臺灣高等法院民事判決 九十一年度重上字第四三三號
上 訴 人 午○○
Ｆ ○天○○甲○○玄○○地○○丁○○申○○己○○Ｇ○○
子 ○Ｄ○○Ｈ○○Ｉ○○○寅○○丑○○卯○○黃○○辛○○庚○○乙○○○Ｂ○○亥○○上 訴 人 Ａ○○
丙 ○被 上訴人 Ｅ○○○訴訟代理人 鄭德構
鄭保羅被 上訴人 未○○
壬○○宇○○辰○○宙○○戌○○酉○○癸○○Ｃ○○訴訟代理人 許綉鳳被 上訴人 戊 ○
巳○○右當事人間給付租金等事件，上訴人對於中華民國九十一年一月二十四日臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第五一四五號第一審判決各自提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回王竣民即祭祀公業王五祥管理人請求未○○、壬○○、宇○○、辰○○、宙○○、戌○○、酉○○、癸○○、Ｃ○○、Ｅ○○○、戊○、巳○○為地上權地租約定內容變更登記之訴部分，准許王竣民即祭祀公業王五祥管理人對亥○○調整租金並協同辦理有關地上權地租數額之變更登記之訴部分，Ａ○○調整租金起算日超過自民國八十九年二月十七日起算之訴部分；並各該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄一、部分：
㈠未○○、壬○○、宇○○、辰○○、宙○○應協同王竣民即祭祀公業王五祥管理人
就坐落台北市○○區○○段壹小段第四七號土地（地目：建，總面積三百六十平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為民國六十八年景美字第０九三一七號、七十四年景美字第０一七七九號、七十九年景美字第０一四七二號、八十一年文山字第三三一三七號、八十六年文山字第二０六八三號）之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之七計算，地租於當年七月十五日一次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。
㈡戌○○、酉○○應協同王竣民即祭祀公業王五祥管理人就坐落台北市○○區○○段
壹小段第四八號土地（地目：建，總面積二百九十平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為六十九年景美字第０五五九０號、八十四年文山字第三四一三六號）之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之七計算，地租於當年七月十五日一次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。
㈢癸○○、Ｃ○○應協同王竣民即祭祀公業王五祥管理人就坐落台北市○○區○○段
壹小段第五十號土地（地目：建，總面積三百六十二平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為七十五年景美字第０一三０一號、八十三年文山字第一三八三六號）之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之七計算，地租於當年七月十五日一次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。
㈣Ｅ○○○、戊○、巳○○應協同王竣民即祭祀公業王五祥管理人就坐落台北市○○
區○○段壹小段第五五號土地（地目：建，總面積三百四十一平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為七十九年景美字第一五二０七號、八十四年文山字第二八二二七號、八十七年文山字第一四五一四號）之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之七計算，地租於當年七月十五日一次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。
右開廢棄二、三部分：王竣民即祭祀公業王五祥管理人在第一審之訴駁回。
天○○、甲○○、玄○○、地○○、丁○○、申○○、己○○、Ｇ○○、子○、Ｄ○○、Ｈ○○、Ｉ○○○、寅○○、丑○○、卯○○、黃○○、辛○○、庚○○、乙○○○、Ｂ○○、午○○、Ｆ○、丙○之上訴及Ａ○○其餘上訴均駁回。
第一、二審訴訟費用（確定部分除外）由天○○、甲○○、玄○○、地○○、丁○○、申○○、己○○、Ｇ○○、子○、Ｄ○○、Ｈ○○、Ｉ○○○、寅○○、丑○○、卯○○、黃○○、辛○○、庚○○、乙○○○、Ｂ○○、午○○、Ｆ○、Ａ○○、丙○、未○○、壬○○、宇○○、辰○○、宙○○、戌○○、酉○○、癸○○、Ｃ○○、Ｅ○○○、戊○、巳○○平均負擔三十七分之三十六，餘由王竣民即祭祀公業王五祥管理人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：本件被上訴人未○○、壬○○、宇○○、辰○○、宙○○、戌○○、酉○○、癸○○、戊○、巳○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人王竣民即祭祀公業王五祥管理人之聲請，對此部分由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、本件上訴人即被上訴人王竣民即祭祀公業王五祥管理人（下稱祭祀公業）主張：坐落台北市○○區○○段一小段第四四、四七、四八、四九、五十、五五、五六、五八地號土地（下稱系爭土地）均為祭祀公業所有，王竣民為祭祀公業管理人。其中㈠上訴人午○○、Ｆ○、Ｉ○○○、丙○、Ａ○○、寅○○、丑○○、Ｈ○○、庚○○、Ｂ○○、乙○○○、黃○○、卯○○、辛○○、Ｇ○○、申○○、子○、己○○、Ｄ○○、玄○○、丁○○、地○○、甲○○、天○○、亥○○（下稱午○○等二十五人）及原審共同被告須立本、林聖洋所有之建物占有使用系爭土地，並均有地上權登記，而祭祀公業與午○○等二十五人及須立本、林聖洋在辦理地上權登記時，因系爭土地為農地，價值不高，固約定以「每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當年七月一日依時價折合現款（給付）」，惟嗣後系爭土地經編為建地，且位居台北市交通方便、商業活動繁榮之處，土地升值甚鉅，爰依民法第四百四十二條規定及司法院院字第九八六號解釋，求為判命午○○等二十五人及須立本、林聖洋就系爭土地之地上權應付年租金自起訴狀繕本送達之日起均分別調整為「依系爭土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」，並協同祭祀公業辦理有關租金數額之變更登記。㈡被上訴人未○○、壬○○、宇○○、辰○○、宙○○、戌○○、酉○○、癸○○、Ｃ○○、Ｅ○○○、戊○、巳○○（下稱未○○等十二人）及原審共同被告陳美黎、溫儒靈、蔡訓美、江明鍾、江明禧、林蔡富美所有之建物占有使用系爭土地，並均有地上權登記，而未○○等十二人及陳美黎、溫儒靈已於起訴前分別與祭祀公業另訂租賃契約，約定地租為「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」，至蔡訓美、江明鍾、江明禧、Ｅ○○○、林蔡富美則經另案判決應將租金調整為「按當年度申報地價年息百分之五點五計算」確定，然未○○等十二人及陳美黎、溫儒靈、蔡訓美、江明鍾、江明禧、林蔡富美迄未就系爭土地之地上權關於地租內容協同祭祀公業辦理變更登記，爰依土地登記規則之規定求為命未○○等十二人及陳美黎、溫儒靈、蔡訓美、江明鍾、江明禧、林蔡富美應協同祭祀公業就系爭土地之地上權地租約定內容辦理變更登記等情【原審判決㈠蔡訓美、江明鍾、江明禧、Ｅ○○○、林蔡富美應協同祭祀公業就各承租坐落系爭四四地號土地（地目：建，面積三百六十一平方公尺）之地上權（應有部分各八分之一、十六分之一、十六分之一、八分之一、八分之一，收件字號分別為六十一年景美字第０一七０六號、六十一年景美字第０一七一二號、八十年文山字第二八七六四號、六十一年景美字第０一七一０號、六十一年景美字第一七一號）之年地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之五‧五計算，於當年七月一日乙次給付」（原判決主文第一項關於收件字號之順序誤繕，應係分別為六十一年景美字第０一七０六號、六十一年景美字第０一七一０號、六十一年景美字第０一七一０號、六十一年景美字第０一七一二號、八十年文山字第二八七六四號之誤）。㈡午○○、Ｆ○就坐落系爭四七地號土地（地目：建，總面積三百六十平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為五十九年景美字第０三三八二號、六十八年景美字第０三九０八號）之應付年租金應自八十八年八月十九日起均分別調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」。㈢午○○、Ｆ○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同祭祀公業辦理有關租金數額之變更登記。㈣Ｉ○○○、丙○、Ａ○○、寅○○、丑○○、Ｈ○○就坐落系爭四八地號土地（地目：建，總面積二百九十平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為五十九年景美字第０三三八二號、五十九年景美字第０三三八二號、六十九年景美字第０七五八六號、八十二年文山字第０三五五三號、八十二年文山字第０九一六九號、八十七年文山字第二九八四一號）之應付年租金，Ｉ○○○應自八十八年八月十七日，丙○、Ａ○○應自八十八年八月十九日，寅○○應自八十八年八月二十日，丑○○、Ｈ○○應自八十八年八月十七日起分別調整為依「該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」。㈤Ｉ○○○、丙○、Ａ○○、寅○○、丑○○、Ｈ○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同祭祀公業辦理有關租金數額之變更登記。㈥庚○○、Ｂ○○、乙○○○、黃○○、卯○○、辛○○就坐落系爭四九地號土地（地目：建，總面積二百九十一平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為五十九年景美字第０三三八二號、五十九年景美字第０三三八二號、五十九年景美字第０三三八二號、五十九年景美字第０三三八二號、六十八年景美字第００一八九號、八十五年文山字第二０七五九號、八十六年文山字第００六七七號）之應付年租金，庚○○應自八十八年八月十七日，Ｂ○○、乙○○○應自八十八年八月十九日，黃○○應自八十八年八月二十日，卯○○應自八十八年八月十八日，辛○○應自八十八年八月十九日起均分別調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」（原判決主文第六項關於收件字號有誤繕，應係分別為五十九年景美字第０三三八二號、五十九年景美字第０三三八二號、五十九年景美字第０三三八二號、六十八年景美字第００一八九號、八十五年文山字第二０七五九號、八十六年文山字第００六七七號之誤）。㈦庚○○、Ｂ○○、乙○○○、黃○○、卯○○、辛○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同祭祀公業辦理有關租金數額之變更登記。㈧Ｇ○○、申○○、子○、己○○、Ｄ○○就坐落系爭五十地號土地（地目：建，總面積三百六十二平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，設定面積各為一百十二平方公尺及二百四十平方公尺，收件字號分別為六十六年景美字第０一四一四號、七十一年景美字第０五五四七號、七十八年景美字第一一六六０號、八十四年文山字第二０八七四號、八十六年文山字第０九八七六號）之應付年租金，Ｇ○○應自八十八年八月十七日，申○○應自八十八年八月十八日，子○應自八十八年八月十九日，己○○、Ｄ○○應自八十八年八月十七日起均分別調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」（原判決主文第八項關於設定面積有誤繕，應係各為一百十二平方公尺及二百四十平方公尺之誤）。㈨Ｇ○○、申○○、子○、己○○、Ｄ○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同祭祀公業辦理有關租金數額之變更登記。㈩玄○○、丁○○、地○○、甲○○、天○○就坐落系爭五五地號土地（地目：建，總面積三百四十一平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為五十九年景美字第０三三八二號、六十五年景美字第一０六六八號、六十七年景美字第一一六八０號、七十四年景美字第０四四二三號、七十五年景美字第０八０四七號）之應付年租金應自八十八年八月十七日起均分別調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」。玄○○、丁○○、地○○、甲○○、天○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同祭祀公業辦理有關租金數額之變更登記。須立本就坐落系爭五六地號土地（地目：建，總面積六十一平方公尺）之地上權（應有部分四分之一，收件字號七十五年景美字第０五九八二號）之應付年租金應自八十八年八月十七日起調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」。須立本應依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同祭祀公業辦理有關租金數額之變更登記。亥○○、林聖洋就坐落系爭五八地號土地（地目：建，總面積一百十七平方公尺）之地上權（應有部分均各四分之一，收件字號分別為六十七年景美字第０二七六０號、六十七年景美字第０二七六０號）之應付年租金，亥○○應自八十八年八月十七日，林聖洋應自八十八年八月十九日起分別調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」。亥○○、林聖洋應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同祭祀公業辦理有關租金數額之變更登記，而駁回祭祀公業其餘之訴，祭祀公業不服，就其敗訴部分全部提起上訴，嗣撤回對陳美黎及溫儒靈部分之上訴】。並上訴聲明㈠原判決不利祭祀公業部分廢棄。㈡右開廢棄部分，⒈未○○、壬○○、宇○○、辰○○、宙○○應協同祭祀公業就坐落系爭四七地號土地（地目：建，總面積三百六十平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為六十八年景美字第０九三一七號、七十四年景美字第０一七七九號、七十九年景美字第０一四七二號、八十一年文山字第三三一三七號、八十六年文山字第二０六八三號）之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之七計算，地租於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。⒉戌○○、酉○○應協同祭祀公業就坐落系爭四八地號土地（地目：建，總面積二百九十平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為六十九年景美字第０五五九０號、八十四年文山字第三四一三六號）之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之七計算，地租於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。⒊癸○○、Ｃ○○應協同祭祀公業就坐落系爭五十地號土地（地目：建，總面積三百六十二平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為七十五年景美字第０一三０一號、八十三年文山字第一三八三六號）之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之七計算，地租於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。⒋Ｅ○○○、戊○、巳○○應協同祭祀公業就坐落系爭五五地號土地（地目：建，總面積三百四十一平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為七十九年景美字第一五二０七號、八十四年文山字第二八二二七號、八十七年文山字第一四五一四號）之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之七計算，地租於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。（另午○○等二十五人就其敗訴部分亦聲明不服）祭祀公業答辯聲明駁回午○○等二十五人之上訴【至須立本、林聖洋不服，就其敗訴部分提起上訴，嗣撤回上訴。蔡訓美、江明鍾、江明禧、林蔡富美、Ｅ○○○（對系爭四四地號土地部分）就其敗訴部分則未據聲明不服】。
二、㈠上訴人午○○等二十五人則以：⒈系爭土地係午○○等二十五人之前手朱浦堂
於民國五十六年間向祭祀公業所購買，惟因法令限制之關係暫時無法辦理產權移轉，始以設定永久地上權之方式為之，且系爭土地當時之公告現值為每坪新台幣（下同）八十元，而朱浦堂竟支付每坪四百五十元之對價，亦足證朱浦堂已購買系爭土地。⒉又朱浦堂與祭祀公業簽訂之租賃土地建屋契約書第四條已約定不得調整租金，祭祀公業請求調整租金，自非有理。⒊縱認祭祀公業得調整租金，以系爭土地每平方公尺申報地價年息百分之七計算，亦屬過高等語，資為抗辯。並上訴聲明㈠原判決不利午○○等二十五人部分廢棄。㈡前開廢棄部分，祭祀公業在第一審之訴駁回。
㈡被上訴人未○○、壬○○、宇○○、辰○○、宙○○、戌○○、酉○○、癸○
○、戊○、巳○○經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
㈢被上訴人Ｃ○○則以：Ｃ○○及其前手許綉鳳並未與祭祀公業簽訂租賃契約，自無可能與祭祀公業有地上權租金按系爭土地申報地價年息百分之七之約定。
至許綉鳳係因祭祀公業查封坐落系爭土地上之房屋，為避免房屋被拍賣始繳納租金，並非承認與祭祀公業間有租賃關係存在等語置辯。並答辯聲明駁回祭祀公業之上訴。
㈣被上訴人Ｅ○○○則以：祭祀公業請求以系爭土地每平方公尺申報地價年息百
分之七計算地租，顯屬過高，且其目的係在獲取高額利潤等語為辯。並答辯聲明駁回祭祀公業之上訴。
三、兩造不爭之事實：查祭祀公業主張坐落台北市○○區○○段一小段第四四、四七、四八、四九、五
十、五五、五六、五八地號土地均為祭祀公業所有，王竣民則為祭祀公業管理人，對造所有之建物占有使用系爭土地，對造之前手朱浦堂與祭祀公業於民國五十六年間訂立「租賃土地建屋契約書」朱浦堂取得使用土地之權利，並為地上權之登記，嗣由朱浦堂於系爭土地建築房屋後，再將其地上權讓與房屋之買受人，朱浦堂曾交付五十四萬元與祭祀公業，此有租賃土地建屋契約書乙紙附卷可稽（見本院九十一年重上字一九九號卷第一五七頁），且為兩造所不爭，堪認此部分事實為真實。
四、本件祭祀公業及午○○等二十五人均對其不利之部分提起上訴，茲分述之：王竣民即祭祀公業王五祥管理人上訴部分：
㈠祭祀公業主張對造就使用系爭四七、四八、五十、四九、五五、五六地號土地
，設定有地上權，且祭祀公業與未○○、壬○○、宇○○、辰○○、宙○○、戌○○、酉○○、癸○○、Ｅ○○○、戊○、巳○○間更訂有租賃契約，約定租金「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之七計算，地租於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」乙節，有土地登記謄本、土地租賃契約書可資佐證（見原審卷第五十六頁）。祭祀公業與未○○、壬○○、宇○○、辰○○、宙○○、戌○○、酉○○、癸○○、Ｅ○○○、戊○、巳○○間之租賃契約約定租金應按上開方式計付，彼等與祭祀公業成立租賃契約前，其前手在系爭土地上均已設定地上權完畢，有台北市古亭地政事務所八十九年三月二十日北市谷地三字第八九六０二八六一００號函及其附件土地登記簿謄本、土地登記謄本可按（見原審卷第二六七頁及外放證物）。又未○○、壬○○、宇○○、辰○○、宙○○、戌○○、酉○○、癸○○、Ｅ○○○、戊○、巳○○受讓地上權，非以重新設定方式，而係以地上權讓與、買賣、贈與之方式受讓地上權為之。彼等為購買有地上權之房屋而於受讓地上權之前先與祭祀公業簽訂基地租賃契約，再受讓前手之地上權，前手與祭祀公業關於地上權地租之約定與彼等所簽立租約內容不同，則彼等與祭祀公業此項租地行為即顯然亦有合意變更地上權地租之意思。
㈡按地上權內容變更應辦理登記，且土地登記，除土地登記規則另有規定外，應
由權利人及義務人會同申請之。此觀土地登記規則第四條、第二十六條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，而地上權人應支付之地租既如上所述約定變更，則祭祀公業請求未○○等十二人就約定變更後之地租協同辦理租金數額之變更登記，自無不合。
㈢另民法第四百二十六條之一之規定雖係遲於民國八十八年始增訂公布，然該規
定之立法理由已說明係參酌最高法院四十八年台上字第二二七號判例要旨（即租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言）而予立法確認，屬確認立法屬性，並非創設立法屬性，況依契約繼受原則，Ｃ○○所有建物、地上權既自其妻許綉鳳所受贈取得，Ｃ○○當應一併繼受其前手許綉鳳與上訴人公業之土地租約（詳原審八十八年度訴字第五一四五號卷第二二五頁），是Ｃ○○依前開同一理由，亦應就約定變更後之地租協同祭祀公業辦理租金數額之變更登記。雖許綉鳳否認其有簽立租約，然其告訴王樹木偽造文書一案業經判決王樹木無罪確定，有本院八十四年上訴字第九五五號刑事判決附原審卷可稽（原審訴字卷第二二八頁），許綉鳳之言並不足採，附此敘明。
㈣綜上所述，本件祭祀公業依土地登記規則等相關規定求為判命未○○等十二人
協同辦理地上權地租調整之登記，為無不合，原審失察，遽予駁回祭祀公業此部分之訴，尚有違誤，上訴論旨，執以前詞指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為有理由，應予改判如主文第二項㈠㈡㈢㈣所示。
午○○等二十五人上訴部分：
㈠祭祀公業主張午○○、Ｆ○、Ｉ○○○、丙○、Ａ○○、寅○○、丑○○、Ｈ
○○、庚○○、Ｂ○○、乙○○○、黃○○、卯○○、辛○○、Ｇ○○、申○○、子○、己○○、Ｄ○○、玄○○、丁○○、地○○、甲○○、天○○使用系爭土地，皆設定地上權乙節，有土地登記謄本可按，並為午○○等人所不爭執，自堪信為真實。
祭祀公業主張地上權登記固約定地租以「每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當年七月一日依時價折合現款（給付）」，但嗣後系爭土地業經編為建地，且位居台北市交通方便、商業活動繁榮之處，土地升值甚鉅，遂請求判決調整租金並請求午○○等人協同辦理地上權地租變更登記等語；但午○○等人則分別以右開情詞置辯。故本件應審酌者應為：朱浦堂設定地上權時所支付之五十四萬元是否屬購地之價金？朱浦堂與祭祀公業所簽訂之租賃土地建屋契約是否約定租金不得調整？請求調整午○○等之地上權地租，其基礎是否不當？又地租應如何調整？午○○等應否就地上權地租調整內容協同祭祀公業辦理地上權變更登記？茲分述之：
⒈系爭五十四萬元並非賣斷土地之對價：
午○○等固然抗辯：祭祀公業於五十六年間已將系爭土地售與朱浦堂，惟因受限當時祭祀公業相關法令及祭祀公業內部問題，無法辦理所有權移轉登記，故祭祀公業與朱浦堂形式上採地上權設定方式，並締結租賃土地建屋契約書，朱浦堂並依該契約第五條約定，支付祭祀公業每坪四百五十元，總價五十四萬元之代價，此五十四萬元實屬購買系爭土地之價金，祭祀公業於收受價金後即無由再要求調整租金云云。然祭祀公業否認該金額為出賣系爭土地之價金，而主張此為設定地上權提供土地建屋之權利金。參酌祭祀公業因將系爭土地以不定期限設定地上權方式，由朱浦堂建屋使用，勢必長期無法使用系爭土地，則其以收取權利金方式為使用土地對價，尚符情理，午○○等人空言祭祀公業係賣斷土地等語，卻未舉證以實其說，自不足採。
⒉祭祀公業仍得聲請調整租金：
又午○○等人抗辯該契約第四條約定：「政府如有調整地價或稅率時，雙方『不』得協議調整租金。」，是祭祀公業不得主張調整租金等語。惟查本院八十五年度上更㈠第一六三號民事確定判決（見原審簡易庭卷證三）理由第四點明載：「查兩造提出之契約書經本院前審送請內政部警政署刑事警察局鑑驗，其結果認影印本租約第一頁反面第一行各字之型體、位置與曬印本上之該行各字之型體位置均相同，曬印本第一頁反面第一行倒數第八字之字跡與該曬印本上其他之『不』字字跡不同，惟因其筆劃模糊是否即為『亦』字歉難認定，有該局八十三年三月二日刑鑑字第五六００號鑑驗通知書在卷可稽，且依其所附照片所示，晒本上其餘『不』之字跡一致，而『不』得調整租金之『不』字，與其他『不』顯有不同，其他『不』字之右點，係較接近中間『ｌ』之位置，有爭執之『不』字，其右點則較接近上面『一』筆劃，而兩造提出之契約均係以打字之方式作成，而同時打字作成之契約，實無可能發生字跡不同之情形，由照片上之該『不』字之字形判斷，實較接近上訴人即祭祀公業提出契約所載之『亦』字；何況，依文句之上下文觀之，雙方既已約定租金之計算方式，如認於政府調整地價或稅率時，不得調整租金，顯係限制出租人一方之權利，其文義應記載『出租人不得調整租金』，實無可能載成『雙方不得協議』調整租額，且必於調整租金時，始有『雙方協議』可言，故依其上下文，應以每年每坪支付蓬萊谷六台斤（按當年七月一日依時價折合現款一次付清與甲方，但政府如有調整地價或稅率時，雙方『亦』得協議調整租額，稅捐由甲方負責繳納，較為通順合理。」等語，以上並經原審法院依職權調閱最高法院八十七年度台上字第六五八號調整租金事件歷審卷宗（含本院八十五年度上更㈠第一六三號卷）查閱綦詳，本院亦認為祭祀公業得聲請調整租金較符合社會公平正義之原則。又本件祭祀公業本於地上權之法律關係請求判決調整租金，並非本於租賃契約關係，午○○等以其與祭祀公業間不存在租賃契約關係為抗辯，因與地上權法律關係無涉，其抗辯並不足採。
㈡本件調整地租之標準，審酌如下：
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法
第四百四十二條前段定有明文。又地上權之地租與租賃契約之租金固屬不同，然就其因使用土地而支付金錢為對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法第四百四十二條之規定，於地上權地租之增加，應類推適用，有司法院院字第九八六號解釋足資參照。再者，未定租賃期限之不動產，如遇稅額增加致所收租金不敷納稅時，如稅額之增加與不動產價值之騰漲有關係者，可以請求增加租金，亦有最高法院四十八年度第六次民、刑庭總會會議決議可資參酌。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，此有最高法院二十年上字二八三號判例足稽。而契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二第一項亦定有明文。
⒉經查，系爭土地已自田地改編為建地，有土地登記簿謄本可按；系爭土地為農
地時公告地價僅每平方公尺二十四元，然現今系爭土地早業經編為建地，八十六年度七月份之公告地價最高每平方公尺四萬一千五百元，有台北市地價證明書（見原審簡易庭卷證七）足憑，顯見均與五十三年午○○等之前手承租系爭地時每平方公尺公告地價僅二十四元相去甚遠，堪認系爭土地升值甚鉅。且核系爭土地價值之遽漲，係緣自社會進步所致，顯非締結契約當時所得預期，依上開說明，祭祀公業自得類推適用民法第四百四十二條請求調整租金規定及依民法第二百二十七條之二第一項情事變更原則，請求調整地上權地租。
⒊又祭祀公業主張當初依租約辦理地上權登記時約定以「每年每坪蓬萊稻穀六台
斤按當年七月一日依時價折合現款（給付）」。查系爭土地已自田地改編為建地，有土地登記簿謄本可按。又系爭土地係由台北市○○街○巷、二一巷三弄、二一巷四弄、景福街二一巷二弄、景福街二一巷一弄等四條街道圍繞者，鄰近志清國小、水源快速道路、北二高、羅斯福路六段，而羅斯福路六段上有公共汽車交通路線、捷運新店線經過，離捷運新店線萬隆站約四、五百公尺；而午○○等所有坐落於系爭土地上之建物，均為自用住宅，未做商業使用；景福街上一樓則有店面經營，亦有純住宅使用者，但二樓以上均為住家使用，以上現場情狀業經原審法院於八十九年五月二十三日至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄可參，且有兩造提出之現場照片、系爭土地四週環境簡圖、系爭土地坐落街道圖為證（見原審訴字卷第四二六至四二八頁）。綜上情狀，本院斟酌系爭土地繁榮之程度，認祭祀公業請求午○○、Ｆ○、Ｉ○○○、丙○、Ａ○○、寅○○、丑○○、Ｈ○○、庚○○、Ｂ○○、乙○○○、黃○○、卯○○、辛○○、Ｇ○○、申○○、子○、己○○、Ｄ○○、玄○○、丁○○、地○○、甲○○、天○○將系爭地上權地租金約定，調高改依系爭土地每年度每平方公尺申報地價百分之七計算，尚稱允當。
⒋按地上權內容變更應辦理登記，且土地登記，除土地登記規則另有規定外，應
由權利人及義務人會同申請之。此觀土地登記規則第四條、第二十六條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，而地上權人應支付之地租既如上所述應予調整，則祭祀公業請求午○○等二十四人（亥○○除外）就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記，自無不合。故祭祀公業請求自起訴狀繕本送達午○○等二十四人（亥○○除外）時起為調整，應可准許。
㈢從而，祭祀公業依民法第二百二十七條之二及第四百四十二條規定、司法院院
字第九八六號解釋、最高法院四十八年度第六次民刑庭總會會議決議，請求午○○、Ｆ○、Ｉ○○○、丙○、Ａ○○、寅○○、丑○○、Ｈ○○、庚○○、Ｂ○○、乙○○○、黃○○、卯○○、辛○○、Ｇ○○、申○○、子○、己○○、Ｄ○○、玄○○、丁○○、地○○、甲○○、天○○間地上權設定部分，判決自起訴狀繕本送達時起（繕本送達日參見原審判決主文所示，Ａ○○部分除外）調整地租，並依調整後之地租內容協同辦理變更地上權登記，為有理由，應予准許。原審判決祭祀公業此部分勝訴，核無不合，上訴論旨，仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判為無理由，應予駁回上訴。
㈣查亥○○於原審判決後，上訴於本院審理期間，於九十一年五月二十日已向祭
祀公業買受系爭土地，並於同年七月五日完成登記，有土地登記簿謄本附卷可稽（見本院四三三號卷第二二０頁），且為祭祀公業所不爭，則亥○○對於系爭土地之地上權已與其所有權混同而消滅，祭祀公業對亥○○為調整租金並協同辦理地上權變更登記之請求，即欠缺權利保護要件，亥○○之上訴為有理由，本院自應將原判決此部分廢棄，駁回祭祀公業此部分在第一審之訴。
㈤另上訴人Ａ○○主張原判決調整伊之租金不得自八十八年八月十九日起算，因
起訴狀繕本並未於八十八年八月十八日送達於伊云云，經查並無送達證書證明起訴狀繕本於八十八年八月十九日已為送達，Ａ○○係於八十九年二月十七日原審行言詞辯論始知悉本案調整地租之請求，有該筆錄可考，在此之前並未收受祭祀公業之起訴狀繕本，則有關Ａ○○部分應自八十九年二月十七日起始得調整租金，原審判決自八十八年八月十九日起調整，尚有未合，其超過八十九年二月十七日起算之部分，祭祀公業之請求為無理由，原審失察，遽予准許，上訴論旨，其執此指摘原判決此部分不當，聲明廢棄改判，為有理由。
丙、據上論結，本件亥○○之上訴為有理由，Ａ○○、祭祀公業之上訴均為一部有理由，一部無理由，午○○等二十四人上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 元 月 十七 日
民 事 第 八 庭
審判長法 官 鄭 三 源
法 官 王 淇 梓法 官 郭 松 濤右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中 華 民 國 九十二 年 元 月 二十二 日
書記官 方 素 珍附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。