之，並無法證明宏盛公司有隱瞞建鎮安宮之情事，他人建廟宇不能歸責於宏盛公司，甲○○等個人主觀信仰問題違約不買自應負違約之責，宏盛公司因甲○○等之違約而解除本件買賣契約，尚非無據，甲○○等之抗辯並不足採。
㈢本件約定之違約金過高，應予核減：
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十二條定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形。另約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。又此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅。惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除之後所生之損害，並不在斟酌之列。故轉售可能跌價損失，重行出售之佣金、增值稅、代書費等未來可能遭受之損失均在斟酌之列。（最高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第十九號判例、八十六年度台上字第一０八四號判決可供參酌）。本件系爭買賣契約宏盛公司依法解除契約自須依據契約書第二十條之約定辦理，依契約書第二十條約定：「倘甲方反悔不買，未依約付款或有其他違約情事者，乙方得不經催告，逕行解除本約，並沒收甲方已付之價款作為懲罰性違約金，但沒收之價款不得超過本約買賣總價之百分之二十。．．。」。經查：甲○○等與宏盛公司於八十七年六月八日簽訂系爭預售屋買賣契約，總價三千九百零一萬元，甲○○等依約已陸續繳納價金一千一百十五萬元。其餘則違約不繳，業經宏盛公司依約解除，其自應支付違約金，惟宏盛公司主張依約應支付總價百分之二十之違約金確屬過高，甲○○等主張違約金以總價百分之八為度，亦無所憑藉，違約金之審酌，雖不因契約之解除而隨同消滅。惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除後所新生之損害，並不在斟酌之列，宏盛公司以銷售佣金、人事管銷費用、跌價損失、增值稅等作為依據，尚與上開意旨不符。又宏盛公司營業項目除委託營造廠興建國民住宅及商業大樓出售出租及房屋租售介紹業務外，包括室內裝潢、建材及建設機械買賣、超級市場經營、廣告設計、工業區開發、游泳池、旅館、餐廳、高爾夫球場經營、停車場經營、水泥、建築材料製品製造及委託辦理都市計畫、山坡地測量規劃等等，有公司基本資料查詢單附卷可稽（見原審卷第八四頁），而宏盛公司提出營利事業所得稅務報表除有營業外收益，其營業項目龐雜，無法評估。本院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害、債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情狀，認為以八十七年度營利事業各業所得額及同業利潤標準中不動產投資興建及銷售業之淨利率百分之十四為相當。是以本件系爭房屋總價為三千九百零一萬元，違約金應以百分之十四即五百四十六萬一千四百元為相當。超過部分所繳之價金五百六十八萬八千六百元應予返還。
五、綜上所述，本件甲○○等本於契約解除後之回復原狀之法則，求為判命宏盛公司給付五百六十八萬八千六百元本息，原審判決此部分甲○○等勝訴，而逾上開金額之部分敗訴，為無不當，應予維持，甲○○等及宏盛公司對原判決不利之部分，分別提起上訴，指摘原判決對其不利之部分有所不當，聲明廢棄改判，均為無理由，均應予駁回上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法與判決結果無影響，無庸逐一論述，併此敘明。
五、據上論結，本件上訴均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 二十九 日
民事第八庭
審判長法 官 鄭 三 源
法 官 王 淇 梓法 官 郭 松 濤右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 五 月 五 日
書記官 方 素 珍附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。